【正文】 止再次留下施工質(zhì)量隱患。管理服務(wù)分為公共性管理服務(wù)和特約性管理服務(wù)兩類： 公共性管理服務(wù)是物業(yè)管理公司為轄區(qū)所有業(yè)主、住戶提供的服務(wù) 公共性管理服務(wù)費(fèi)由以下幾項(xiàng)構(gòu)成： ? 管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi) ? 公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn) 行、維修及保養(yǎng)費(fèi) ? 綠化管理費(fèi) ? 清潔衛(wèi)生費(fèi) ? 保安費(fèi) ? 辦公費(fèi) ? 物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi) ? 法定稅費(fèi) 特約性管理服務(wù)是物業(yè)管理公司為滿足業(yè)主的特殊需求而提供的服務(wù) 特約管理服務(wù)費(fèi)只是享受特約服務(wù)的業(yè)主繳納。 管理服務(wù)費(fèi)的收取方法一般為三種： ? 銀行代收，即住戶按規(guī)定時間到銀行自行繳納 ? 住戶到管理處繳納 ? 管理處收款員上門向住戶收取 四、物業(yè)檔案管理 物業(yè)管理的檔案資料由兩部分組成。 建立物業(yè)管理的檔案資料關(guān)鍵要抓好收集、整理、歸檔、利用四個環(huán)節(jié)。 節(jié)能管理主要包括調(diào)查研究，分析評估、實(shí)施改良三個環(huán)節(jié)。是危害現(xiàn)有或未來資產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)、收入、人身、無形資產(chǎn)的任何事物。 （一）物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的主要環(huán)節(jié)： 進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)鑒別 進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估 進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制 （二）物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的主要措施： 籌措風(fēng)險(xiǎn)資金 購買各種保險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 雇傭風(fēng)險(xiǎn)管理顧問，提高風(fēng)險(xiǎn)管理水平 加強(qiáng)對人和財(cái)務(wù)的管理，全面進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制。定期進(jìn)行防火檢查，根據(jù)查出的火險(xiǎn)隱患，制定和落實(shí)消防整改措施。 1） 配 備現(xiàn)代化消防設(shè)施 2） 建立和健全防火安全制度 3） 要定期組織防火演習(xí)。健全出入證、出入登記制度 4） 加強(qiáng)對公司員工進(jìn)行安全管理教育，如突發(fā)事件的處理，報(bào)警、現(xiàn)場保護(hù)、急救、事故報(bào)告等 5） 建立財(cái)務(wù)管理制度，如貨物放行制度、現(xiàn)金管理制度等。 加強(qiáng)電腦系統(tǒng)的管理工作 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 35 頁 第二部分：物業(yè)管理公司 第一章：物業(yè)管理公司的性質(zhì)、宗旨、目的 一、物業(yè)管理公司的性質(zhì) 物業(yè)管理公司是從事物業(yè)管理與物業(yè)經(jīng)營的企業(yè)，它是以住宅小區(qū)、寫字樓宇、商業(yè)大廈、綜合市場等管理服務(wù)為核心的經(jīng)營服務(wù)型的企業(yè)。 二、物業(yè)管理公司的宗旨 為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)服務(wù)，完成房地產(chǎn)企業(yè)的售后服務(wù)工作，造就房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和良性循環(huán)。 做城市管理的一份子，履行社會管理的義務(wù)，進(jìn)一步為城市的建設(shè)、管理和文明作貢獻(xiàn)。 