【正文】 品，擺正座椅。前期介入人員應(yīng) 積極參與，并對 竣工驗收中發(fā)現(xiàn)的可能影響到今后物業(yè)管理的問題要記錄在案，同時 配合開發(fā)商督促施工單位整改 商品住宅竣工（通過建設(shè)工程竣工驗收備案）后，建設(shè)單位須申請住宅 交付使用入戶許可，由市房屋土地資源管理局或區(qū)（縣）住宅建設(shè)管理部門組織審核。 ② 住宅用戶的電話通信、寬帶數(shù)據(jù)傳輸接口、有線電視的配套建設(shè)。 ④ 住宅小區(qū)內(nèi)的空調(diào)外機基座、路燈、停車庫、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、配套綠化建設(shè)。 新建住宅交付使用許可證由上海市房屋土地資源管理局或區(qū)（縣）住宅建設(shè)管理部門核發(fā)。在完成接管驗收后，整體物業(yè)連同附屬設(shè)備設(shè)施就應(yīng)移交給物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)的接管驗收，由開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)共同組織驗收小組進行。通過接管驗收和接管合同的簽訂，實現(xiàn)雙方責(zé)任的轉(zhuǎn)移，在法律上界定清楚各自的責(zé)任范圍。通過物業(yè)管理企業(yè)的接管驗收，能進一步促使開發(fā)企業(yè)或施工企業(yè)按標準進行設(shè)計和建設(shè)，減少日后管理中的麻煩和開支。 3）、 為日后管理創(chuàng)造條件 。另一方面，根據(jù)接管中的有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清物業(yè)的性能與特點，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，計劃安排好各項管理，發(fā)揮社會化、專業(yè)化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢。其具體的要求與標準可參照建設(shè)部 1991 年頒布的《房屋接管驗收標準》，主要內(nèi)容有： 1)、 接管驗收的標準 ①主體結(jié)構(gòu)： ②外墻不得滲水 ③屋面： ④樓地面： 整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正，接縫均勻順直、無缺棱掉角。衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面及相鄰地面的相對標高應(yīng)符合設(shè)計要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度。進戶門不得使 用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進戶門上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須釘牢。 2）、 水電設(shè)備設(shè)施的現(xiàn)場驗收 重點 ① 供配電系統(tǒng)的現(xiàn)場驗收 的 主要內(nèi)容： 若有兩臺以上機組，能否并車同步進行，煙管有無漏煙現(xiàn)象，有無事故緊停車功能，應(yīng)急自動發(fā)電功能，能否正常起動等，必保供電線路是否正常供電。低壓電氣線路應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管，導(dǎo)線連接必須緊密；采用管子配線時 ，連接點必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地，每回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻值不小于 1 兆歐／千伏。照明器具等低壓電器安裝支架必須牢 固，部件齊全，接觸良好，位置正確。 ② 中央空調(diào)系統(tǒng)通風(fēng)工程部分的現(xiàn)場驗收： 噪音是否在有效范圍內(nèi)，風(fēng)管出風(fēng)是否均勻，風(fēng)機進風(fēng)口、出風(fēng)口有無封閉現(xiàn)象。主要有如下內(nèi)容： ④ 運輸設(shè)備的現(xiàn)場驗收。