【正文】 弱。同時，物業(yè)公司還要增強(qiáng)預(yù)見性、針對性，才能進(jìn)一步提高自身防范和化解各種風(fēng)險的能力。加速人才培養(yǎng)，高度重視員工的培養(yǎng)教育，努力提高員工業(yè)務(wù)水平以及處理技巧，盡快形成高素質(zhì)的、職業(yè)化的物業(yè)管理隊伍。管理員工服務(wù)存在的風(fēng)險：物業(yè)管理服務(wù)需要員工來實施，在對員工的選擇及實施管理的諸多環(huán)節(jié)中，物業(yè)公司雖然可采取多種手段加以控制，但員工的工作如與物業(yè)公司不一致，雖然物業(yè)公司可通過要求整改予以解決，但其后果往往是對物業(yè)公司不利，物業(yè)公司也將承擔(dān)員工不當(dāng)行為的責(zé)任。日常物業(yè)管理的風(fēng)險是物業(yè)公司經(jīng)營過程中的絆腳石，有效的降低日常物業(yè)管理的風(fēng)險可以使物業(yè)公司長期的穩(wěn)定發(fā)展。前期是早期介入和前期物業(yè)管理，時限應(yīng)該是開始建樓到業(yè)主裝修完入住以后3個月左右，首先說早期介入，這個階段涉及面廣、時間長、技術(shù)性強(qiáng)、難度高，當(dāng)物業(yè)公司不具備足夠的具有相當(dāng)專業(yè)技術(shù)能力和物業(yè)管理操作經(jīng)驗的人員全過程參與時，難以發(fā)現(xiàn)在項目規(guī)劃設(shè)計和施工等方面存在的隱患和問題，會對日后的日常物業(yè)管理埋下隱患。，也使企業(yè)面對各類風(fēng)險時能及時推出有效的防范措施。：了解企業(yè)客觀存在的各類種風(fēng)險，并仔細(xì)分析引起風(fēng)險的各種因素。物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)本公司實際情況制定比較完善的中、長期風(fēng)險管理計劃；中期計劃以一年為限，可結(jié)合公司工作計劃，對照工作計劃的相關(guān)項目和內(nèi)容進(jìn)行風(fēng)險評估并提出相關(guān)的應(yīng)對措施；長期計劃以五年或十年為期，可結(jié)合公司長期發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行制定。當(dāng)然，對員工進(jìn)行有效的管理的措施遠(yuǎn)不止這些，完善的規(guī)章制度等因素也是不可或缺的?？刂骗h(huán)境指的是營造企業(yè)氛圍和對企業(yè)員工進(jìn)行有效的管理，這是內(nèi)部控制的核心因素。,向當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)行政主管部門進(jìn)行協(xié)調(diào)解決。同時積極面對突發(fā)事件和損害問題。具有一定的觀察能力及較強(qiáng)的溝通能力、經(jīng)營決策能力、以及綜合組織及協(xié)調(diào)能力，處理突發(fā)事件的能力，從而達(dá)到防范法律風(fēng)險的目的。，提高法律意識。物業(yè)管理中風(fēng)險防范的具體措施應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理活動的時間、地點(diǎn)和情況的不同區(qū)別處理：，把企業(yè)風(fēng)險降至最低。將來一旦發(fā)生風(fēng)險損失，將由保險人按合同規(guī)定的責(zé)任范圍，對物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)補(bǔ)償或給付責(zé)任。完善應(yīng)對風(fēng)險的預(yù)防體系物業(yè)管理中的風(fēng)險應(yīng)對能造成損失是不可避免的，但物業(yè)管理企業(yè)可利用風(fēng)險的可測量性，識別出物業(yè)及物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營過程中各環(huán)節(jié)的風(fēng)險通過對風(fēng)險的分析，及時采取應(yīng)對措施，實施全面的監(jiān)控來防范風(fēng)險，使損失降到最低。那么，每一個企業(yè)便應(yīng)該對公司實力、市場行情、市場風(fēng)險進(jìn)行有效的預(yù)測，努力避免因此而衍生的企業(yè)風(fēng)險。