【正文】 規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，降低項(xiàng)目潛在成本 在目前快速發(fā)展的建筑市場，由于建設(shè)周期和設(shè)計(jì)的不足，大量的問題會(huì)遺留給實(shí)際的使用者。D文旗下項(xiàng)目每年花費(fèi)在工程改造上的金額數(shù)以百萬計(jì)，而因?yàn)樵O(shè)計(jì)和施工不當(dāng)造成的設(shè)備閑置、能源浪費(fèi)更是數(shù)以千萬計(jì)。通過總結(jié)D文的多年經(jīng)驗(yàn)以及結(jié)合專家團(tuán)隊(duì)的智慧，我們可以為客戶提供機(jī)電能源系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)控制，從不同角度降低項(xiàng)目潛在成本。 2 商業(yè)配套建議大溪地別墅項(xiàng)目開發(fā)單位引進(jìn)先進(jìn)開發(fā)理念，把富有時(shí)代特色的規(guī)劃設(shè)計(jì)、營銷策劃、景觀設(shè)計(jì)引入項(xiàng)目開發(fā)之中非常有必要。為了使整個(gè)項(xiàng)目社區(qū)布局合理、功能完備，構(gòu)成“人在景中、景融于工作、富有自然情趣”的居住環(huán)境，大溪地別墅充分體現(xiàn)了以人為本的設(shè)計(jì)理念。由于項(xiàng)目本身距離市區(qū)較遠(yuǎn)，對于業(yè)主在購物、休閑、娛樂各方面均會(huì)產(chǎn)生一定的不變因素，故我司建議在園區(qū)中配套部分商業(yè)設(shè)施，在該方面的配套設(shè)計(jì)上我司將有專業(yè)人員可以有針對性提供顧問意見。3 樣板間和售樓處管理 為使欲購買房屋的準(zhǔn)業(yè)主們除對房屋本身和其價(jià)值的喜好，還應(yīng)在事前感受到后期物業(yè)服務(wù)的存在價(jià)值，和所能享受的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。我司建議在房屋預(yù)售期間對樣板間和售樓處的管理即由可能成為后期管理者的物業(yè)公司先行進(jìn)入，切實(shí)提供周到的服務(wù)如門前安全保衛(wèi)、房間內(nèi)的環(huán)境清潔、為客戶解答有關(guān)物業(yè)服務(wù)疑問等諸多事項(xiàng)。 安全保衛(wèi)：樣板間和售樓處分別配制24小時(shí)執(zhí)崗的人員。 清潔衛(wèi)生：配備相應(yīng)的保潔人員在樣板間和售樓處開放 時(shí)間內(nèi)對內(nèi)部環(huán)境進(jìn)行不間斷循環(huán)清潔。 綠植養(yǎng)護(hù)：由專業(yè)綠化人員對樣板區(qū)和售樓處的所有綠色植物進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、澆水、除蟲的工作，使環(huán)境優(yōu)美。 工程維護(hù)： 物業(yè)可調(diào)派1名工程維修人員對樣板區(qū)和售樓處的水、電、等個(gè)設(shè)施進(jìn)行初級維護(hù)。如換燈泡、修水管等 物業(yè)服務(wù)： 物業(yè)還可調(diào)派1名主管人員協(xié)調(diào)和指揮現(xiàn)場各項(xiàng)工作、管理現(xiàn)場物業(yè)人員、同時(shí)還可針對部分購房業(yè)主提出有關(guān)物業(yè)服務(wù)方面的疑問給于及時(shí)的回復(fù)。 我司希望通過以上服務(wù)能夠配合貴司把銷售時(shí)期的工作作到盡善盡美。4 一般常規(guī)物業(yè)服務(wù) 前期顧問管理內(nèi)容物業(yè)管理工作從工作時(shí)間先后上可以分為前期顧問管理及后期實(shí)操管理服務(wù)。具體前期管理工作主要有以下幾部分：我們會(huì)和大溪地別墅項(xiàng)目的開發(fā)人員以及其他相關(guān)的專業(yè)人員積極聯(lián)系，從物業(yè)管理的角度提出建議。物業(yè)管理的管理對象是物，而服務(wù)對象則是人。因此，我公司會(huì)在第一時(shí)間與業(yè)主取得聯(lián)系，聽取其意見。