【正文】 年 月 日 住宅裝修管理協(xié)議 （示范文本） 甲方（住宅裝修管理方）： 資質(zhì)證書號： 代表人： 委托代理人 : 單位地址： 聯(lián)系電話： 乙方（住宅裝修施工方）： 資質(zhì)證書號： 法定代表人： 委托代理人： 單位地址： 聯(lián)系電話： 裝修住宅地址： 業(yè)主姓名： 聯(lián)系電話 : 為加強對居住物業(yè)的裝修管理，規(guī)范物業(yè)裝修行為，根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》、《關(guān)于進一步加強本市居住物業(yè)裝修管理的通知》和上海市家庭居室裝飾裝修管理暫行規(guī)定》等法規(guī)，甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商，就住宅裝修期間的管理事項，達成如下約定， 以共同遵守。 物業(yè)管理處業(yè)主或使用人裝修房屋的違章行為，應(yīng)當及時勸阻、制止。 業(yè)主或使用人裝修房屋完畢后，應(yīng)當將小區(qū)臨時出入證交還物業(yè)管理處。 物業(yè)管理處應(yīng)當及時告知裝修的業(yè)主或使用人有關(guān)《條例》中規(guī)定的不得損壞房屋承重結(jié)破壞房屋外貌和違章搭建等住宅裝修的餓 禁止行為、禁止敲鑿的部位及相應(yīng)的注意事項。 施工期間應(yīng)關(guān)閉分戶門作業(yè)，以防粉塵外泄污染環(huán)境。 本小區(qū)住宅內(nèi)、電管線均經(jīng)科學(xué)設(shè)計、精心安裝，嚴禁更改公共管道、線路；裝修時注意電器設(shè)備的功率總和，用電請勿超過單元標準設(shè)計的供電容量。 空調(diào)室外機必須牢固安裝在小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃規(guī)定的位置，不得破壞樓宇結(jié)構(gòu)和小區(qū)整體的統(tǒng)一美觀，將冷凝水管牢固地插入冷凝水排放管中。 在選用上下水與熱水管材時，應(yīng)充分注意材質(zhì)性能與使用耐久性，以免后患。 不得在天井、庭院、陽臺、露臺、物頂、空調(diào)板和其他場地搭建任何建筑物或構(gòu)筑物。 法律法規(guī)禁止的其他行為。 占用、損壞房屋共用部位、共用設(shè)備、公共設(shè)施或移裝共用設(shè)備設(shè)施。 對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建。裝修完畢后，裝修單位須歸還《臨時出入證》。 ②裝修期間的保安職責 將工程部開具的《裝修開工單》，張貼到裝修戶的門上。尤其裝修初期是裝修公司敲承重結(jié)構(gòu)的主要時段，應(yīng)列為巡視重點。 ①裝修期間的工程職責 審核裝修圖紙。 裝修須知（詳見附表）：告知裝修規(guī)定、禁止行為及辦理裝修手續(xù)的流程。 帶有強制性的收費項目須經(jīng)市、區(qū)（縣）物價局審批。 從次月起計費，可預(yù)收但不超過 3個月。 房屋裝修施工人員出入證工本費 最高限價： 10 元 /人 《關(guān)于重申和補充本市住宅入住收費項目和標準的通知》（滬價房（ 1999）第 166號） 本項收費為物業(yè)公司自收。 有線電視初裝費 市區(qū) 240 元 /一個終端 城鎮(zhèn) 330 元 /一個終端 農(nóng)村 480 元 /一個終端 《關(guān)于重申和補充本市住宅入住 收費項目和標準的通知》 (滬價房（ 1999）第 166號 ) 本項收費為代收。 居民非生活垃圾清運費 最高限價： 400 元 /戶 《關(guān)于規(guī)范環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)收費的通知》 (滬環(huán)衛(wèi)計（ 1998）第231 號、滬價行（ 1998）第 298號 ) 本項收費為代收。 ⑤ 管理人 員著裝整潔、精神飽滿，態(tài)度熱情。 入口處掛歡迎業(yè)主入住的橫幅等，室內(nèi)飄小彩帶、擺放花籃、盆景，插彩 旗營造氣氛。 