【正文】 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi) 其 中： 管 理 費(fèi)、 保 安 費(fèi)、 保 潔 費(fèi)、 房 屋 設(shè) 施 設(shè)備運(yùn)行費(fèi)、 維 修 費(fèi) 元 /建筑平方米 .月 房屋建筑面積 《關(guān)于做好一九九八年度調(diào)整普通內(nèi)銷商品住宅物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度的通知》（滬價(jià)房（ 1997）第 342 號(hào)） 《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》 本項(xiàng)收費(fèi)為物業(yè)公司自收。 房屋裝修施工人員出入證工本費(fèi) 最高限價(jià)： 10 元 /人 《關(guān)于重申和補(bǔ)充本市住宅入住收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)的通知》（滬價(jià)房（ 1999）第 166號(hào)） 本項(xiàng)收費(fèi)為物業(yè)公司自收。 安裝 2 個(gè)以上終端的，每增加 1 個(gè)終端按原價(jià)的八折收取。 有線電視初裝費(fèi) 市區(qū) 240 元 /一個(gè)終端 城鎮(zhèn) 330 元 /一個(gè)終端 農(nóng)村 480 元 /一個(gè)終端 《關(guān)于重申和補(bǔ)充本市住宅入住 收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)的通知》 (滬價(jià)房（ 1999）第 166號(hào) ) 本項(xiàng)收費(fèi)為代收。 收費(fèi)范圍：居民裝修垃圾，居民確實(shí)不裝修的，不得收費(fèi)。 居民非生活垃圾清運(yùn)費(fèi) 最高限價(jià)： 400 元 /戶 《關(guān)于規(guī)范環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)收費(fèi)的通知》 (滬環(huán)衛(wèi)計(jì)（ 1998）第231 號(hào)、滬價(jià)行（ 1998）第 298號(hào) ) 本項(xiàng)收費(fèi)為代收。 附：入伙受理流程圖 小區(qū)住戶情況登記表 入住文件及物品簽收表 房屋驗(yàn)收表 新建住宅小區(qū)入住收費(fèi)告知單 入伙受理流程圖 入伙受理 驗(yàn)證 收費(fèi) 發(fā)放資料 驗(yàn)房 咨詢 ： ： （或業(yè)主簽名的委托書） 、保潔費(fèi)、保安費(fèi)、運(yùn)行飛（預(yù)收一個(gè)季度） 修垃 圾清運(yùn)費(fèi)（一次性）： 3.維修基金 用 、門禁卡等簽收 、配套設(shè)施驗(yàn)收： 、電、煤等計(jì)量表具的初始值 屋的質(zhì)量由問題 ，執(zhí)行保修程序 ``` ` 小區(qū)入住文件及物品簽收清單 標(biāo)識(shí)： DW/QR0801 序號(hào) 文件及物品名稱 數(shù)量 備注 簽收 1 用戶手冊(cè) 一本 2 管理公約 二份 雙方簽字各執(zhí)一份 3 房屋使用說明書 一本 4 房屋質(zhì)量保證書 一本 5 住戶情況登記表 一張 6 房屋驗(yàn)收表 兩份 雙方各執(zhí)一份 7 房屋裝修管理規(guī)定 二張 雙方簽字各執(zhí) 一份 8 住宅使用公約 一份 已提供 9 信報(bào)箱鑰匙 10 電表箱鑰匙 11 分戶門鑰匙 12 IC 卡 13 房屋裝修申請(qǐng)表 業(yè)主簽字： 日 期： 上海東湖物業(yè)管理公司 ______ 管理處 日 期： 房屋驗(yàn)收表 標(biāo)識(shí)： DW/QR0815 號(hào) 樓 室 房屋部位 狀況 附屬設(shè)備 臥室（ 1） 住戶配電箱 臥室（ 2） 電源插座 臥室（ 3） 開關(guān)及燈頭 客廳 有線電視插座 衛(wèi)生間（ 1） 電話插座 衛(wèi)生間（ 2） 門禁對(duì)講機(jī) 廚房 緊急按鈕 陽臺(tái)（ 1） 窗磁、門磁 陽臺(tái)（ 