【正文】 費、有償服務費及能源費用； 3）公司所提倡的管理手段最大限度地以制度管理企業(yè)，追求法治，全力減低 人治因素。 良好的形象 我公司將派遣專職培訓講師對大溪地別墅物業(yè)管理處全體人員進行各方面培訓，以保證服務與管理工作的順利開展。4．如客戶需要維修或更換電器設備，可事先電話通知中控室，由中控室與工程部協調后，由工程部提供此項服務。4．日常管理服務指標名稱標準管理服務標準具體內容治安案件發(fā)生率低于1%杜絕火災責任事故，杜絕刑事案件環(huán)境衛(wèi)生滿意率100%住宅內清潔美觀，垃圾日產日清，24小時保潔制消防設備完好率100%消防系統設備完好無損，無埋壓、占用，對消防水系統定期檢測壓力房屋及配套設施完好率100%外觀政界、無破損、無改變使用功能設備完好率100%完好無損，正常使用，定期檢查，保持潔凈房屋零修、急修及時率99%，返修率≤2%接單20分鐘到場、急修不過夜，回訪有記錄門禁等智能化系統運行正常率100%維修工程質量合格率及回訪率100%分項檢查，返修率≤1%服務有效投訴率≤1%，處理率100%提高管理水平，加強服務機制，為業(yè)主排憂解難業(yè)主對物業(yè)管理滿意率95%管理服務達到三滿意：業(yè)主、租戶滿意，主管單位滿意，社會各界滿意文化設施完好率95%確保娛樂設施使用功能完好無損，定期維護、保養(yǎng)外來人員滿意率95%5 設施、設備的維修養(yǎng)護計劃 大溪地別墅項目設施設備養(yǎng)護針對大溪地別墅項目消防報警、保安監(jiān)控等系統維護要求高等特點，我公司將選用豐富經驗的工程師與工程人員進行專門的維護與操作，并保證工程人員在崗值班，以便隨時處理可能出現的故障；序 號內 容月 份1安全教育、安全檢查12清理污水池123檢修供配電設備94檢查天線、衛(wèi)星電視系統55防汛檢查66檢查戶外照明每月、節(jié)日前7疏水器及所有節(jié)門的檢修逐月安排全年查完8檢查防雨及防水89檢查冷凝水系統810檢修鍋爐1011檢修發(fā)電機系統1212防火安全檢查1113防凍檢查126 保潔、綠化管理，佩帶名牌上崗、周工作計劃，并指定專人檢查計劃的落實情況，做到無裸露垃圾、無衛(wèi)生死角、無明顯積塵積垢、無蚊蟲孳生地、綠地等公共區(qū)域堅持專人每日清掃，做到路面凈、路沿凈、樹坑墻角凈、垃圾箱凈、無積土、無積水、無雜物舒心愉悅的環(huán)境是保證良好視覺與感官效果的一大重要因素，可以起到綠化、美化生活，修身養(yǎng)心的作用注：后附清潔工作量化標準表7 保安、消防管理在物業(yè)管理工作中，治安消防管理是所有管理工作中的一項基礎工作。h. 做好公司內部員工的摸底調查，注意了解新員工的來歷和思想動態(tài)，防止發(fā)生犯罪。（5） 合理安排本部門職員之工作，監(jiān)督本部門日常工作。我公司鄭重承諾為貴公司免費提供前期顧問服務。前期開辦費物業(yè)公司進場運作整盤工作前，開發(fā)商應預先支付一筆物業(yè)籌備費用即物業(yè)前期開辦費，用于物業(yè)公司購買辦公用具和為物業(yè)服務應購置的其他大宗物品。保安部各崗位具體工作職責明細（一）保安部經理職責（二）保安部主管職責（三）保安部領班職責（四）保安部監(jiān)控室工作人員工作職責（五）保安部警衛(wèi)職責8 財務管理工作模式、制度 物業(yè)管理財務運作模式據財政部“財基字[1998]第7號文件”《物業(yè)管理企業(yè)財務管理》規(guī)定, 并結合由國家發(fā)改委,建設部聯合下發(fā)的且于2004年1月1日起實施的《物業(yè)服務收費管理辦法》的規(guī)定, 以及會計法及相關法規(guī), 作為物業(yè)管理企業(yè)財務運作模式. 相關財務管理制度財務管理制度依照《物業(yè)管理企業(yè)財務管理》的要求和國家相關財務管理制度的要求,主要項目如下: (1) 建帳制度 總帳建帳原則: 依服務行業(yè)科目設定 明細帳建帳原則: 以大溪地別墅的具體 特點,設置明細帳,如按業(yè)態(tài)收費標 準不同分開商住收支帳, 底商收支 帳等 日記帳建帳原則: 控制現金銀行等資金情況, 控制日常庫存進出情況等 備查帳建帳原則: 用于帳外輔助統計工作, 如應收帳收繳率備查等(2) 費用報銷制度 報銷權限授權: 僅項目經理有報銷授權, 權限上限及項目據公司統一要求 及項目接管進度而定 報銷附件說明:符合財務要求和內部控制要求 報銷時間:每周規(guī)定固定日(3) 報表制度 按我國企業(yè)會計制度規(guī)定, 應按期編報相應報表 按管理處收支期間, 編報相應報表 其他為便于物業(yè)服務工作開展而提供的其他報表 公示制度, 按物業(yè)管理相關規(guī)定, 每半年公示一次收支情況(4) 采購制度 采購原則: 