直升電梯應(yīng)能準備的啟動運行、選層、平層、停層、引機的噪聲和震動聲 不得超過Ｇ BJ232 的規(guī)定值。 應(yīng)動作靈敏可靠，安裝的隱蔽工程、運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。 ⑤ 管道煤氣系統(tǒng)的現(xiàn)場驗收。 ⑥ 電信系統(tǒng)的現(xiàn)場驗收。 ⑦ 有線電視網(wǎng)的 現(xiàn)場驗收。 ⑧ 閉路監(jiān)控系統(tǒng)等的現(xiàn)場驗收。 ⑨ 給排水系統(tǒng)的現(xiàn)場驗收。檢查自來水公司進水表閥是否好、啟閉靈活，高、低蓄水池是否潔凈衛(wèi)生，同時是否采取封閉措施，是否便于檢修、清洗，同時是否采取封閉措施，進水管是否有安全保障措施，水泵電機是否安裝穩(wěn)固，運行時應(yīng)無振 動。 3）、 小區(qū)市政驗收 的重點 小區(qū)的市政包括小區(qū)內(nèi)的道路、排水管道、溝渠、砂井、供 水管道、檢查井、電訊箱、化糞池、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、環(huán)保設(shè)施等各方面的措施，其中以下項目驗收時，除檢驗質(zhì)量外，應(yīng)注意： ① 道路：有否積水 (路面排水反坡 )。 ③ 供水管道有否滲漏，有條件的在一段時間內(nèi)檢查水表讀數(shù)前后是否相符。 ⑤ 小區(qū)內(nèi)有否配備室外消防栓，水壓是否足夠。 物業(yè)交接的實施 設(shè)備交接 首先要求移交方提供設(shè)備清單，被移交的設(shè)備必須已安裝、調(diào)試、驗收完畢。檢查設(shè)備有無損傷，各項功能是否可用并達到設(shè)計要求。驗收合格后填寫設(shè)備移交單 2 份， 1 份交移交方，1 份管理處存檔，以便今后建立設(shè)備臺帳。 資料交接 ①開發(fā)商資料：項目批準文件；用地批準文件；建筑執(zhí)照；拆遷資料。 ③工程技術(shù)資料： 竣工圖 —— 包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙；地質(zhì)勘察報告；工程合同及開、竣工報告；工程預(yù)決算；圖紙會審記錄；工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單位 (包括質(zhì)量事故處理記錄 )；隱蔽工程驗收簽證；沉降觀測記錄；竣工驗收證明書；鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；新材料、構(gòu)配件和鑒定合格證書；水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書； 砂閃、混凝土試塊試壓報告；供水、供暖、管道煤氣的試壓報告。 對于在接管驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)以備忘錄的形式記錄在案，并由開發(fā)商和物業(yè)管理處共同簽字發(fā)相關(guān)單位。 管理處的籌建 組織機構(gòu)設(shè)置見本節(jié)附后圖表；人員配備根據(jù)公司投標書并結(jié)合小區(qū)實際情況進行。 （ 2）認真貫徹質(zhì)量管理體系，并以此統(tǒng)一區(qū)域管理模式和工作流程，不斷提高管理和服務(wù)質(zhì)量。 （ 4）定期召開區(qū)域工作例會，溝通情況，布置任務(wù)，檢查工作，解決問題；發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢，共享人、財、物資源，降低管理成本，提高管理效益；加強與公司職能部門、項目開發(fā)商、業(yè) 委會及政府有關(guān)職能部門的聯(lián)系，建立良好關(guān)系，取得他們的支持，并負責(zé)處理區(qū)域內(nèi)的重大投訴；對區(qū)域內(nèi)發(fā)生的重大問題及時向公司請示匯報并負責(zé)妥善處理。同時對下轄管理處的“ 40+1”培訓(xùn)、文明班組建設(shè)和多種經(jīng)營、創(chuàng)收等活動，加強督促、檢查、指導(dǎo)。負責(zé)對下轄各管理處單筆支出在 500 元以上的費用進行審批。對于區(qū)域內(nèi)下轄管理處的虧損，要及時采取措施扭虧為贏。 