【正文】 三、主要物業(yè)管理制度列示： 員工手冊 崗位職責(zé)及工作流程 財務(wù)制度 采購及招標(biāo)程序 員工考核標(biāo)準(zhǔn) 業(yè)主委員會章程 各配套功能管理規(guī)定 文件管理制度 辦公設(shè)備使用制度 值班管理制度 1消防責(zé)任制 1消防管理規(guī)定 1對外服務(wù)工作管理規(guī)定 1裝修工程隊安全責(zé)任書 1停車場管理規(guī)定 1非 機動車輛管理規(guī)定 1出租屋及暫住人員管理規(guī)定 1進(jìn)?。ㄗ猓﹨f(xié)議書 1 商業(yè)網(wǎng)點管理規(guī)定 四、主要物業(yè)管理操作規(guī)程列示： 樓宇本體維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 綠化園林養(yǎng)護(hù)規(guī)程 消防設(shè)施養(yǎng)護(hù)及使用規(guī)程 供配電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 中國最大管理資源中心 第 25 頁 共 35 頁 機電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 動力設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 停車場、車庫操作規(guī)程 停車場、車庫維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 游泳池及其設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)和操作規(guī)程 給排水設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 1 公共部位保養(yǎng)保潔操作規(guī)程 1 保安設(shè)備操作及維護(hù)規(guī)程 1 照明系統(tǒng)操作及維護(hù)規(guī)程 1 通風(fēng)系統(tǒng)操作及維護(hù)規(guī)程 1 管理處內(nèi)部運作管理規(guī)程 1 租賃管理工作規(guī)程 五、主要物業(yè)管理成本費用列示： 管理員工支出 ? 薪金及福利 ? 招聘和培訓(xùn) ? 膳食及住宿 維護(hù)及保養(yǎng) ? 照明及通風(fēng)系統(tǒng) ? 機電設(shè)備 ? 動力設(shè)備 ? 保安及消防設(shè)備 ? 給排水設(shè)備 ? 公共設(shè)備設(shè)施 ? 園藝綠化 ? 工具及器材 ? 冷暖系統(tǒng) ? 雜項維修 公共費用 ? 公共電費 ? 公共水費 ? 排污費 ? 垃圾費 ? 滅蟲 行政費用 ? 辦公室支出（包括文儀器材及其他低值。 ? 嚴(yán)禁打架斗毆、酗酒、賭博或變相賭博，私藏違禁物品，侵占公共或他人財產(chǎn)，以及其他不良行為。 ? 不準(zhǔn)儀容和服裝不整。 ? 不準(zhǔn)調(diào)戲婦女和逗弄小孩。 ? 執(zhí)勤時不準(zhǔn)吸煙、看報紙、書刊、聽收音機。 ? 不準(zhǔn)體罰或變相打人。 中國最大管理資源中心 第 24 頁 共 35 頁 4）嚴(yán)禁看黃色書刊和錄像以及其他違法行為。 2）堅決執(zhí)行上級的命令、 指示，遵守規(guī)章制度，一切行動聽指揮。 3 保安員紀(jì)律 紀(jì)律是履行合同和完成保安任務(wù)的保證，為此，制定《保安人員紀(jì)律》，保安人員必須嚴(yán)格執(zhí)行。 3）認(rèn)真學(xué)習(xí)保安知識，積極參加保安技能訓(xùn)練，熟悉裝備器材性能，不斷提高業(yè)務(wù)技能。 1）服從命令，聽指揮，勇敢頑強，不怕犧牲，嚴(yán)守紀(jì)律，堅決完成保安任務(wù)。 6）堅決完成上級賦予的保安及其他任務(wù)。 