【正文】 ；白鐵、玻璃鋼躺立溝、天溝、斜溝的整修、加固及少量拆換。 第 12 頁(yè) 共 16 頁(yè) 大修工程是指凡需牽動(dòng)或拆換部分主體構(gòu)件和房屋設(shè)備，不需全部拆除，一次費(fèi)用在該建筑物同類(lèi)結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的 25％以上的工程為大修工程。大修后的房屋必須符合基本完好或完好標(biāo)準(zhǔn)的要求。 因改善居住條件，需局部改建的房屋。 （ 1）建立設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理制度。（ 2）建立設(shè) 備運(yùn)行管理制度。（ 3）規(guī)范設(shè)備保養(yǎng)、維修制度。（ 4）建立設(shè)備大、中修工程的驗(yàn)收制度（ 5）建立設(shè)備的調(diào)撥、增添、更新、改造、改變、報(bào)廢等方面的規(guī)劃和審批制度（ 6）建立年末對(duì)設(shè)備的清核、使用鑒定制度 （ 1）經(jīng)常檢查公共照明、指示、顯示燈是否完好（ 2）線(xiàn)路負(fù)荷是否滿(mǎn)足和保證用戶(hù)用電安全（ 3）加強(qiáng)對(duì)臨時(shí)設(shè)施及住戶(hù)裝修用電管理（ 4）檢查住戶(hù)是否直接在電表箱搭接，私自拆御長(zhǎng)封，嚴(yán)禁用導(dǎo)線(xiàn)代替保險(xiǎn)（ 5）檢查電纜是否破損，暗線(xiàn)檢查口是 否完好的。（ 8）水衛(wèi)、電氣、暖氣等設(shè)備的故障排除及零部件的修換等。如非法攜帶槍支彈藥、儲(chǔ)存使用危險(xiǎn)物品；非法侵入他人住宅，偷盜他人財(cái)物；制造出售違禁物品；利用物業(yè)進(jìn)行嫖娼賣(mài)淫活動(dòng)；聚眾賭博等。如：在公共部位堆放雜物；發(fā)出噪音、污染；亂扔雜物；流動(dòng)攤販擾民；隨地吐痰；亂貼廣告；搭建各類(lèi)違章建筑等。如：加強(qiáng)消防器材的保養(yǎng)和管理：多做防火安全宣傳；及時(shí)撲滅火災(zāi)等。 ⑴接報(bào)人員首先要問(wèn)清報(bào)案單位、報(bào)案人姓名，并要求在場(chǎng)人員不得動(dòng)用現(xiàn)場(chǎng)的任何物品，做好現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)。⑶保安人員到現(xiàn)場(chǎng)后對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行保護(hù)，勸阻、疏散圍觀(guān)人員，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)及外圍人員進(jìn)行觀(guān)察，并記錄在心。⑸向當(dāng)事人員及現(xiàn)場(chǎng)有關(guān)人員了解案情。⑺將受傷人員的傷勢(shì)在向公 安機(jī)關(guān)報(bào)案時(shí)一并進(jìn)行通報(bào)，必要時(shí)送往醫(yī)院救護(hù)。 (1)擬定物業(yè)區(qū)域內(nèi)環(huán)境保護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。 (2) 負(fù)責(zé)具體的環(huán)保工作。如噪聲、粉塵等的監(jiān)測(cè)以掌握所管物業(yè)區(qū)域的環(huán)境狀況和發(fā)展趨勢(shì) (4) 會(huì)同有關(guān)部門(mén)組織所管物業(yè)區(qū)域的環(huán)境教育 第 13 頁(yè) 共 16 頁(yè) ⑴要“適地適樹(shù)”，樹(shù)木生命周期長(zhǎng)，如果 選擇不當(dāng)，將造成嚴(yán)重的后果；⑵園路樹(shù)，應(yīng)選擇樹(shù)干高大，樹(shù)冠濃密，根深耐旱、清潔無(wú)臭、速生抗性強(qiáng)的風(fēng)土樹(shù)種；⑶水池邊宜栽落葉少，不產(chǎn)生飛絮的花木，減少污染水面；⑷綠地上栽的花木盡量不選用帶刺和有毒的品種；⑸花壇、花境應(yīng)栽種色彩鮮艷，花香果佳的植物；⑹選用抗性強(qiáng)的植物，減少病害蟲(chóng)和風(fēng)害，保持較佳的景觀(guān)。 ① 有利于解決房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)多元化后的管理矛 盾 ② 完善了房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈。從產(chǎn)業(yè)鏈的角度看，物業(yè)管理屬于房地產(chǎn)生產(chǎn)的售后服務(wù)。 （ 4）促進(jìn)社區(qū)秩序的穩(wěn)定和精神文明建設(shè)。因此，一個(gè)地區(qū)的各個(gè)物管區(qū)域的物業(yè)管理搞好了能促進(jìn)該地區(qū)社區(qū)秩序的穩(wěn)定和精神文明建設(shè)。 物業(yè)管理在我國(guó)的發(fā)展只有十多年時(shí)間，離發(fā)達(dá)國(guó)家還存在很大距離，但涉外房地產(chǎn)的發(fā)展非常迅速，我們?cè)谖锕芊ㄒ?guī)、物業(yè)管理企業(yè)管理、物管人員素質(zhì)、政府部門(mén)對(duì)物管的重視程度等諸多方面跟不上形勢(shì)的發(fā)展。 （ 1） 物業(yè)管理關(guān)系不清。 2021 年 7 月 21 日，原深圳某建筑裝飾工程公司裝修工人鐘某對(duì)被告花園管理處的保安員謊稱(chēng)是裝修工人，保安員未查實(shí)其是否有裝修出入證，也未進(jìn)行出入登記，就予放行，致使鐘順利進(jìn)入鄭的住所，騙開(kāi)房門(mén)后 入室搶劫，在室內(nèi)作案長(zhǎng)達(dá) 4 個(gè)小時(shí)，先后將保姆及鄭某殺害，劫得 10 余萬(wàn)元及手機(jī)等財(cái)物后按原來(lái)路線(xiàn)離開(kāi)東?；▓@。 被告花園管理處辯稱(chēng)：已盡安全保障義務(wù)。