【正文】 物業(yè) 日常小修養(yǎng)護(hù) 應(yīng)做哪些工作？ 如何做好屋面養(yǎng)護(hù)？ 什么叫物業(yè)大修工程？ 物業(yè)設(shè)備管理的主要措施是什么？ 供電設(shè)備養(yǎng)護(hù)應(yīng)做好哪些工作？ 物業(yè)安全管理的內(nèi)容是什么？ 保安接報(bào)刑事案件應(yīng)如何處理？ 加強(qiáng)環(huán)境管理的措施有哪些？ 物業(yè)綠化植物選擇應(yīng)注意什么？ 參考答案： 物業(yè)養(yǎng)護(hù)是指物物業(yè)管理公司對物業(yè)建筑的日常保養(yǎng)和護(hù)理，以及對出現(xiàn)的輕微損壞現(xiàn)象所采取的必要修復(fù)等保養(yǎng)措施和護(hù)理過程。如業(yè)主要求―違章裝修時(shí)，應(yīng)解釋說明，不予裝修。 8．注意用電及消防安全。不允許將污水、廢物倒在樓道里，不得在公共部位堆放雜物，裝修垃圾應(yīng)及時(shí)處理。 ⑴ 未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)草案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)，如擅自改變房屋的柱、梁、板、承重墻、 ⑵ 將設(shè)有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，如將陽臺改為廚房； ⑶ 擴(kuò)大承重墻上原有門窗尺寸、拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體，只允許在門窗內(nèi)增設(shè)紗門窗； ⑷ 不準(zhǔn)擅自 改變外墻裝飾，全部安裝只限于樓內(nèi)單元內(nèi)部，禁止改變建筑物的外觀，亦禁止在單元外做任何廣告形式的裝飾。⑷應(yīng)加強(qiáng)對裝修施工的監(jiān)督，對嚴(yán)重危及人身財(cái)產(chǎn)安全的行為應(yīng)立即予以制止，并同時(shí)報(bào)告相關(guān)部門，不能收受裝修人裝修企業(yè)好處而放任違規(guī)裝修行為的發(fā)生，否則應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任和刑事責(zé)任。分戶記載管理日記（現(xiàn)場情況、違章整改通知發(fā)放情況、違章整改情況）、當(dāng)日按照類別整理記錄并上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)。（６）非業(yè)主的住宅使用人，還需提交業(yè)主同意裝飾的書面證明。（ 5）新建房 屋接管后，應(yīng)負(fù)責(zé)在 3 個(gè)月內(nèi)組織辦理承租手續(xù)，逾期不辦應(yīng)承擔(dān)因房屋空置而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失和事故責(zé)任。（ 3）房屋接管交付使用后，如發(fā)生重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會同建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工等單位，共同分析研究，查明原因。 (6)消防設(shè)施必須符合建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范、高層民用建筑 設(shè)計(jì)防火規(guī)范的要求，并且有消防部門檢驗(yàn)合格簽證。 (3)衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的第 9 頁 共 16 頁 排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長不宜超高壓 8m，并不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。 1： [論述題 ] 水、衛(wèi)生、消防設(shè)施的接管條件是什么 ? 物業(yè)接管建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)哪些責(zé)任 ? 入住文件包括哪些 ? 物業(yè)移交中物業(yè)管理企業(yè)主要應(yīng)做好哪些工作 ? 業(yè)主物業(yè)裝修申請應(yīng)提交哪些資料？ 如何加強(qiáng)裝修施工現(xiàn)場管理 ? 如何裝修管理人員行為管理 ? 如何加強(qiáng)裝修安全管理 ? 哪些裝修行為應(yīng)當(dāng)制止 ? 《裝修責(zé)任書》的主要內(nèi)容是什么 ? 參 考答案： (1)管道安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。整體面層平整，等缺陷：塊料面層應(yīng)表面平整、接縫均勻順直，無缺棱掉角。（ 2）起草入住及裝修的相關(guān)文書①入住通 知書 ②入住須知 ③入住手續(xù)書 第 8 頁 共 16 頁 ④驗(yàn)樓情況表 ⑤樓宇交接書 ⑥物業(yè)裝修申請表、施工人員登記表、小區(qū)（或大廈）臨時(shí)出入證、動用明火同意書、施工許可書 ⑦裝修管理協(xié)議 ⑧裝修安全責(zé)任書 （ 1）建設(shè)工程全部施工完畢，并業(yè)經(jīng)竣工驗(yàn)收合格。原有物業(yè)管理企業(yè)有義務(wù)配合業(yè)主委員會幫助新選聘的物業(yè)管理企業(yè)盡快熟悉情況，安排好管理工作。物管企業(yè)必須向業(yè)主委員會辦理好如下移交工作：①移交維修基金和物管收費(fèi)帳目和資金。