4）掌握全班人員的思想情況，及時做好思想工作，搞好全班團(tuán)結(jié)，保證各項任務(wù)的完成。 2）帶領(lǐng)全班認(rèn)真學(xué)習(xí)政治、法規(guī)和保安專業(yè)知識，積極開展保安業(yè)務(wù)技能訓(xùn)練，提高 全班人員的政治水平和專業(yè)素質(zhì)。 1）堅決執(zhí)行公司、保安部的指示和規(guī)章制度，帶領(lǐng)全班完成規(guī)定保安任務(wù) 。 10）組織全體隊員完成公司賦予的其他任務(wù)，積極參加公司組織的各種社會活動。 8）關(guān)心和愛護(hù)隊員，及時向保安部和公司領(lǐng)導(dǎo)匯報情況，幫助和解決隊員的實際問題。 6）經(jīng)常開展法紀(jì)教育，教育全體隊員做到 懂法、知法、守法、做到文明執(zhí)勤。 4）了解和掌握全隊人員的情況，根據(jù)公司的指示和意圖，適時提出保安工作的建議，經(jīng)公司認(rèn)可后，領(lǐng)導(dǎo)全隊貫徹執(zhí)行。 2）加強保安業(yè)務(wù)理論，法律研究，提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)。 10）組織保安隊員進(jìn)行消防知 識的學(xué)習(xí)和演習(xí)。 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 35 頁 8）完成公司賦予保安部的各項任務(wù)。 6）指導(dǎo)各保安隊長做好保安隊員的思想工作。 4）檢查、監(jiān)督、考核本保安部的安全工作，分析本公司所轄區(qū)域內(nèi)的治安情況，提出改進(jìn)保安工作的建議。 2）負(fù)責(zé)保安人員的招聘、培訓(xùn)及使用的管理工作。 7）完成公司賦予保安部的各項任務(wù)。 5）處理發(fā)生在本公司所轄小區(qū)有關(guān)危害治安不夠治安管理處罰的行為。 3）檢查、監(jiān)督、考核本保安部的安全工作，分析本公司所轄范圍內(nèi)的安全防范工作。 3保安部職責(zé) 1）堅決執(zhí)行黨的路線方針政策及國家政策法律、法規(guī)中有 關(guān)企業(yè)治安保衛(wèi)工作的規(guī)定和本公司制定的保安工作制度。 4）參與施工工程的竣工驗收，對工程質(zhì)量作出鑒定。 2）參與施工計劃的編制工作。 4）收集整理各項工程資料，歸檔保存。 2）按照“工程定額”，審核工程預(yù)、結(jié)算款項，編制預(yù)、結(jié)算表，把好預(yù)、結(jié)算關(guān)。 4）負(fù)責(zé)與供水部門聯(lián)系有關(guān)業(yè)務(wù)。 2）指導(dǎo)、監(jiān)督各小區(qū)水電管理員對水電電氣設(shè)備進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、維修。 中國最大管理資源中心 第 22 頁 共 35 頁 3）負(fù)責(zé)柴油發(fā)電機的維修。 2柴油發(fā)電機主管職責(zé) 1）定期巡視各小區(qū)柴油機的保養(yǎng)情況，查閱運行和維護(hù)記錄，作出書 面評定，提出整改措施。 2）協(xié)助各小區(qū)電梯管理員解決電梯運行中的各種問題。 4）負(fù)責(zé)與供電部門聯(lián)系有關(guān)業(yè)務(wù)。 2）定期巡視各小區(qū)高、低壓電房的運行情況，記錄運行中存在的問題，采取有效措施，保障安全運行。 7） 時向公司領(lǐng)導(dǎo)請示匯報工作。盡快熟悉各種設(shè)施中新產(chǎn)品、新設(shè)備的技術(shù)性能，掌握維修技術(shù)，不斷提高各種專業(yè)人員的技術(shù)水平。 4）監(jiān)督各種配套設(shè)施的維修、保養(yǎng)工作。 3）嚴(yán)格執(zhí)行工程計劃，選擇施工隊伍，抓好工程進(jìn)度，保證工程質(zhì)量。 