其原因是各人的優(yōu)勢不一樣，因而對風(fēng)險的承受能力也不一樣風(fēng)險轉(zhuǎn)移通常用于建設(shè)工程承包的分包、出租財產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓技術(shù)等，將自己承擔(dān)的風(fēng)險全部或部分轉(zhuǎn)移給他人，以減輕自身風(fēng)險。風(fēng)險轉(zhuǎn)移。有時企業(yè)不能預(yù)防損失，回避又不可能，且沒有轉(zhuǎn)移的可能性，企業(yè)別無選擇，只能自留風(fēng)險。這種手段有時是無意識的，即當(dāng)并不曾預(yù)測到，不曾有意識地采取種種有效措施，以致最后只好由自己承受；但有時也可以是主動的，即有意識、有計劃地將若干風(fēng)險主動留給自己。風(fēng)險分配通常在任務(wù)書、責(zé)任書、合同、招標(biāo)文件等文件中規(guī)定。這樣可以避免材料集中于一處時可能遭受的損失。這種處理可以將風(fēng)險局限在一定范圍內(nèi)，從而達(dá)到減少損失的目的。通常有兩種途徑：?；乇茱L(fēng)險雖然是一種風(fēng)險防范措施，但是一種消極的防范手段。采用風(fēng)險控制可降低預(yù)期損失或使損失更具有可測性，從而改變風(fēng)險。因為從法律責(zé)任的角度來說，由員工的職務(wù)行為所導(dǎo)致的侵權(quán)責(zé)任，是由企業(yè)來承擔(dān)其法律后果的。在對項目外包單位的選擇，以及合同訂立、實施管理的諸多環(huán)節(jié)中，物業(yè)管理企業(yè)雖然可采取多種手段加以控制，但潛在和不確定的因素依然存在。2．物業(yè)管理日常運(yùn)作過程中存在的風(fēng)險 業(yè)主（或物業(yè)使用人）由于各種原因緩交、少交或拒交管理費(fèi)，是物業(yè)服務(wù)活動中比較突出的問題。所以這些問題如果不在承接時得以解決 ,對開發(fā)商及前物業(yè)管理企業(yè)的工作不滿的部分業(yè)主，不僅不會配合新的物業(yè)管理企業(yè)開展工作，甚至有部分業(yè)主直接拒交物業(yè)管理費(fèi)，這些無疑加大了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。開發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的遺留問題沒有得以處理和解決。殊不知這些驗收與物業(yè)管理企業(yè)組織的驗收，是兩種性質(zhì)完全不同的驗收，從法律角度來看，其后果有著不同的責(zé)任承擔(dān)主體。由此引發(fā)的對前期合同的爭議和糾紛，若處理不當(dāng)，將會誘發(fā)管理風(fēng)險。此外，一些物業(yè)管理企業(yè)為了取得項目管理權(quán)，在簽訂合同時盲目壓低管理費(fèi)用，這將影響到接管項目后正常經(jīng)營的維持；一些物業(yè)管理企業(yè)在簽訂合同時沒有清晰約定有關(guān)責(zé)任，或忽視免責(zé)條款，甚至作出一些難以實現(xiàn)的承諾，致使在接管后發(fā)生不測事件（家中財產(chǎn)被盜、人員傷亡等）時，處于被動局面，在合同內(nèi)容上的疏忽都有可能成為業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)索賠的理由。但如果企業(yè)過多局限于這一因素，致使前期的規(guī)劃和投入不到位，可能會帶來操作上的短期行為，也會引發(fā)業(yè)主（或物業(yè)使用人）與物業(yè)管理企業(yè)的矛盾和沖突。附生效條件的合同，自條件成就時生效。此外，如果不能與建設(shè)、施工和監(jiān)理單位有良好的溝通和配合，早期介入提出的合理化建議將得不到重視和采納。一、早期介入的風(fēng)險早期介入的風(fēng)險主要包括項目接管的不確定性帶來的風(fēng)險和專業(yè)服務(wù)咨詢的風(fēng)險。這就要求我們加強(qiáng)防范物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險，提高自我保護(hù)水平。相關(guān)費(fèi)用再由責(zé)任人承擔(dān)，向責(zé)任人追索。物業(yè)管理企業(yè)在飲食場所開業(yè)前應(yīng)審查排污染、排煙設(shè)施的建設(shè)以及相關(guān)政府部門的批準(zhǔn)文件；開業(yè)后，繼續(xù)跟蹤監(jiān)督和管理，針對其他業(yè)主和非業(yè)主使用人的投訴，應(yīng)及時調(diào)查取證，及時限期進(jìn)行整改，對整改無效或拒不整改的，應(yīng)依法向有關(guān)部門以書面形式反映情況，提交政府部門處理和處罰，因為物業(yè)管理企業(yè)不具有行政處罰的權(quán)利。