【正文】 要準(zhǔn)備的工作。①分清責(zé)任范圍，物業(yè)部指定專人與施工隊(duì)保持聯(lián)系，協(xié)調(diào)解決交叉工作的矛盾，以確保已接管房屋和設(shè)施的完好。③各專業(yè)人員根據(jù)驗(yàn)收后的情況，寫出單項(xiàng)工程驗(yàn)收報(bào)告。②在預(yù)驗(yàn)收中檢查出不符合標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目提出局面的《物業(yè)驗(yàn)收整改通知書》，返回給移交單位，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)由移交單位或工程施工單位進(jìn)行整改。4）財(cái)務(wù)方面準(zhǔn)備制定財(cái)務(wù)預(yù)算方案；建立完善的財(cái)務(wù)制度，有效控制管理費(fèi)及基金收支；制定年度的管理收支預(yù)算，擬定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，包括管理按金及其他管理款項(xiàng)的建議。物業(yè)管理公司成立伊始就建立起一套科學(xué)的、健全的、嚴(yán)格的規(guī)章制度，使人人有章可循，事事有法可依。1. 建立業(yè)主檔案2. 制作用戶資料卡1. 對設(shè)備機(jī)房環(huán)境、通風(fēng)等情況提供專業(yè)意見書2. 根據(jù)日常物業(yè)管理要求，根據(jù)管理經(jīng)驗(yàn)對項(xiàng)目垃圾房建筑位置、建設(shè)方式及垃圾清運(yùn)車輛路徑設(shè)計(jì)提供方案3．根據(jù)電梯安裝設(shè)計(jì)及配套會同開發(fā)商工程師擬定維修方案，并根據(jù)當(dāng)前國家標(biāo)準(zhǔn)提出合理建議，方便業(yè)主角度對物業(yè)管理用房位置選定、布局及面積設(shè)計(jì)提供參考意見2. 根據(jù)日常實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)對保安消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案提供專業(yè)意見及建議。從而為將來的全面管理建立良好的人際關(guān)系開始點(diǎn)。 綠植養(yǎng)護(hù)：由專業(yè)綠化人員對樣板區(qū)和售樓處的所有綠色植物進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、澆水、除蟲的工作，使環(huán)境優(yōu)美。通過總結(jié)D文的多年經(jīng)驗(yàn)以及結(jié)合專家團(tuán)隊(duì)的智慧，我們可以為客戶提供機(jī)電能源系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)控制，從不同角度降低項(xiàng)目潛在成本。第二章 大溪地別墅概況由北京誠信杰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的大溪地別墅項(xiàng)目位于南五環(huán)外，北京知名的旅游景點(diǎn)“世界公園”南側(cè)，環(huán)境優(yōu)雅，適宜居住、休閑，老年人可以在此度過安靜、舒適的晚年生活；上班組的中青年人也可以在一周的忙碌之余尋找一處躲避鬧市，休閑、安逸的清靜之所。我公司針對這一誤區(qū)給予了相當(dāng)大的關(guān)注，在日常的服務(wù)工作中堅(jiān)決就“工作跟進(jìn)”問題對員工提出了嚴(yán)格要求，這種工作方式經(jīng)過多年的驗(yàn)證，得到了充分的應(yīng)驗(yàn)。國家一級資質(zhì)證書書 ISO9000認(rèn)證達(dá)文系列品牌達(dá)文物業(yè)達(dá)文利興達(dá)文海開好房好屋龍?zhí)敛惋嬤_(dá)文世紀(jì)萬通世紀(jì)堡獅健身會2 D文系列品牌D文物業(yè)致力于打造D文的系列品牌，在D文中澳物業(yè)旗下我們分別成立了D文物業(yè)、D文利興、D文海開和D文世紀(jì)幾家不同資質(zhì)的公司。香江集團(tuán)現(xiàn)擁有數(shù)十家成員公司。通過我公司對大溪地別墅總體設(shè)計(jì)意圖的研究，以及對大溪地別墅地域特點(diǎn)和建筑類型的綜合分析，我們針對該項(xiàng)目量身打造了一份立足于對大溪地別墅所在地域和人性化理解的物業(yè)管理建議書。我們通過對客戶綜合的物業(yè)管理需求，提供全面的解決方案從而倡導(dǎo)在行業(yè)中的一種專業(yè)化服務(wù)理念。 2005年6月6日第一章 達(dá)文公司簡介1 D文公司背景資料【D文物業(yè)】是來自香港和澳大利亞的著名合資品牌，系香港大型跨團(tuán)集團(tuán)香江國際集團(tuán)的下屬企業(yè)。