【正文】 /月*13個(gè)月/12個(gè)月= 工程維修（1人） 1300元/月*13個(gè)月/12個(gè)月=小計(jì)： （2）福利待遇 元/月* %= （3）外包費(fèi)用 保潔員（ 3 人） 800元/月* 人= 保安員（ 3 人） 1000元/月* 人= 綠植養(yǎng)護(hù)（ 1 人） 小計(jì)： （4）辦公費(fèi) 800元/月 （5）工程維護(hù)費(fèi)用：500元/月包括工程工具購置等費(fèi)用，但不包括消耗品和更換零備件費(fèi)用 (6)不見可預(yù)費(fèi)用2% (1)至（5）項(xiàng)總支出*2%= （7）% (1)至（6）項(xiàng)總支出*%= 總計(jì)： 第六章大溪地物業(yè)管理運(yùn)作 針對大溪地項(xiàng)目我司建議管理運(yùn)營分兩個(gè)階段進(jìn)行，即：前期顧問階段：自合同簽訂之日起至物業(yè)交付使用日止，我司派人員定期前往現(xiàn)場提供顧問服務(wù)和顧問建議。（6） 建立并管理好業(yè)主之詳盡資料（尤其須作好外籍人士之登記工作，以便協(xié)助政府部門之調(diào)查）。（4） 配合財(cái)務(wù)部之工作，協(xié)助向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)及其他費(fèi)用，并協(xié)助作好業(yè)主之解釋工作。l. 參與改、擴(kuò)建工程安全項(xiàng)目的審查和竣工后安全設(shè)施的驗(yàn)收，對工地防火實(shí)行監(jiān)督；加強(qiáng)對二次裝修的審批與現(xiàn)場檢查，與施工單位簽定《安全協(xié)議書》，對發(fā)現(xiàn)的問題限期整改。對要害部門的進(jìn)人、用人作出品德審查，對不適合在這些部門工作的人員及時(shí)提出調(diào)換意見。對發(fā)現(xiàn)的火險(xiǎn)隱患，制定整改辦法，并監(jiān)督相關(guān)部門進(jìn)行整改。關(guān)注物業(yè)區(qū)域內(nèi)人、事之間的互動(dòng)溝通，做到對物的優(yōu)質(zhì)管理，對人的溫馨服務(wù)，達(dá)到一流的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。十六字方針在客務(wù)的延伸我公司客戶服務(wù)部不僅嚴(yán)格執(zhí)行與貫徹公司推行的十六字方針政策，還將這十六個(gè)字的意義延伸及細(xì)化。3．如客戶需要清潔服務(wù)，可通過中控室協(xié)調(diào)保潔部為客人提供此項(xiàng)服務(wù)。與以往的被動(dòng)式客戶服務(wù)不同的是“管家”式的服務(wù)是站在業(yè)主的角度來為業(yè)主提供服務(wù)。 工作經(jīng)驗(yàn)216。比如員工的服裝、舉止、物業(yè)氛圍的營造、設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)、與貴司的友善關(guān)系等等，都是由這些十分細(xì)微的小事去體現(xiàn)一個(gè)管理者的實(shí)際素質(zhì)。a． 人事行政：負(fù)責(zé)人事行政的管理，文書處理，員工培訓(xùn)，考勤管理，企業(yè) ISO9000質(zhì)量體系認(rèn)證工作，物料采購，員工餐廳的運(yùn)營與管理等工作；b．財(cái)務(wù)：負(fù)責(zé)制定財(cái)務(wù)收支計(jì)劃、會(huì)計(jì)出納和經(jīng)濟(jì)核算，對業(yè)主和物業(yè)使用人所交納的物業(yè)管理費(fèi)、有償服務(wù)費(fèi)及能源費(fèi)進(jìn)行管理，發(fā)放員工工資； c．工程部：負(fù)責(zé)園區(qū)設(shè)備和公共區(qū)域設(shè)施的管理與維護(hù)保養(yǎng)，對改造工程和裝修工程進(jìn)行審批指導(dǎo)、檢查驗(yàn)收；d．保衛(wèi)：負(fù)責(zé)園區(qū)整體區(qū)域的安全、保衛(wèi)、消防管理工作，維護(hù)住宅區(qū)的公共秩序與良好的環(huán)境，負(fù)責(zé)大溪地別墅范圍內(nèi)的交通管理；e． 清潔：負(fù)責(zé)園區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的清潔與整理工作，對綠化區(qū)域的綠植、綠擺、綠化小品等進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)管理，負(fù)責(zé)節(jié)日與慶典的環(huán)境布置與裝飾，配合政府相關(guān)部門做好“門前三包”工作。③通知工程部人員會(huì)同精度登記單元內(nèi)水電表底數(shù)，檢查單元內(nèi)設(shè)施設(shè)備情況。⑤施工隊(duì)離場前，必須到物業(yè)部申請“放行條”，經(jīng)有關(guān)人員核查無誤并簽名后，施工隊(duì)方可撤離別墅。