對于物業(yè)管理企業(yè)在公共區(qū)域設(shè)置的臨時性障礙物，首先必須考慮所使用的障礙物本身是否會造成對他人的人身損害，應(yīng)選擇安全的障礙物，例如可以將鐵絲更換為光滑的原形竹竿，加以夜間反光材料；其次，在障礙物前需要設(shè)置明顯的提醒行人注意的標(biāo)識，告知行人注意和繞行。物業(yè)管理企業(yè)在上述情形下，因維修物業(yè)或者公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)與相關(guān)施工企業(yè)在施工前簽訂協(xié)議，對小區(qū)施工現(xiàn)場管理和風(fēng)險防范、法律責(zé)任分擔(dān)問題進(jìn)行約定，降低物業(yè)管理企業(yè)的法律風(fēng)險和責(zé)任。（5）在公共和共用設(shè)施、設(shè)備的管理和養(yǎng)護(hù)過程中，如果發(fā)生事故和損害事件，應(yīng)向有關(guān)部門報告，由相應(yīng)的部門對事件進(jìn)行調(diào)查，對事件和損害發(fā)生的原因進(jìn)行認(rèn)定；該原因就是日后各方，包括法院認(rèn)定過錯和責(zé)任的依據(jù)，在一定程度上可以說唯一依據(jù)。首先必須審查承包公司的法人資格和專業(yè)資質(zhì)，不具備專業(yè)資質(zhì)從事承包工作，是違反法律規(guī)定的，如果因此而造成設(shè)備造成人身和財產(chǎn)損害后果，將難免承擔(dān)賠償責(zé)任。管理人員不僅要熟悉制度，還要知道為什么制定這樣的制度，這樣才能有效地控制和防范各類風(fēng)險的發(fā)生。（3）提高工作人員的防范風(fēng)險的意識 工作人員的防范風(fēng)險意識指導(dǎo)他們?nèi)粘５墓芾矸?wù)行為規(guī)范化、制度化和法律化，沒有工作人員的防范風(fēng)險意識，一切防范風(fēng)險的措施都將成為空話。物業(yè)管理企業(yè)分清上述責(zé)任，是防范自身風(fēng)險的舉措之一。在各方交接的過程中，向新的物業(yè)管理企業(yè)移交上述全部資料，是原開發(fā)商、業(yè)主委員會和原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)履行的法定和合同義務(wù)，如果不履行，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。（4）在小區(qū)和大廈發(fā)生消防事故時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在第一時間報警，并協(xié)助消防部門進(jìn)行事故處理；確保消防設(shè)施、器械完好和功能正常；相關(guān)人員能夠熟悉和掌握消防設(shè)施的正確使用。同時在裝修過程中，應(yīng)監(jiān)督業(yè)主按照消防要求配備消防滅火器械、在裝修現(xiàn)場應(yīng)嚴(yán)禁明火等；防止業(yè)主在裝修過程中損壞公共消防設(shè)施和器械。在小區(qū)和大廈未取得消防驗收合格證之前，物業(yè)管理企業(yè)可以提前進(jìn)入，但業(yè)主不能辦理入伙手續(xù)。如果車輛停放憑證丟失，應(yīng)由車輛停放人持車輛行駛證件和駕駛?cè)藛T的身份證前往物業(yè)管理企業(yè)，辦理相應(yīng)的憑證掛失手續(xù)，重新領(lǐng)取車輛放行憑證。防止造成停放車輛的損害，履行自身的管理職責(zé)。在停車場硬件完善后并符合要求后，還應(yīng)制定車輛停放管理制度，對車輛的出入嚴(yán)格管理。車輛管理風(fēng)險防范停車場經(jīng)營管理，應(yīng)從停車場硬件建設(shè)、維護(hù)和車輛停放管理軟件兩方面防范風(fēng)險。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)的不同情況與業(yè)主委員會協(xié)調(diào)共同組織一定數(shù)量的業(yè)主，結(jié)合自愿原則，建立業(yè)主防范體系，配合和促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的治安防范工作，既針對非法侵害行為，也可以監(jiān)督和發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)工作漏洞，最終形成不同層次的防范體系。鑒于住宅小區(qū)和大廈業(yè)主和非業(yè)主使用人的不同需求和特點(diǎn)，對于人員的往來管理是有區(qū)別的。