從而為將來的全面管理建立良好的人際關(guān)系開始點(diǎn)。我公司相關(guān)管理人員在前期介入后會(huì)全面了解熟悉大溪地別墅的各個(gè)專業(yè)設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計(jì)特點(diǎn)、布置情況，設(shè)備供應(yīng)廠家情況和設(shè)備技術(shù)性能參數(shù)，管線走向、材料替代、次寸變動(dòng)等方面，為日后物業(yè)設(shè)備系統(tǒng)投入使用后的運(yùn)行維護(hù)及維修打下良好的基礎(chǔ)。由于我公司的物業(yè)人員都具備多年的物業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，故在熟悉了設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)后，我們會(huì)根據(jù)使用管理過程中易發(fā)生的問題以及一些容易被忽略的細(xì)節(jié)或?qū)嵤﹩栴}向大溪地別墅方面提出建議，以避免可能產(chǎn)生的人力物力及資金的浪費(fèi)。我們會(huì)在前期介入時(shí)候就對大溪地別墅的各種資料進(jìn)行收集整理，并將相關(guān)的文件完整地歸入檔案。我們會(huì)對收集整理圖紙、文件資料等資料，并結(jié)合多年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)來協(xié)助開發(fā)商完成施工驗(yàn)收工作。在介入后就開始建立管理框架、組建管理隊(duì)伍、編制管理文件進(jìn)行員工培訓(xùn)。我公司可以憑借著我公司良好的信譽(yù)對大溪地別墅項(xiàng)目起到畫龍點(diǎn)睛的作用，我公司可以在眾多在管項(xiàng)目中對大溪地別墅項(xiàng)目進(jìn)行推展，借已有的資源來發(fā)掘新的對貴公司有用的資源。 前期物業(yè)管理顧問具體工作在顧問人員及我司質(zhì)量管理部對項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，通過研讀、消化、理解開發(fā)商項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案后，包括項(xiàng)目可行性研究、初步規(guī)劃、我們針對上面幾點(diǎn)提出可供參考的方案：1. 在結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，對大溪地別墅整體進(jìn)行規(guī)劃并提交相關(guān)報(bào)告和方案；2. 根據(jù)建筑設(shè)計(jì)是否滿足物業(yè)管理需要提供調(diào)整方案；3. 對房屋設(shè)備設(shè)計(jì)、施工工作提供方案，對日常工作中出現(xiàn)問題提供意見及建議書；4. 對樓宇外立面、空調(diào)室外機(jī)位置、冷凝水管、雨水管位置及排放處理提供方案；5. 對小區(qū)設(shè)備造型、各系統(tǒng)運(yùn)行方案提供實(shí)施建議6. 根據(jù)給排水專業(yè)從收集相關(guān)原始資料、城市配套、氣候狀況、 工程等方面對設(shè)計(jì)提供方案7. 針對開發(fā)商對智能化工程的需求，根據(jù)實(shí)際運(yùn)行情況，對智能化設(shè)計(jì)提出專業(yè)合理的建議。1. 建立業(yè)主檔案2. 制作用戶資料卡1. 對設(shè)備機(jī)房環(huán)境、通風(fēng)等情況提供專業(yè)意見書2. 根據(jù)日常物業(yè)管理要求，根據(jù)管理經(jīng)驗(yàn)對項(xiàng)目垃圾房建筑位置、建設(shè)方式及垃圾清運(yùn)車輛路徑設(shè)計(jì)提供方案3．根據(jù)電梯安裝設(shè)計(jì)及配套會(huì)同開發(fā)商工程師擬定維修方案，并根據(jù)當(dāng)前國家標(biāo)準(zhǔn)提出合理建議，方便業(yè)主角度對物業(yè)管理用房位置選定、布局及面積設(shè)計(jì)提供參考意見2. 根據(jù)日常實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)對保安消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案提供專業(yè)意見及建議。