【正文】 。業(yè)主不能由于物業(yè)服務企業(yè)某一方面的服務違約，就拒交所有的物業(yè)服務費用，而只能就物業(yè)服務企業(yè)應當提供服務而沒有提供服務，或者遮有達到合同約定的服務標準的項目拒交費用。廣告公司可以以此為由行使抗辯權，拒交相關費用。而被告鐘某出示過期的《出入證》，自稱搞裝修時，被告未查驗其出示的《出入證》，未要求其登記，未以適當的方式核實其身份是否真實，系屬未盡合理限度范圍內的安全保障義務，有過錯，故要承擔相應的法律責任。本案中，住宅小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內，對于物業(yè)管理合同關系的另一方當事人，依法應承擔合理限度范圍內的安全保障義務。 參考答案： 法院判決合法。但該抗辯權行使范圍應當與原告違約程度相對應。被告廣告公司被偷竊事件，與原告履行保安值勤的物業(yè)管理義務不當有直接關系，物業(yè)管理服務質量有瑕疵。 法院審理認為，收取物業(yè)管理費是物業(yè)公司的合法權利，業(yè)主理應支付相關費用。因此業(yè)主拒交物業(yè)管理費于法有據；其三，物業(yè)公司管理嚴重失職及小區(qū)治安狀況混亂是造成業(yè)主被盜的直接原因。因此，請求法院判令廣告公司支付原告物業(yè)水電費、物業(yè)管理費、滯納金共 3 954． 30 元。原告 依據《海南省收費許可證》及相關規(guī)定向被告收取水電費和有關的物業(yè)管理費用，合理合法，應予以支持。雙方為此發(fā)生糾紛，物業(yè)公司以廣告公司拒付所欠費用為由訴至法院。然而 2021 年 5 月 4日，廣告公司發(fā)現有人進入公司竊取了價值 1萬余元的財物，并報了案。依照物業(yè)服務合同的規(guī)定，物業(yè)公司應收取業(yè)主的物業(yè)管理費，代扣代繳 水電費及逾期的滯納金。應對賠償總額的 30％ (約 17萬余元，原告提出 600 萬元賠償 )承擔補充賠償責任。判令被告花園管理處對被告鐘某應承擔的賠償額的 30％承擔補充賠償責任。保安員沒有看清楚《出入證》，也沒有要求其登記，即同意鐘某入內，最終導致了案件的發(fā)生。三次裝修，管理處均為鐘某辦理了《出入證》，上面寫明了有效期。 經法院審理查明，在被害人鄭某裝修房屋時，被告鐘某作為裝修工人參與了裝修施工。物業(yè)管理處僅對公共區(qū)域負有合理限度內的安全保障義務，對業(yè)主私人物業(yè)內的人身、財產不負有安全保障義務。被害人家屬認為，被告對業(yè)主負有安全保障義務，由于其過失，導致女兒被害，被告的行為已構成侵權，應依法承擔責任。① 業(yè)主與業(yè)主委員會②業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司 ③ 物業(yè)第 14 頁 共 16 頁 管理公司 與房地產開發(fā)企業(yè) ④ 物業(yè)管理公司與水、電、氣及市政相關部門 （ 2） 物業(yè)收費混亂、困難 ① 物業(yè)收費混亂②物業(yè)收費困難 （ 3） 收費與服務不相符 ① 收費高、服務差②收費低、服務要求高 （ 4） 物業(yè)管理的市場供給機制未建立起來 ① 自建自管、自有自管現象還普遍存在②需求與供給的信息渠道還未構建 （ 5） 業(yè)主自治制度有待完善 ① 業(yè)主自治組織未普遍建立 ②業(yè)主自治組織的主體地位未得確立 （ 6） 物業(yè)管理水平有待提高 ① 物業(yè)管理企業(yè)總體虧損嚴重②物業(yè)管理企業(yè)內部管理制度、技術手段、人 員素質還應提高 （ 7） 物業(yè)管理的重視不夠 ① 各級政府重視不夠②開發(fā)企業(yè)重視不夠 ③ 業(yè)主重視不夠 1： [論述題 ] 主觀題 閱讀案例，回答法院判決合法嗎？