【正文】 ，我們會(huì)根據(jù)使用管理過程中易發(fā)生的問題以及一些容易被忽略的細(xì)節(jié)或?qū)嵤﹩栴}向大溪地別墅方面提出建議，以避免可能產(chǎn)生的人力物力及資金的浪費(fèi)。我們會(huì)對(duì)收集整理圖紙、文件資料等資料，并結(jié)合多年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)來協(xié)助開發(fā)商完成施工驗(yàn)收工作。我公司可以憑借著我公司良好的信譽(yù)對(duì)大溪地別墅項(xiàng)目起到畫龍點(diǎn)睛的作用，我公司可以在眾多在管項(xiàng)目中對(duì)大溪地別墅項(xiàng)目進(jìn)行推展，借已有的資源來發(fā)掘新的對(duì)貴公司有用的資源。1. 建立業(yè)主檔案2. 制作用戶資料卡1. 對(duì)設(shè)備機(jī)房環(huán)境、通風(fēng)等情況提供專業(yè)意見書2. 根據(jù)日常物業(yè)管理要求，根據(jù)管理經(jīng)驗(yàn)對(duì)項(xiàng)目垃圾房建筑位置、建設(shè)方式及垃圾清運(yùn)車輛路徑設(shè)計(jì)提供方案3．根據(jù)電梯安裝設(shè)計(jì)及配套會(huì)同開發(fā)商工程師擬定維修方案，并根據(jù)當(dāng)前國家標(biāo)準(zhǔn)提出合理建議，方便業(yè)主角度對(duì)物業(yè)管理用房位置選定、布局及面積設(shè)計(jì)提供參考意見2. 根據(jù)日常實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)對(duì)保安消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案提供專業(yè)意見及建議。3. 照國家標(biāo)準(zhǔn)及管理需要對(duì)消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)布局、產(chǎn)品選型、等方面提供具體方案。5. 從治安管理、社區(qū)文化活動(dòng)需要方面提供管理方案。管理機(jī)構(gòu)一般在別墅接管前3個(gè)月建立，各級(jí)管理人員和員工應(yīng)該到位。物業(yè)管理公司成立伊始就建立起一套科學(xué)的、健全的、嚴(yán)格的規(guī)章制度，使人人有章可循，事事有法可依。如保安員守則、工具的使用及保管規(guī)定、制服管理規(guī)定、考勤規(guī)定等等。② 物業(yè)管理公司對(duì)外的規(guī)章制度包括公司向業(yè)主、租戶解釋公司的宗旨、權(quán)利和義務(wù)，以及公司管理服務(wù)范圍、管理服務(wù)方式，還有要求業(yè)主和租戶共同遵守的行為準(zhǔn)則等方面的文件。3）組成驗(yàn)收小組由物業(yè)部牽頭，組織工程部及公司有關(guān)人員組成驗(yàn)收小組，驗(yàn)收小組還在驗(yàn)收前完成以下工作：j主動(dòng)與開發(fā)單位、承建單位聯(lián)系，協(xié)商別墅交接問題（如交接日期及注意事項(xiàng)）和制定驗(yàn)收方案，統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。4）財(cái)務(wù)方面準(zhǔn)備制定財(cái)務(wù)預(yù)算方案；建立完善的財(cái)務(wù)制度，有效控制管理費(fèi)及基金收支；制定年度的管理收支預(yù)算，擬定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，包括管理按金及其他管理款項(xiàng)的建議。保質(zhì)保量，以保證別墅管理順利進(jìn)行。驗(yàn)收計(jì)劃應(yīng)包括項(xiàng)目概況、接管原則、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、職責(zé)分工、日期安排及工作內(nèi)容、驗(yàn)收要求等。2）別墅的預(yù)驗(yàn)收①驗(yàn)收小組對(duì)設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)變更、竣工圖，設(shè)備清單進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收，對(duì)別墅的主體結(jié)構(gòu)、外墻、樓地面、裝修及電氣、水、衛(wèi)生、消防、供氣、電梯、附屬工程進(jìn)行質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)。②在預(yù)驗(yàn)收中檢查出不符合標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目提出局面的《物業(yè)驗(yàn)收整改通知書》，返回給移交單位，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)由移交單位或工程施工單位進(jìn)行整改。