【正文】 弱。同時，物業(yè)公司還要增強預見性、針對性，才能進一步提高自身防范和化解各種風險的能力。加速人才培養(yǎng)，高度重視員工的培養(yǎng)教育，努力提高員工業(yè)務水平以及處理技巧，盡快形成高素質的、職業(yè)化的物業(yè)管理隊伍。管理員工服務存在的風險：物業(yè)管理服務需要員工來實施，在對員工的選擇及實施管理的諸多環(huán)節(jié)中，物業(yè)公司雖然可采取多種手段加以控制，但員工的工作如與物業(yè)公司不一致，雖然物業(yè)公司可通過要求整改予以解決，但其后果往往是對物業(yè)公司不利，物業(yè)公司也將承擔員工不當行為的責任。日常物業(yè)管理的風險是物業(yè)公司經(jīng)營過程中的絆腳石，有效的降低日常物業(yè)管理的風險可以使物業(yè)公司長期的穩(wěn)定發(fā)展。前期是早期介入和前期物業(yè)管理，時限應該是開始建樓到業(yè)主裝修完入住以后3個月左右，首先說早期介入，這個階段涉及面廣、時間長、技術性強、難度高，當物業(yè)公司不具備足夠的具有相當專業(yè)技術能力和物業(yè)管理操作經(jīng)驗的人員全過程參與時，難以發(fā)現(xiàn)在項目規(guī)劃設計和施工等方面存在的隱患和問題，會對日后的日常物業(yè)管理埋下隱患。，也使企業(yè)面對各類風險時能及時推出有效的防范措施。：了解企業(yè)客觀存在的各類種風險，并仔細分析引起風險的各種因素。物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)本公司實際情況制定比較完善的中、長期風險管理計劃；中期計劃以一年為限，可結合公司工作計劃，對照工作計劃的相關項目和內容進行風險評估并提出相關的應對措施；長期計劃以五年或十年為期，可結合公司長期發(fā)展規(guī)劃進行制定。當然，對員工進行有效的管理的措施遠不止這些，完善的規(guī)章制度等因素也是不可或缺的?？刂骗h(huán)境指的是營造企業(yè)氛圍和對企業(yè)員工進行有效的管理，這是內部控制的核心因素。,向當?shù)卣康禺a(chǎn)行政主管部門進行協(xié)調解決。同時積極面對突發(fā)事件和損害問題。具有一定的觀察能力及較強的溝通能力、經(jīng)營決策能力、以及綜合組織及協(xié)調能力，處理突發(fā)事件的能力，從而達到防范法律風險的目的。，提高法律意識。物業(yè)管理中風險防范的具體措施應根據(jù)物業(yè)管理活動的時間、地點和情況的不同區(qū)別處理：，把企業(yè)風險降至最低。將來一旦發(fā)生風險損失，將由保險人按合同規(guī)定的責任范圍，對物業(yè)管理企業(yè)承擔補償或給付責任。完善應對風險的預防體系物業(yè)管理中的風險應對能造成損失是不可避免的，但物業(yè)管理企業(yè)可利用風險的可測量性，識別出物業(yè)及物業(yè)管理企業(yè)運營過程中各環(huán)節(jié)的風險通過對風險的分析，及時采取應對措施，實施全面的監(jiān)控來防范風險，使損失降到最低。那么，每一個企業(yè)便應該對公司實力、市場行情、市場風險進行有效的預測，努力避免因此而衍生的企業(yè)風險。其原因是各人的優(yōu)勢不一樣，因而對風險的承受能力也不一樣風險轉移通常用于建設工程承包的分包、出租財產(chǎn)或轉讓技術等，將自己承擔的風險全部或部分轉移給他人，以減輕自身風險。風險轉移。有時企業(yè)不能預防損失，回避又不可能，且沒有轉移的可能性，企業(yè)別無選擇，只能自留風險。這種手段有時是無意識的，即當并不曾預測到，不曾有意識地采取種種有效措施，以致最后只好由自己承受；但有時也可以是主動的，即有意識、有計劃地將若干風險主動留給自己。風險分配通常在任務書、責任書、合同、招標文件等文件中規(guī)定。這樣可以避免材料集中于一處時可能遭受的損失。這種處理可以將風險局限在一定范圍內，從而達到減少損失的目的。通常有兩種途徑：?；乇茱L險雖然是一種風險防范措施，但是一種消極的防范手段。采用風險控制可降低預期損失或使損失更具有可測性，從而改變風險。因為從法律責任的角度來說，由員工的職務行為所導致的侵權責任，是由企業(yè)來承擔其法律后果的。在對項目外包單位的選擇，以及合同訂立、實施管理的諸多環(huán)節(jié)中，物業(yè)管理企業(yè)雖然可采取多種手段加以控制，但潛在和不確定的因素依然存在。2．