對花灑及煙感探頭位置數(shù)量、安全監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)置提供專業(yè)意見。3. 照國家標(biāo)準(zhǔn)及管理需要對消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)布局、產(chǎn)品選型、等方面提供具體方案。4. 協(xié)助開發(fā)商對園林景觀設(shè)計(jì)方案提出意見及建議，并協(xié)助開發(fā)商對植物選擇作出適當(dāng)調(diào)整計(jì)劃。5. 從治安管理、社區(qū)文化活動(dòng)需要方面提供管理方案。6. 根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況，制定保潔服務(wù)程序及標(biāo)準(zhǔn)7. 對項(xiàng)目的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、配套項(xiàng)目、面積分配、服務(wù)種類提出經(jīng)營策劃方案8. 從家居安全角度考察安全死角并建議開發(fā)商是否曾設(shè)安全防護(hù)設(shè)施9. 協(xié)助開發(fā)商對智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化選擇，為開發(fā)商在建筑給水、排水方面提供節(jié)能環(huán)保管理建議，特別是餐飲、娛樂業(yè)及別墅的油煙、給水及噪音提供意見、出入口、垃圾站位置、數(shù)量及標(biāo)準(zhǔn)提供建議方案，并要求提供建議，以最優(yōu)性價(jià)比等多方面因素確定優(yōu)化方案，協(xié)助開發(fā)商選擇質(zhì)量可靠、性能穩(wěn)定、工作狀況良好的消防產(chǎn)品及分包商，協(xié)助開發(fā)商制定本項(xiàng)目物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助完成報(bào)批工作，便于開發(fā)商進(jìn)行銷售e. 收集整理各項(xiàng)資料1. 施工過程詳細(xì)記錄2. 搜集整理驗(yàn)收報(bào)告3. 協(xié)助開發(fā)商編制使用《管理維修公約》，并協(xié)助完成備案工作f. 協(xié)助開發(fā)商對項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收1. 根據(jù)設(shè)計(jì)圖進(jìn)行項(xiàng)目驗(yàn)收2. 根據(jù)設(shè)備清單進(jìn)行設(shè)備驗(yàn)收3. 供電、給排水、供暖、衛(wèi)生、 道路等附屬設(shè)備設(shè)施的驗(yàn)收1. 組建相關(guān)部門（行政部、客服部）2. 草擬各種規(guī)章制度3． 立財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)4．與項(xiàng)目所在地城管、工商、稅務(wù)、公安、環(huán)衛(wèi)及其他政府機(jī)構(gòu)進(jìn)行先期接洽1. 在各項(xiàng)目內(nèi)進(jìn)行推展2. 進(jìn)行廣告派發(fā)活動(dòng) 接管驗(yàn)收、入伙別墅接管驗(yàn)收前要準(zhǔn)備的工作概括起為，主要有以下幾項(xiàng)：1） 成立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置物業(yè)管理處，設(shè)立各級管理機(jī)構(gòu)及各崗位，草擬各類管理員工崗位職責(zé)，招聘所需員工及進(jìn)行崗前培訓(xùn)，建立一支優(yōu)良的專業(yè)物業(yè)管理隊(duì)伍。管理機(jī)構(gòu)一般在別墅接管前3個(gè)月建立，各級管理人員和員工應(yīng)該到位。2）草擬各種規(guī)章制度物業(yè)管理的規(guī)章制度分為物業(yè)管理公司內(nèi)部的規(guī)章制度和公司對外（業(yè)主、租戶）的規(guī)章制度兩類：① 物業(yè)管理公司內(nèi)部的規(guī)章制度。