主要驗(yàn)收設(shè)備的安裝質(zhì)量和設(shè)備的主要技術(shù)指標(biāo)，對(duì)不符合指標(biāo)的，及時(shí)提出局面意見，要移交單位組織設(shè)備制造廠或施工單位重新調(diào)試，要達(dá)到規(guī)定的要求。3）別墅的正式驗(yàn)收預(yù)驗(yàn)收中提出的項(xiàng)目落實(shí)后，驗(yàn)收小組要進(jìn)行檢查、驗(yàn)證，如整改合格則進(jìn)行正式的別墅驗(yàn)收。驗(yàn)收結(jié)果記錄在《驗(yàn)收交接記錄表》中。③各專業(yè)人員根據(jù)驗(yàn)收后的情況，寫出單項(xiàng)工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。④公司總經(jīng)理代表別墅的接收單位，同別墅的交接單位進(jìn)行正式移交。別墅接管時(shí)有三個(gè)方面的資料需要移交，一是產(chǎn)權(quán)方面的資料，二是技術(shù)方面的資料，三是開發(fā)商對(duì)樓盤原有的內(nèi)部裝修標(biāo) 準(zhǔn)及銷售部門承諾的優(yōu)惠條件方面的資料的移交。具體包括一下幾方面：(1) 地基、梁、柱、板主體(2) 頂棚(3) 墻面(4) 地（樓）面(5) 門窗(6) 樓梯、扶手(7) 開關(guān)(8) 照明燈具(9) 供水系統(tǒng)(10)排污管道（含塑料管）；(11)衛(wèi)生潔具；物業(yè)部對(duì)完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職責(zé)，指定專人作好協(xié)調(diào)工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)的遺留問題，及時(shí)向管理處經(jīng)理漏報(bào)，并作好與開發(fā)建設(shè)單位的聯(lián)系工作。①分清責(zé)任范圍，物業(yè)部指定專人與施工隊(duì)保持聯(lián)系，協(xié)調(diào)解決交叉工作的矛盾，以確保已接管房屋和設(shè)施的完好。③限制施工隊(duì)的活動(dòng)范圍，不許到施工現(xiàn)場(chǎng)以外區(qū)域活動(dòng)。②嚴(yán)禁施工人員穿拖鞋及袒胸露背，嚴(yán)禁吸煙。④增強(qiáng)保安力量，加強(qiáng)管理監(jiān)督，避免帶來安全隱患。1)辦理交樓手續(xù)前要準(zhǔn)備的工作。②要求開發(fā)建設(shè)單位移交業(yè)主的售樓合同及有關(guān)身份證明以及已簽訂的《承諾書》。④備好房屋鑰匙，以及搞好收樓前的清潔工作。②業(yè)主收取首期費(fèi)用。④物業(yè)部把單元鑰匙移交給業(yè)主。 附：物業(yè)管理相關(guān)表格 驗(yàn)收、入住表1)入住通知書2)驗(yàn)收樓宇委托書3)驗(yàn)收樓交接書4)驗(yàn)收整改通知書5)鑰匙委托書6)區(qū)域消防協(xié)議書7)收樓證明書8)業(yè)戶聯(lián)絡(luò)資料登記表9)業(yè)戶辦理收樓、二次裝修手續(xù)憑證10)裝修申請(qǐng)表11)工程質(zhì)量承諾書12)住宅使用說明書13)住宅質(zhì)量保證書14)生活使用手冊(cè) 園區(qū)管理規(guī)定文本1)消防管理規(guī)定2)出入和治安管理規(guī)定3)電梯使用管理規(guī)定4)供氣管理規(guī)定5)供水、供電管理規(guī)定6)環(huán)衛(wèi)、綠化管理規(guī)定7)治安管理規(guī)定8)裝修管理規(guī)定 物業(yè)管理表格1)項(xiàng)目工程概況2)別墅工程概況3)房屋檔案表4)業(yè)主管理檔案5)年度維修計(jì)劃6)發(fā)電機(jī)檢查表7)低壓電機(jī)房檢查表8)來水泵記錄9)消防系統(tǒng)運(yùn)行登記表10)控制器日檢登記表11)季（年）檢登記表12)管理處設(shè)備接收記錄13)低壓配電柜檢查保養(yǎng)表14)變壓器檢查保養(yǎng)表15)設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表16)設(shè)備維修記錄表17)管理處設(shè)備維修記錄18)管理處設(shè)備接收記錄19)催收款記錄表20)入庫登記表21)倉庫存貨記錄卡22)臨時(shí)借用工具登記表23)工程部員工領(lǐng)用工具記錄表24)工程部公用工具借用登記表25)工具遺失/損壞報(bào)告26)物品領(lǐng)料單27)工程部倉庫物品申請(qǐng)表28)報(bào)修記錄表29)工具領(lǐng)用登記表30)工程作業(yè)票31)公用工具領(lǐng)用登記表32)裝修施工許可證33)裝修檢查記錄34)客人投訴記錄表35)入住業(yè)主意見表36)現(xiàn)金預(yù)支單37)現(xiàn)金預(yù)支單（回執(zhí)）38)費(fèi)用報(bào)銷明細(xì)表39)現(xiàn)金報(bào)銷單40)公共區(qū)域檢查日?qǐng)?bào)表41)管理公約42)裝修管理規(guī)定 