【正文】 6．施工負(fù)責(zé)人要保證各樓層公共設(shè)施的完好，如：不得隨意按電梯按鈕，不得亂刻亂劃，不能撬各種門鎖。 9．裝修人員不準(zhǔn)在施工場(chǎng)所留宿，確需過夜留守的應(yīng)先與管理處聯(lián)系，經(jīng)管理處同意后方可過夜。 11．出現(xiàn)問題時(shí)，施工負(fù)責(zé)人應(yīng)及時(shí)與管理處聯(lián)絡(luò)，雙方協(xié)商解決，不得擅自作主。 木門窗維修及少量新作；支頂加固；接換柱腳；木屋架加固；木衍條加固及少量拆換；木隔斷、木樓地楞、木天棚、木樓梯、木欄桿的維修及局部新作；細(xì)木裝修的加固及局部拆換；裝配五金等。 定期清掃，保證各種設(shè)施處于有效狀態(tài) 定期檢查記錄并對(duì)發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理 規(guī)定在使用一定年限后的維修 加強(qiáng)屋面使用管理（ 1）防污染、腐蝕（ 2）增設(shè)各種設(shè)備應(yīng)不造成屋面損害，如設(shè)置天線、廣告牌、綠 化、水池等。大修工程主要適用于： 主體結(jié)構(gòu)的大部嚴(yán)重?fù)p壞，無倒塌或有局部倒塌危險(xiǎn)的房屋。包括建立設(shè)備登記、管理帳冊(cè)、技術(shù)檔案、維修方案等。包括日常保養(yǎng)、定期檢查、應(yīng)急搶修等工作。 （ 1）對(duì)于違反《治安管理?xiàng)l例》的行為及時(shí)制止，并報(bào)公安部門處理。（ 3）預(yù)防和控制 火災(zāi)的發(fā)生。⑵將報(bào)案情況向主管領(lǐng)導(dǎo)及管理處通報(bào)。⑹向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，等待警車到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。不同的物業(yè)區(qū)域，環(huán)境保護(hù)的要求或標(biāo)準(zhǔn)有所不同，可能有的要求高一些，有的要求低一些，這就需環(huán)保處 (科 )根據(jù)本物業(yè)區(qū)域的實(shí)際情況來擬定所管物業(yè)環(huán)保的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。 1： [論述題 ] 物業(yè)管理的作用有哪些 ? 你所在地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)存在哪些問題 ? 參考答案： （ 1） 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。完善的物業(yè)管理能解決業(yè)主對(duì)物業(yè)使用的后顧之憂，能提高和樹立企業(yè)良好的信譽(yù)和品牌，促進(jìn)企業(yè)新樓盤的銷售。 （ 5）有利于與國(guó)際接軌，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的國(guó)際化。① 業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)②業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司 ③ 物業(yè)第 14 頁(yè) 共 16 頁(yè) 管理公司 與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ④ 物業(yè)管理公司與水、電、氣及市政相關(guān)部門 （ 2） 物業(yè)收費(fèi)混亂、困難 ① 物業(yè)收費(fèi)混亂②物業(yè)收費(fèi)困難 （ 3） 收費(fèi)與服務(wù)不相符 ① 收費(fèi)高、服務(wù)差②收費(fèi)低、服務(wù)要求高 （ 4） 物業(yè)管理的市場(chǎng)供給機(jī)制未建立起來 ① 自建自管、自有自管現(xiàn)象還普遍存在②需求與供給的信息渠道還未構(gòu)建 （ 5） 業(yè)主自治制度有待完善 ① 業(yè)主自治組織未普遍建立 ②業(yè)主自治組織的主體地位未得確立 （ 6） 物業(yè)管理水平有待提高 ① 物業(yè)管理企業(yè)總體虧損嚴(yán)重②物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度、技術(shù)手段、人 員素質(zhì)還應(yīng)提高 （ 7） 物業(yè)管理的重視不夠 ① 各級(jí)政府重視不夠②開發(fā)企業(yè)重視不夠 ③ 業(yè)主重視不夠 1： [論述題 ] 主觀題 閱讀案例，回答法院判決合法嗎？為什么？ 2021 年 4 月 2 日，鄭某購(gòu)買了東?；▓@福祿居某房，同年 5 月入伙，并與被告花園管理處簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。物業(yè)管理處僅對(duì)公共區(qū)域負(fù)有合理限度內(nèi)的安全保障義務(wù)，對(duì)業(yè)主私人物業(yè)內(nèi)的人身、財(cái)產(chǎn)不負(fù)有安全保障義務(wù)。三次裝修，管理處均為鐘某辦理了《出入證》，上面寫明了有效期。判令被告花園管理處對(duì)被告鐘某應(yīng)承擔(dān)的賠償額的 30％承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。依照物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)收取業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)，代扣代繳 水電費(fèi)及逾期的滯納金。雙方為此發(fā)生糾紛，物業(yè)公司以廣告公司拒付所欠費(fèi)用為由訴至法院。因此，請(qǐng)求法院判令廣告公司支付原告物業(yè)水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、滯納金共 3 954． 