【正文】 示正常，自動控制系統(tǒng)是否運行正常，有無必要的缺水、溢水故障，管路是否安裝牢固，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。主要以如下內(nèi)容： 主要有如下內(nèi)容： ① 閉路監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)圖像清晰、穩(wěn)定、無變形失真； ② 防盜對講設(shè)備應(yīng)對講良好，聲音清晰，無雜音，呼叫反應(yīng)快靈敏，開鎖功能迅速、有效。要求有線電視線路敷設(shè)整齊，放大器安裝穩(wěn)固，進戶線穿墻部分應(yīng)穿管敷設(shè)，電視信號圖像清晰、聲音清楚。要求電信系統(tǒng)線路安裝整齊，電話無雜音，接線盒、分線盒安裝牢固、電纜敷設(shè)應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)。主要檢查管道煤氣是否按國家標(biāo)準(zhǔn)及地區(qū)規(guī)范安裝，管道安裝是否良好，有無漏氣現(xiàn)象，煤氣表安裝的高度是否符合要求等。電梯的應(yīng)急對講應(yīng)能可靠對講，發(fā)生消防火警時應(yīng)能按要求升到頂層，安全鉗就能安全動作。自動扶梯應(yīng)運行平穩(wěn)，無振動，無雜音， 扶手帶應(yīng)無鋼刺，松緊程度應(yīng)保持全水平時下垂不大，放松壓帶輪后應(yīng)可以用手拖動扶手帶。制動器、限速器及其他安全設(shè)備。主要有如下內(nèi)容： 檢查各工作生活點手持式滅火器、防毒面具等是否配備整齊，防火門是否合格，有無保持常開狀態(tài)，消防設(shè)施有無故障防礙影響正常使用等。檢查氣體滅火系統(tǒng)能否正常運行，氣體壓力是否在正常范圍內(nèi)，氣體有無及時補充更換。檢查消防管路有無漏水，閥門保持常開狀態(tài) (防火水閥除 外 )，消防栓內(nèi)配件是否缺少，檢查噴淋頭是否滿足要求，消防栓、噴淋頭有無水流，水壓是否滿足要求。檢查消防控制系統(tǒng)煙感、溫感、水流等信號能否反應(yīng)作出相應(yīng)的措施，消防栓泵、噴淋泵、排煙風(fēng)機、排煙閥加壓風(fēng)機等能否自動及手動起動，消防廣播事故時能否正常廣播。 ③ 消防系統(tǒng)的現(xiàn)場驗收。檢查柜式風(fēng)機、盤管內(nèi)機、新風(fēng)機、吊頂風(fēng)機能否正常使用。檢查制冷或制熱情況能否滿足設(shè)計要求。檢查冷凍管系、冷卻管系和閥門，保溫是否完好，有無漏水現(xiàn)象；防腐是否 符合要求，膨脹水箱能否正常補水，管路最高點和最遠點壓力是否在 兆帕(滿負(fù)荷情況下 )。檢查中央空調(diào)主機能否正常運行，負(fù)荷能否在可調(diào)節(jié)范圍內(nèi)調(diào)節(jié)運行，檢查冷卻泵、冷凍泵、冷卻塔能否正常運行，控制柜內(nèi)電氣線路是否符合規(guī)范。電度表是否經(jīng)過國家供電有關(guān)部門檢測。應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電氣接地裝置。 檢查發(fā)電機系統(tǒng)是否能滿足設(shè)計功能，機組能否正常使用，機油管路、柴油管路、冷卻水路是否暢通。檢查高低壓配電柜、高壓器有無正式供電，是否滿足設(shè)計功能，是否按國家及地區(qū)有關(guān)規(guī)程 施工，有無事故及安全隱患 (如電纜溝有無蓋板；有無懸掛安全標(biāo)示牌；安全有效距離是否合格；高壓側(cè)有無隔離設(shè)施等 )；接地網(wǎng)有無可靠接地；設(shè)備房有無做好 “ 三防 ” 措施 (如有無防鼠板、電纜溝、門窗、墻洞有無封網(wǎng) )。油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺棱掉角。抹砂應(yīng)平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。 ⑤裝修： 面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。陽臺和 3 層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口嚴(yán)密，不滲漏。平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施， 3 層以上房屋在公用部位 設(shè)置屋面檢修孔。各類屋面必須符合屋面工程及驗收規(guī)范的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏。凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合建筑抗震設(shè)計規(guī)范的有關(guān)規(guī)定。磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)牢固，支撐系統(tǒng)可靠、無蟻害，其構(gòu)件的選材必須符合結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范規(guī)定。鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范的規(guī)定值。地基基礎(chǔ)的 沉降不得超過建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。 物業(yè)的接管驗收，分為新建物業(yè)的接管驗收和原有物業(yè)的接管驗收。通過接管驗收，一方面使工程質(zhì)量達到要求，減少日常管理過程的維修、養(yǎng)護工作量。同時，能夠彌補部分業(yè)主專業(yè)知識的不 足，從總體上把握整個物業(yè)的質(zhì)量。 2）、 確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護業(yè)主的利益 。 接管驗收的作用主要體現(xiàn)在： 1）、 明確交接雙方的 責(zé)任。物業(yè)的接管驗收不僅包括主體建筑、 附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，還應(yīng)特別重視對綜合功能的驗收。 物業(yè)的接管驗收 物業(yè)的接管驗收是在竣工驗收的基礎(chǔ)上，物業(yè)管理企業(yè)從開發(fā)商、建設(shè)單位 處接管新建房屋時，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管驗收。 ⑤ 規(guī)劃要求的公建配套設(shè)施建設(shè)或落實情況。 ③ 住宅 小區(qū)內(nèi)的道路暢通及周邊場地的清潔平整與施工現(xiàn)場的隔離情況。審核項目： ① 住宅小區(qū)生活用水、用電、燃氣、雨污水排放的配套建設(shè)。 竣工驗收的參與 竣工驗收是指工程竣工后，開發(fā)商報批政府相關(guān)職能部門對樓盤的整體質(zhì)量進行驗收。做好日常保潔工作，保持室內(nèi)外的壞境整潔。熟悉區(qū)域內(nèi)的道路和重要部位，認(rèn)真仔細地做好巡邏安全工作，及時做好每次巡查記錄。車輛指揮手勢要準(zhǔn)確、 熟練，客人進入工地，要主動勸說戴好安全帽，客人進入樣板房，要招呼客人穿鞋套。 其次，前期介入人員要明確售摟處、樣板房的管理服務(wù)要求并按分工落實責(zé)任制。如發(fā)現(xiàn)物品短缺或損壞現(xiàn)象，應(yīng)發(fā)書面?zhèn)渫洸⒄堥_發(fā)商予以整改。 售樓處、樣板房的物業(yè)管理 物業(yè)前期介入階段對售樓處、樣板房的管理服務(wù)，一定程度上體現(xiàn)了物業(yè)管理的水準(zhǔn)，并將關(guān)系到公司的信譽，對此前期介入人員必須十分重視。 社文處：具備安裝衛(wèi)星接收裝置條件 (80%的業(yè)主為涉外人士 )的小區(qū)，配合開發(fā)商向市文化管理監(jiān)督處進 行申報。 、環(huán)保 環(huán)衛(wèi)、環(huán)保：與所在地的區(qū)環(huán)衛(wèi)局取得聯(lián)系，簽訂建筑垃圾清運和生活垃圾清運的協(xié)議。 警署：與所在地的街道警署取得聯(lián)系，辦理物業(yè)安保人員上崗證等工作。管理處報 批 管理費 流程 ：①到房產(chǎn)辦領(lǐng)取表格并向所在地的區(qū)物價局進行報 批；② 提供的資料：管理處營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、小區(qū)情況介紹（占地面積、建筑面積、銷售價格、樓宇的幢數(shù)、戶數(shù)、電梯數(shù)量、容積率、綠化率、水景、會所、車庫、智能化系統(tǒng)等有關(guān)情況）、小區(qū)物業(yè)管理費測算依據(jù)（注： 2021 年 11 月 1 日起不須審批，只需備案）。 物價局主要根據(jù)該 物業(yè)的硬件和業(yè)主入戶后一段時間的管理水準(zhǔn)， 對 物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)進行 審批。 物價局 ：審批 管理費。 銀行：開設(shè)銀行基本戶。 物業(yè)管理前期介入時，要向物業(yè)所在地的房產(chǎn)辦進行登記并告知所管小區(qū)的名稱、地址、物業(yè)管理公司的名稱、負(fù)責(zé)人的姓名、聯(lián)系電話等。 對小區(qū)業(yè)主私開店鋪等居改非的行為，管理處在勸阻無效的情況下，應(yīng)立即報告工商管理所予以取締。 