【正文】 業(yè)進入產(chǎn)出獲利期，生產(chǎn)經(jīng)營狀況良好。蘇州市商業(yè)“九五”計劃和二 000 年長期發(fā)展規(guī)劃把全市劃分為三類商業(yè)區(qū)：一類為城市商業(yè)中心；二類為城市商業(yè)骨干；三類為城市商業(yè)補充。根據(jù)蘇州商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃要求，在市內(nèi)建立 6 個一類商業(yè)區(qū)即：觀前、石路、工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)、城南區(qū)、城北區(qū)。按照園區(qū)總體規(guī)劃， 70 平方公里的中新合作開發(fā)區(qū)域要分三期用 15 20年左右的時間吸引外資 200 億美元，項目建成后，蘇州工業(yè)園區(qū)將成為一個有 60 萬居住人口，集工業(yè)、居住、商業(yè)、以及各種文化、康樂設(shè)施 為一體的，經(jīng)濟興旺、人民安居樂業(yè)、管理井然有序、環(huán)境優(yōu)美清新、兩個文明高度發(fā)展的新園區(qū)。目前蘇州工業(yè)園區(qū)已全面完成了中新兩國政府聯(lián)合協(xié)調(diào)理事會確定的首期發(fā)展目標(biāo)，初步形成了與國際經(jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)的一流投資環(huán)境。同時，積極引進外資，投資舉辦商業(yè)企業(yè)或嫁接現(xiàn)有內(nèi)資商業(yè)企業(yè)合資、合作，進一步促進全市商業(yè)的對外開放和提高現(xiàn)代化經(jīng)營、管理水平。目前在蘇州的連鎖業(yè)中，形成規(guī)模，具有一定實力的超市主要有美佳、百匯和華潤三家連鎖超市公司（主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)表詳見表 3－ 1）。需要指出的是由于蘇州下轄的六個市均為全國經(jīng)濟綜合實力百強縣，其人均收入和蘇州市區(qū)不相上下，且有雙休日進城購物的習(xí)慣，再加上外地流動人口和集團購買力等，蘇州市的現(xiàn)實社會購買力及購買力潛力較大。預(yù)計 2020 年、 2020 年市區(qū)居民生活費收入及總收入等情況詳見表 3－ 3。 蘇州工業(yè)園區(qū)市場消費潛力較大 根據(jù)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃要求，到 2020 年，將形成規(guī)模用地 39 平方公里，人口規(guī)模 30 萬，環(huán)境優(yōu)美的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。隨著園區(qū)的開發(fā)建設(shè)，古城區(qū)人口向園區(qū)的遷移，該地區(qū)的人氣將越來越旺。為確保名優(yōu)產(chǎn)品的供應(yīng)，歐尚集團在上海專門設(shè)立了采購中心，負(fù)責(zé)歐尚集團在中國超市商品的統(tǒng)一采購，由于歐尚集團市場采購力較強，進行商品統(tǒng)一采購可使商品的采購成本大大降低。本項目具有較強的商品供應(yīng)優(yōu)勢。此外，由于歐尚集團公司是一家跨國商業(yè)集團，在美國、墨西哥、阿根廷、葡萄牙、波蘭、意大利、西班牙、匈牙 利、泰國等國均有自己的分店和采購中心，形成全球性超市連鎖經(jīng)銷網(wǎng)。 三、歐尚超市的市場競爭優(yōu)勢 歐尚超市商品供應(yīng)優(yōu)勢 隨著 商品經(jīng)濟的發(fā)展，國內(nèi)市場商品繁多，供應(yīng)充足。