2） 分戶門 /門鎖 /貓眼 儲(chǔ)藏室 坐便器 水斗 /龍頭 下水道 窗 /移門 /搭扣 電表 水表 鑰匙（分戶門、信報(bào)箱） 業(yè)主： 物業(yè)： 日期： 新建住宅小區(qū)入住收費(fèi)告知單 新建住宅小區(qū)入住收費(fèi)告知單 收 費(fèi) 項(xiàng) 目 收 費(fèi) 標(biāo) 準(zhǔn) 收 費(fèi) 依 據(jù) 收 費(fèi) 說 明 首期房屋維修資金 房屋成本價(jià) 3％ 建筑面積（有電梯）、 房屋成本價(jià) 2％ 建筑面積（無電梯） 《上海市商品住宅維修基金管理辦法》 (2021 年市政府令 91號(hào) ) 本項(xiàng)收費(fèi)為代收。 ⑤ 管理人 員著裝整潔、精神飽滿，態(tài)度熱情。 ③在醒目位置布置“辦理入住手續(xù)流程圖”，辦理手續(xù)窗口要求做到“一條龍 服務(wù)”，且標(biāo)識(shí)清楚，資料擺放整齊有序，一目了然。 入口處掛歡迎業(yè)主入住的橫幅等，室內(nèi)飄小彩帶、擺放花籃、盆景，插彩 旗營造氣氛。 、用戶手冊(cè)的制定 詳見 附件 第 3 36 節(jié) 詳見 附件 第 39 節(jié) 、禮貌用語的制定 詳見 附件 第 40 節(jié) 小區(qū)管理處組織機(jī)構(gòu)圖 標(biāo)識(shí)： DW/QR0814 管理處經(jīng)理 出出納 文秘書 接待主管 工程 主管（領(lǐng)班） 保安 主管（領(lǐng)班） 保潔 （主管）領(lǐng)班 客戶聯(lián)絡(luò) 會(huì)所服務(wù) 維修 消監(jiān)控保安 巡邏保安 門崗保安 保潔 綠化 停車庫（場(chǎng)）保安 業(yè)主入住 詳見本章附表 入住資料準(zhǔn)備 開發(fā)商提供：入住許可證、業(yè)主個(gè)人資料、實(shí)測(cè)面積、住宅使用說明書、房屋質(zhì)量保證書 管理處準(zhǔn)備：用 戶手冊(cè)、管理公約、 住戶情況登記表、房屋驗(yàn)收表、房屋裝修申請(qǐng)表、入住須知、入住告知書、裝修告知書 、 業(yè)主單元鑰匙（詳見本章附件）。 員工培訓(xùn)計(jì)劃 課 程 內(nèi) 容 課時(shí) 主講人 受訓(xùn)人 方式 公司及物業(yè)概況 4 管理處經(jīng)理 全體員工 課堂講授 員工手冊(cè)及相關(guān)規(guī)章制度 4 人事 全體員工 課堂講授 指導(dǎo)自學(xué) 物業(yè)從業(yè)人員 應(yīng)具備的素質(zhì) 4 管理處經(jīng)理 全體員工 課堂講授 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí) 4 管理處經(jīng)理 全體員工 課堂講授 指導(dǎo)自學(xué) 崗位設(shè)置及崗位職責(zé) 4 部門主管 部門員工 課堂講授 各崗位服務(wù)規(guī)范 工作流程 8 部門主管 部門員工 課堂講授 指導(dǎo)自學(xué) 突發(fā)事件處理 4 部門主管 部門員工 課堂講授 保密及其他紀(jì)律要求 2 管理處經(jīng)理 全體員工 課堂講授 客戶關(guān)系及溝通技巧 2 管理處經(jīng)理 全體員工 課堂講授 禮節(jié)禮貌、行為規(guī)范 及文明用語 2 管理處經(jīng)理 全體員工 課堂講授 指導(dǎo)自學(xué) 用戶手冊(cè) 2 管理處經(jīng)理 全體員工 課堂講授 指導(dǎo)自學(xué) 物業(yè)管理 相關(guān)法律法規(guī) 2 管理處經(jīng)理 全體員工 課堂講授 指導(dǎo)自學(xué) 考試 2 全體員工 員工考評(píng) 考評(píng)依據(jù) 考評(píng)內(nèi)容 考評(píng)分類 考評(píng)方式 任職資格 任職崗位熟悉程度 任職 考評(píng) 評(píng)議 崗位職責(zé)要求 工作現(xiàn)狀了解程度 轉(zhuǎn)正考評(píng) 面談 規(guī)章制度要求 工作責(zé)任感 培訓(xùn)考評(píng) 測(cè)試 完成工作績效 工作效率 日常考評(píng) 自評(píng) 客戶反饋意見 工作品質(zhì) 技能考評(píng) 訪談 團(tuán)隊(duì)合作 績效考評(píng) 溝通技巧 續(xù)約考評(píng) 儀表儀態(tài) 日常考評(píng) 依據(jù)公司 ISO— 9001： 2021 質(zhì)量管理體系和投標(biāo)文件，結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況，編制小區(qū)管理大綱細(xì)則。 