【正文】 合多年的物業(yè)管理經(jīng)驗來協(xié)助開發(fā)商完成施工驗收工作。5. 從治安管理、社區(qū)文化活動需要方面提供管理方案。② 物業(yè)管理公司對外的規(guī)章制度包括公司向業(yè)主、租戶解釋公司的宗旨、權(quán)利和義務(wù)，以及公司管理服務(wù)范圍、管理服務(wù)方式，還有要求業(yè)主和租戶共同遵守的行為準則等方面的文件。驗收計劃應(yīng)包括項目概況、接管原則、驗收標準、職責分工、日期安排及工作內(nèi)容、驗收要求等。3）別墅的正式驗收預(yù)驗收中提出的項目落實后，驗收小組要進行檢查、驗證，如整改合格則進行正式的別墅驗收。別墅接管時有三個方面的資料需要移交，一是產(chǎn)權(quán)方面的資料，二是技術(shù)方面的資料，三是開發(fā)商對樓盤原有的內(nèi)部裝修標 準及銷售部門承諾的優(yōu)惠條件方面的資料的移交。②嚴禁施工人員穿拖鞋及袒胸露背，嚴禁吸煙。④備好房屋鑰匙，以及搞好收樓前的清潔工作。b. 我公司將根據(jù)各管理項目的實際需要，向各項目提供技術(shù)支持和各種培訓。u 工作跟進：每一家物業(yè)公司都有著周密的管理制度，有的甚至相當厚重，但真正堅持落實與跟進這些制度的企業(yè)卻相當難得。 所選用人員應(yīng)具備的基本條件包括：216。3 特殊管理 E管家服務(wù)客務(wù)服務(wù)是物業(yè)服務(wù)當中的重頭戲，是項目和公司的對外窗口，直接關(guān)系到園區(qū)的形象和公司的聲望。對管家的服務(wù)管理采用制度化與人性化相結(jié)合的管理方法。8．各部門及員工不得擅自為客人提供各種類型的服務(wù)。以業(yè)主為中心，建立優(yōu)秀的服務(wù)團隊，以誠信贏得業(yè)主的理解, 以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)贏得業(yè)主的滿意。 項目的治安消防管理為了保證項目安全、有序的生活環(huán)境，我公司將發(fā)揮豐富的工作經(jīng)驗，為項目制定一系列行之有效的安全保衛(wèi)規(guī)章制度及得力措施，同時建立一支紀律嚴明、訓練有素的保安力量，充分保障物業(yè)使用人的生命財產(chǎn)和項目的整體安全。對火災(zāi)事故及時報警，迅速進行人員疏散，組織撲救，保護現(xiàn)場，協(xié)助公安機關(guān)查明原因，提出處理意見。與各部門密切配合，阻止閑雜人員進入項目；安排警力保證取送公款和財務(wù)人員的安全。保安部各崗位具體工作職責明細（一）保安部經(jīng)理職責（二）保安部主管職責（三）保安部領(lǐng)班職責（四）保安部監(jiān)控室工作人員工作職責（五）保安部警衛(wèi)職責8 財務(wù)管理工作模式、制度 物業(yè)管理財務(wù)運作模式據(jù)財政部“財基字[1998]第7號文件”《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理》規(guī)定, 并結(jié)合由國家發(fā)改委,建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的且于2004年1月1日起實施的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》的規(guī)定, 以及會計法及相關(guān)法規(guī), 作為物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)運作模式. 