【正文】 規(guī)避項目風險，降低項目潛在成本 在目前快速發(fā)展的建筑市場，由于建設(shè)周期和設(shè)計的不足，大量的問題會遺留給實際的使用者。D文旗下項目每年花費在工程改造上的金額數(shù)以百萬計，而因為設(shè)計和施工不當造成的設(shè)備閑置、能源浪費更是數(shù)以千萬計。通過總結(jié)D文的多年經(jīng)驗以及結(jié)合專家團隊的智慧，我們可以為客戶提供機電能源系統(tǒng)的風險控制，從不同角度降低項目潛在成本。 2 商業(yè)配套建議大溪地別墅項目開發(fā)單位引進先進開發(fā)理念，把富有時代特色的規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃、景觀設(shè)計引入項目開發(fā)之中非常有必要。為了使整個項目社區(qū)布局合理、功能完備，構(gòu)成“人在景中、景融于工作、富有自然情趣”的居住環(huán)境，大溪地別墅充分體現(xiàn)了以人為本的設(shè)計理念。由于項目本身距離市區(qū)較遠，對于業(yè)主在購物、休閑、娛樂各方面均會產(chǎn)生一定的不變因素，故我司建議在園區(qū)中配套部分商業(yè)設(shè)施，在該方面的配套設(shè)計上我司將有專業(yè)人員可以有針對性提供顧問意見。3 樣板間和售樓處管理 為使欲購買房屋的準業(yè)主們除對房屋本身和其價值的喜好，還應(yīng)在事前感受到后期物業(yè)服務(wù)的存在價值，和所能享受的服務(wù)標準。我司建議在房屋預售期間對樣板間和售樓處的管理即由可能成為后期管理者的物業(yè)公司先行進入，切實提供周到的服務(wù)如門前安全保衛(wèi)、房間內(nèi)的環(huán)境清潔、為客戶解答有關(guān)物業(yè)服務(wù)疑問等諸多事項。 安全保衛(wèi)：樣板間和售樓處分別配制24小時執(zhí)崗的人員。 清潔衛(wèi)生：配備相應(yīng)的保潔人員在樣板間和售樓處開放 時間內(nèi)對內(nèi)部環(huán)境進行不間斷循環(huán)清潔。 綠植養(yǎng)護：由專業(yè)綠化人員對樣板區(qū)和售樓處的所有綠色植物進行養(yǎng)護、澆水、除蟲的工作，使環(huán)境優(yōu)美。 工程維護： 物業(yè)可調(diào)派1名工程維修人員對樣板區(qū)和售樓處的水、電、等個設(shè)施進行初級維護。如換燈泡、修水管等 物業(yè)服務(wù)： 物業(yè)還可調(diào)派1名主管人員協(xié)調(diào)和指揮現(xiàn)場各項工作、管理現(xiàn)場物業(yè)人員、同時還可針對部分購房業(yè)主提出有關(guān)物業(yè)服務(wù)方面的疑問給于及時的回復。 我司希望通過以上服務(wù)能夠配合貴司把銷售時期的工作作到盡善盡美。4 一般常規(guī)物業(yè)服務(wù) 前期顧問管理內(nèi)容物業(yè)管理工作從工作時間先后上可以分為前期顧問管理及后期實操管理服務(wù)。具體前期管理工作主要有以下幾部分：我們會和大溪地別墅項目的開發(fā)人員以及其他相關(guān)的專業(yè)人員積極聯(lián)系，從物業(yè)管理的角度提出建議。物業(yè)管理的管理對象是物，而服務(wù)對象則是人。因此，我公司會在第一時間與業(yè)主取得聯(lián)系，聽取其意見。從而為將來的全面管理建立良好的人際關(guān)系開始點。我公司相關(guān)管理人員在前期介入后會全面了解熟悉大溪地別墅的各個專業(yè)設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計特點、布置情況，設(shè)備供應(yīng)廠家情況和設(shè)備技術(shù)性能參數(shù)，管線走向、材料替代、次寸變動等方面，為日后物業(yè)設(shè)備系統(tǒng)投入使用后的運行維護及維修打下良好的基礎(chǔ)。由于我公司的物業(yè)人員都具備多年的物業(yè)從業(yè)經(jīng)驗，故在熟悉了設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)后，我們會根據(jù)使用管理過程中易發(fā)生的問題以及一些容易被忽略的細節(jié)或?qū)嵤﹩栴}向大溪地別墅方面提出建議，以避免可能產(chǎn)生的人力物力及資金的浪費。