內(nèi)容：工作標(biāo)準(zhǔn)，本崗位技能的應(yīng)知應(yīng)會(huì)，工作流程，服務(wù)技巧。 ②專業(yè)技能培訓(xùn) 要求：一專多能，一人多崗。 形式：新管理點(diǎn)全員集中培訓(xùn) 。 目的：融入企業(yè)文 化，提高員工素質(zhì)，適應(yīng)物業(yè)行業(yè)特點(diǎn)。管理處對(duì)員工的培訓(xùn)應(yīng)全部納入“ 40+1”培訓(xùn)，即員工在每周 40 小時(shí)工作基礎(chǔ)上，外加 1 小時(shí)的業(yè)余時(shí)間培訓(xùn)（根據(jù)培訓(xùn)需要，時(shí)間可集中使用或分散使用）。完整的 培訓(xùn)過程，包含培訓(xùn)計(jì)劃的制定、實(shí)施與效果檢查三個(gè)階段。 培訓(xùn)是提高員工素質(zhì)的必要措施，員工培訓(xùn)由管理處全權(quán)負(fù)責(zé)。員工上崗必須按規(guī)定穿制服，制服必須整齊、清潔，下班后須將制服放在本人更衣柜內(nèi)。 員工福利：享受《員工手冊(cè)》的規(guī)定 （詳見 附件 第 37 節(jié)） 。 用工手續(xù)和員工福利 用工手續(xù)：招聘 —— 面試（筆試） —— 錄用（試用期） —— 考核 —— 外調(diào) —— 簽合同。 保潔主管（領(lǐng)班）：從事保潔工作 2 年以上，并有一定的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)和管理能力。 保安主管（領(lǐng)班）：熟悉居住物業(yè)保安工作程序，有二年以上保安工作經(jīng)歷和上崗證，具備獨(dú)立組織保安員工完成治安和消防工作的能力；語言表達(dá)得體，能獨(dú)立書寫一般工作報(bào)告。 工程主管（領(lǐng)班）：具備技術(shù)職稱或相應(yīng)技術(shù)水平，從事工程管理 2 年以上。 文員：高中以上學(xué)歷，能熟練操作電腦，有 2 年以上工作經(jīng)驗(yàn)。 人員的配置 管理處根據(jù)該項(xiàng)目投標(biāo)書并參照實(shí)際情況，本著精簡的原則進(jìn)行人員配置。 詳見 附件 第 38 節(jié) 詳見附件第 38 節(jié) 詳見本章第 10 節(jié) 編制管理處的財(cái)務(wù)收支預(yù)算表 ①收入測(cè)算：物業(yè)管理費(fèi)年收入 +車管費(fèi)年收入 物業(yè)管理費(fèi)年收入：單價(jià)Ⅹ建筑面積Ⅹ 12 個(gè)月Ⅹ收繳率 車管費(fèi)年收入：車位數(shù) X 單價(jià) X 使用率 +臨時(shí)停車費(fèi)（扣除成本） ②支出測(cè)算：根據(jù)收入測(cè)算控制支出成本做到收支平衡 序號(hào) 項(xiàng)目 費(fèi)用 說明 1 人員工資福利 根據(jù)合同規(guī)定的人員編制內(nèi)配置相關(guān)人員，并配 置好合同工和勞務(wù)工的比例。 （ 11）在工作中或其他問題上遇有與區(qū)域經(jīng)理發(fā)生重大分歧，有責(zé)任和權(quán)利向公司匯報(bào)。 （ 9）負(fù)責(zé)管理處 500 元以下開支的審批，嚴(yán)格費(fèi)用支出；對(duì)各種創(chuàng)收收入必 須入帳，嚴(yán)禁私設(shè)小金庫。 （ 7）抓好培訓(xùn)，落實(shí)“ 40+1”，不斷提高員工素質(zhì)，培養(yǎng)員工成為一專多能、一人多崗的復(fù)合型人才，控制降低用人成本，提高工作效率。 （ 5）做好深入細(xì)致的思想政治工作，以身作則，關(guān)心員工疾苦，充分調(diào)動(dòng)員工的積極性，創(chuàng)造性，增強(qiáng)管理處的凝聚力。 （ 4）大膽管理，嚴(yán)格要求，經(jīng)常深入現(xiàn)場(chǎng)，加強(qiáng)督促、檢查、巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。 （ 2）負(fù)責(zé)建立和完善管理處各項(xiàng)規(guī)章制度、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、操作流程以及各類應(yīng)急予案，使各崗位工作達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、科學(xué)化。 （ 7）完成上級(jí)公司交辦的其他任務(wù)，定期參加公司例會(huì)并向公司匯報(bào)區(qū)域工作的情況。加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)管和創(chuàng)收收入的規(guī)范運(yùn)作，并采取有效措施，嚴(yán) 禁下轄管理處私設(shè)小金庫。 （ 6）負(fù)責(zé)區(qū)域下轄管理處年度財(cái)務(wù)預(yù)算、人員編制、工資總額、獎(jiǎng)金分配的審核、調(diào)整和控制，確保人、財(cái)、物的規(guī)范運(yùn)作。 （ 5）從實(shí)際出發(fā)，組織本區(qū)域的人員培訓(xùn)、技能競賽。 （ 3）抓好行風(fēng)建設(shè)，組織開展誠信服務(wù)活動(dòng)，加強(qiáng)對(duì)區(qū)域下轄管理處經(jīng)理日常工作的督促、檢查和考核，對(duì)不稱職的管理處經(jīng)理及時(shí)向公司提出調(diào)整建議，確保小區(qū)經(jīng)理責(zé)任制的執(zhí)行。 區(qū)域經(jīng)理崗位職責(zé) （ 1）根據(jù)公司的要求，制定區(qū)域總體管理目標(biāo)，每季度檢 查一次下轄管理處計(jì)劃落實(shí)情況，針對(duì)薄弱環(huán)節(jié)，指導(dǎo)并幫助其采取有效措施，確保該管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。管理處應(yīng)留檔備案，以便隨時(shí)查看，并對(duì)整改的部分要監(jiān)督落實(shí)。 ④與物業(yè)相關(guān)承包商資料：電梯維護(hù)保養(yǎng)、保潔、保綠（苗木清冊(cè)）等合同。 ②竣工驗(yàn)收合格資料：建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書；建筑消防驗(yàn)收合格證；市完善配套辦公室小區(qū)綜合驗(yàn)收合格證書；用 電許可證（正本）；用水申請(qǐng)審批表和月供水計(jì)劃執(zhí)行表（正本）；衛(wèi)星地面接受設(shè)施許可證（正本）；有線電視許可證（正本）；電梯使用合格證（正本）。 鑰匙交接 驗(yàn)收后的房屋、信箱、設(shè)備用房的鑰匙逐一編號(hào)登記，妥善保管。注意設(shè)備附帶零備件、鑰匙、特殊工、量具、圖紙、使用說明、合格證等不要遺漏。設(shè)備移 交時(shí)，管理處必須按照設(shè)備清單逐一查驗(yàn)。 ⑥ 小區(qū)內(nèi)路燈開關(guān)分區(qū)是否合理，有否防雷保護(hù)。 ④ 化糞池有無透氣管 (不能完全密閉 )。 ② 砂井：溝渠排水是否通暢，有否殘余建筑垃圾。排水管道不應(yīng)采用陶瓷管、塑料管，應(yīng)無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，防腐措施應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)，管道接口、檢查口不得漏水，檢查口應(yīng)便于維修，管道排水應(yīng)流暢，集水井、沙井、化糞池應(yīng)暢通，潛水泵應(yīng)無堵塞，自動(dòng)控制正常。壓力供水設(shè)備安裝、使用是否符合國家標(biāo)準(zhǔn)及地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，壓力是否在正?？刂品秶鷥?nèi)，安全保護(hù)是否完善，能否及時(shí)動(dòng)作。壓力表等是否指