30 元。 法院審理認(rèn)為，收取物業(yè)管理費(fèi)是物業(yè)公司的合法權(quán)利，業(yè)主理應(yīng)支付相關(guān)費(fèi)用。但該抗辯權(quán)行使范圍應(yīng)當(dāng)與原告違約程度相對(duì)應(yīng)。本案中，住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，對(duì)于物業(yè)管理合同關(guān)系的另一方當(dāng)事人，依法應(yīng)承擔(dān)合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)。廣告公司可以以此為由行使抗辯權(quán)，拒交相關(guān)費(fèi)用。 。業(yè)主不能由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)某一方面的服務(wù)違約，就拒交所有的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，而只能就物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供服務(wù)而沒有提供服務(wù)，或者遮有達(dá)到合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目拒交費(fèi)用。而被告鐘某出示過期的《出入證》，自稱搞裝修時(shí)，被告未查驗(yàn)其出示的《出入證》，未要求其登記，未以適當(dāng)?shù)姆绞胶藢?shí)其身份是否真實(shí)，系屬未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)，有過錯(cuò)，故要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 參考答案： 法院判決合法。被告廣告公司被偷竊事件，與原告履行保安值勤的物業(yè)管理義務(wù)不當(dāng)有直接關(guān)系，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量有瑕疵。因此業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)于法有據(jù)；其三，物業(yè)公司管理嚴(yán)重失職及小區(qū)治安狀況混亂是造成業(yè)主被盜的直接原因。原告 依據(jù)《海南省收費(fèi)許可證》及相關(guān)規(guī)定向被告收取水電費(fèi)和有關(guān)的物業(yè)管理費(fèi)用，合理合法，應(yīng)予以支持。然而 2021 年 5 月 4日，廣告公司發(fā)現(xiàn)有人進(jìn)入公司竊取了價(jià)值 1萬余元的財(cái)物，并報(bào)了案。應(yīng)對(duì)賠償總額的 30％ (約 17萬余元，原告提出 600 萬元賠償 )承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。保安員沒有看清楚《出入證》，也沒有要求其登記，即同意鐘某入內(nèi)，最終導(dǎo)致了案件的發(fā)生。 經(jīng)法院審理查明，在被害人鄭某裝修房屋時(shí)，被告鐘某作為裝修工人參與了裝修施工。被害人家屬認(rèn)為，被告對(duì)業(yè)主負(fù)有安全保障義務(wù)，由于其過失，導(dǎo)致女兒被害，被告的行為已構(gòu)成侵權(quán)，應(yīng)依法承擔(dān)責(zé)任。因此，我們必須加快物業(yè)管理的發(fā)展，盡快與國(guó)際接軌，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的國(guó)際化。物業(yè)管理涉及所管區(qū)域的公共秩序、社會(huì)治安的維護(hù)和社區(qū)文化、體育活動(dòng) 的開展。使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形成開發(fā)→銷售→售后服務(wù)→再開發(fā)的良性發(fā)展鏈 （ 2）有利于提高房地產(chǎn)投資效益 ① 充分發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值 ② 減少閑置 ③ 延長(zhǎng)物業(yè)壽命④ 使物業(yè)保值、增值 （ 3）有利于維護(hù)和提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的品牌。如環(huán)境的凈化、美化、綠化等等 (3) 組織環(huán)境監(jiān)測(cè)。⑻向警方介紹情況并協(xié)助破案。⑷對(duì)焚尸、焚物現(xiàn)場(chǎng)要迅速組織人員撲救，并最大限度地將現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)完好。（ 4）搞好區(qū)內(nèi)交通管理，保證車輛、行人安全。 （ 2）對(duì)于區(qū)內(nèi)妨害他人正常工作生活的行為有權(quán)禁止。（ 6）停電應(yīng)提前安民告示，以免發(fā)生災(zāi)害（ 7）發(fā)生突發(fā)性災(zāi)害時(shí)應(yīng)及時(shí)切斷電源。包括設(shè)備使用、設(shè)備值班管理、設(shè)備巡檢制度等。 需對(duì)主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行專項(xiàng)抗震加固的房屋。大修工程的主要特點(diǎn)是工程地點(diǎn)集中，項(xiàng)目齊全，具有整體性。 樓地板、隔斷、天棚、墻面維修后的補(bǔ)刷油漆及少量新作油漆；維修后的門窗補(bǔ)刷油漆、裝配玻璃及少量門窗的新做油漆；樓地面、墻面涮涂料等。 1： [論述題 ] 客觀題 第 11 頁(yè) 共 16 頁(yè) 什么叫物業(yè)養(yǎng)護(hù)？