四、物業(yè)管理公司的主要工作內(nèi)容 物業(yè)管理公司的工作內(nèi)容涉及經(jīng)營與管理兩個方面，包含服務(wù)與發(fā)展兩個部分： （一）屬于管理與服務(wù)方面的工作內(nèi)容 房屋管理 環(huán)境秩序管理 清潔衛(wèi)生管理 綠化管理 治安管理 設(shè)備管理 財(cái)務(wù)管理 檔案管理 制定及貫徹執(zhí)行各項(xiàng)管理制度及居民公約 處理居民投訴，調(diào)解居民鄰里關(guān)系 1貫徹執(zhí)行國家有關(guān)法令 1組織開展社區(qū)文化活動 1其他管理和服務(wù)工作 （二）屬于經(jīng)營性的工作內(nèi)容 物業(yè)租賃與經(jīng)營 業(yè)主住宅物業(yè)的看管與養(yǎng)護(hù) 業(yè)主家庭設(shè)備的修理 小區(qū)車輛的保管與經(jīng)營 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 35 頁 為業(yè)主代購、搬運(yùn)大件家具 代業(yè)主雇請保姆、家庭教師等 為業(yè)主代收、代交電話、煤氣費(fèi)等 其他項(xiàng)目的委托服務(wù) 第二章：物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置與管理制度 一、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置 物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置，應(yīng)視不同的規(guī)模及業(yè)務(wù)范圍而定。經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)全面工作，副經(jīng)理組織實(shí)施自己分管的工作。 工程管理部：負(fù)責(zé)公司的工程計(jì)劃安排、工程合同的簽定、工程預(yù)結(jié)算、工程設(shè)備的維修保養(yǎng)、工程資料與圖紙的管理等。 房產(chǎn)管理部：負(fù)責(zé)公司或公司委托管理房產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)籍的管理，拆遷周轉(zhuǎn)房的管理，產(chǎn)權(quán)房的管理，維修、收費(fèi)等。 小區(qū)管理部：根據(jù)公司管理的物業(yè)的范圍及分布情況，可設(shè)若干個小區(qū)管理部，負(fù) 責(zé)小區(qū)內(nèi)的一切日常管理服務(wù)工作 附屬保障機(jī)構(gòu)： 1）清潔公司 2）綠化公司 3）保安隊(duì) 4）工程維修隊(duì) 5）生活服務(wù)隊(duì) 二、物業(yè)管理公司的管理制度 物業(yè)公司管理制度包括物業(yè)綜合管理及企業(yè)內(nèi)部管理兩個類型： （一）物業(yè)綜合管理規(guī)定 住宅小區(qū)綜合管理規(guī)定 （ 1）房屋管理 第一條 業(yè)主必須辦妥房屋購、租手續(xù)，取得購、租賃證并辦理入住手續(xù)后方可使用房屋。 第二條 住宅小區(qū)內(nèi)一切房屋實(shí)行統(tǒng)一管理，業(yè)主必須遵守本規(guī)定中的各項(xiàng)條款和購、租房屋協(xié)議中的各項(xiàng)規(guī)定，保證不改變房屋的結(jié)構(gòu)、外墻立面和使用功 能；不占用樓內(nèi)公共部位和室外空地； 不在門口、陽臺亂搭亂放；不搭外伸衣架，檐棚、天線；不準(zhǔn)改變室內(nèi)原設(shè)計(jì)部位、空間、管道等，如需改動，應(yīng)報(bào)所在房屋開發(fā)建設(shè)管理單位批準(zhǔn)。 第三條 業(yè)主進(jìn)室內(nèi)裝修，事前必須向小區(qū)管理處提出書面申請， 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 35 頁 報(bào)送圖紙，繳納裝修管理費(fèi)、余泥清運(yùn)費(fèi)，并辦妥一切報(bào)批手續(xù)后方能施工，并在規(guī)定的時間內(nèi)施工完畢。 第四條 住戶陽臺、窗安裝防盜網(wǎng)或安裝暴露在樓宇立面之外的空調(diào)、招牌時， 必須到小區(qū)管理處辦理報(bào)裝手續(xù)，按照統(tǒng)一的規(guī)格、樣式、顏色、位置安裝，同時亦須符合消防規(guī)定。否則，住宅小區(qū)管理處將根據(jù)情節(jié)輕重給予拆除和處罰。余下的水泥漿水不要倒入廁盆、地漏內(nèi)，以免堵塞管道。 （ 2）市政公用設(shè)施管理 第七條 小區(qū)內(nèi)的各類公共設(shè)施，如路燈、消防設(shè)備、水泵、電房、避雷器、道路、花基等， 不隨意損壞，損壞者照價賠償，并承擔(dān)因此而引起的法律責(zé)任。 （ 3）環(huán)境衛(wèi)生管理 第九條 業(yè)主要處處講文明、講道德、講衛(wèi)生，自覺地搞好家庭衛(wèi)生和公共衛(wèi)生，垃圾、雜物應(yīng)倒入設(shè)置的垃圾筒內(nèi)，嚴(yán)禁從窗口、陽臺向下拋擲。 第十一條 業(yè)主不準(zhǔn)在住宅區(qū)、樓宇外墻亂寫、亂畫、亂貼廣告。 （ 4）綠化管理 第十三條 住宅小區(qū)內(nèi)的花草、樹 木、涼亭、假山等小品是小區(qū)的美化點(diǎn)綴設(shè)施，人人都有維護(hù)和管理的義務(wù)，任何人不得任意攀摘和損壞，并教育小孩子不摘花、不蹋草、不損壞花基、花欄，違 者將處以賠償?shù)忍幜P。 第十五條 業(yè)主不準(zhǔn)在樹木上掛曬衣物和吊扎鐵絲、繩索；不準(zhǔn)在綠化地帶堆放垃圾、雜物；不準(zhǔn)向花草樹木上潑污水和有害物質(zhì)。對損壞綠化的單位和個人，根據(jù) 情節(jié)輕重給予批評教育和賠償?shù)忍幜P。 第十七條 大型機(jī)動車輛進(jìn)入住宅小區(qū)內(nèi)，只準(zhǔn)在主干道行駛，嚴(yán)禁駛?cè)霔濋g支道。對亂停亂放的車輛一律將被拖離現(xiàn)場，予以扣留或就地鎖車，而無 需事先通知，如有損失或損壞，管理處恕不負(fù)責(zé)，拖車費(fèi)、扣留費(fèi)及一切費(fèi)用概由車主或駕駛員負(fù)責(zé)。 第二十條 機(jī)動車輛如違反以上規(guī)定，小區(qū)管 理處有權(quán)根據(jù)上級規(guī)定作出處罰，如發(fā)生交通事故者，則送交通管理部門依法處理。 第二十二條 業(yè)主如有外來人員在住宅內(nèi)住宿，必須按規(guī)定到派出所申報(bào)。 第二十四條 業(yè)主必須嚴(yán)格遵守當(dāng)?shù)卣?guī)定，嚴(yán)禁在小區(qū)住宅內(nèi)養(yǎng)狗。 第二十六條 請各住戶協(xié)助管理處維持美好的居住環(huán)境、當(dāng)收看電視、收聽收音機(jī)，裝修或在家中舉行聚 會時，請為鄰居著想，勿作不必要的喧嘩，盡量減低音量。 第二十八條 小區(qū)管理單位或業(yè)委會，有權(quán)制止未經(jīng)批準(zhǔn)的單位和個人在住宅小區(qū)營業(yè)，如不服從管理規(guī)定，送交有關(guān)部門處理。 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 35 頁 第三十條 本管理規(guī)定由本物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)解釋。 （ 1）積極支持、配合、服從物業(yè)管理公司對住宅小區(qū)所有建筑物、園林綠化、公用空間、公共設(shè)施以及為維護(hù)小區(qū)良好居住環(huán)境所作的管理。 （ 3）愛護(hù)住宅小區(qū)園林綠化和公共設(shè)施，遵守社會公德和公共衛(wèi)生，美化住宅小區(qū)和居住環(huán)境。嚴(yán)禁住戶私藏 槍械彈藥、使用毒品、淫穢物品和賭博。不做損害他人和公共利益的事情。其職責(zé)范圍是： （ 1）住宅小區(qū)、大廈的管理工作 ? 參與新建樓 宇及住宅小區(qū)配套設(shè)施的竣工驗(yàn)收，辦理接管手續(xù)，建立小區(qū)竣工資料檔案。 ? 負(fù)責(zé)對樓房交付使用后的管理及維護(hù)。 ? 為住戶提供系列綜合服務(wù)及安全、方便、舒適配套齊全的居住環(huán)境，建立住戶檔案，切實(shí)為住戶排憂解難。 ? 負(fù)責(zé)小區(qū)的綠化及環(huán)境衛(wèi)生管理。 ? 做好經(jīng)常性的督促檢查評比工作，及時總結(jié)交流和推廣小區(qū)、大廈管理經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)小區(qū)管理工作的發(fā)展。 ? 辦理租賃手續(xù)，按照上級房管部門規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)核定租價，按月收繳房租。 ? 做好房屋管理和修繕工作，對所管轄的房屋及附屬設(shè)備進(jìn)行經(jīng)常性的檢查維修，確保房屋設(shè)施的正常使用。 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 35 頁 （ 4） 負(fù)責(zé)公建配套項(xiàng)目的接收和向市、區(qū)、街使用單位的移交工作。 經(jīng)理職責(zé) 經(jīng)理是公司的行政領(lǐng)導(dǎo)，負(fù)責(zé)公司的全面工作。遵守國家法律、法規(guī)；執(zhí) 行上級指示號令。