員工培訓(xùn)計劃 課 程 內(nèi) 容 課時 主講人 受訓(xùn)人 方式 公司及物業(yè)概況 4 管理處經(jīng)理 全體員工 課堂講授 員工手冊及相關(guān)規(guī)章制度 4 人事 全體員工 課堂講授 指導(dǎo)自學(xué) 物業(yè)從業(yè)人員 應(yīng)具備的素質(zhì) 4 管理處經(jīng)理 全體員工 課堂講授 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識 4 管理處經(jīng)理 全體員工 課堂講授 指導(dǎo)自學(xué) 崗位設(shè)置及崗位職責 4 部門主管 部門員工 課堂講授 各崗位服務(wù)規(guī)范 工作流程 8 部門主管 部門員工 課堂講授 指導(dǎo)自學(xué) 突發(fā)事件處理 4 部門主管 部門員工 課堂講授 保密及其他紀律要求 2 管理處經(jīng)理 全體員工 課堂講授 客戶關(guān)系及溝通技巧 2 管理處經(jīng)理 全體員工 課堂講授 禮節(jié)禮貌、行為規(guī)范 及文明用語 2 管理處經(jīng)理 全體員工 課堂講授 指導(dǎo)自學(xué) 用戶手冊 2 管理處經(jīng)理 全體員工 課堂講授 指導(dǎo)自學(xué) 物業(yè)管理 相關(guān)法律法規(guī) 2 管理處經(jīng)理 全體員工 課堂講授 指導(dǎo)自學(xué) 考試 2 全體員工 員工考評 考評依據(jù) 考評內(nèi)容 考評分類 考評方式 任職資格 任職崗位熟悉程度 任職 考評 評議 崗位職責要求 工作現(xiàn)狀了解程度 轉(zhuǎn)正考評 面談 規(guī)章制度要求 工作責任感 培訓(xùn)考評 測試 完成工作績效 工作效率 日常考評 自評 客戶反饋意見 工作品質(zhì) 技能考評 訪談 團隊合作 績效考評 溝通技巧 續(xù)約考評 儀表儀態(tài) 日?？荚u 依據(jù)公司 ISO— 9001： 2021 質(zhì)量管理體系和投標文件，結(jié)合小區(qū)實際情況，編制小區(qū)管理大綱細則。 ②專業(yè)技能培訓(xùn) 要求：一專多能，一人多崗。 目的：融入企業(yè)文 化，提高員工素質(zhì)，適應(yīng)物業(yè)行業(yè)特點。完整的 培訓(xùn)過程，包含培訓(xùn)計劃的制定、實施與效果檢查三個階段。員工上崗必須按規(guī)定穿制服，制服必須整齊、清潔，下班后須將制服放在本人更衣柜內(nèi)。 用工手續(xù)和員工福利 用工手續(xù)：招聘 —— 面試（筆試） —— 錄用（試用期） —— 考核 —— 外調(diào) —— 簽合同。 保安主管（領(lǐng)班）：熟悉居住物業(yè)保安工作程序，有二年以上保安工作經(jīng)歷和上崗證，具備獨立組織保安員工完成治安和消防工作的能力；語言表達得體，能獨立書寫一般工作報告。 文員：高中以上學(xué)歷，能熟練操作電腦，有 2 年以上工作經(jīng)驗。 詳見 附件 第 38 節(jié) 詳見附件第 38 節(jié) 詳見本章第 10 節(jié) 編制管理處的財務(wù)收支預(yù)算表 ①收入測算：物業(yè)管理費年收入 +車管費年收入 物業(yè)管理費年收入：單價Ⅹ建筑面積Ⅹ 12 個月Ⅹ收繳率 車管費年收入：車位數(shù) X 單價 X 使用率 +臨時停車費（扣除成本） ②支出測算：根據(jù)收入測算控制支出成本做到收支平衡 序號 項目 費用 說明 1 人員工資福利 根據(jù)合同規(guī)定的人員編制內(nèi)配置相關(guān)人員，并配 置好合同工和勞務(wù)工的比例。 （ 9）負責管理處 500 元以下開支的審批，嚴格費用支出；對各種創(chuàng)收收入必 須入帳，嚴禁私設(shè)小金庫。 （ 5）做好深入細致的思想政治工作，以身作則，關(guān)心員工疾苦，充分調(diào)動員工的積極性，創(chuàng)造性，增強管理處的凝聚力。 （ 2）負責建立和完善管理處各項規(guī)章制度、質(zhì)量標準、操作流程以及各類應(yīng)急予案，使各崗位工作達到標準化、規(guī)范化、科學(xué)化。