與相關(guān)職能部門的業(yè)務(wù)關(guān)系建立 工商所：辦理營業(yè)執(zhí)照。 根據(jù)上海市人民政府滬府發(fā) [2021]61 號文，上海市人民政府批轉(zhuǎn)市房地資源局關(guān)于上海市實施《物業(yè)管理條例》若干意見的通知和《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》：物業(yè)管理用房按照不低于該物業(yè)管理區(qū)域房屋總面積的 %提供；建筑面積5 萬平方米及以下的，按照不低于建筑面積 100 平方米由開發(fā)商提供。對于存在的問題，要及時提出書面整改意見供開發(fā)商、 監(jiān)理參考并存檔。要熟悉房型結(jié)構(gòu)、套數(shù)及每 戶建筑面積、樓層數(shù)、總戶數(shù)、物業(yè)用房；綠化面積、水系面積、景觀、垃圾房；游泳池、網(wǎng)球場、會所、商鋪；車庫面積、車位數(shù)量、道路出口；廣告宣傳、銷售情況；智能化設(shè)施、變配電室、電梯、水泵、消防栓、空調(diào)、通風(fēng)等相關(guān)的配套設(shè)施設(shè)備情況。其目的是配合開發(fā)商的工作，以物業(yè)管理的專業(yè)眼光，去發(fā)現(xiàn)業(yè)主入住 后物業(yè)管理中可能出現(xiàn)的問題，以利于開發(fā)商在樓盤的建設(shè)過程中提前預(yù)見一些問題并及時作出修改方案，減少樓盤交付后產(chǎn)生不必要的麻煩和資金投入。 前期介入的進駐 前期介入人員進駐后，應(yīng)和開發(fā)商立即建立每月一次的定期例 會制度，并參與開發(fā)商的工程例會，便于雙方溝通，了解工程進度、施工質(zhì)量、整改及驗收情況并作好書面記錄。 前期介入的形式 前期介入的形式 :基本分為 物業(yè)建設(shè)施工早期開始的前期介入；參與售樓處和樣板房管理開始的前期介入；業(yè)主入住前夕的前期介入等三種形式。因此希望大家在本手冊試行過程中，積極提出修改意見，以便公司進一步修改完善。 本手冊在編撰過程中，得到了公司職能部門和管理處的大力支持，公司謹(jǐn)向他們表示衷心的感謝。 前期物業(yè)管理服務(wù)實用手冊 前 言 隨著公司居住物業(yè)管理項目的日益增多，為了統(tǒng)一管理模式，提高整體服務(wù)質(zhì)量；抓好行風(fēng)建設(shè)，開展創(chuàng)優(yōu)活動，使公司“三個第一”的質(zhì)量方針落到實處，公司決定，根據(jù)國務(wù)院和上海市物業(yè)管理的有關(guān)法律法規(guī)，在總結(jié)以往居住物業(yè)管理經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，依據(jù)東湖物業(yè)的管理模式和質(zhì)量管理體系，吸取國內(nèi)外物業(yè)管理的先進經(jīng)驗，著手編寫《上海東湖物業(yè)管理公司居住物業(yè)實用手冊》（試行本）。 《上海東湖物業(yè)管理公司居住物業(yè)實用手冊》（試行本）以簡潔的文字、翔實的數(shù)據(jù)、明晰的圖表，從居住物業(yè)的前期介入、物 業(yè)接管驗收、業(yè)主入住、裝修管理，日常運行中保安、保潔、保綠、服務(wù)、工程維修的管理標(biāo)準(zhǔn)和管理制度，各類人員的崗位職責(zé)、各工種操作規(guī)程，各類突發(fā)事件的應(yīng)急處置預(yù)案，到業(yè)委會的成立、行風(fēng)建設(shè)、社區(qū)文化建設(shè)、示范小區(qū)的創(chuàng)建予以程序化、規(guī)范化，并對國務(wù)院和上海市物業(yè)管理常用的相關(guān)法律法規(guī)摘錄匯編，從而為項目經(jīng)理提供管理方便，同時也使公司的居住物業(yè)管理納入程序化、規(guī)范化的軌道。由于內(nèi)容多、時間緊、物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)又不斷出臺，手 冊一定存在不完善的地方。 上海東湖物業(yè)管理公司 二○○四年十二月 第一章 前期物業(yè)管理服務(wù)（含前期介入） 前期物業(yè)管理服務(wù)合同及投標(biāo)計劃書 物業(yè)公司在正式介入前，項目經(jīng)理或前期介入人員對雙方簽定的前期物業(yè)管理服務(wù)合同和投標(biāo)計劃書，必須仔細閱讀，認(rèn)真研究，并著重了解：甲、乙雙方的權(quán)利義務(wù)；開發(fā)商對物業(yè)管理服務(wù)的要求和目標(biāo)；地下車庫 、會所、沿街商鋪等的產(chǎn)權(quán)歸屬；開辦費的使用及其分?jǐn)?；人員配置、費用測算；承包制還是酬金制；交房日期以及雙方的一些特殊約定。 