在進(jìn)行工程完善和遺留問題的改造時(shí)，要加強(qiáng)施工現(xiàn)場的管理，具體有兩種不同情況的管理：1）在業(yè)主（租戶）未入伙之前的施工管理。②對別墅的其他公共配套設(shè)計(jì)進(jìn)行驗(yàn)收，重點(diǎn)放在預(yù)驗(yàn)時(shí)已記錄在案的問題方面，其結(jié)果也記錄在《驗(yàn)收交接記錄表》中。同時(shí)，還要重點(diǎn)驗(yàn)收設(shè)備和主材的規(guī)格型號(hào)、容量、制造廠并清點(diǎn)數(shù)量、安裝位置等。k準(zhǔn)備接管驗(yàn)收的各種表格，如接管驗(yàn)收表、接管驗(yàn)收遺漏統(tǒng)計(jì)表。2）草擬各種規(guī)章制度物業(yè)管理的規(guī)章制度分為物業(yè)管理公司內(nèi)部的規(guī)章制度和公司對外（業(yè)主、租戶）的規(guī)章制度兩類：① 物業(yè)管理公司內(nèi)部的規(guī)章制度。 前期物業(yè)管理顧問具體工作在顧問人員及我司質(zhì)量管理部對項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，通過研讀、消化、理解開發(fā)商項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案后，包括項(xiàng)目可行性研究、初步規(guī)劃、我們針對上面幾點(diǎn)提出可供參考的方案：1. 在結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，對大溪地別墅整體進(jìn)行規(guī)劃并提交相關(guān)報(bào)告和方案；2. 根據(jù)建筑設(shè)計(jì)是否滿足物業(yè)管理需要提供調(diào)整方案；3. 對房屋設(shè)備設(shè)計(jì)、施工工作提供方案，對日常工作中出現(xiàn)問題提供意見及建議書；4. 對樓宇外立面、空調(diào)室外機(jī)位置、冷凝水管、雨水管位置及排放處理提供方案；5. 對小區(qū)設(shè)備造型、各系統(tǒng)運(yùn)行方案提供實(shí)施建議6. 根據(jù)給排水專業(yè)從收集相關(guān)原始資料、城市配套、氣候狀況、 工程等方面對設(shè)計(jì)提供方案7. 針對開發(fā)商對智能化工程的需求，根據(jù)實(shí)際運(yùn)行情況，對智能化設(shè)計(jì)提出專業(yè)合理的建議。因此，我公司會(huì)在第一時(shí)間與業(yè)主取得聯(lián)系，聽取其意見。 清潔衛(wèi)生：配備相應(yīng)的保潔人員在樣板間和售樓處開放 時(shí)間內(nèi)對內(nèi)部環(huán)境進(jìn)行不間斷循環(huán)清潔。D文旗下項(xiàng)目每年花費(fèi)在工程改造上的金額數(shù)以百萬計(jì)，而因?yàn)樵O(shè)計(jì)和施工不當(dāng)造成的設(shè)備閑置、能源浪費(fèi)更是數(shù)以千萬計(jì)。而且，對于不同的物業(yè)管理項(xiàng)目也可以作出相應(yīng)的調(diào)整?！?工作跟進(jìn)：每一家物業(yè)公司都有著周密的管理制度，有的甚至相當(dāng)厚重，但真正堅(jiān)持落實(shí)與跟進(jìn)這些制度的企業(yè)卻相當(dāng)難得。作為專業(yè)的物業(yè)管理公司，我們憑借著深厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的背景，先進(jìn)的國外成功管理理念和出類拔萃的專業(yè)人才，經(jīng)過不斷的努力已經(jīng)被第一批授予物業(yè)管理國家一級(jí)資質(zhì)。在七十年代的發(fā)展,為集團(tuán)打下良好的基礎(chǔ),也在海外贏得良好的聲譽(yù)。在擁有物業(yè)管理領(lǐng)域中廣泛的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)之上，我們有能力為客戶提供無與倫比的顧問咨詢服務(wù)和全面的房地產(chǎn)服務(wù)。我們專注于長期的客戶合作關(guān)系，而非簡單的一次交易。1969年楊孫西先生創(chuàng)辦了香江國際，歷任董事長?！綝文物業(yè)】作為北京第一家中澳合資企業(yè)，較早的通過了ISO9000的國際認(rèn)證體系?！?服務(wù)意識(shí)：我公司深諳客戶的服務(wù)需求，并十分善于結(jié)合這些服務(wù)需求，將服務(wù)意識(shí)貫穿到工作的方方面面，以保證貴司需求的不斷滿足。7 D文公司管理架構(gòu)圖總經(jīng)理常務(wù)副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理教育培訓(xùn)部市場推廣部各項(xiàng)目總經(jīng)理人事行政部各項(xiàng)目工程部各項(xiàng)目保安部各項(xiàng)目保潔部各項(xiàng)目客務(wù)部各項(xiàng)目財(cái)務(wù)部龍瑭餐飲有限公司萬通工貿(mào)有限公司香江堡獅健身會(huì)我公司管理架構(gòu)的設(shè)計(jì)目標(biāo)是在避免機(jī)構(gòu)過于龐大的同時(shí)，又確保管理的各項(xiàng)工作都能落實(shí)到個(gè)人。 