加強財務(wù)監(jiān)管和創(chuàng)收收入的規(guī)范運作，并采取有效措施，嚴 禁下轄管理處私設(shè)小金庫。 （ 5）從實際出發(fā)，組織本區(qū)域的人員培訓(xùn)、技能競賽。 區(qū)域經(jīng)理崗位職責 （ 1）根據(jù)公司的要求，制定區(qū)域總體管理目標，每季度檢 查一次下轄管理處計劃落實情況，針對薄弱環(huán)節(jié)，指導(dǎo)并幫助其采取有效措施，確保該管理目標的實現(xiàn)。 ④與物業(yè)相關(guān)承包商資料：電梯維護保養(yǎng)、保潔、保綠（苗木清冊）等合同。 鑰匙交接 驗收后的房屋、信箱、設(shè)備用房的鑰匙逐一編號登記，妥善保管。設(shè)備移 交時，管理處必須按照設(shè)備清單逐一查驗。 ④ 化糞池有無透氣管 (不能完全密閉 )。排水管道不應(yīng)采用陶瓷管、塑料管，應(yīng)無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，防腐措施應(yīng)符合國家標準，管道接口、檢查口不得漏水，檢查口應(yīng)便于維修，管道排水應(yīng)流暢，集水井、沙井、化糞池應(yīng)暢通，潛水泵應(yīng)無堵塞，自動控制正常。壓力表等是否指示正常，自動控制系統(tǒng)是否運行正常，有無必要的缺水、溢水故障，管路是否安裝牢固，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。主要有如下內(nèi)容： ① 閉路監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)圖像清晰、穩(wěn)定、無變形失真； ② 防盜對講設(shè)備應(yīng)對講良好，聲音清晰，無雜音，呼叫反應(yīng)快靈敏，開鎖功能迅速、有效。要求電信系統(tǒng)線路安裝整齊，電話無雜音，接線盒、分線盒安裝牢固、電纜敷設(shè)應(yīng)符合國家標準。電梯的應(yīng)急對講應(yīng)能可靠對講，發(fā)生消防火警時應(yīng)能按要求升到頂層，安全鉗就能安全動作。制動器、限速器及其他安全設(shè)備。檢查各工作生活點手持式滅火器、防毒面具等是否配備整齊，防火門是否合格，有無保持常開狀態(tài)，消防設(shè)施有無故障防礙影響正常使用等。檢查消防管路有無漏水，閥門保持常開狀態(tài) (防火水閥除 外 )，消防栓內(nèi)配件是否缺少，檢查噴淋頭是否滿足要求，消防栓、噴淋頭有無水流，水壓是否滿足要求。 ③ 消防系統(tǒng)的現(xiàn)場驗收。檢查制冷或制熱情況能否滿足設(shè)計要求。檢查中央空調(diào)主機能否正常運行，負荷能否在可調(diào)節(jié)范圍內(nèi)調(diào)節(jié)運行，檢查冷卻泵、冷凍泵、冷卻塔能否正常運行，控制柜內(nèi)電氣線路是否符合規(guī)范。應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電氣接地裝置。檢查發(fā)電機系統(tǒng)是否能滿足設(shè)計功能，機組能否正常使用，機油管路、柴油管路、冷卻水路是否暢通。油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。抹砂應(yīng)平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。 ⑤裝修： 陽臺和 3 層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口嚴密，不滲漏。各類屋面必須符合屋面工程及驗收規(guī)范的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏。磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范的規(guī)定值。 物業(yè)的接管驗收，分為新建物業(yè)的接管驗收和原有物業(yè)的接管驗收。同時，能夠彌補部分業(yè)主專業(yè)知識的不 足，從總體上把握整個物業(yè)的質(zhì)量。 