領(lǐng)導(dǎo)全體人員認(rèn)真履行職責(zé)，落實(shí)崗位責(zé)任制。努力實(shí)現(xiàn)任期目標(biāo)。注重抓好政治教育，做好思想政治工作，提高其政治覺悟；建成一支有理想、有道德、有文化、有紀(jì)律的職工隊(duì)伍，增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力。 5）及時向上級機(jī)關(guān)請示，報(bào)告工作。協(xié)助經(jīng)理履行職責(zé)，實(shí)現(xiàn)任期目標(biāo)，對經(jīng)理交給的分 管項(xiàng)目負(fù)完全責(zé)任。 辦公室工作職責(zé) 辦公室是公司綜合管理部門，主要任務(wù)是：參謀、協(xié)調(diào)、把關(guān)、服務(wù)。 2）主管公司勞動人事、工資分配、社會保險(xiǎn)及企業(yè)管理工作。 4）承辦上級等部門布置的各項(xiàng)工作。 6）處理日常秘書工作，包括信 件交換、公文收發(fā)、保密等。 7）負(fù)責(zé)公司計(jì)算機(jī)設(shè)備和網(wǎng)絡(luò)的運(yùn)作、維護(hù)、人員培訓(xùn)，承擔(dān)信息收集等工作。 9）開展調(diào)查研究，當(dāng)好參謀，做好通訊報(bào)道工作，做好上傳下達(dá)，溝通協(xié)調(diào)各部門之間的工作。 11）完成經(jīng)理交辦的其他工作。 ? 負(fù)責(zé)做好公司的文秘工作，重要的文 稿要親自動手草擬，對外發(fā)文要把質(zhì)量關(guān)。 ? 管理好公司的行政事務(wù)，保障日常工作和生活的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 ? 負(fù)責(zé)勞動人事調(diào)配和管理，工資分配方案的制定。 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 35 頁 2）勞資管理員職責(zé) ? 負(fù)責(zé)公司員工的招聘考核，辦理簽訂勞動合同手續(xù)。 ? 每年與財(cái)會部門一起做好公司工效掛鉤工資和工資使用清算工作，做好年終的勞資報(bào)表的統(tǒng)計(jì)工作。做好公司職員的考勤，準(zhǔn)確編制工資發(fā)放表。 ? 按照政策規(guī)定，辦理養(yǎng)老、工傷、失業(yè)、生育、醫(yī)療保險(xiǎn)及退休金返還等工作，每年及時準(zhǔn)確地統(tǒng)計(jì)好數(shù)據(jù)，提 供給保險(xiǎn)部門調(diào)整繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 3）總務(wù)管理員職責(zé) ? 負(fù)責(zé)實(shí)施公司的各項(xiàng)管理制度。 ? 會同財(cái)務(wù)部門做好職員的各項(xiàng)福利工作。 ? 做好安 全保衛(wèi)工作，定期組織司機(jī)安全學(xué)習(xí)和對行車登記進(jìn)行檢查評比。 ? 處理群眾來信，接待來訪，做好通訊報(bào)道工作。 ? 做好上級主管機(jī)關(guān)布置的工作。 6）打字員職責(zé) ? 認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識，能熟練掌握操作技能，嚴(yán)守操作規(guī)程和崗位職責(zé)。 ? 嚴(yán)格遵守保密規(guī)定，不得擅自把資料泄漏給他人。 2）負(fù)責(zé)提出多種經(jīng)營計(jì)劃，進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究、組建經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)和為項(xiàng)目企業(yè)辦理工商登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。 4）抓好出租鋪位、場地和臨時建筑物的租賃管理，及時完成與租賃方的簽約、續(xù)約及各類租金、費(fèi)用的收取工作。 6）做好多種經(jīng)營的統(tǒng)計(jì)及有關(guān)資料的整理、歸檔工作。堅(jiān)持四項(xiàng)基本原則，堅(jiān)持 改革開放，把經(jīng)營搞活。 ? 督促所有人員嚴(yán)守財(cái)經(jīng)紀(jì)律，認(rèn)真執(zhí)行經(jīng)營管理制度。 ? 主動及時地向公司經(jīng)理請示匯報(bào)工作。 ? 積極主動地與工商和稅務(wù)等部門溝通聯(lián)系，依法經(jīng)營，依法納稅，溝通各種經(jīng)營渠道。 ? 離