原來在工程、設(shè)備設(shè)施等方面存在的問題要抓緊解決，不要給新選聘的物業(yè)管理企業(yè)留下后遺癥。 （ 1）介紹本公司概況及經(jīng)歷：名稱、成立時(shí)間、注冊資本、經(jīng)濟(jì)技術(shù)人員清單及資質(zhì)復(fù)印件，所管物業(yè)清單及主要業(yè)績證明。（ 7）物業(yè)管理委托合同格式、主要內(nèi)容、簽定說 明 （ 1）招標(biāo)物業(yè)條件分析：①物業(yè)情況：位置、面積、戶數(shù)、價(jià)位、銷售情況、業(yè)主層次（文化層次及收入層次）、封閉情況、配套情況、開工竣工時(shí)間、各項(xiàng)批文是否齊備。共用設(shè)施設(shè)備維修基金是指專項(xiàng)用于共用設(shè)施和共用設(shè)備大修理的資金。（ 5）資質(zhì)審批部門有下列違法情形之一的，由其上級主管部門或者監(jiān)察機(jī)關(guān)責(zé)令改正，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任： ① 對不符合法定條件的企業(yè)頒發(fā)資質(zhì)證書的； ② 對符合法定條件的企業(yè)不予頒發(fā)資質(zhì)證書的； ③ 對符合法定條件的企業(yè)未在法定期限內(nèi)予以審批的；④ 利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或 者其他好處的；⑤不履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的。 （ 1）聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的；（ 2）將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人的；（ 3）挪用專項(xiàng)維修資金的；（ 4）擅自改變物業(yè)管理用房用途的；（ 5）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；（ 6）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；（ 7）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的；（ 8）物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的；（ 9）與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo) 人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)的；（ 10）不履行物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主投訴較多，經(jīng)查證屬實(shí)的；（ 11）超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的；（ 12）出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的； （ 1）物業(yè)管理企業(yè)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處 1 萬元以上 3 萬元以下的罰款。通常在物業(yè)管理委托合同中未要求，物業(yè)管理企業(yè)在專項(xiàng)服務(wù)中也未設(shè)立，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人又提出該方面的需求時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在可能的情況下盡量滿足其要求，提供特約服務(wù)。 （ 1） 常規(guī)性的公共服務(wù)： 房屋建筑主體的管理、 房屋設(shè)備、設(shè)施的管理 、環(huán)境衛(wèi)生的管理、綠化管理治安管理、消防管理、車輛道路管理、 公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)。 房地產(chǎn)是指房產(chǎn)與地產(chǎn)的通稱，包括未建房的地產(chǎn)、正建未交付使用的房地產(chǎn)和建成交付使用的房地產(chǎn)，其范圍比物業(yè)要廣些，使用的更多、更普遍。各類建筑物可以是一個(gè)建筑群，或一幢單體建筑，或單 體建筑中的一個(gè)單元；相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場地是指與上述建筑物相配套或?yàn)榻ㄖ锏氖褂谜叻?wù)的室內(nèi)外各類設(shè)備、市政公用設(shè)施和與之相鄰的場地、庭院、道路等。其管理內(nèi)容主要有：房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)管理；房屋拆遷管理；危房管理、安全管理；房地產(chǎn)交易管理；物業(yè)管理行業(yè)管理；產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理。特約服務(wù)是指為了滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個(gè)別需求而受其委托所提供的服務(wù)。⑸建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案 系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。（ 4）物業(yè)管理