2）遵守公司的各項規(guī)章制度。 8）收集、整理各小區(qū)的房屋配套設(shè)施、市政建設(shè)、水電等各種資料建立檔案。 6）參與新建房屋的驗收和移交工作。 4）負(fù)責(zé)各小區(qū)樓宇防盜系統(tǒng)的安裝、調(diào)試、更換和維修、保養(yǎng)工作。 2）定期檢查各小 區(qū)水電設(shè)施的保養(yǎng)和安全運行情況，對各項技術(shù)狀況作出評定，提出維修、保養(yǎng)或更換意見。 3）接受管理部水電管理員的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和水電維修工作的統(tǒng)籌安排，聽從調(diào)遣，并積極協(xié)助水電管理員進(jìn)行水電管理。 2水電工職責(zé) 1）接收住戶的水電維修委托要及時維修；自己不能完成的維修要立即報告管理部 水電管理員。 4）與財務(wù)部收費員協(xié)調(diào)好工作，現(xiàn)金帳目要日清月結(jié)。 2）遵守財經(jīng)紀(jì)律和財務(wù)管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度。 5）全心全意為住戶服務(wù)，做住戶的知心人，為住戶排憂解難，積極地創(chuàng)造條件開展多項的有償服務(wù)和特約服務(wù)。 3）負(fù)責(zé)住戶檔案的收集、完善和管理工作，及時向管理部資料員提供房產(chǎn)檔案所需的有 關(guān)資料及維修記錄。 房屋管理員職責(zé) 1）負(fù)責(zé)受理住戶的房屋、水、電維修和裝修工作，本處不能完成的，應(yīng)及時將委托書呈管理部主管該項維修工作的人員。 7） 責(zé)計算機使用、維修和保養(yǎng)。 5）作 好會議的準(zhǔn)備工作，起草、發(fā)出會議通知，必要時制定會議程序表，安排活動，業(yè)務(wù)培訓(xùn)等，參加會議并作好會議紀(jì)要，分送有關(guān)人員。 3）接受住戶的來訪、投訴，并做好登記，及時回訪。 1行政助理職責(zé) 1）對日常往來的公文、信函、傳真等進(jìn)行整理、登記后傳遞到各崗位人員，對屬于本職責(zé)的文件，應(yīng)自行處理或提出初步處理意見。 13）負(fù)責(zé)綠化、泳池、運 動場、健身房等的行政工作。 中國最大管理資源中心 第 20 頁 共 35 頁 12）運用合理的想象力。 10）出席各類會議，并與會后兩天內(nèi)提交會議記錄。 8）定期巡查，了解情況，并進(jìn)行核數(shù)，遇到意外事件，須到場處理。 6）監(jiān)督各合作商履行合約細(xì)則及服務(wù)水平。 4）協(xié)助招聘員工，注意員工紀(jì)律操守及工作表現(xiàn)，以作年終考評。 2）每日巡視檢查環(huán)衛(wèi)和綠化工作情況，督促環(huán)衛(wèi)和綠化工人按要求完成任務(wù)。 10）出席各類會議，并于會后兩天內(nèi)提交會議記錄。 8）巡查、了解情況，并進(jìn)行核數(shù)，遇到意外事件須到場處理。 6）建立日常工作檔案，做到資料齊全，制度健全。 4）根據(jù)小區(qū)實施情況，適時提出維修（整改）方案，提交公司參考。 2）安排技術(shù)員進(jìn)行每日之工程例檢，及時發(fā)現(xiàn)和解決問題。 8）及時地向管理部領(lǐng)導(dǎo)請示報告工作。督促住戶認(rèn)真履行《住戶入住合約》和《居住公約》，搞好小區(qū)精神文明建設(shè)。 5）認(rèn)真做好住戶和物業(yè)的檔案資料收集工作，完善并管理好各種檔案資料。 4）嚴(yán)格執(zhí)行財經(jīng)紀(jì)律和財務(wù)制度，厲行節(jié)約。 2）領(lǐng)導(dǎo)全處認(rèn)真履行職責(zé)，貫徹執(zhí)行公司的各項規(guī)定和小區(qū)管理制度，搞好所擔(dān)負(fù)的各項管理服務(wù)工作。 