由于【D文物業(yè)】能夠不斷汲取國外同行業(yè)的先進(jìn)管理思想和經(jīng)驗(yàn)，并及時(shí)通過本土化的管理隊(duì)伍在日常工作中加以實(shí)踐，使中外先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)在工作中不斷的融合，逐漸形成和樹立了自己的公司文化和服務(wù)宗旨，使公司的企業(yè)形象在同行業(yè)中不斷突顯，業(yè)績也隨之不斷穩(wěn)步增長?！?外部形象：無論物業(yè)公司員工還是管理項(xiàng)目，都必須有一個(gè)良好的外部形象，并隨時(shí)進(jìn)行呵護(hù)，才會使之管理的項(xiàng)目形成高品位、超前出眾的品質(zhì)，方可達(dá)到使物業(yè)保值、升值的目的。各級員工對每一細(xì)小問題都給予關(guān)注，那么物業(yè)管理水平就不難于體現(xiàn)?，F(xiàn)代建筑環(huán)境科技將提高居住環(huán)境品質(zhì)，全面提升房地產(chǎn)價(jià)值。我司建議在房屋預(yù)售期間對樣板間和售樓處的管理即由可能成為后期管理者的物業(yè)公司先行進(jìn)入，切實(shí)提供周到的服務(wù)如門前安全保衛(wèi)、房間內(nèi)的環(huán)境清潔、為客戶解答有關(guān)物業(yè)服務(wù)疑問等諸多事項(xiàng)。具體前期管理工作主要有以下幾部分：我們會和大溪地別墅項(xiàng)目的開發(fā)人員以及其他相關(guān)的專業(yè)人員積極聯(lián)系，從物業(yè)管理的角度提出建議。在介入后就開始建立管理框架、組建管理隊(duì)伍、編制管理文件進(jìn)行員工培訓(xùn)。6. 根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況，制定保潔服務(wù)程序及標(biāo)準(zhǔn)7. 對項(xiàng)目的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、配套項(xiàng)目、面積分配、服務(wù)種類提出經(jīng)營策劃方案8. 從家居安全角度考察安全死角并建議開發(fā)商是否曾設(shè)安全防護(hù)設(shè)施9. 協(xié)助開發(fā)商對智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化選擇，為開發(fā)商在建筑給水、排水方面提供節(jié)能環(huán)保管理建議，特別是餐飲、娛樂業(yè)及別墅的油煙、給水及噪音提供意見、出入口、垃圾站位置、數(shù)量及標(biāo)準(zhǔn)提供建議方案，并要求提供建議，以最優(yōu)性價(jià)比等多方面因素確定優(yōu)化方案，協(xié)助開發(fā)商選擇質(zhì)量可靠、性能穩(wěn)定、工作狀況良好的消防產(chǎn)品及分包商，協(xié)助開發(fā)商制定本項(xiàng)目物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助完成報(bào)批工作，便于開發(fā)商進(jìn)行銷售e. 收集整理各項(xiàng)資料1. 施工過程詳細(xì)記錄2. 搜集整理驗(yàn)收報(bào)告3. 協(xié)助開發(fā)商編制使用《管理維修公約》，并協(xié)助完成備案工作f. 協(xié)助開發(fā)商對項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收1. 根據(jù)設(shè)計(jì)圖進(jìn)行項(xiàng)目驗(yàn)收2. 根據(jù)設(shè)備清單進(jìn)行設(shè)備驗(yàn)收3. 供電、給排水、供暖、衛(wèi)生、 道路等附屬設(shè)備設(shè)施的驗(yàn)收1. 組建相關(guān)部門（行政部、客服部）2. 草擬各種規(guī)章制度3． 立財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)4．與項(xiàng)目所在地城管、工商、稅務(wù)、公安、環(huán)衛(wèi)及其他政府機(jī)構(gòu)進(jìn)行先期接洽1. 在各項(xiàng)目內(nèi)進(jìn)行推展2. 進(jìn)行廣告派發(fā)活動(dòng) 接管驗(yàn)收、入伙別墅接管驗(yàn)收前要準(zhǔn)備的工作概括起為，主要有以下幾項(xiàng)：1） 成立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置物業(yè)管理處，設(shè)立各級管理機(jī)構(gòu)及各崗位，草擬各類管理員工崗位職責(zé)，招聘所需員工及進(jìn)行崗前培訓(xùn)，建立一支優(yōu)良的專業(yè)物業(yè)管理隊(duì)伍。如業(yè)主公約、用戶手冊等。