【正文】 理企業(yè)不具備足夠的具有相當(dāng)專業(yè)技術(shù)能力和物業(yè)管理操作經(jīng)驗(yàn)的人員全過(guò)程參與時(shí)，難以發(fā)現(xiàn)在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工等方面存在的隱患和問(wèn)題，其提供的專業(yè)咨詢意見(jiàn)和建議也可能出現(xiàn)不足和偏差。以上兩個(gè)方面都有可能導(dǎo)致物業(yè)建成后管理運(yùn)作中的一定風(fēng)險(xiǎn)。合同風(fēng)險(xiǎn)具體包括三個(gè)方面：合同期限根據(jù)《合同法》第四十五條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件。附解除條件的合同，自條件成就時(shí)失效”，前期物業(yè)服務(wù)合同是附解除條件的合同；《物業(yè)管理?xiàng)l例》26條規(guī)定：“期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止”。一旦被提前解約，企業(yè)對(duì)物業(yè)管理項(xiàng)目的長(zhǎng)期規(guī)劃和各種投入將付諸東流，企業(yè)將蒙受損失。合同訂立的風(fēng)險(xiǎn)在訂立前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，物業(yè)建設(shè)單位居于主導(dǎo)方面。因此，建設(shè)單位在與物業(yè)管理企業(yè)訂立前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，可能會(huì)將本不該由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理企業(yè)。合同執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)前期物業(yè)服務(wù)合同是具有委托性質(zhì)的集體合同，由建設(shè)單位代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂。前期物業(yè)服務(wù)階段處于各種矛盾交織的特殊時(shí)期，工程遺留的質(zhì)量問(wèn)題、設(shè)施設(shè)備調(diào)試中未妥善解決等問(wèn)題，都會(huì)影響業(yè)主正常生活。三、承接過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備有明顯或者暗藏的質(zhì)量問(wèn)題。但是在實(shí)踐中，物業(yè)管理企業(yè)往往對(duì)此不夠重視，有些企業(yè)認(rèn)為物業(yè)在工程竣工時(shí)，已經(jīng)經(jīng)過(guò)了建設(shè)單位及相關(guān)政府管理部門(mén)組織的竣工驗(yàn)收，有相關(guān)的合驗(yàn)收合格的證件，查驗(yàn)也只是一種形式而已。建設(shè)單位及相關(guān)政府管理部門(mén)的竣工驗(yàn)收，如果驗(yàn)收不合格，承擔(dān)責(zé)任的主體是施工單位和建設(shè)單位，而通過(guò)了此類(lèi)的驗(yàn)收，承擔(dān)責(zé)任的主體就會(huì)轉(zhuǎn)為物業(yè)管理企業(yè)。如果物業(yè)管理企業(yè)不以認(rèn)真的態(tài)度對(duì)待查驗(yàn)工作，對(duì)該驗(yàn)收的項(xiàng)目不驗(yàn)收，對(duì)不合格的項(xiàng)目按照合格驗(yàn)收等等，那么，本該由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的責(zé)任，轉(zhuǎn)由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)，這就增大了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。這對(duì)于結(jié)束了前期物業(yè)管理，以應(yīng)聘者的身份進(jìn)入物業(yè)的新物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，是特別應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題。這些遺留的問(wèn)題，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)責(zé)任，而且往往引發(fā)的原因是比較復(fù)雜的，解決起來(lái)困難很多。四、日常物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)日常物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)包括兩個(gè)方面：業(yè)主（或物業(yè)使用人）在使用物業(yè)和接受物業(yè)服務(wù)過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)； 、接受服務(wù)中發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn) 業(yè)主(或物業(yè)使用人)違規(guī)裝飾裝修，患和鄰里糾紛等，增加物業(yè)管理的運(yùn)行、承擔(dān)一定的物業(yè)裝飾裝修管理責(zé)任。