物業(yè)管理企業(yè)不具有任何特權(quán)。由于物業(yè)、公共設(shè)備的多樣性和分布的分散性特點(diǎn)，常常伴隨風(fēng)險的頻繁發(fā)生。該類事件和訴訟爭議也是長期以來物業(yè)管理企業(yè)面臨賠付金額較大的風(fēng)險。治安風(fēng)險是指由于外界第三人的過錯和違法行為，給物管服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人造成人身損害和財產(chǎn)損失導(dǎo)致的物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險，當(dāng)前隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國人口流動頻繁，社會階層收入差距增大，由此產(chǎn)生的治安問題如入室盜竊、搶奪、搶劫和故意傷害、故意殺人等相繼發(fā)生在各小區(qū)，給物業(yè)管理服務(wù)工作帶來極大的壓力和風(fēng)險?！钡囊?guī)定，由于義務(wù)人未能全面履行法定和約定的義務(wù)，給權(quán)利人造成直接和間接經(jīng)濟(jì)損失和人身損害的，即產(chǎn)生了相應(yīng)的法律風(fēng)險和賠償?shù)姆韶?zé)任。第一篇：淺談物業(yè)管理風(fēng)險及防范淺談物業(yè)管理風(fēng)險及防范物業(yè)管理服務(wù)從整個行業(yè)來看，所涉及的空間和時間范圍是非常廣泛而深遠(yuǎn)的，同時與眾多的業(yè)主和非業(yè)主使用人的生活息息相關(guān)，上述特點(diǎn)決定了物業(yè)管理服務(wù)面臨的風(fēng)險可能是無時不在和無處不在。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。當(dāng)然這并不能涵蓋全部的風(fēng)險，但基本包括了主要的方面。車輛停放期間車輛外表可能被兒童包括其他第三人用器具劃傷，也可能會被其他停放車輛有意或無意碰撞而損壞，也有可能在停放期間被盜竊或搶劫。物業(yè)及公共設(shè)施設(shè)備造成的風(fēng)險物業(yè)本身主要包括房屋本體及屬于物業(yè)管理服務(wù)范圍的房屋建筑物的附著物、墜落物和懸掛物；公共設(shè)施和設(shè)備包括供水、供電、安全報警系統(tǒng)、排水和排污系統(tǒng)、配套的娛樂活動設(shè)施等；如果概括地講可以認(rèn)為是小區(qū)或大廈內(nèi)不屬于業(yè)主個人所有和承擔(dān)管理責(zé)任的其他部分。物業(yè)管理企業(yè)僅僅是依法成立的公司法人主體，不享有超過法律規(guī)定的任何行政管理職權(quán)和行政處罰權(quán)。制度中應(yīng)明確對小區(qū)和大廈往來人員的管理，制定關(guān)于定時安排人員巡邏和巡視，針對治安事件的處理程序等。往來人員的登記和管理是由固定崗位的工作人員完成的，同時必須配備相應(yīng)的其他人員進(jìn)行定時的流動式巡邏和巡查工作，對已進(jìn)入小區(qū)或大廈的人員的行為進(jìn)行監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)和制止不法侵害的行為，第一時間進(jìn)行報警，協(xié)助公安機(jī)關(guān)制止和防范違法犯罪行為、保護(hù)事發(fā)現(xiàn)場，以實現(xiàn)協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)公共秩序的職責(zé)。該做法實際也是物業(yè)管理企業(yè)與其他主體分擔(dān)法律風(fēng)險的措施。同時須負(fù)責(zé)相關(guān)停車場設(shè)施的維護(hù)和維修保養(yǎng)；將停車場車輛停放服務(wù)的內(nèi)容制作成公示牌，放置在停車場顯著位置，明示停車場經(jīng)營企業(yè)是否承擔(dān)車輛的保管責(zé)任等，停車場內(nèi)因維修工程等原因可能造成停放車輛損害時，應(yīng)以指示牌等形式向車輛停放人明確告知，并將可能造成車輛損害和危險的區(qū)域進(jìn)行單獨(dú)圍攔，進(jìn)行分離，明確禁止車輛停放在上述區(qū)域。當(dāng)車輛進(jìn)入停車場后，停車場工作人員負(fù)責(zé)對車輛的停放位置和停放秩序進(jìn)行規(guī)范和指揮，及時制止不規(guī)范的停放行為。確認(rèn)駕駛?cè)藛T后，予以放行；收取停放服務(wù)費(fèi)，給予收款憑證，收款憑證上應(yīng)記載停放的時間和車輛的牌號。