9）完成業(yè)主委員會決定的各項工作，做好各項溝通協(xié)調(diào)工作。 7）搞好住宅小區(qū)創(chuàng)建精神文明活動的各項落實工作。 5）每年進(jìn)行一次住戶居住情況調(diào)查工作。 3）搞好小區(qū)內(nèi)的綠化、環(huán)衛(wèi)、保安、服務(wù)等各項管理工作。 ? 負(fù)責(zé)住戶和物業(yè)資料、檔案的收集、完善和管理工作。 ? 監(jiān)督住戶執(zhí)行政府制定的《新建住宅小區(qū)管理暫行辦法》和公司制定的《住宅小區(qū)綜合管理規(guī)定》制 止住戶的違 章行為。 ? 督促住戶認(rèn)真履行《住戶入住合約》和居住公約。 1各管理處工作職責(zé) 為方便住戶，管理部視情況可下設(shè)若干個管理處，劃片設(shè)計對住戶實施管理服務(wù)。 4）協(xié)助部長和有關(guān)人員搞好接 待工作。 2）負(fù)責(zé)本部的文秘資料的登記、整理、保管和電腦的入網(wǎng)工作。 5） 責(zé)與所在街道辦事處、居委會聯(lián)系，及時接收上級的指示與意圖，作好政府布置的各項工作，搞好協(xié)調(diào)等工作，共同完成小區(qū)的管理服務(wù)任務(wù)。 4）作好社區(qū)的文體活動，活躍小區(qū)居民的文化生活。并對他們的工作情況進(jìn)行登記、考核和講評。 1物業(yè)主管職責(zé) 1）協(xié)助部長作好本部的管理服務(wù)工作，制定各保障專業(yè)規(guī)章制度及日常操作的工作規(guī)程。 4）建立 工程統(tǒng)計、登記制度，整理好日常工程檔案資料。 2）負(fù)責(zé)制定本部所屬工程維修、保養(yǎng)計劃，安排工程施工，并實施檢查監(jiān)督和竣工后的驗收工 中國最大管理資源中心 第 18 頁 共 35 頁 作。 9）組織好本部人員的專業(yè)培訓(xùn)，不斷提高管理服務(wù)人員的政治素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力，以保持物業(yè)管理的良好形象。 7）及時溝通與所在街道辦事處、派出所、居委會等聯(lián)系，在工作上互相支持、互相配合，完成上級政府交給的任務(wù)和管理范圍內(nèi)的治安等工作。 5）定期組織各管理處主任會議，傳達(dá)布置、講評工作，以及總結(jié)交流管理服務(wù)等方面的經(jīng)驗。 3）組織好新接收物業(yè)的竣工驗收，登記造冊和檔案資料的整理儲存工作，并辦理好業(yè)主的入住手續(xù)，同業(yè) 主的交接工作。 1管理部部長職責(zé) 1）帶領(lǐng)本部全體員工認(rèn)真貫徹執(zhí)行政策、法令，尤其是城市各項管理法規(guī)。 10）協(xié)助做好來訪、參觀、考察人員的接待工作。 8）處理好與城建、公安 、地方政府、水電管理部門的關(guān)系，協(xié)調(diào)解決好小區(qū)管理上的矛盾和問題。 7）負(fù)責(zé)小區(qū)的公共設(shè)施、房屋的管理，制止違章建筑。 5）負(fù)責(zé)小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生管理，保持小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生，定期清疏下水道和清理化糞池，完善環(huán)衛(wèi)設(shè)施。 3）負(fù)責(zé)竣工工程的驗收，交接工作；為住房辦理房屋交接和入住手續(xù)。 管理部工作職責(zé) 1）制定小區(qū)的 管理制度，組織落實各項管理任務(wù)。 ? 負(fù)責(zé)開票、收款、記帳上報。 5）收費員職責(zé) 中國最大管理資源中心 第 17 頁 共 35 頁 ? 全面掌握房屋收租情況，每月按規(guī)定日期發(fā)出收租通知。 ? 加強房屋質(zhì)量、安全防火、防