物業(yè)管理日常運作過程中存在的風險 業(yè)主（或物業(yè)使用人）由于各種原因緩交、少交或拒交管理費，是物業(yè)服務活動中比較突出的問題。所以這些問題如果不在承接時得以解決 ,對開發(fā)商及前物業(yè)管理企業(yè)的工作不滿的部分業(yè)主，不僅不會配合新的物業(yè)管理企業(yè)開展工作，甚至有部分業(yè)主直接拒交物業(yè)管理費，這些無疑加大了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營風險。開發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的遺留問題沒有得以處理和解決。殊不知這些驗收與物業(yè)管理企業(yè)組織的驗收，是兩種性質完全不同的驗收，從法律角度來看，其后果有著不同的責任承擔主體。由此引發(fā)的對前期合同的爭議和糾紛，若處理不當，將會誘發(fā)管理風險。此外，一些物業(yè)管理企業(yè)為了取得項目管理權，在簽訂合同時盲目壓低管理費用，這將影響到接管項目后正常經(jīng)營的維持；一些物業(yè)管理企業(yè)在簽訂合同時沒有清晰約定有關責任，或忽視免責條款，甚至作出一些難以實現(xiàn)的承諾，致使在接管后發(fā)生不測事件（家中財產(chǎn)被盜、人員傷亡等）時，處于被動局面，在合同內容上的疏忽都有可能成為業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)索賠的理由。但如果企業(yè)過多局限于這一因素，致使前期的規(guī)劃和投入不到位，可能會帶來操作上的短期行為，也會引發(fā)業(yè)主（或物業(yè)使用人）與物業(yè)管理企業(yè)的矛盾和沖突。附生效條件的合同，自條件成就時生效。此外，如果不能與建設、施工和監(jiān)理單位有良好的溝通和配合，早期介入提出的合理化建議將得不到重視和采納。一、早期介入的風險早期介入的風險主要包括項目接管的不確定性帶來的風險和專業(yè)服務咨詢的風險。這就要求我們加強防范物業(yè)管理服務風險，提高自我保護水平。相關費用再由責任人承擔，向責任人追索。物業(yè)管理企業(yè)在飲食場所開業(yè)前應審查排污染、排煙設施的建設以及相關政府部門的批準文件；開業(yè)后，繼續(xù)跟蹤監(jiān)督和管理，針對其他業(yè)主和非業(yè)主使用人的投訴，應及時調查取證，及時限期進行整改，對整改無效或拒不整改的，應依法向有關部門以書面形式反映情況，提交政府部門處理和處罰，因為物業(yè)管理企業(yè)不具有行政處罰的權利。對于物業(yè)管理企業(yè)在公共區(qū)域設置的臨時性障礙物，首先必須考慮所使用的障礙物本身是否會造成對他人的人身損害，應選擇安全的障礙物，例如可以將鐵絲更換為光滑的原形竹竿，加以夜間反光材料；其次，在障礙物前需要設置明顯的提醒行人注意的標識，告知行人注意和繞行。物業(yè)管理企業(yè)在上述情形下，因維修物業(yè)或者公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當與相關施工企業(yè)在施工前簽訂協(xié)議，對小區(qū)施工現(xiàn)場管理和風險防范、法律責任分擔問題進行約定，降低物業(yè)管理企業(yè)的法律風險和責任。（5）在公共和共用設施、設備的管理和養(yǎng)護過程中，如果發(fā)生事故和損害事件，應向有關部門報告，由相應的部門對事件進行調查，對事件和損害發(fā)生的原因進行認定；該原因就是日后各方，包括法院認定過錯和責任的依據(jù)，在一定程度上可以說唯一依據(jù)。首先必須審查承包公司的法人資格和專業(yè)資質，不具備專業(yè)資質從事承包工作，是違反法律規(guī)定的，如果因此而造成設備造成人身和財產(chǎn)損害后果，將難免承擔賠償責任。管理人員不僅要熟悉制度，還要知道為什么制定這樣的制度，這樣才能有效地控制和防范各類風險的發(fā)生。（3）提高工作人員的防范風險的意識 工作人員的防范風險意識指導他們日常的管理服務行為規(guī)范化、制度化和法律化，沒有工作人員的防范風險意識，一切防范風險的措施都將成為空話。物業(yè)管理企業(yè)分清上述責任，是防范自身風險的舉措之一。在各方交接的過程中，向新的物業(yè)管理企業(yè)移交上述全部資料，是原開發(fā)商、業(yè)主委員會和原物業(yè)管理企業(yè)應履行的法定和合同義務，如果不履行，應承擔相應的法律責任。