我們會在前期介入時候就對大溪地別墅的各種資料進行收集整理，并將相關(guān)的文件完整地歸入檔案。我們會對收集整理圖紙、文件資料等資料，并結(jié)合多年的物業(yè)管理經(jīng)驗來協(xié)助開發(fā)商完成施工驗收工作。在介入后就開始建立管理框架、組建管理隊伍、編制管理文件進行員工培訓。我公司可以憑借著我公司良好的信譽對大溪地別墅項目起到畫龍點睛的作用，我公司可以在眾多在管項目中對大溪地別墅項目進行推展，借已有的資源來發(fā)掘新的對貴公司有用的資源。 前期物業(yè)管理顧問具體工作在顧問人員及我司質(zhì)量管理部對項目進行實地考察，通過研讀、消化、理解開發(fā)商項目設(shè)計方案后，包括項目可行性研究、初步規(guī)劃、我們針對上面幾點提出可供參考的方案：1. 在結(jié)合項目的實際情況的基礎(chǔ)上，對大溪地別墅整體進行規(guī)劃并提交相關(guān)報告和方案；2. 根據(jù)建筑設(shè)計是否滿足物業(yè)管理需要提供調(diào)整方案；3. 對房屋設(shè)備設(shè)計、施工工作提供方案，對日常工作中出現(xiàn)問題提供意見及建議書；4. 對樓宇外立面、空調(diào)室外機位置、冷凝水管、雨水管位置及排放處理提供方案；5. 對小區(qū)設(shè)備造型、各系統(tǒng)運行方案提供實施建議6. 根據(jù)給排水專業(yè)從收集相關(guān)原始資料、城市配套、氣候狀況、 工程等方面對設(shè)計提供方案7. 針對開發(fā)商對智能化工程的需求，根據(jù)實際運行情況，對智能化設(shè)計提出專業(yè)合理的建議。1. 建立業(yè)主檔案2. 制作用戶資料卡1. 對設(shè)備機房環(huán)境、通風等情況提供專業(yè)意見書2. 根據(jù)日常物業(yè)管理要求，根據(jù)管理經(jīng)驗對項目垃圾房建筑位置、建設(shè)方式及垃圾清運車輛路徑設(shè)計提供方案3．根據(jù)電梯安裝設(shè)計及配套會同開發(fā)商工程師擬定維修方案，并根據(jù)當前國家標準提出合理建議，方便業(yè)主角度對物業(yè)管理用房位置選定、布局及面積設(shè)計提供參考意見2. 根據(jù)日常實際管理經(jīng)驗對保安消防系統(tǒng)設(shè)計方案提供專業(yè)意見及建議。對花灑及煙感探頭位置數(shù)量、安全監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)置提供專業(yè)意見。3. 照國家標準及管理需要對消防系統(tǒng)設(shè)計布局、產(chǎn)品選型、等方面提供具體方案。4. 協(xié)助開發(fā)商對園林景觀設(shè)計方案提出意見及建議，并協(xié)助開發(fā)商對植物選擇作出適當調(diào)整計劃。5. 從治安管理、社區(qū)文化活動需要方面提供管理方案。6. 根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況，制定保潔服務(wù)程序及標準7. 對項目的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、配套項目、面積分配、服務(wù)種類提出經(jīng)營策劃方案8. 從家居安全角度考察安全死角并建議開發(fā)商是否曾設(shè)安全防護設(shè)施9. 協(xié)助開發(fā)商對智能化系統(tǒng)設(shè)計方案進行優(yōu)化選擇，為開發(fā)商在建筑給水、排水方面提供節(jié)能環(huán)保管理建議，特別是餐飲、娛樂業(yè)及別墅的油煙、給水及噪音提供意見、出入口、垃圾站位置、數(shù)量及標準提供建議方案，并要求提供建議，以最優(yōu)性價比等多方面因素確定優(yōu)化方案，協(xié)助開發(fā)商選擇質(zhì)量可靠、性能穩(wěn)定、工作狀況良好的消防產(chǎn)品及分包商，協(xié)助開發(fā)商制定本項目物業(yè)管理收費標準，協(xié)助完成報批工作，便于開發(fā)商進行銷售e. 收集整理各項資料1. 施工過程詳細記錄2. 搜集整理驗收報告3. 