相關(guān)財務(wù)管理制度財務(wù)管理制度依照《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理》的要求和國家相關(guān)財務(wù)管理制度的要求,主要項目如下: (1) 建帳制度 總帳建帳原則: 依服務(wù)行業(yè)科目設(shè)定 明細帳建帳原則: 以大溪地別墅的具體 特點,設(shè)置明細帳,如按業(yè)態(tài)收費標 準不同分開商住收支帳, 底商收支 帳等 日記帳建帳原則: 控制現(xiàn)金銀行等資金情況, 控制日常庫存進出情況等 備查帳建帳原則: 用于帳外輔助統(tǒng)計工作, 如應(yīng)收帳收繳率備查等(2) 費用報銷制度 報銷權(quán)限授權(quán): 僅項目經(jīng)理有報銷授權(quán), 權(quán)限上限及項目據(jù)公司統(tǒng)一要求 及項目接管進度而定 報銷附件說明:符合財務(wù)要求和內(nèi)部控制要求 報銷時間:每周規(guī)定固定日(3) 報表制度 按我國企業(yè)會計制度規(guī)定, 應(yīng)按期編報相應(yīng)報表 按管理處收支期間, 編報相應(yīng)報表 其他為便于物業(yè)服務(wù)工作開展而提供的其他報表 公示制度, 按物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定, 每半年公示一次收支情況(4) 采購制度 采購原則: 同前述采購原則 供應(yīng)商選定: 貨比三家的原則 采購申請流程(5) 庫存管理制度 入庫管理制度:審批齊全,單據(jù)齊全,實物數(shù)量單價合格,登記造冊 出庫管理制度:審批授權(quán),領(lǐng)用記錄,登記造冊 盤點制度: 定期盤點, 帳實相符 庫房安全管理制度:防火防盜,分類保管,專人保管(6) 備用金制度 備用金限額及使用人授權(quán):收款員備用金200元找零,采購員備用金 備用金定期清查(7) 收費制度 收費標準及依據(jù)的建立:據(jù)國家相關(guān)規(guī)定及相關(guān)協(xié)議收費, 我司提供物業(yè) 服務(wù)合同約定以外的服務(wù), 服務(wù)費報發(fā)展商審定 收費帳單及每月掛計應(yīng)收業(yè)主帳目 收費流程: 據(jù)業(yè)主公約約定日收費, 并據(jù)此準備帳單 欠費統(tǒng)計: 每月實行欠費統(tǒng)計, 報客務(wù)部追繳(8) 合同管理制度 合同分類管理: 收費合同, 付款合同, 保險合同(9) 固定資產(chǎn)管理制度 申購制度: 年度預(yù)算,月采購計劃 保管制度: 部門經(jīng)理負責制 定期清查制度:自查及定期財產(chǎn)總查(10) 成本控制制度 成本控制目標及方法9客服部崗位職責（1） 依據(jù)《業(yè)主臨時公約》之規(guī)定，確保業(yè)主之利益得到保 障。（3） 配合工程部工作，及時轉(zhuǎn)達業(yè)主維修要求并作好跟進工作。前期開辦費物業(yè)公司進場運作整盤工作前，開發(fā)商應(yīng)預(yù)先支付一筆物業(yè)籌備費用即物業(yè)前期開辦費，用于物業(yè)公司購買辦公用具和為物業(yè)服務(wù)應(yīng)購置的其他大宗物品。結(jié) 語鑒于以上諸多敘述，我公司深信，憑借豐富的管理經(jīng)驗和先進的管理理念，我公司必然能夠為大溪地別墅提供一流的、周至的物業(yè)管理服務(wù)，使大溪地別墅的物業(yè)管理達到較高的水準，并最終使大溪地別墅成為京城高檔物業(yè)的典范。我公司鄭重承諾為貴公司免費提供前期顧問服務(wù)。第五章 專案管理人員架構(gòu)及財務(wù)預(yù)算報價1 大溪地別墅管理人員架構(gòu)圖大溪地別墅管理人員架構(gòu)的制定是根據(jù)大溪地別墅項目的特點而制定的管理架構(gòu)。（5） 合理安排本部門職員之工作，監(jiān)督本部門日常工作。m. 協(xié)助物業(yè)經(jīng)理推動群眾性安全組織的工作。h. 做好公司內(nèi)部員工的摸底調(diào)查，注意了解新員工的來歷和思想動態(tài)，防止發(fā)生犯罪。遇有隱患不排除，措施不能落實的，要發(fā)出書面通知，同時向物業(yè)經(jīng)理、副經(jīng)理和公安機關(guān)報告，并采取強制措施加以解決。