消防風(fēng)險防范（1）物業(yè)管理企業(yè)首先在接手物業(yè)管理時，尤其是針對新建小區(qū)和大廈，應(yīng)查驗是否已通過消防部門的驗收，取得消防驗收合格證。（2）業(yè)主入伙后，在裝修過程中，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)審查業(yè)主申請裝修項目，是否影響結(jié)構(gòu)安全，使用的材料是否符合消防要求。消防設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)事項委托給專業(yè)的消防公司；對消防設(shè)施需要完善整改的，應(yīng)依法定程序，經(jīng)業(yè)主大會同意，從維修基金中開支。在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向建設(shè)企業(yè)接收下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等驗收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理所必須的其他資料。建筑物基本可以分為兩部分，一部分屬業(yè)主自己入住的由業(yè)主自己維修和養(yǎng)護(hù)的范圍，相應(yīng)的責(zé)任和費(fèi)用都由業(yè)主承擔(dān)；如業(yè)主陽臺放置的物品或者懸掛的物品墜落造成他人人身或財產(chǎn)損失的，由業(yè)主承擔(dān)全部的賠償責(zé)任；如果證明是受害人的故意行為造成的由受害人承擔(dān)責(zé)任。而物業(yè)管理企業(yè)在法律上有義務(wù)證明自己在管理過程中是沒有過錯或損害結(jié)果是由受害人的故意行為造成的，如果不能證明這一點(diǎn)，法庭將依法推定管理人和所有權(quán)人負(fù)有過錯責(zé)任。學(xué)習(xí)同行業(yè)已經(jīng)發(fā)生的教訓(xùn)，對照案例分析自身管理行為的潛在風(fēng)險之處，加以糾正和規(guī)范。這種發(fā)包形式也是物業(yè)管理企業(yè)防范風(fēng)險的措施之一。實際上承擔(dān)了巨大的法律風(fēng)險，其次，承包合同中，應(yīng)明確約定，專業(yè)公司在承包期間因維修保養(yǎng)不善造成設(shè)施本身的損壞或給第三人造成人身或財產(chǎn)損失的，由專業(yè)公司承擔(dān)全部的賠償責(zé)任。小區(qū)和大廈因公共設(shè)施維修工程或其他供水、供電、有限電視、網(wǎng)絡(luò)、通訊等企業(yè)施工需要，在公共場所、小區(qū)道旁或者通道上挖坑、修繕、安裝地下設(shè)施等，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)監(jiān)督施工企業(yè)或由物業(yè)管理企業(yè)在施工現(xiàn)場周邊，設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全防護(hù)措施等，避免造成他人人身和財產(chǎn)損害的。用來圍欄的很多采用帶刺的鐵絲，而該鐵絲在黑夜時，行人很難看清楚，容易造成行人被絆倒或摔傷。商業(yè)用途的房屋如果用于進(jìn)行飲食業(yè)，會給小區(qū)，尤其是周圍鄰近的業(yè)主帶來一定程度的油煙和排污、氣味的污染。在采取上述措施都無效的情況下，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)。現(xiàn)在物業(yè)糾紛越來越多，糾紛類型呈多樣化，物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)被告而且敗訴的案子也越來越多。風(fēng)險的種類很多，按照物業(yè)管理服務(wù)的各個環(huán)節(jié)，在物業(yè)管理中的風(fēng)險可劃分為以下四個階段的風(fēng)險： 早期介入的風(fēng)險、前期物業(yè)管理的風(fēng)險、承接過程中的風(fēng)險和日常管理的風(fēng)險。專業(yè)服務(wù)咨詢的風(fēng)險早期介入涉及面廣、時間長、技術(shù)性強(qiáng)、難度高，當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)不具備足夠的具有相當(dāng)專業(yè)技術(shù)能力和物業(yè)管理操作經(jīng)驗的人員全過程參與時，難以發(fā)現(xiàn)在項目規(guī)劃設(shè)計和施工