【正文】 司 （招商局物業(yè)管理【香港】有限公司） 招商局物業(yè)管理公司南京分公司 （南京招商局物業(yè)管理有限公司） 招商局物業(yè)管理公司西安分公司 （西安招商局物業(yè)管理有限公司） 招商局物業(yè)管理公司廣州分公司 （廣州招商局物業(yè)公司「籌建中」） 招商局物業(yè)管理公司武漢分公司 （武漢招銀物業(yè)管理公司） 總經(jīng)理 發(fā)展策劃部 財(cái)務(wù)稽核部 人力資源部 工程事務(wù)部 品質(zhì)培訓(xùn)部 保潔服務(wù)中心 物料配送中心 工程維修中心 三、 企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī) 招商局物業(yè)管理有有限公司管理項(xiàng)目一覽表 地 區(qū) 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目性質(zhì) 管理面積 北 京 招商局航華科貿(mào)中心 頂級(jí)寫字樓、公寓、商場(chǎng) 320,000M2 北京國(guó)際金融大廈 5A 級(jí)寫字樓 103,400M2 北京華商大廈 寫字樓、酒店 32,000M2 北京凱旋大廈 高 檔寫字樓 83,954M2 上 海 招商局廣場(chǎng) 高檔寫字樓、商場(chǎng) 69,775M2 招商局大廈 高檔寫字樓、商場(chǎng) 72,004M2 武寧小城 高檔住宅區(qū) 130,000M2 武漢 武漢招銀大廈 5A 級(jí)寫字樓 52,024M2 南京 南京招商局國(guó)際金融中心 高檔寫字樓、公寓、商場(chǎng) 169,000M2 西安 西安招商局廣場(chǎng) 甲級(jí)寫字樓、商場(chǎng)、公寓 68,000M2 深圳 新時(shí)代廣場(chǎng) 高檔辦公樓 87,000M2 深圳 鯨山別墅 別墅 77,722M2 香港 西港中心等 寫字樓、商場(chǎng)、公寓 91,000M2 四、 充足的人力資源儲(chǔ)備 招商局物業(yè)管理有限公司成立以來(lái)，遵循“以人為本”的指導(dǎo)思想、奉行“真誠(chéng)服務(wù)、優(yōu)質(zhì)高效”的企業(yè)精神，經(jīng)過(guò)幾年的努力和錘煉，已建立了一支懂經(jīng)營(yíng)、會(huì)管理、業(yè)務(wù)精、肯奉獻(xiàn)、高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍。各樓層除具備以上主要 用房外，還備有空調(diào)機(jī)房、強(qiáng)弱配電間、男女衛(wèi)生間、消防樓梯、電梯間等辦公用房。各層次人員在投入項(xiàng)目管理前均需經(jīng)公司嚴(yán)格的崗前培訓(xùn)，考試合格后方能上崗工作。 90%以下扣除管理酬金的 10% 設(shè)備運(yùn)行完好率 ： 9098%扣除管理酬金總額的 5%。 ★設(shè)立專業(yè)的保安隊(duì)伍 .管理中心將對(duì)保安人員進(jìn)行職業(yè)道德、專業(yè)素質(zhì)、行為規(guī)范等方面的培訓(xùn)，考試合格后方可上崗。 的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施，引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通。 ★內(nèi)保人員對(duì)辦公樓實(shí)施全天候的不定時(shí)巡邏，對(duì)消火栓的配備情況、滅火器的碼放情況進(jìn)行檢查，對(duì)巡邏中發(fā)現(xiàn)的各種違規(guī)行為和火災(zāi)隱患進(jìn)行勸阻和解決。 ★車場(chǎng)管理人員必須語(yǔ)言規(guī)范，態(tài)度和藹，文明執(zhí)勤。 ，設(shè)有果皮箱、垃圾箱、垃圾中轉(zhuǎn)站。 ★辦公樓公共部位保持清潔 ,墻面無(wú)亂貼亂畫 。 勢(shì)良好 ,修剪整齊美觀 ,無(wú)病蟲(chóng)害、無(wú)折損現(xiàn)象、無(wú)斑禿。 ★保潔人員對(duì)責(zé)任區(qū)域內(nèi)的建筑小品 ,每日擦拭保潔一次；維修人員每日對(duì)建筑小品巡視一次 ,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維護(hù) 。 內(nèi)的道路通暢，路面平坦。 2．設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無(wú)雜物、灰土，無(wú)鼠、蟲(chóng)害發(fā)生，機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求。 ★各系統(tǒng)均設(shè)有專業(yè)工程師，對(duì)設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)和保養(yǎng)進(jìn)行指導(dǎo)并負(fù)有責(zé)任。 障后，維修人員應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修。 序號(hào) 服務(wù)項(xiàng)目 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 管理目標(biāo) 測(cè)算依據(jù) 管理措施 北京海關(guān)辦公樓物業(yè)管理建議書(shū) 23－ 77 9 供電系 統(tǒng)的管理。 ★操作運(yùn)行人員每星期對(duì)備用發(fā)電機(jī)保養(yǎng)檢查一次；工程部每季度組織專業(yè)技術(shù)人員對(duì)備用發(fā)電機(jī)啟動(dòng)試運(yùn)行一次 ,以保證備用發(fā)電機(jī)隨時(shí)處于良好狀態(tài)。 