物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化操作程序文本1)管理費(fèi)欠款催繳程序作業(yè)書2)物品管理制度3)環(huán)境、安衛(wèi)因素及處理措施對(duì)照表4)二次裝修管理程序5)裝修管理流程6)物業(yè)管理預(yù)案管理程序7)入住管理程序8)安全管理工作程序9)管理處工作程序10)物業(yè)管理質(zhì)量評(píng)審程序11)特定服務(wù)項(xiàng)目的質(zhì)量策劃程序12)物業(yè)管理培訓(xùn)程序13)設(shè)備（設(shè)施）管理程序14)房屋驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)15)不規(guī)范服務(wù)控制程序16)服務(wù)過程控制程序17)安全控制程序18)高低壓配電裝置運(yùn)行安全程序19)一般設(shè)備驗(yàn)收規(guī)范 內(nèi)部管理文本1)主管工作表現(xiàn)評(píng)估表2)員工考核表3)會(huì)所主管崗位職責(zé)4)會(huì)所副主管崗位職責(zé)5)會(huì)所文員崗位職責(zé)6)會(huì)所維修人員崗位職責(zé)7)高級(jí)管理員崗位職責(zé)8)監(jiān)控人員崗位職責(zé)9)巡邏人員崗位職責(zé) 10)工程維修人員崗位職責(zé) 物業(yè)管理文本1)物業(yè)管理委托合同2)業(yè)主臨時(shí)公約3)業(yè)主管理委員會(huì)章程第四章 物業(yè)全面委託管理1 大溪地別墅的管理總體構(gòu)想大溪地別墅物業(yè)管理模式、各項(xiàng)管理規(guī)章制度、機(jī)制1） 我公司將結(jié)合大溪地別墅的實(shí)際情況，建立大溪地別墅物業(yè)管理模式，全力體現(xiàn)物業(yè)總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。b. 我公司將根據(jù)各管理項(xiàng)目的實(shí)際需要，向各項(xiàng)目提供技術(shù)支持和各種培訓(xùn)。我公司將針對(duì)管理項(xiàng)目的實(shí)際情況建立大溪地別墅物業(yè)管理工作架構(gòu)。f． 客戶服務(wù)：負(fù)責(zé)辦理業(yè)主與物業(yè)使用人的入住及退租手續(xù)，發(fā)表各類與物業(yè)管理有關(guān)的通知與公告，協(xié)調(diào)和解決業(yè)主與物業(yè)使用人的投訴，收取業(yè)主與物業(yè)使用人應(yīng)交納的物業(yè)管理費(fèi)、有償服務(wù)費(fèi)及能源費(fèi)用； 3）公司所提倡的管理手段最大限度地以制度管理企業(yè)，追求法治，全力減低 人治因素。 u 外部形象：無論物業(yè)公司員工還是管理項(xiàng)目，都必須有一個(gè)良好的外部形象，并隨時(shí)進(jìn)行呵護(hù)，才會(huì)使之管理的項(xiàng)目形成高品位、超前出眾的品質(zhì)，方可達(dá)到使物業(yè)保值、升值的目的。u 工作跟進(jìn)：每一家物業(yè)公司都有著周密的管理制度，有的甚至相當(dāng)厚重，但真正堅(jiān)持落實(shí)與跟進(jìn)這些制度的企業(yè)卻相當(dāng)難得。u 關(guān)注細(xì)微：物業(yè)項(xiàng)目管理的優(yōu)劣、水平高低往往體現(xiàn)在許多細(xì)微之處。因此，我公司特別注意對(duì)細(xì)微之處的高度關(guān)注。各級(jí)員工對(duì)每一細(xì)小問題都給予關(guān)注，那么物業(yè)管理水平就不難于體現(xiàn)。 所選用人員應(yīng)具備的基本條件包括：216。 文化素質(zhì)及學(xué)歷216。 良好的形象 我公司將派遣專職培訓(xùn)講師對(duì)大溪地別墅物業(yè)管理處全體人員進(jìn)行各方面培訓(xùn)，以保證服務(wù)與管理工作的順利開展。B．一般管理人員的培訓(xùn)：包括工作協(xié)調(diào)能力的培養(yǎng)；物業(yè)管理法規(guī)、條例的學(xué)習(xí)掌握；工作跟進(jìn)意識(shí)和職業(yè)責(zé)任感的加強(qiáng)；掌握現(xiàn)代化辦公設(shè)備。3 特殊管理 E管家服務(wù)客務(wù)服務(wù)是物業(yè)服務(wù)當(dāng)中的重頭戲，是項(xiàng)目和公司的對(duì)外窗口，直接關(guān)系到園區(qū)的形象和公司的聲望。D文物業(yè)在管理項(xiàng)目，采取的客戶服務(wù)方式為“管家”式服務(wù)，每位業(yè)主都有唯一位相對(duì)應(yīng)的“管家”為其服務(wù)，使得業(yè)主可以24小時(shí)隨時(shí)得到客戶服務(wù)。針對(duì)大溪地別墅的客戶服務(wù)方式我公司將采取“E管家”式的服務(wù)。同時(shí)利用各種媒體來進(jìn)行與業(yè)主的互動(dòng)，隨時(shí)處于待命狀態(tài)，讓可以業(yè)主利用各種方式在第一時(shí)間找他的管