規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，降低項(xiàng)目潛在成本 在目前快速發(fā)展的建筑市場，由于建設(shè)周期和設(shè)計(jì)的不足，大量的問題會(huì)遺留給實(shí)際的使用者。 安全保衛(wèi)：樣板間和售樓處分別配制24小時(shí)執(zhí)崗的人員。物業(yè)管理的管理對象是物，而服務(wù)對象則是人。我公司可以憑借著我公司良好的信譽(yù)對大溪地別墅項(xiàng)目起到畫龍點(diǎn)睛的作用，我公司可以在眾多在管項(xiàng)目中對大溪地別墅項(xiàng)目進(jìn)行推展，借已有的資源來發(fā)掘新的對貴公司有用的資源。管理機(jī)構(gòu)一般在別墅接管前3個(gè)月建立，各級(jí)管理人員和員工應(yīng)該到位。3）組成驗(yàn)收小組由物業(yè)部牽頭，組織工程部及公司有關(guān)人員組成驗(yàn)收小組，驗(yàn)收小組還在驗(yàn)收前完成以下工作：j主動(dòng)與開發(fā)單位、承建單位聯(lián)系，協(xié)商別墅交接問題（如交接日期及注意事項(xiàng)）和制定驗(yàn)收方案，統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。2）別墅的預(yù)驗(yàn)收①驗(yàn)收小組對設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)變更、竣工圖，設(shè)備清單進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收，對別墅的主體結(jié)構(gòu)、外墻、樓地面、裝修及電氣、水、衛(wèi)生、消防、供氣、電梯、附屬工程進(jìn)行質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)。驗(yàn)收結(jié)果記錄在《驗(yàn)收交接記錄表》中。具體包括一下幾方面：(1) 地基、梁、柱、板主體(2) 頂棚(3) 墻面(4) 地（樓）面(5) 門窗(6) 樓梯、扶手(7) 開關(guān)(8) 照明燈具(9) 供水系統(tǒng)(10)排污管道（含塑料管）；(11)衛(wèi)生潔具；物業(yè)部對完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職責(zé)，指定專人作好協(xié)調(diào)工作，對發(fā)現(xiàn)的遺留問題，及時(shí)向管理處經(jīng)理漏報(bào)，并作好與開發(fā)建設(shè)單位的聯(lián)系工作。④增強(qiáng)保安力量，加強(qiáng)管理監(jiān)督，避免帶來安全隱患。②業(yè)主收取首期費(fèi)用。我公司將針對管理項(xiàng)目的實(shí)際情況建立大溪地別墅物業(yè)管理工作架構(gòu)。u 關(guān)注細(xì)微：物業(yè)項(xiàng)目管理的優(yōu)劣、水平高低往往體現(xiàn)在許多細(xì)微之處。 文化素質(zhì)及學(xué)歷216。D文物業(yè)在管理項(xiàng)目，采取的客戶服務(wù)方式為“管家”式服務(wù)，每位業(yè)主都有唯一位相對應(yīng)的“管家”為其服務(wù)，使得業(yè)主可以24小時(shí)隨時(shí)得到客戶服務(wù)。2．根據(jù)客戶在入住時(shí)簽署的入住協(xié)議工程，工程部可按協(xié)議定期為客戶維護(hù)檢修電器設(shè)備。10．任何信息中轉(zhuǎn)機(jī)構(gòu)，在中轉(zhuǎn)客戶服務(wù)信息時(shí)不得拖延中轉(zhuǎn)時(shí)間，及在中轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)誤轉(zhuǎn)、漏轉(zhuǎn)等現(xiàn)象，必須認(rèn)真對待力求做到及時(shí)準(zhǔn)確的中轉(zhuǎn)服務(wù)。要求每個(gè)員工從每件瑣碎小事、每一個(gè)細(xì)節(jié)做起，由小及大。b. 定期和不定期地檢查火災(zāi)隱患，制定整改辦法，監(jiān)督各部門落實(shí)防火措施。g. 經(jīng)常檢查各重點(diǎn)、要害部位的安全質(zhì)量。k. 對業(yè)主中的不安全因素要迅速報(bào)告，配合公安部機(jī)關(guān)搞好查控。（3） 配合工程部之工作，速度反饋業(yè)主對物業(yè)設(shè)施設(shè)備維護(hù)方面之合理要求，并作好協(xié)調(diào)跟進(jìn)工作。（5） 配合保安部制作/發(fā)放各類便于物業(yè)管理之證件。具體內(nèi)容請見后附開辦費(fèi)預(yù)算）