序號(hào) 服務(wù)項(xiàng)目 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 管理目標(biāo) 測(cè)算依據(jù) 管理措施 北京海關(guān)辦公樓物業(yè)管理建議書(shū) 25－ 77 11 給排水系統(tǒng)的管理。 ,維修人員在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修 ,無(wú)大面積跑水、泛水、長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象。 ★ 物管中心根據(jù)辦公樓的情況，將制定事故應(yīng)急處理方案。工程部制定工作計(jì)劃 ,每年對(duì)水塔維護(hù)保養(yǎng)一次。 ★ 維修人員在完成零修、急修任務(wù)時(shí) ,持有用戶報(bào)修單。 ★ 加強(qiáng)與機(jī)關(guān)相關(guān)處室的溝通 ,認(rèn)真對(duì)待投訴 ,做到事事有答復(fù) ,件件有回音。 北京海關(guān)辦公樓物業(yè)管理建議書(shū) 30－ 77 第四章 物業(yè)管理的運(yùn)行 一、 擬采取的管理方式 （一）北京海關(guān)物業(yè)管理中心內(nèi)部管理架構(gòu) 北京海關(guān)物業(yè)管理中心將采取由物管公司總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)，由北京海關(guān)相關(guān)處室監(jiān)督的物業(yè)管理中心總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，物業(yè)管理中心的日常管理工作接受公司各職能部門的指導(dǎo)、檢查、監(jiān)督與考核。 （一）培訓(xùn)形式 1． 培訓(xùn)分三個(gè)階段進(jìn)行 ? 入職培訓(xùn)：指員工在正式進(jìn)入崗位之前進(jìn)行的基本理論、基本素質(zhì)、項(xiàng)目介紹、企業(yè)文化、服務(wù)意識(shí)、禮儀禮貌要求等的培訓(xùn)。 （二）培訓(xùn)目標(biāo) 1． 管理人員持證上崗。 開(kāi)發(fā)潛能激勵(lì)自我，不斷完善與向前發(fā)展。 交付管理后 1— 4 個(gè)月 采用實(shí)地參觀、集中講授、角色扮演、模擬演練、案 例分析、外派參觀等方法培訓(xùn)。 二 北京海關(guān)物業(yè)管理的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和業(yè)務(wù)范圍； 物管中心組織架構(gòu)，保潔員崗位職責(zé)、范圍的調(diào)整、說(shuō)明； 保潔員的崗位考核制度； 北京海關(guān)保潔工作的程序，作業(yè)指導(dǎo)及考核標(biāo)準(zhǔn)； 北京海關(guān)治安 、消防、災(zāi)害等突發(fā)事件的處理與防范； 語(yǔ)言、行為規(guī)范的學(xué)習(xí)。 達(dá)到各崗位任職資格要求，滿足工作的需要。 ? 公開(kāi)招聘：公開(kāi)向社會(huì)、單位招聘人才，擇優(yōu)錄取。 1． 考核 ? 日考核：由物業(yè)管理中心部門經(jīng)理、班組長(zhǎng)對(duì)責(zé)任人每日工作的檢查考核。 北京海關(guān)辦公樓物業(yè)管理建議書(shū) 41－ 77 ? 季度考核：由公司總經(jīng)理帶隊(duì)，公司各職能部門對(duì)物業(yè)管理中心工作的綜合考核。 ? 選擇錄用：在公開(kāi)招聘的過(guò)程中，在同等情況下優(yōu)先考慮解決下崗分流人員的再就業(yè)問(wèn)題，為保持社會(huì)穩(wěn)定作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。 交付管理后 1— 4 個(gè)月 采用實(shí)地參觀、集中講授、角色扮演、模擬演練、案例分析、外派參觀等方法培訓(xùn)。 提高責(zé)任心、調(diào)動(dòng)積極性，開(kāi)發(fā)思維能力。 三 物管中心內(nèi)部運(yùn)作制度，品質(zhì)管理要求； 物業(yè)管理法規(guī)及相關(guān)的法律、條例； ISO9002 程序文件學(xué)習(xí)； 形象與禮儀，溝通與表達(dá)； 北京海關(guān)治安、消防、災(zāi)害等危機(jī)處理方案演習(xí)； 體能、隊(duì)列、軍事培訓(xùn) 消防安全演習(xí)； 智能化系統(tǒng)的管理。 日常管理期間 采用實(shí)地參觀、集中講授、角色扮演、模擬演練、案例分析等培訓(xùn)方法。 3． 其他員工達(dá)到崗位技術(shù)精通。 ? 管理期培訓(xùn)：指物業(yè)管理中心在運(yùn)作過(guò)程中，對(duì)員工素質(zhì)、技能及思想覺(jué)悟進(jìn)行持續(xù)的、有計(jì)劃的提高型培訓(xùn)。 北京海關(guān)物業(yè)管理中心內(nèi)部管理架構(gòu)圖 北京海關(guān)相關(guān)處 室 公司各職能部門 物業(yè)管理中心 公 司 綜合服務(wù)部 中心辦公室 工程維修部 直接領(lǐng)導(dǎo) 監(jiān)督 考核 安全保衛(wèi)部 北京海關(guān)辦公樓物業(yè)管理建議書(shū) 31－ 77 （二）北京海關(guān)物業(yè)管理中心運(yùn)作機(jī)制 1．管理體系 物業(yè)管理中心在內(nèi)部管理運(yùn)作上，采用各部門、各責(zé)任人明確分工，各自獨(dú)立完成本職工作，又互相協(xié)調(diào)、互相督促、互相聯(lián)系 的“三位一體”的管理活動(dòng)與管理手段，形成一個(gè)封閉網(wǎng)絡(luò)。 ★ 實(shí)行公開(kāi)管理 ,增加管理透明度 ,自覺(jué)接受客戶的監(jiān)督。 ★ 工程部和有關(guān)部門根據(jù)維修通知單 ,執(zhí)行的回訪制度。 ★ 物管中心將根據(jù)設(shè)備情況，制定發(fā)生故障的應(yīng)急處理方案。 統(tǒng)運(yùn)行正常且噪音不超標(biāo) ,無(wú)嚴(yán)重滴漏水現(xiàn)象。 達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 給排水系統(tǒng)設(shè)施完好合格率達(dá)到 100% 給排水系統(tǒng)完好合格設(shè)施 給排水系統(tǒng)設(shè)施總量 100%=100% ★ 制定辦公樓用水制度 ,積極宣傳合理用水和節(jié)水知識(shí) ,想方設(shè)法落實(shí)節(jié)水計(jì)劃。 、閥門、管道工作正常 ,無(wú)跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象。 規(guī)定時(shí)間排除故障，保證各弱電系統(tǒng)正常工作。 電管理措施與停電應(yīng)急處理措施并嚴(yán)格執(zhí)行。 達(dá)到和超過(guò)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 電梯設(shè)施完好率 達(dá)到 99%以上 完好電梯數(shù)量 100%≥ 99% 電梯總量 ★物管中心依據(jù)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定 ,具備電梯準(zhǔn)運(yùn)所必需的相關(guān)手續(xù) ,做到證件齊全、手續(xù)完備。 ★工程部根據(jù)設(shè)備狀況制定維保計(jì)劃，定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，每日檢查各項(xiàng)制度的落實(shí)和各類規(guī)程的操作情況，保證不發(fā)生任何管理責(zé)任事故。 達(dá)到和超過(guò)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)施完好率達(dá)到 98%以上 完好設(shè)施 100%≥ 98% 設(shè)施總量 ★對(duì)管理的設(shè)備實(shí)施全方位的管理。 ★工程部維修人員每日對(duì)辦公樓內(nèi)、外的設(shè)施巡檢兩次。 ★物業(yè)主管部門每日對(duì)綠化養(yǎng)護(hù)人員的工作質(zhì)量實(shí)施檢查 ,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決或采取糾正和預(yù)防措施。 部、天臺(tái)、屋頂?shù)染G化有管理措施并落實(shí)。 ★ 衛(wèi)生間循環(huán)保潔，定期消殺，達(dá)到清潔衛(wèi)生、無(wú)異味等。 ，定期 進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺。 ★對(duì)進(jìn)出辦公樓的車輛進(jìn)行有效疏導(dǎo)，做到管理有序、無(wú)堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。 序號(hào) 服務(wù)項(xiàng)目 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 管理目標(biāo) 測(cè)算依據(jù) 管理措施 北京海關(guān)辦公樓物業(yè)管理建議書(shū) 17－ 77 3 地下車庫(kù)、公共停車場(chǎng)和車位的服務(wù)與管理 種車輛有序，無(wú)堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。 ★根據(jù)辦公樓實(shí)際情況制定辦公樓消防管理規(guī)定。 ★對(duì)辦公樓實(shí)施 24 小時(shí)的 門崗值班和區(qū)域巡邏 ,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和隱患立即解決 . ★物管中心將對(duì)辦公樓實(shí)行相對(duì)封閉、內(nèi)緊外松的安全管理。 90%以下扣除管理酬金的 10% (上述未達(dá)到項(xiàng)僅扣除相關(guān)比率統(tǒng)計(jì)時(shí)間段內(nèi)管理酬金總 額 ) 二、 管理服務(wù)項(xiàng)目、承諾指標(biāo)及采取措施一覽表 注：本表中的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，出自建設(shè)部《關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知》建住房物 [2020]008 號(hào) 北京市國(guó)土資源和房屋管理局《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部“關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知”》京國(guó)土房管物字[2020]第 20 號(hào)。 （五）合理的收費(fèi)，高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù) 通過(guò)我公司對(duì)北京海關(guān)辦公樓項(xiàng)目的實(shí)地考查及認(rèn)真分析，按照“合理、先進(jìn)、周密、可行”的原則對(duì)項(xiàng)目物業(yè)管理價(jià)格進(jìn)行了 系統(tǒng)的測(cè)算，我們認(rèn)為標(biāo)書(shū)中提供的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)