接管驗收的作用主要體現(xiàn)在： 1）、 明確交接雙方的 責任。 物業(yè)的接管驗收 物業(yè)的接管驗收是在竣工驗收的基礎(chǔ)上，物業(yè)管理企業(yè)從開發(fā)商、建設(shè)單位 處接管新建房屋時，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管驗收。 ③ 住宅 小區(qū)內(nèi)的道路暢通及周邊場地的清潔平整與施工現(xiàn)場的隔離情況。 竣工驗收的參與 竣工驗收是指工程竣工后，開發(fā)商報批政府相關(guān)職能部門對樓盤的整體質(zhì)量進行驗收。熟悉區(qū)域內(nèi)的道路和重要部位，認真仔細地做好巡邏安全工作，及時做好每次巡查記錄。 其次，前期介入人員要明確售摟處、樣板房的管理服務(wù)要求并按分工落實責任制。 售樓處、樣板房的物業(yè)管理 物業(yè)前期介入階段對售樓處、樣板房的管理服務(wù)，一定程度上體現(xiàn)了物業(yè)管理的水準，并將關(guān)系到公司的信譽，對此前期介入人員必須十分重視。 、環(huán)保 環(huán)衛(wèi)、環(huán)保：與所在地的區(qū)環(huán)衛(wèi)局取得聯(lián)系，簽訂建筑垃圾清運和生活垃圾清運的協(xié)議。管理處報 批 管理費 流程 ：①到房產(chǎn)辦領(lǐng)取表格并向所在地的區(qū)物價局進行報 批；② 提供的資料：管理處營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、小區(qū)情況介紹（占地面積、建筑面積、銷售價格、樓宇的幢數(shù)、戶數(shù)、電梯數(shù)量、容積率、綠化率、水景、會所、車庫、智能化系統(tǒng)等有關(guān)情況）、小區(qū)物業(yè)管理費測算依據(jù)（注： 2021 年 11 月 1 日起不須審批，只需備案）。 物價局 ：審批 管理費。 物業(yè)管理前期介入時，要向物業(yè)所在地的房產(chǎn)辦進行登記并告知所管小區(qū)的名稱、地址、物業(yè)管理公司的名稱、負責人的姓名、聯(lián)系電話等。 與相關(guān)職能部門的業(yè)務(wù)關(guān)系建立 工商所：辦理營業(yè)執(zhí)照。對于存在的問題，要及時提出書面整改意見供開發(fā)商、 監(jiān)理參考并存檔。其目的是配合開發(fā)商的工作，以物業(yè)管理的專業(yè)眼光，去發(fā)現(xiàn)業(yè)主入住 后物業(yè)管理中可能出現(xiàn)的問題，以利于開發(fā)商在樓盤的建設(shè)過程中提前預(yù)見一些問題并及時作出修改方案，減少樓盤交付后產(chǎn)生不必要的麻煩和資金投入。 前期介入的形式 前期介入的形式 :基本分為 物業(yè)建設(shè)施工早期開始的前期介入；參與售樓處和樣板房管理開始的前期介入；業(yè)主入住前夕的前期介入等三種形式。 本手冊在編撰過程中，得到了公司職能部門和管理處的大力支持，公司謹向他們表示衷心的感謝。 《上海東湖物業(yè)管理公司居住物業(yè)實用手冊》（試行本）以簡潔的文字、翔實的數(shù)據(jù)、明晰的圖表，從居住物業(yè)的前期介入、物 業(yè)接管驗收、業(yè)主入住、裝修管理，日常運行中保安、保潔、保綠、服務(wù)、工程維修的管理標準和管理制度，各類人員的崗位職責、各工種操作規(guī)程，各類突發(fā)事件的應(yīng)急處置預(yù)案，到業(yè)委會的成立、行風建設(shè)、社區(qū)文化建設(shè)、示范小區(qū)的創(chuàng)建予以程序化、規(guī)范化，并對國務(wù)院和上海市物業(yè)管理常用的相關(guān)法律法規(guī)摘錄匯編，從而為項目經(jīng)理提供管理方便，同時也使公司的居住物業(yè)管理納入程序化、規(guī)范化的軌道。 上海東湖物業(yè)管理公司 二○○四年十二月 第一章 前期物業(yè)管理服務(wù)（含前期介入） 前期物業(yè)管理服務(wù)合同及投標計劃書 物業(yè)公司在正式介入前，項目經(jīng)理或