（4）在小區(qū)和大廈發(fā)生消防事故時，物業(yè)管理企業(yè)應在第一時間報警，并協(xié)助消防部門進行事故處理；確保消防設施、器械完好和功能正常；相關人員能夠熟悉和掌握消防設施的正確使用。同時在裝修過程中，應監(jiān)督業(yè)主按照消防要求配備消防滅火器械、在裝修現(xiàn)場應嚴禁明火等；防止業(yè)主在裝修過程中損壞公共消防設施和器械。在小區(qū)和大廈未取得消防驗收合格證之前，物業(yè)管理企業(yè)可以提前進入，但業(yè)主不能辦理入伙手續(xù)。如果車輛停放憑證丟失，應由車輛停放人持車輛行駛證件和駕駛人員的身份證前往物業(yè)管理企業(yè)，辦理相應的憑證掛失手續(xù)，重新領取車輛放行憑證。防止造成停放車輛的損害，履行自身的管理職責。在停車場硬件完善后并符合要求后，還應制定車輛停放管理制度，對車輛的出入嚴格管理。車輛管理風險防范停車場經(jīng)營管理，應從停車場硬件建設、維護和車輛停放管理軟件兩方面防范風險。物業(yè)管理企業(yè)應根據(jù)小區(qū)的不同情況與業(yè)主委員會協(xié)調共同組織一定數(shù)量的業(yè)主，結合自愿原則，建立業(yè)主防范體系，配合和促進物業(yè)管理企業(yè)的治安防范工作，既針對非法侵害行為，也可以監(jiān)督和發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)工作漏洞，最終形成不同層次的防范體系。鑒于住宅小區(qū)和大廈業(yè)主和非業(yè)主使用人的不同需求和特點，對于人員的往來管理是有區(qū)別的。物業(yè)管理企業(yè)不具有任何特權。由于物業(yè)、公共設備的多樣性和分布的分散性特點，常常伴隨風險的頻繁發(fā)生。該類事件和訴訟爭議也是長期以來物業(yè)管理企業(yè)面臨賠付金額較大的風險。治安風險是指由于外界第三人的過錯和違法行為，給物管服務范圍內的業(yè)主或非業(yè)主使用人造成人身損害和財產(chǎn)損失導致的物業(yè)管理服務風險，當前隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，我國人口流動頻繁，社會階層收入差距增大，由此產(chǎn)生的治安問題如入室盜竊、搶奪、搶劫和故意傷害、故意殺人等相繼發(fā)生在各小區(qū)，給物業(yè)管理服務工作帶來極大的壓力和風險。”的規(guī)定，由于義務人未能全面履行法定和約定的義務，給權利人造成直接和間接經(jīng)濟損失和人身損害的，即產(chǎn)生了相應的法律風險和賠償?shù)姆韶熑?。第一篇：淺談物業(yè)管理風險及防范淺談物業(yè)管理風險及防范物業(yè)管理服務從整個行業(yè)來看，所涉及的空間和時間范圍是非常廣泛而深遠的，同時與眾多的業(yè)主和非業(yè)主使用人的生活息息相關，上述特點決定了物業(yè)管理服務面臨的風險可能是無時不在和無處不在。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應法律責任。當然這并不能涵蓋全部的風險，但基本包括了主要的方面。車輛停放期間車輛外表可能被兒童包括其他第三人用器具劃傷，也可能會被其他停放車輛有意或無意碰撞而損壞，也有可能在停放期間被盜竊或搶劫。物業(yè)及公共設施設備造成的風險物業(yè)本身主要包括房屋本體及屬于物業(yè)管理服務范圍的房屋建筑物的附著物、墜落物和懸掛物；公共設施和設備包括供水、供電、安全報警系統(tǒng)、排水和排污系統(tǒng)、配套的娛樂活動設施等；如果概括地講可以認為是小區(qū)或大廈內不屬于業(yè)主個人所有和承擔管理責任的其他部分。物業(yè)管理企業(yè)僅僅是依法成立的公司法人主體，不享有超過法律規(guī)定的任何行政管理職權和行政處罰權。制度中應明確對小區(qū)和大廈往來人員的管理，制定關于定時安排人員巡邏和巡視，針對治安事件的處理程序等。往來人員的登記和管理是由固定崗位的工作人員完成的，同時必須配備相應的其他人員進行定時的流動式巡邏和巡查工作，對已進入小區(qū)或大廈的人員的行為進行監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)和制止不法侵害的行為，第一時間進行報警，協(xié)助公安機關制止和防范違法犯罪行為、保護事發(fā)現(xiàn)場，以實現(xiàn)協(xié)助公安機關維護公共秩序的職責。