同前述采購原則 供應商選定: 貨比三家的原則 采購申請流程(5) 庫存管理制度 入庫管理制度:審批齊全,單據齊全,實物數量單價合格,登記造冊 出庫管理制度:審批授權,領用記錄,登記造冊 盤點制度: 定期盤點, 帳實相符 庫房安全管理制度:防火防盜,分類保管,專人保管(6) 備用金制度 備用金限額及使用人授權:收款員備用金200元找零,采購員備用金 備用金定期清查(7) 收費制度 收費標準及依據的建立:據國家相關規(guī)定及相關協議收費, 我司提供物業(yè) 服務合同約定以外的服務, 服務費報發(fā)展商審定 收費帳單及每月掛計應收業(yè)主帳目 收費流程: 據業(yè)主公約約定日收費, 并據此準備帳單 欠費統計: 每月實行欠費統計, 報客務部追繳(8) 合同管理制度 合同分類管理: 收費合同, 付款合同, 保險合同(9) 固定資產管理制度 申購制度: 年度預算,月采購計劃 保管制度: 部門經理負責制 定期清查制度:自查及定期財產總查(10) 成本控制制度 成本控制目標及方法9客服部崗位職責（1） 依據《業(yè)主臨時公約》之規(guī)定，確保業(yè)主之利益得到保 障。對火災事故及時報警，迅速進行人員疏散，組織撲救，保護現場，協助公安機關查明原因，提出處理意見。以業(yè)主為中心，建立優(yōu)秀的服務團隊，以誠信贏得業(yè)主的理解, 以優(yōu)質的服務贏得業(yè)主的滿意。對管家的服務管理采用制度化與人性化相結合的管理方法。 所選用人員應具備的基本條件包括：216。b. 我公司將根據各管理項目的實際需要，向各項目提供技術支持和各種培訓。②嚴禁施工人員穿拖鞋及袒胸露背，嚴禁吸煙。3）別墅的正式驗收預驗收中提出的項目落實后，驗收小組要進行檢查、驗證，如整改合格則進行正式的別墅驗收。② 物業(yè)管理公司對外的規(guī)章制度包括公司向業(yè)主、租戶解釋公司的宗旨、權利和義務，以及公司管理服務范圍、管理服務方式，還有要求業(yè)主和租戶共同遵守的行為準則等方面的文件。我們會對收集整理圖紙、文件資料等資料，并結合多年的物業(yè)管理經驗來協助開發(fā)商完成施工驗收工作。3 樣板間和售樓處管理 為使欲購買房屋的準業(yè)主們除對房屋本身和其價值的喜好，還應在事前感受到后期物業(yè)服務的存在價值，和所能享受的服務標準。我公司管理層的一致觀點是：如果員工對細小的問題加以關注，那么產生大問題的最終幾率就要小得多。【D文物業(yè)】的管理人員大都來自星級酒店和高檔別墅，對高檔物業(yè)和客戶服務的管理有著深刻的認識和了解，積累了豐富的實際工作經驗，加之自身較高的文化素質與職業(yè)素養(yǎng)，對我公司的發(fā)展壯大起到了至關重要的作用。D文物業(yè)與我們的客戶一同成長、發(fā)展為世界領先的物業(yè)管理服務公司。在北京，香江集團先后開發(fā)了北京著名的國際友誼花園、地標性北京科技會展中心、CBD地區(qū)超大規(guī)模的高檔社區(qū)北京財富中心、南新倉和溫泉山別墅花園等項目?！?關注細微：物業(yè)項目管理的優(yōu)劣、水平高低往往體現在許多細微之處。 2 商業(yè)配套建議大溪地別墅項目開發(fā)單位引進先進開發(fā)理念，把富有時代特色的規(guī)劃設計、營銷策劃、景觀設計引入項目開發(fā)之中非常有必要。我公司相關管理人員在前期介入后會全面了解熟悉大溪地別墅的各個專業(yè)設備系統的設計特點、布置情況，設備供應廠家情況和設備技術性能參數，管線走向、材料替代、次寸變動等方面，為日后物業(yè)設備系統投入使用后的運行維護及維修打下良好的基礎。物業(yè)管理公司內部的規(guī)章制度主要有公司的宗旨、紀律、經營方針、工作程序、崗位職責等。③對驗收中的單獨設備進行試轉驗收。②配合施工隊的用水、用電，要求季工隊進出場有序。⑤把《收樓通知書》、《業(yè)主登記表》、《承諾書》及業(yè)主售房合同以及有效身份證明一同存入業(yè)主檔案保存。我公司管理層的一致觀點是：如果員工對細小的問題加以關注，那么產生大問題的最終幾率就要小得多。不同與普通管家的是，我們的“E管家”會充分利用當今E時代的高科技設備、設施，充分發(fā)揮網絡優(yōu)勢來為業(yè)主進行服務。服務意識目的：求精務實，為業(yè)戶提供至善至美的服務。c. 配合工程部定期檢查各種消防設施，定期對消防器材進行維護、更換，確保防火措施與滅火器材有效適用。協助培訓部門對全公司員工進行安全知識的培訓，以及敵情、社情的教育。物業(yè)總經理直接負責項目的日常營運工作，負責對運作平臺的支持，將提供具的工程、保潔及保安服務，確保項目的平穩(wěn)運行。后期運作階段：自物業(yè)交付使用日起為期二年，我司采用全面委托管理形式，即管理權在我司，由我司就項目成立物業(yè)管理處，招