近幾年內(nèi)將有大批大型工業(yè)企業(yè)和大量人口進入蘇州工業(yè)園區(qū)；同時 94 年 5 月后，婁葑、跨塘、斜塘、唯亭、勝浦五個鄉(xiāng)鎮(zhèn)分別從郊區(qū)和吳縣劃歸蘇州工業(yè)園區(qū)管理，其在開發(fā)區(qū)以外的用地作為園區(qū)周邊地區(qū)的性質(zhì)存在，范圍約 200 平方公里，根據(jù)其后制定的蘇州工業(yè)園區(qū)周邊地區(qū)五 鄉(xiāng)鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）鎮(zhèn)域規(guī)劃，遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃 (2020 年 )其鎮(zhèn)域人口從 96 年的 萬人增加到 萬人，其中鎮(zhèn)區(qū)人口 為 萬人。目前園區(qū)常住人口已超過 18萬，再加上附近的里河、東環(huán)、東港、宏葑、徐家浜、楊枝塘等新村小區(qū)人口將更多。詳見表 3－ 2： 表 32 表 33 蘇州人口、人均收入和人均消費支出現(xiàn)狀及 2020年預(yù)測表 年 份 項 目 單位 1996 1997 1998 2020 全市人口 萬人 － 市區(qū)居民 人均可支配收入 元 6165 7479 7812 10454 農(nóng)民人均收入 元 4574 4924 5089 6810 市區(qū)居民人均收入 元 5264 5955 6289 8027 資料來源：《蘇州利用外商投資發(fā)展商業(yè)總體規(guī)劃》 從發(fā)展的觀點看，伴隨著蘇州經(jīng)濟的發(fā)展和收入的多元化，城鄉(xiāng)居民收入將有較快的提高，且略高于國民生產(chǎn)總值的增速。 蘇州主要超市經(jīng)濟數(shù)據(jù)一覽表 項 目 名 稱 單位 美佳 百匯 華潤 分店數(shù)量 個 32 35 51 資產(chǎn)額 萬元 12500 16000 營業(yè)面積 m2 4076 15052 15500 配送 中心面積 m2 2500 15000 11000 銷售額 1997 年 萬元 3500 13480 14500 1998 年 萬元 6025 13127 15800 1998 年利潤 萬元 － 147 300 資料來源：《蘇州利用外商投資發(fā)展商業(yè)總體規(guī)劃》 蘇州居民收入的日益提高為超市業(yè)的發(fā)展提供了較大的發(fā)展空間 蘇州市統(tǒng)計局的資料顯示， 1998 年蘇州市人均可以支配收入為 7812 元，全市城鄉(xiāng)居民儲蓄余額 億元，人均儲蓄額 11284 元。 表 31 第二節(jié) 消費市場分析 一、蘇州整體消費環(huán)境 蘇州目前超市業(yè)的發(fā)展規(guī)模存在較大的市場容量 超市作為商業(yè)領(lǐng)域的新型業(yè)態(tài)，在其他大、中城市異軍突起，發(fā)展迅猛 ，成為商業(yè)的重要組成部分。決定重點發(fā)展連鎖經(jīng)營、倉儲式商場、專業(yè)店等。到 1999 年底，全園區(qū)累計實現(xiàn)合同外資 億美元，實際利用外資 億美 元，批準(zhǔn)外商投資企業(yè)超過 400 家，名列世界 500強的著名跨國公司已有 35 家在園區(qū)投資，單項平均投資超過 3000萬美元，其中超 1 億美元的項目有 8 個。該規(guī)劃明確提出要在工業(yè)園區(qū)建立一類城市商業(yè)中心，到蘇州工業(yè)園區(qū)去投資商業(yè)企業(yè)符合蘇州城市和商業(yè)發(fā)展規(guī)劃的要求。二類區(qū)主要為城市 商業(yè)鬧市地段，商業(yè)網(wǎng)點相對集中以中、小型商店和綜合商店為主。 到蘇州地區(qū)投資商業(yè)企業(yè)符合該市城市和商業(yè)發(fā)展規(guī)劃。 1998 年，全年新批三資企業(yè) 518 家，新增合同外資 億美元，實際利用外資 ，比上年增長 %。蘇州位于江蘇省的東南部，東鄰上海，南接浙江，下轄常熟、張家港、太倉、昆山、吳江、吳縣 6 個市和滄浪、平江、金閶、 郊區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)6 個區(qū)。本項目成立后，將逐步組織當(dāng)?shù)氐募徔椘贰⒎b、輕工產(chǎn)品、小五金、農(nóng)產(chǎn)品、食品、副食品、家用電器、日用雜品等出口到世界各地的歐尚大賣場銷售，起步階段擬定為每年出口 500 萬美元，第二年年出口 750萬美元，第三年起每年出口 1000 萬美元以上。