物業(yè)管理公司成立伊始就建立起一套科學(xué)的、健全的、嚴(yán)格的規(guī)章制度，使人人有章可循，事事有法可依。物業(yè)管理公司內(nèi)部的規(guī)章制度主要有公司的宗旨、紀(jì)律、經(jīng)營方針、工作程序、崗位職責(zé)等。如保安員守則、工具的使用及保管規(guī)定、制服管理規(guī)定、考勤規(guī)定等等。公司也可以將各種規(guī)章制度綜合成一本《員工手冊》，方便員工全面了解和遵守公司的規(guī)章制度。② 物業(yè)管理公司對外的規(guī)章制度包括公司向業(yè)主、租戶解釋公司的宗旨、權(quán)利和義務(wù)，以及公司管理服務(wù)范圍、管理服務(wù)方式，還有要求業(yè)主和租戶共同遵守的行為準(zhǔn)則等方面的文件。如業(yè)主公約、用戶手冊等。3）組成驗(yàn)收小組由物業(yè)部牽頭，組織工程部及公司有關(guān)人員組成驗(yàn)收小組，驗(yàn)收小組還在驗(yàn)收前完成以下工作：j主動(dòng)與開發(fā)單位、承建單位聯(lián)系，協(xié)商別墅交接問題（如交接日期及注意事項(xiàng)）和制定驗(yàn)收方案，統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。k準(zhǔn)備接管驗(yàn)收的各種表格，如接管驗(yàn)收表、接管驗(yàn)收遺漏統(tǒng)計(jì)表。4）財(cái)務(wù)方面準(zhǔn)備制定財(cái)務(wù)預(yù)算方案；建立完善的財(cái)務(wù)制度，有效控制管理費(fèi)及基金收支；制定年度的管理收支預(yù)算，擬定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，包括管理按金及其他管理款項(xiàng)的建議。5）購買物業(yè)運(yùn)營所需用具及設(shè)備。保質(zhì)保量，以保證別墅管理順利進(jìn)行。6）編制驗(yàn)收計(jì)劃驗(yàn)收小組依據(jù)開發(fā)單位、承建單位提供的竣工圖、設(shè)備清單等文件，按設(shè)計(jì)及施工要求編制驗(yàn)收計(jì)劃。驗(yàn)收計(jì)劃應(yīng)包括項(xiàng)目概況、接管原則、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、職責(zé)分工、日期安排及工作內(nèi)容、驗(yàn)收要求等。1）新建別墅的接管驗(yàn)收應(yīng)具備以下條件：①建設(shè)工程已施工完畢并已竣工驗(yàn)收合格；②供電、給排水、供暖、衛(wèi)生、道路等到別墅的附屬設(shè)備設(shè)施能夠正常使用；③別墅的名稱應(yīng)有地名管理部門審核的批準(zhǔn)書，以及經(jīng)公安部門審批編制的正式門牌號碼。2）別墅的預(yù)驗(yàn)收①驗(yàn)收小組對設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)變更、竣工圖，設(shè)備清單進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收，對別墅的主體結(jié)構(gòu)、外墻、樓地面、裝修及電氣、水、衛(wèi)生、消防、供氣、電梯、附屬工程進(jìn)行質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)。同時(shí)，還要重點(diǎn)驗(yàn)收設(shè)備和主材的規(guī)格型號、容量、制造廠并清點(diǎn)數(shù)量、安裝位置等。②在預(yù)驗(yàn)收中檢查出不符合標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目提出局面的《物業(yè)驗(yàn)收整改通知書》，返回給移交單位，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)由移交單位或工程施工單位進(jìn)行整改。③對驗(yàn)收中的單獨(dú)設(shè)備進(jìn)行試轉(zhuǎn)驗(yàn)收。主要驗(yàn)收設(shè)備的安裝質(zhì)量和設(shè)備