協(xié)助開發(fā)商編制使用《管理維修公約》，并協(xié)助完成備案工作f. 協(xié)助開發(fā)商對項目進行驗收1. 根據(jù)設(shè)計圖進行項目驗收2. 根據(jù)設(shè)備清單進行設(shè)備驗收3. 供電、給排水、供暖、衛(wèi)生、 道路等附屬設(shè)備設(shè)施的驗收1. 組建相關(guān)部門（行政部、客服部）2. 草擬各種規(guī)章制度3． 立財務(wù)管理機構(gòu)4．與項目所在地城管、工商、稅務(wù)、公安、環(huán)衛(wèi)及其他政府機構(gòu)進行先期接洽1. 在各項目內(nèi)進行推展2. 進行廣告派發(fā)活動 接管驗收、入伙別墅接管驗收前要準備的工作概括起為，主要有以下幾項：1） 成立物業(yè)管理機構(gòu)設(shè)置物業(yè)管理處，設(shè)立各級管理機構(gòu)及各崗位，草擬各類管理員工崗位職責，招聘所需員工及進行崗前培訓，建立一支優(yōu)良的專業(yè)物業(yè)管理隊伍。管理機構(gòu)一般在別墅接管前3個月建立，各級管理人員和員工應(yīng)該到位。2）草擬各種規(guī)章制度物業(yè)管理的規(guī)章制度分為物業(yè)管理公司內(nèi)部的規(guī)章制度和公司對外（業(yè)主、租戶）的規(guī)章制度兩類：① 物業(yè)管理公司內(nèi)部的規(guī)章制度。物業(yè)管理公司成立伊始就建立起一套科學的、健全的、嚴格的規(guī)章制度，使人人有章可循，事事有法可依。物業(yè)管理公司內(nèi)部的規(guī)章制度主要有公司的宗旨、紀律、經(jīng)營方針、工作程序、崗位職責等。如保安員守則、工具的使用及保管規(guī)定、制服管理規(guī)定、考勤規(guī)定等等。公司也可以將各種規(guī)章制度綜合成一本《員工手冊》，方便員工全面了解和遵守公司的規(guī)章制度。② 物業(yè)管理公司對外的規(guī)章制度包括公司向業(yè)主、租戶解釋公司的宗旨、權(quán)利和義務(wù)，以及公司管理服務(wù)范圍、管理服務(wù)方式，還有要求業(yè)主和租戶共同遵守的行為準則等方面的文件。如業(yè)主公約、用戶手冊等。3）組成驗收小組由物業(yè)部牽頭，組織工程部及公司有關(guān)人員組成驗收小組，驗收小組還在驗收前完成以下工作：j主動與開發(fā)單位、承建單位聯(lián)系，協(xié)商別墅交接問題（如交接日期及注意事項）和制定驗收方案，統(tǒng)一驗收標準。k準備接管驗收的各種表格，如接管驗收表、接管驗收遺漏統(tǒng)計表。4）財務(wù)方面準備制定財務(wù)預算方案；建立完善的財務(wù)制度，有效控制管理費及基金收支；制定年度的管理收支預算，擬定收費標準，包括管理按金及其他管理款項的建議。5）購買物業(yè)運營所需用具及設(shè)備。保質(zhì)保量，以保證別墅管理順利進行。6）編制驗收計劃驗收小組依據(jù)開發(fā)單位、承建單位提供的竣工圖、設(shè)備清單等文件，按設(shè)計及施工要求編制驗收計劃。驗收計劃應(yīng)包括項目概況、接管原則、驗收標準、職責分工、日期安排及工作內(nèi)容、驗收要求等。1）新建別墅的接管驗收應(yīng)具備以下條件：①建設(shè)工程已施工完畢并已竣工驗收合格；②供電、給排水、供暖、衛(wèi)生、道路等到別墅的附屬設(shè)備設(shè)施能夠正常使用；③別墅的名稱應(yīng)有地名管理部門審核的批準書，以及經(jīng)公安部門審批編制的正式門牌號碼。2）別墅的預驗收①驗收小組對設(shè)計圖紙、設(shè)計變更、竣工圖，設(shè)備清單進行預驗收，對別墅的主體結(jié)構(gòu)、外墻、樓地面、裝修及電氣、水、衛(wèi)生、消防、供氣、電梯、附屬工程進行質(zhì)量與使用功能的檢驗。同時，還要重點驗收設(shè)備和主材的規(guī)格型號、容量、制造廠并清點數(shù)量、安裝位置等。②在預驗收中檢查出不符合標準的項目提出局面的《物業(yè)驗收整改通知書》，返回給移交單位，并在規(guī)定時間內(nèi)由移交單位或工程施工單位進行整改。③對驗收中的單獨設(shè)備進行試轉(zhuǎn)驗收。主要驗收設(shè)備的安裝質(zhì)量和設(shè)備