1）新建別墅的接管驗(yàn)收應(yīng)具備以下條件：①建設(shè)工程已施工完畢并已竣工驗(yàn)收合格；②供電、給排水、供暖、衛(wèi)生、道路等到別墅的附屬設(shè)備設(shè)施能夠正常使用；③別墅的名稱應(yīng)有地名管理部門審核的批準(zhǔn)書，以及經(jīng)公安部門審批編制的正式門牌號碼。①別墅的實(shí)物驗(yàn)收，做到三符合：一是圖紙與設(shè)備規(guī)格型號、數(shù)量符合；二是工程的主要設(shè)備的實(shí)際安裝位置與設(shè)計(jì)安裝位置符合；三是設(shè)備包括設(shè)備連接的整個(gè)系統(tǒng)的技術(shù)性能，應(yīng)與設(shè)計(jì)的功能符合。別墅接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)主要是根據(jù)建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及業(yè)主的合理要求。③施工單位必須提前把安全負(fù)責(zé)人、施工人員名單交物業(yè)部，辦理臨時(shí)出入證、施工完畢將證交回。2)辦理交接手續(xù)的程序：①核對業(yè)主身份及收樓通知后，發(fā)放《用戶手冊》給業(yè)主，并要墳業(yè)主填寫《業(yè)主登記表》。2）管理工作架構(gòu)的建立。我公司針對這一誤區(qū)給予了相當(dāng)大的關(guān)注，在日常的服務(wù)工作中堅(jiān)決就“工作跟進(jìn)”問題對員工提出了嚴(yán)格要求，這種工作方式經(jīng)過多年的驗(yàn)證，得到了充分的應(yīng)驗(yàn)。 肯于發(fā)奮吃苦的責(zé)任心216。D文致力于在開發(fā)商與業(yè)主之間解決矛盾，在開發(fā)商和業(yè)主之間充當(dāng)潤滑劑，通過D文賓至如歸的精彩的客戶服務(wù)將有效的拉近發(fā)展商與業(yè)主之間的距離。E管家服務(wù)體系的內(nèi)容1） 建造內(nèi)部相關(guān)的服務(wù)環(huán)境2） 建造對外服務(wù)體系3） 建造對內(nèi)的個(gè)中支援E管家服務(wù)體系對內(nèi)各種支援對外服務(wù)設(shè)計(jì)1） 業(yè)主資料收集2） 業(yè)主研究3） 業(yè)主關(guān)系4） 服務(wù)計(jì)劃5） 業(yè)主聯(lián)絡(luò)6） 業(yè)主申訴7） 員工滿意度8） 業(yè)主中心原則1） 如何與員工洽談2） 如何激勵(lì)員工3） 如何考核員工4） 如何獎(jiǎng)懲員工5） 如何實(shí)施公司政策6） 如何績效數(shù)量化1） 如何與業(yè)主洽談2） 如何拜訪業(yè)主3） 如何與業(yè)主成交4） 如何與業(yè)主聯(lián)絡(luò)感情5） 如何了解業(yè)主需要6） 如何將業(yè)主滿意度數(shù)量化常規(guī)客戶服務(wù)管理程序：1．可根據(jù)客戶提出的要求，通過管家部工程部保衛(wèi)部及其它相關(guān)部門協(xié)商后，由工程部為客戶安裝額外的電器設(shè)備。9．接到各項(xiàng)服務(wù)指令的各部員工應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場，不得以任何理由及原因拖延時(shí)間，耽誤工作。關(guān)注細(xì)微目的；“物業(yè)無大事，物業(yè)無小事”。保安部工作職責(zé)a. 貫徹執(zhí)行國家法律、法令、法規(guī)和公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，維護(hù)項(xiàng)目的聲譽(yù)和利益。f. 充分發(fā)揮項(xiàng)目先進(jìn)的硬件條件，利用消防自動(dòng)報(bào)警、保安監(jiān)控、社區(qū)管理系統(tǒng)等一系列技術(shù)防范措施，發(fā)現(xiàn)各種隱患，并及時(shí)采取措施；熟悉所轄區(qū)域人、財(cái)、物的基本情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能遭受傷害的問題，制定防范措施，監(jiān)督落實(shí)員工崗位安全責(zé)任制。j. 對重要賓客以及各種活動(dòng)做好內(nèi)部保衛(wèi)工作，配合警衛(wèi)、公安部門順利執(zhí)行任務(wù)。（2） 確保業(yè)主提出之各類建議/意見及投訴得到處理并傳 達(dá)至物業(yè)管理處及其屬下之相關(guān)部門。（4） 配合財(cái)務(wù)部向業(yè)主收取管理費(fèi)及其他費(fèi)用之工作。具體費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為RMB 萬元 （其中人員工資為 萬元，物資為 萬元。 市場推廣部總監(jiān)： 北京D文世紀(jì)物業(yè)管理有限公司 2005年6月。 樣板間和售樓處管理支出 預(yù)算： （1）人員費(fèi)用 物業(yè)主管（1人） 2800元