歐尚集團公司具有世界一流的營銷技術(shù)和十分廣泛的國際銷售網(wǎng)絡(luò)。并在在澳大利亞、新西蘭、葡萄牙 、美國、新加坡、俄羅斯、捷克、越南、巴拿馬、香港、塞班島等地設(shè)有獨資企業(yè)或合資企業(yè)。 歐尚集團采購中國產(chǎn)品出口情況表 表 2－ 4 單位 :萬美元 序號 年 份 1997 1998 1999 2000（預(yù)計） 出口口岸 1 從上海海關(guān)出口產(chǎn)品 380 2700 產(chǎn)地上海的產(chǎn)品 375 790 其它地區(qū)的產(chǎn)品 5 1910 2 從其它口岸出口的產(chǎn)品 6880 3 從中國出口總額 9580 資料來源：歐尚集團提供資料 注：按 FOB 價計 歐尚集團采購中國產(chǎn)品的主要品種 (上海產(chǎn)品 ) 表 2－ 5 單位 :萬美元 序號 年份 產(chǎn)品 1997 1998 1999 2000(預(yù)計 ) 1 電動工具 2000 850 1000 2 行李包 50 180 245 250 3 五金工具 150 220 300 4 汽車配件 100 330 450 5 女士服裝 6 男士皮夾克 13 7 真空吸塵器 60 8 背包 1 3 5 15 9 拖鞋 10 雨傘 2 11 照明用具 12 長毛絨玩具 資料來源：歐尚集團提供資料 歐尚集團采購中國產(chǎn)品的主要品種 (上海以外地區(qū)產(chǎn)品 )(1999 年 ) 表 2－ 6 單位 :萬美元 序號 年 份 產(chǎn) 品 1999 1 園藝產(chǎn)品 2 箱包 3 家庭用品 4 玩具 5 燈具 6 家具 7 嬰兒用品 8 嬰兒紡織品 9 兒童紡織品 10 五金、汽車配件 11 男紡織品 12 女紡織品 表 28 13 鞋類 總計 資料來源：歐尚集團提供資料 南光進出口有限公司的出口優(yōu)勢 本項目合作企業(yè)的乙方為南光進出口有限公司。 1995 年歐尚集團在上海設(shè)立了第一個出口代表處，這個決定符合歐尚集團的發(fā)展策略，目的是為了在世界各地的各大產(chǎn)區(qū)設(shè)立采購點，并將產(chǎn)品直接從產(chǎn)地出口到世界各地的歐尚大型超市中心銷售。本項目利用歐尚集團的大量外資，將創(chuàng)建內(nèi)資、外資合作商業(yè)的成功典范，為蘇州商業(yè)利用外資提供有效的示范效應(yīng)，對加速蘇州商業(yè)利用外資，從而促進蘇州商業(yè)的現(xiàn)代化發(fā)展具有較為明顯的意義。 6000 多家外資企業(yè)落戶蘇州，眾多的外商長期居住蘇州，對舉辦外資商業(yè)提出了非常迫切的需求，但蘇州商業(yè)利用外資無論在數(shù)量上，還是在質(zhì)量上都明顯落后于其它行業(yè)。到 2020 年蘇州商業(yè)達到世界當(dāng)時中等發(fā)達國家水平，第三產(chǎn)業(yè)比重和商業(yè)占第三產(chǎn)業(yè)比重分別達 55％和 45％。收入的增多，將促進社會商品購買力的迅速提高以及居民消費的變化，對商業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生很大的影響。目前全市旅游經(jīng)營單位 150 多家，擁有接待外賓的定點飯店賓館 89 家，其中星級飯店賓館 34 家，游覽觀光的名園、景點區(qū)共 60 多個。 （ 4）旅游業(yè)的發(fā)展對蘇州商 業(yè)的影響 蘇州素以“人間天堂”著稱，旅游業(yè)起步和發(fā)展較早。憑借處于長江經(jīng)濟開發(fā)帶龍頸的得天獨厚地理位置，以及上海浦東新區(qū)的開發(fā)，蘇北、蘇中經(jīng)濟開發(fā)帶的崛起，將推動蘇州市經(jīng)濟形成三個中心：機械制造中心、集散中心、休閑度假中心。市區(qū) 2020年規(guī)劃用地、規(guī)劃人口將比 1994 年有較大幅度的增長。蘇州商業(yè)發(fā)展已具有一定的規(guī)模。目前，我國已有部分國內(nèi)超市開始設(shè)立類似的機構(gòu)，本項目的實施與經(jīng)營，將產(chǎn)生有效的示范效應(yīng)促使我國國內(nèi)超市進行改革，并不斷提高我國國內(nèi)超市的市場適應(yīng)能力與競爭力。 