該做法實際也是物業(yè)管理企業(yè)與其他主體分擔法律風險的措施。同時須負責相關停車場設施的維護和維修保養(yǎng)；將停車場車輛停放服務的內容制作成公示牌，放置在停車場顯著位置，明示停車場經(jīng)營企業(yè)是否承擔車輛的保管責任等，停車場內因維修工程等原因可能造成停放車輛損害時，應以指示牌等形式向車輛停放人明確告知，并將可能造成車輛損害和危險的區(qū)域進行單獨圍攔，進行分離，明確禁止車輛停放在上述區(qū)域。當車輛進入停車場后，停車場工作人員負責對車輛的停放位置和停放秩序進行規(guī)范和指揮，及時制止不規(guī)范的停放行為。確認駕駛人員后，予以放行；收取停放服務費，給予收款憑證，收款憑證上應記載停放的時間和車輛的牌號。消防風險防范（1）物業(yè)管理企業(yè)首先在接手物業(yè)管理時，尤其是針對新建小區(qū)和大廈，應查驗是否已通過消防部門的驗收，取得消防驗收合格證。（2）業(yè)主入伙后，在裝修過程中，物業(yè)管理企業(yè)應審查業(yè)主申請裝修項目，是否影響結構安全，使用的材料是否符合消防要求。消防設施的維修和養(yǎng)護事項委托給專業(yè)的消防公司；對消防設施需要完善整改的，應依法定程序，經(jīng)業(yè)主大會同意，從維修基金中開支。在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)應向建設企業(yè)接收下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等驗收資料；（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；（三）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理所必須的其他資料。建筑物基本可以分為兩部分，一部分屬業(yè)主自己入住的由業(yè)主自己維修和養(yǎng)護的范圍，相應的責任和費用都由業(yè)主承擔；如業(yè)主陽臺放置的物品或者懸掛的物品墜落造成他人人身或財產(chǎn)損失的，由業(yè)主承擔全部的賠償責任；如果證明是受害人的故意行為造成的由受害人承擔責任。而物業(yè)管理企業(yè)在法律上有義務證明自己在管理過程中是沒有過錯或損害結果是由受害人的故意行為造成的，如果不能證明這一點，法庭將依法推定管理人和所有權人負有過錯責任。學習同行業(yè)已經(jīng)發(fā)生的教訓，對照案例分析自身管理行為的潛在風險之處，加以糾正和規(guī)范。這種發(fā)包形式也是物業(yè)管理企業(yè)防范風險的措施之一。實際上承擔了巨大的法律風險，其次，承包合同中，應明確約定，專業(yè)公司在承包期間因維修保養(yǎng)不善造成設施本身的損壞或給第三人造成人身或財產(chǎn)損失的，由專業(yè)公司承擔全部的賠償責任。小區(qū)和大廈因公共設施維修工程或其他供水、供電、有限電視、網(wǎng)絡、通訊等企業(yè)施工需要，在公共場所、小區(qū)道旁或者通道上挖坑、修繕、安裝地下設施等，物業(yè)管理企業(yè)應監(jiān)督施工企業(yè)或由物業(yè)管理企業(yè)在施工現(xiàn)場周邊，設置明顯標志和采取安全防護措施等，避免造成他人人身和財產(chǎn)損害的。用來圍欄的很多采用帶刺的鐵絲，而該鐵絲在黑夜時，行人很難看清楚，容易造成行人被絆倒或摔傷。商業(yè)用途的房屋如果用于進行飲食業(yè)，會給小區(qū)，尤其是周圍鄰近的業(yè)主帶來一定程度的油煙和排污、氣味的污染。在采取上述措施都無效的情況下，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護?，F(xiàn)在物業(yè)糾紛越來越多，糾紛類型呈多樣化，物業(yè)管理企業(yè)當被告而且敗訴的案子也越來越多。風險的種類很多，按照物業(yè)管理服務的各個環(huán)節(jié)，在物業(yè)管理中的風險可劃分為以下四個階段的風險： 早期介入的風險、前期物業(yè)管理的風險、承接過程中的風險和日常管理的風險。專業(yè)服務咨詢的風險早期介入涉及面廣、時間長、技術性強、難度高，當物業(yè)管理企業(yè)不具備足夠的具有相當專業(yè)技術能力和物業(yè)管理操作經(jīng)驗的人員全過程參與時，難以發(fā)現(xiàn)在項目規(guī)劃設計和施工