被告鐘某 (兇手 )應(yīng)對(duì)被害人鄭某的被害結(jié)果承擔(dān)損害賠償責(zé)任，管理處在維護(hù)公共秩序方面已盡到足夠的安全保障義務(wù)，未登記的行為不具有違法性，沒(méi)有主觀(guān)過(guò) 錯(cuò)，與鄭某被害結(jié)果之間不具有因果關(guān)系，被告不存在侵權(quán)行為，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。2021 年至 2021 年間，鐘某還參與了小區(qū)內(nèi)另兩套房屋的裝修。案發(fā)當(dāng)日上午 9 時(shí)許，鐘某攜帶裝了鐵錘、卷尺的第 15 頁(yè) 共 16 頁(yè) 塑膠袋，對(duì)保安員謊稱(chēng)搞裝修，并出示了一張過(guò)期的《出入證》。 法院認(rèn)為， 被告沒(méi)有盡到合理范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)，有過(guò)錯(cuò)。房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 (該物業(yè)管理處的上屬公司 )對(duì)管理處的債務(wù)承擔(dān)補(bǔ)充清償責(zé)任。 閱讀案例回答法院判決合法嗎？為什么？ 2021 年 3 月，海南某廣告公司 (簡(jiǎn)稱(chēng)廣告公司 )入住海口市某小區(qū) Al 棟別墅，海南某物業(yè)公司 (簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)公司 )是該小區(qū)的物業(yè)管理者。 2021 年 3― 7 月，廣告公司應(yīng)繳納水電費(fèi) 1 543． 20 元、物業(yè)管理費(fèi) 2 296． 00 元、滯納金 元。當(dāng)物業(yè)公司向廣告公司收取物業(yè)管理等費(fèi)用時(shí)，廣告公司以物業(yè)公司單方面違約，未履行好治安管理職責(zé)為由，拒絕交納水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)。 原告海南某物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)為，原告是小區(qū)的物業(yè)管理者，被告是該小區(qū)的住用戶(hù)，雙方形成物業(yè)管理法律關(guān)系。被告廣告公司無(wú)任何證據(jù)證明原告沒(méi)有正常履行包括保安值勤在內(nèi)的物業(yè)管理義務(wù)，即不能證明其財(cái)產(chǎn)被竊時(shí)，原告在履行保安值勤活動(dòng)中存在過(guò)錯(cuò)行為，故廣告公司以原告未履行治安管理職責(zé)致使其財(cái)產(chǎn)被盜為由，拒不交納水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)，沒(méi)有法律依據(jù)。 被告海南某廣告公司辯稱(chēng)，其一，有人入室偷竊并報(bào)案、 3名少年在小區(qū)偷狗等已發(fā)事件，可以作為證 據(jù)證明物業(yè)公司并沒(méi)有正常履行包括報(bào)案在內(nèi)的物業(yè)管理義務(wù)；其二，依據(jù)《海南省物業(yè)管理辦法》的規(guī)定，因物業(yè)公司沒(méi)有建立健全治安管理制度或保安人員違反保安崗位責(zé)任制度，造成業(yè)主或使用人損失的，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。物業(yè)公司的上訴行為已構(gòu)成單方違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的相應(yīng)責(zé)任。原告應(yīng)按《海南省物業(yè)管理辦法》規(guī)定的服務(wù)項(xiàng)目，提供 符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)，其中保第 16 頁(yè) 共 16 頁(yè) 安服務(wù)對(duì)住戶(hù)的人身和財(cái)產(chǎn)的安全尤其重要。被告以此為由拒交相關(guān)費(fèi)用，屬于行使合同履行中抗辯權(quán)的行為。據(jù)此，法院判決，原告應(yīng)酌情減收物業(yè)管理費(fèi) 10％，以承擔(dān)部分違約責(zé)任，訴訟費(fèi)用由二者共同承擔(dān)。這是因?yàn)椋何飿I(yè)裝飾裝修管理是物業(yè)管理中的難點(diǎn)，人員雜、物資流動(dòng)大、涉及問(wèn)題較多，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一 定要按照法律規(guī)定和合同、規(guī)約認(rèn)真履行自己的義務(wù)，否則容易出現(xiàn)安全隱患。住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)于以裝修工人名義要求進(jìn)入住宅樓內(nèi)的人員，采取適當(dāng)?shù)姆绞胶藢?shí)其身份，屬于合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)。 法院判決正確，這是因?yàn)椋罕景钢?，廣告公司辦公地點(diǎn)有人入室行竊事件，與物業(yè)公司履行保安值勤的物業(yè)管理義務(wù)不當(dāng)有直接關(guān)系，屬于物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量有瑕疵的違約。但業(yè)主抗辯權(quán)的行使應(yīng)當(dāng)有一定的限制，范圍應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約程度相對(duì)應(yīng)。所以，本案中，法院的判決是合理的，物業(yè)公司在履行合同時(shí)沒(méi)有達(dá)到規(guī)定的 要求，屬于部分違約，廣告公司可以履行一定的抗辯權(quán)，拒交一定的物業(yè)