前期介入人員的配置和培訓(xùn) 根據(jù)約定，分批招聘配置好前期介入人員并對進入現(xiàn)場的各類人員進行上崗前的培訓(xùn)（培訓(xùn)內(nèi)容詳見本章 節(jié)）。同時與施工各總、分包單位、設(shè)備供應(yīng)商、工程監(jiān)理建立工作聯(lián)系。 ，從物業(yè)管理的角度提出合理化建議 通過工程圖紙和參加工程例會熟悉樓盤情況和總體布局，了解小區(qū)的基本資料。 平時根據(jù)項目的工程進度，配合開發(fā)商、監(jiān)理對各單項工程進行階段性的自檢工作，要注重房屋以及公共設(shè)施設(shè)備（如：樓道清潔和綠化的水源、崗?fù)ず妥孕熊囃＼嚺锏暮侠碓O(shè)置等）的使用功能，熟悉各種設(shè)施設(shè)備的使用和操作，以便今后物業(yè)管理工作的順利開展。 在熟悉 了解物業(yè)情況的基礎(chǔ)上，深入現(xiàn)場， 從物業(yè)管理的角度， 以專業(yè)的眼光去發(fā)現(xiàn)問題，并以書面?zhèn)渫浀男问教岢鼋鉀Q問題的方案，使問題得到及時妥善解決，減少物業(yè)使用和管理中的后遺癥。物 業(yè)管理用 房的裝修，按各小區(qū)實際情況，由管理處與開發(fā)商協(xié)商解決。流程： ① 先由公司出具辦理執(zhí)照委托書； ② 憑公司營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、前期物業(yè)管理委托合同復(fù)印件到所在地的工商管理所辦理企業(yè)名稱核準(zhǔn)登記（《上海東湖物業(yè)管理公司 XXX 管理處》）； ③ 在企業(yè)名稱核準(zhǔn)后，還需向工商管理所提交；管理處負(fù)責(zé)人任命書和身份證復(fù)印件、開發(fā)商所建項目有關(guān)批準(zhǔn)文件復(fù)印件、管理處辦公地址、面積和平面圖（工商所會派人現(xiàn)場查看）、辦公場所雙方租賃合同復(fù)印件（免租金）；④營業(yè)執(zhí) 照辦理完后，還需辦理企業(yè)代碼證、刻管理處公章。 （區(qū)房地局街道辦事處） 房地辦（區(qū)房地局街道辦事處）：是指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)工作的政府機構(gòu)，管理處應(yīng)定期向房產(chǎn)辦匯報小區(qū)管理的情況，取得房產(chǎn)辦的幫助指導(dǎo)。對小區(qū)業(yè)主擅自違章搭建等行為，管理處在勸阻無效的情況下，應(yīng)立即報告房產(chǎn)辦予以整改。流程：①憑管理處營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)代碼證到銀行領(lǐng) 取企業(yè)申請開戶表格和印鑒卡（三份）；②表格填寫：企業(yè)名稱、企業(yè)性質(zhì)、負(fù)責(zé)人姓名、上級單位公章、公司法人代表簽字等； ：公司法人章、管理處財務(wù)專用章；③以上兩樣辦妥后與公司出具的《銀行開戶證》復(fù)印件一起交銀行即可。開發(fā)商售樓時，已將初定的物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)在預(yù)售合同補充條款中寫明。 管理費標(biāo)準(zhǔn) 經(jīng)物價局審定后， 管理處 對原 初定的物業(yè)管理費實行多退少補。 、居委 街道、居委；與所在地的街道、 居委 辦事處取得聯(lián)系，積極配合街道推進社區(qū)建設(shè)、創(chuàng)建文明小區(qū)、選舉居委會委員、選舉人民代表、援助災(zāi)區(qū)、開展愛國衛(wèi)生活動 、解決部分“ 4050”人員就業(yè)問題等。同時配合警署做好地區(qū)和物業(yè)小區(qū)的安全治安等方面的工作。 陸管處 ： 根據(jù)所在地物價局的指導(dǎo)價格，帶營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、車位平面圖、車管人員名單，向區(qū)陸上交通管理處申請車輛停放管理。對小區(qū)業(yè)主擅自安裝衛(wèi)星接收天線的行為，管理處在勸阻無效的情況下，應(yīng)立即報告社文處予以整改。 首先，前期介入人員要與開發(fā)商相關(guān)部門做好售樓處、樣板房物品、鑰匙的交接、驗收工作。由于售樓處、樣板房有別于小業(yè)主的住宅，因此必須制定嚴(yán)格的管理制度和安全防范措施，落實鑰匙交接和物品保管的簽收手 續(xù)，避免鑰匙遺失和物品外流現(xiàn)象的發(fā)生。保安人員用語要規(guī)范、禮貌，敬禮詢問、熱情引導(dǎo)。顧客來工地參觀在建房屋的施工情況和樣板房時，須辦理登記手續(xù)，并做好安全工作。熟練使用消防設(shè)施設(shè)備，做到“預(yù)防為主，防消結(jié)合”。客人離開后清理 物