此外，為增強集團市場競爭優(yōu)勢、商品采購優(yōu)勢及降低采購成本，歐尚集團在中國專門設(shè)立了采購中心負(fù)責(zé)為商店組織貨源。顧客來歐尚購物不僅能享有合理的價格和多樣化的選擇，而且還有許多方便之處。 ?選擇。歐尚集團對其銷售人員，都要求其做到耐心傾聽消費者的各種抱怨，并給消費者作必要的解釋，可能的話直接幫助消費者處理問題，尋求解決方法，需要的話則帶他去找能答復(fù)他的負(fù) 責(zé)人。根據(jù)消費者的期望，以競爭性的價格，把高 質(zhì)量的產(chǎn)品賣給消費者，而且在最短的時間里將市場上的新產(chǎn)品提供給消費者。蘇州歐尚超市有限公司的建立，將有助于把歐尚優(yōu)質(zhì)的服務(wù)理念和先進的管理模式帶到中國，從而有利于提高中方的經(jīng)營管理水平和服務(wù)觀念。眾所周知，現(xiàn)代商業(yè)的競爭已經(jīng)不單純是商品本身的競爭，經(jīng)營方式、服務(wù)理念、管理模式等競爭的延伸已成為在商業(yè)競爭取勝的關(guān)鍵。但在蘇州市尚未能得到充分發(fā)展，蘇州市超市存在較大的市場容量。 我國超市始初于八十年代初，當(dāng)時只是一些營業(yè)面積較小，經(jīng)營品種較少的商店，雖曾 產(chǎn)生過一定的轟動效應(yīng)，但終因市場問題而導(dǎo)致一度萎縮。據(jù)統(tǒng)計 1991年美國 38 種零售業(yè)態(tài)中，超市銷售額以 %的比例而高居榜首（百貨僅占 %），同年日本各種超市銷售額也占 %（便利店占 5%，百貨店占 %）。因此，越來越多的 外國零售企業(yè)進入中國零售市場。 三、可行性研究報告編制依據(jù) 項目單位委托江蘇省工程咨詢中心編制《蘇州歐尚超市有限公司可行性研究報告》的委托 表 11 合同； 國家經(jīng)貿(mào)委、外經(jīng)貿(mào)部關(guān)于《外商投資商業(yè)企業(yè)試點辦法》； 國家經(jīng)貿(mào)委《關(guān)于編制外商投資商業(yè)項目可行性研究報告（代項目建議書）有關(guān)問題的通知》； 國家、省、市有關(guān)統(tǒng)計調(diào)查資料； 項目單位提供的有關(guān)資料； 國家有關(guān)設(shè)計規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)； 四、可行性報告主要研究內(nèi)容 根據(jù)國家《關(guān)于外商投資商業(yè)企業(yè)試點辦法》及《關(guān)于編制外商投資商業(yè)項目可行性研究報告（代項目建議書）有關(guān)問題的通知》要 求，項目可行性研究的主要內(nèi)容包括： 項目建設(shè)的必要性； 項目的市場分析； 項目經(jīng)營主要內(nèi)容； 建設(shè)選址及建設(shè)條件分析； 總投資估算及經(jīng)濟效益分析評價等； 第二節(jié) 合作項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 該項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)見表 11。 1出資期限： 甲乙雙方在合作公司營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起 90 天內(nèi)各提交其出資總額的 15%，計 1200 萬元人民幣；其余在取得土地使用權(quán)證和建筑許可證后 90 天內(nèi)提交完畢，計 6800萬元人民幣。本項目中方合作者－南光進出口有限公司出資比例為 35％，符合《外商投資商業(yè)企業(yè)試點辦法》中的有關(guān)要求。其中：甲方投入相當(dāng)于 5200 萬元人民幣的歐元，占注冊資本的 65%，以現(xiàn)匯投入；乙方投入 2800萬元人民幣，占注冊資本的35%，用人民幣現(xiàn)金出資。本項目中方合作者－南光進出口有限公司 1997 年自營進出口額 6140 萬美元（出口額為3200 萬美元）， 1998年自營進出口額 5250 萬美元（出口額為 3120 萬美元）， 1999 年自營進出口額 5450萬美元（出口額為 3325萬美元） ， 1999 年資產(chǎn)額為 10060 萬元人民