管理處經(jīng)理崗位職責(zé) （ 1）負責(zé)制定管理處全年經(jīng)營管理目標，編制人、財、物的計劃并報區(qū)域經(jīng)理審核；采取切實有效的措施，保證人、財、物規(guī)范運作，節(jié)約各項費用的支出，確保經(jīng)營管理的總體目標實現(xiàn)。 （ 3）主持每周一次的管理處例會，檢查 、布置工作，并每月一次（在次月的10 日前）向公司書面匯報管理處全面工作。小區(qū)發(fā)生重大情況，必須在第一時間趕赴現(xiàn)場，并報公司、街道辦等有關(guān)職能部門。 （ 6）加強與業(yè)主、開發(fā)商以及政府相關(guān)職能部門的溝通，接待并及時處理投訴，注意處理好方方面面的關(guān)系，取得各方面的支持和配合；采取切實有效的措施，確保業(yè)主滿意度和管理費收繳率達 到公司的要求。 （ 8）負責(zé)管理處主管（含主管）以下人員的使用、考核、調(diào)動、辭退，以及工資核定和獎金、創(chuàng)收分配并向區(qū)域經(jīng)理匯報。 （ 10）負責(zé)分承包方的選擇，并經(jīng)區(qū)域經(jīng)理審核后簽約。 （ 12）完成公司和區(qū)域 經(jīng)理交辦的其他工作。 2 職工工作餐 3 辦公通訊費 4 清潔衛(wèi)生費 水箱清洗、消毒滅蟲、外墻清洗、生活垃圾清運 5 公共設(shè)施能耗 照明、水泵、電梯、污水處理、消防等電費和水費 6 保安物耗及消防 對講機、電筒、電池等的更新 7 維修保養(yǎng) 電梯和智能化設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)費 8 洗滌費 制服 9 綠化保養(yǎng)費 10 保險費 11 開辦費攤銷 根據(jù)合同 12 稅費 % 13 酬金 根據(jù)合同 14 應(yīng)酬費 15 低值易耗品 16 不可 預(yù)見費 17 總計 開辦費的計劃和使用 序 號 名 稱 數(shù) 量 金 額 備 注 1 辦公家具 2 電腦、打印機 復(fù)印機酌情 3 辦公文具 4 清潔設(shè)備 5 消防設(shè)備 6 維修工具 7 電話 8 員工服裝 9 對講機 保安和工程使用 10 其它雜項費用 含交際應(yīng)酬費 11 前期人員費用 12 合 計 員工手冊的制定 《員工手冊》（詳見 附件 第 37 節(jié)）由公司人事部編制， 是每位新進員工必學(xué)之培訓(xùn)教材和行為規(guī)范。 人員的招聘和素質(zhì)要求 招聘人員的基本素質(zhì)要求： 財務(wù)、人事：高中以上學(xué)歷，從事相應(yīng)工作 2 年以上，具有會計上崗證。 服務(wù)：高中以上學(xué)歷，品貌端正，有一定的英語基礎(chǔ)，從事相應(yīng)工作 2 年以上。 維修工：達到相關(guān)工種的應(yīng)知應(yīng)會，持有相應(yīng)的上崗證，具備 獨立熟練操作 維修給排水、空調(diào)、強弱電、土木工等一至二個工種的技術(shù)。 保安隊員：品貌端正，身高 米以上，遵紀守法，能吃苦耐勞。 保潔綠化工：身體健康、吃苦耐勞、品行良好。新進員工試用期滿三個月后，經(jīng)考核和外調(diào)合格正式錄用，將與其簽定勞動合同或勞務(wù)合同，并繳納“四金” 或“三金”。 管理處將視員工崗位及工作需要，按不同崗位發(fā)給不同制服。離職時須將制服交回管理處辦公室，如有遺失或損壞，則按有關(guān)規(guī)定賠償。 員工培訓(xùn)是一個長期、系統(tǒng)、循環(huán)的過程。管理處應(yīng)在每年年初，根據(jù)公司的要求，結(jié) 合員工隊伍的現(xiàn)狀和管理工作的需要，制定年度員工培訓(xùn)計劃，確定培訓(xùn)目標、對象、內(nèi)容、方式、時間，并逐項落實培訓(xùn)計劃。 員工培訓(xùn)的類型和內(nèi)容 ①員工上崗前的培訓(xùn) 要求：新管理點在業(yè)主入伙前必須對員工進行全員培訓(xùn)；員工流動后必須對新進員工先培訓(xùn)后上崗。 內(nèi)容：公司簡介、管理處組織架構(gòu)、崗位設(shè)置與職責(zé)、規(guī)章制度、工作流程、 各類突發(fā)事件的應(yīng)急處置方案、員工手冊、職業(yè)道德、物業(yè)從業(yè)人員應(yīng)具備的素質(zhì)、服務(wù)意識、禮節(jié)禮貌、規(guī)范用語、行業(yè)特點。個別新進員工有針對性培訓(xùn)。 目的：勝任本職，規(guī)范操作。 