為什么？ 2021 年 4 月 2 日，鄭某購買了東海花園福祿居某房，同年 5 月入伙，并與被告花園管理處簽訂了《物業(yè)管理服務協(xié)議》。因此，我們必須加快物業(yè)管理的發(fā)展，盡快與國際接軌，推動房地產業(yè)的國際化。 （ 5）有利于與國際接軌，推動房地產業(yè)的國際化。物業(yè)管理涉及所管區(qū)域的公共秩序、社會治安的維護和社區(qū)文化、體育活動 的開展。完善的物業(yè)管理能解決業(yè)主對物業(yè)使用的后顧之憂，能提高和樹立企業(yè)良好的信譽和品牌，促進企業(yè)新樓盤的銷售。使房地產業(yè)的發(fā)展形成開發(fā)→銷售→售后服務→再開發(fā)的良性發(fā)展鏈 （ 2）有利于提高房地產投資效益 ① 充分發(fā)揮物業(yè)的使用價值 ② 減少閑置 ③ 延長物業(yè)壽命④ 使物業(yè)保值、增值 （ 3）有利于維護和提高房地產開發(fā)企業(yè)的品牌。 1： [論述題 ] 物業(yè)管理的作用有哪些 ? 你所在地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)存在哪些問題 ? 參考答案： （ 1） 促進房地產市場的健康發(fā)展。如環(huán)境的凈化、美化、綠化等等 (3) 組織環(huán)境監(jiān)測。不同的物業(yè)區(qū)域，環(huán)境保護的要求或標準有所不同，可能有的要求高一些，有的要求低一些，這就需環(huán)保處 (科 )根據本物業(yè)區(qū)域的實際情況來擬定所管物業(yè)環(huán)保的標準和規(guī)范。⑻向警方介紹情況并協(xié)助破案。⑹向公安機關報案，等待警車到達現場。⑷對焚尸、焚物現場要迅速組織人員撲救，并最大限度地將現場保護完好。⑵將報案情況向主管領導及管理處通報。（ 4）搞好區(qū)內交通管理，保證車輛、行人安全。（ 3）預防和控制 火災的發(fā)生。 （ 2）對于區(qū)內妨害他人正常工作生活的行為有權禁止。 （ 1）對于違反《治安管理條例》的行為及時制止，并報公安部門處理。（ 6）停電應提前安民告示，以免發(fā)生災害（ 7）發(fā)生突發(fā)性災害時應及時切斷電源。包括日常保養(yǎng)、定期檢查、應急搶修等工作。包括設備使用、設備值班管理、設備巡檢制度等。包括建立設備登記、管理帳冊、技術檔案、維修方案等。 需對主體結構進行專項抗震加固的房屋。大修工程主要適用于： 主體結構的大部嚴重損壞，無倒塌或有局部倒塌危險的房屋。大修工程的主要特點是工程地點集中，項目齊全，具有整體性。 定期清掃，保證各種設施處于有效狀態(tài) 定期檢查記錄并對發(fā)現問題及時處理 規(guī)定在使用一定年限后的維修 加強屋面使用管理（ 1）防污染、腐蝕（ 2）增設各種設備應不造成屋面損害，如設置天線、廣告牌、綠 化、水池等。 樓地板、隔斷、天棚、墻面維修后的補刷油漆及少量新作油漆；維修后的門窗補刷油漆、裝配玻璃及少量門窗的新做油漆；樓地面、墻面涮涂料等。 木門窗維修及少量新作；支頂加固；接換柱腳；木屋架加固；木衍條加固及少量拆換；木隔斷、木樓地楞、木天棚、木樓梯、木欄桿的維修及局部新作；細木裝修的加固及局部拆換；裝配五金等。 1： [論述題 ] 客觀題 第 11 頁 共 16 頁 什么叫物業(yè)養(yǎng)護？ 物業(yè) 日常小修養(yǎng)護 應做哪些工作？ 如何做好屋面養(yǎng)護？ 什么叫物業(yè)大修工程？ 物業(yè)設備管理的主要措施是什么？ 供電設備養(yǎng)護應做好哪些工作？ 物業(yè)安全管理的內容是什么？