4．日常管理服務(wù)指標名稱標準管理服務(wù)標準具體內(nèi)容治安案件發(fā)生率低于1%杜絕火災(zāi)責任事故，杜絕刑事案件環(huán)境衛(wèi)生滿意率100%住宅內(nèi)清潔美觀，垃圾日產(chǎn)日清，24小時保潔制消防設(shè)備完好率100%消防系統(tǒng)設(shè)備完好無損，無埋壓、占用，對消防水系統(tǒng)定期檢測壓力房屋及配套設(shè)施完好率100%外觀政界、無破損、無改變使用功能設(shè)備完好率100%完好無損，正常使用，定期檢查，保持潔凈房屋零修、急修及時率99%，返修率≤2%接單20分鐘到場、急修不過夜，回訪有記錄門禁等智能化系統(tǒng)運行正常率100%維修工程質(zhì)量合格率及回訪率100%分項檢查，返修率≤1%服務(wù)有效投訴率≤1%，處理率100%提高管理水平，加強服務(wù)機制，為業(yè)主排憂解難業(yè)主對物業(yè)管理滿意率95%管理服務(wù)達到三滿意：業(yè)主、租戶滿意，主管單位滿意，社會各界滿意文化設(shè)施完好率95%確保娛樂設(shè)施使用功能完好無損，定期維護、保養(yǎng)外來人員滿意率95%5 設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護計劃 大溪地別墅項目設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護針對大溪地別墅項目消防報警、保安監(jiān)控等系統(tǒng)維護要求高等特點，我公司將選用豐富經(jīng)驗的工程師與工程人員進行專門的維護與操作，并保證工程人員在崗值班，以便隨時處理可能出現(xiàn)的故障；序 號內(nèi) 容月 份1安全教育、安全檢查12清理污水池123檢修供配電設(shè)備94檢查天線、衛(wèi)星電視系統(tǒng)55防汛檢查66檢查戶外照明每月、節(jié)日前7疏水器及所有節(jié)門的檢修逐月安排全年查完8檢查防雨及防水89檢查冷凝水系統(tǒng)810檢修鍋爐1011檢修發(fā)電機系統(tǒng)1212防火安全檢查1113防凍檢查126 保潔、綠化管理，佩帶名牌上崗、周工作計劃，并指定專人檢查計劃的落實情況，做到無裸露垃圾、無衛(wèi)生死角、無明顯積塵積垢、無蚊蟲孳生地、綠地等公共區(qū)域堅持專人每日清掃，做到路面凈、路沿凈、樹坑墻角凈、垃圾箱凈、無積土、無積水、無雜物舒心愉悅的環(huán)境是保證良好視覺與感官效果的一大重要因素，可以起到綠化、美化生活，修身養(yǎng)心的作用注：后附清潔工作量化標準表7 保安、消防管理在物業(yè)管理工作中，治安消防管理是所有管理工作中的一項基礎(chǔ)工作。外部形象目的：使客人所能看到的、直接感受到的方方面面均能反映出D文公司的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。4．如客戶需要維修或更換電器設(shè)備，可事先電話通知中控室，由中控室與工程部協(xié)調(diào)后，由工程部提供此項服務(wù)。針對大溪地別墅的客戶服務(wù)方式我公司將采取“E管家”式的服務(wù)。 良好的形象 我公司將派遣專職培訓講師對大溪地別墅物業(yè)管理處全體人員進行各方面培訓，以保證服務(wù)與管理工作的順利開展。因此，我公司特別注意對細微之處的高度關(guān)注。f． 客戶服務(wù)：負責辦理業(yè)主與物業(yè)使用人的入住及退租手續(xù)，發(fā)表各類與物業(yè)管理有關(guān)的通知與公告，協(xié)調(diào)和解決業(yè)主與物業(yè)使用人的投訴，收取業(yè)主與物業(yè)使用人應(yīng)交納的物業(yè)管理費、有償服務(wù)費及能源費用； 3）公司所提倡的管理手段最大限度地以制度管理企業(yè)，追求法治，全力減低 人治因素。④物業(yè)部把單元鑰匙移交給業(yè)主。1)辦理交樓手續(xù)前