形式：以部門、班組為單位培訓(xùn) ③崗位證書培訓(xùn) 崗位證書培訓(xùn)，是房地局等政府主管部門對物業(yè)從業(yè)人員的崗 位資格要求，管理處應(yīng)有計劃地安排員工外出接受崗位資格培訓(xùn)（含復(fù)證）。明確管理處管理目標，制定各部門和每個員工的職責(zé)、規(guī)章制度、質(zhì)量標準、工作流程和考核辦法，以及管理處年度財務(wù)預(yù)算及完成各項 經(jīng)濟指標的實施方案，控制經(jīng)營成本，確保管理目標和經(jīng)濟指標的完成。 收費項目與發(fā)票 物業(yè)管理費（開公司發(fā)票或公司提供的收據(jù)） 電梯、水泵運行費（開公司發(fā)票或公司提供的收據(jù)） 建筑垃圾清運費（代收代付、開公司收據(jù)） 有線電視 初裝費（代收代付、發(fā)票由有線電視收費站提供） 入伙通知書的內(nèi)容、入伙日期、業(yè)主入伙人數(shù)和批次、辦理入伙手續(xù)的場地、回答業(yè)主疑難問題的雙方權(quán)限。 ②入口設(shè)導(dǎo)向牌，并標明管理處辦公地址和時間。 ④ 準備茶水、椅子供業(yè)主休息。 事先與電力公司、自來水公司、煤氣公司、電話公司、郵局等單位做好協(xié)調(diào)工作，保證業(yè)主入住后水、電、氣的供應(yīng)和電話放號、通郵等；與學(xué)校、警署和居委會取得聯(lián)系，了解小學(xué)轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的手續(xù)辦理細節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系電話，以便告知業(yè)主。 當年房屋成本價由市物價局、房地局發(fā)布。 業(yè)主在指定地點堆放，環(huán)衛(wèi)部門安排清運。 具體收費標準按區(qū)縣物價部門審核公布的標準執(zhí)行。具體收費標準按區(qū)縣物價部門審核公布的標準執(zhí)行。 分時電表裝置費 100 元 /戶 《關(guān)于核定民用分時電價和分時電表裝置費標準的通知》（滬價公（ 2021）第 336號） 本項收費為代收。 物業(yè)公司不得向業(yè)主 、使用人或施工隊收取裝修保證金、押金等。 按物價部門核定的收費標準或暫定標準。 需按實結(jié)算的收費項目應(yīng)標明。 銷售合同約定的收費應(yīng)當符合政府規(guī)定的有關(guān)收費政策。 （注：以上收費標準以物價管理部門公布數(shù)據(jù)為準。在業(yè)主入住辦理裝修手續(xù)前，管理處必須就封陽臺，裝防盜門、窗等居住物業(yè)常見的現(xiàn)象與開發(fā)商事先磋商，以便達成共識，并寫入裝修須知。 委托裝潢公 司裝修：由業(yè)主帶裝潢公司到管理處工程部辦理裝修手續(xù)。 業(yè)主自裝修：需業(yè)主或委托人出具書面承諾，保證不違反有關(guān)裝修規(guī)定。 注意裝修戶有無改變房屋的使用性質(zhì)和使用功能，有無破壞承重結(jié)構(gòu)、公共上下水管道、衛(wèi)生間及屋面防水層，有無隨意封閉陽臺、安裝空調(diào)外機、熱水器、曬衣架、衛(wèi)星天線等情況，如有違規(guī)情況應(yīng)及時告知業(yè)主予以整改。裝修施工 時，管理處裝修管理員負責(zé)巡查并填寫《裝修現(xiàn)場施工（安全）檢查記錄》。如發(fā)現(xiàn)違章裝修，應(yīng)及時發(fā)出《整改通知書》，并要求業(yè)主或者委托人簽收。如業(yè)主拒不整改必須在 24 小時之內(nèi)以書面形式向街道房產(chǎn)辦事處報告。裝修開工前負責(zé)與裝修單位簽訂《住宅裝修管理協(xié)議》和為裝修人員辦理《臨時出入證》。如遇業(yè)主裝修工期延長時，裝修人員《臨時出入證》的有效期也須相應(yīng)延長，但必須有業(yè)主或委托人的書面證明。 附：裝修須知 小區(qū)裝修流程圖 住宅裝修管理協(xié)議 小區(qū)房屋裝修申請表 裝修人員登記表 裝修開工單 動火申請審批表 裝修現(xiàn)場施工（安全）檢查表 整改通知書 小 區(qū) 住 宅 裝 修 須 知 （示范文本） 為加強住宅裝修管理，保證房屋的合理、安全、正常使用，根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》、《上海市家庭裝飾管理暫行規(guī)定》、《關(guān)于進一步加強本市居住物業(yè)