在公共安全、人身財(cái)產(chǎn)的保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保管方面，業(yè)主（或物業(yè)使用人）往往對(duì)物業(yè)管理安全防范主體的責(zé)任認(rèn)識(shí)不清，誤將本應(yīng)由公安機(jī)關(guān)或業(yè)主自身承擔(dān)的安全防范責(zé)任強(qiáng)加給物業(yè)管理企業(yè)，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主（或物業(yè)使用人）糾紛增加，物業(yè)管理企業(yè)為此投入大量的人力、財(cái)力和物力造成不必要的消耗，承擔(dān)額外責(zé)任。由于物業(yè)管理企業(yè)普遍缺乏有效的追繳手段，收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)是物業(yè)日常管理服務(wù)常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)之一。物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目外包是物業(yè)管理運(yùn)作中常見(jiàn)的現(xiàn)象。如選擇的專業(yè)公司履約時(shí)，專業(yè)服務(wù)行為不符合物業(yè)管理服務(wù)要求，雖然物業(yè)管理企業(yè)可通過(guò)要求整改予以解決，但其后果往往是業(yè)主(或物業(yè)使用人)仍將責(zé)任歸咎于物業(yè)管理企業(yè)。近年來(lái)，屢見(jiàn)保安與業(yè)主發(fā)生沖突，甚至保安毆打業(yè)主的惡劣事件，這類(lèi)事件，雖然直接責(zé)任人是相關(guān)工作人員，但是往往后果承擔(dān)上，物業(yè)管理企業(yè)招致了極大的風(fēng)險(xiǎn)。導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。在物業(yè)管理操作中，由于物業(yè)管理服務(wù)不到位、矛盾化解不及時(shí)、投訴處理不當(dāng)和與各方溝通不及時(shí)等，均有可能導(dǎo)致物業(yè)管理的輿論風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)處理對(duì)策風(fēng)險(xiǎn)控制。主要的方法有：風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防、風(fēng)險(xiǎn)分離、風(fēng)險(xiǎn)分散、風(fēng)險(xiǎn)避免、風(fēng)險(xiǎn)組合等六種方法?；乇茱L(fēng)險(xiǎn)有兩種基本途徑，一是拒絕承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，如了解到某工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大，則不參與該工程的投標(biāo)或拒絕業(yè)主的投標(biāo)邀請(qǐng)；二是放棄以前所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，如了解到某一研究計(jì)劃有許多新的過(guò)去未發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，決定放棄研究以避免風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)?，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)營(yíng)中廣泛存在著各種風(fēng)險(xiǎn)，要想完全回避是不可能的。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防是指減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的機(jī)會(huì)或降低風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重性，設(shè)法使風(fēng)險(xiǎn)最小化。指采用各種預(yù)防措施以杜絕風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能。業(yè)主要求承包商出具各種保函就是為了防止承包商不履約或履約不力，而承包商要求在合同中賦予其索賠權(quán)利也是為了防止業(yè)主違約或發(fā)生種種不測(cè)事件。指在風(fēng)險(xiǎn)損失已經(jīng)不可避免的情況下，通過(guò)種種措施遏制風(fēng)險(xiǎn)勢(shì)頭繼續(xù)惡化或局限其擴(kuò)展范圍使其不再蔓延。風(fēng)險(xiǎn)分離是指將各風(fēng)險(xiǎn)單位間隔開(kāi)，以避免發(fā)生連鎖反應(yīng)或互相牽連。風(fēng)險(xiǎn)分離常用于工程中的設(shè)備采購(gòu)。在施工過(guò)程中，承包商對(duì)材料進(jìn)行分隔存放也是風(fēng)險(xiǎn)分離手段。風(fēng)險(xiǎn)分散是通過(guò)增加風(fēng)險(xiǎn)單位以減輕總體風(fēng)險(xiǎn)的壓力，達(dá)到共同分?jǐn)偧w風(fēng)險(xiǎn)的目的。每個(gè)參與者都必須承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，這樣他才有管理和控制風(fēng)險(xiǎn)的積極性。在起草這些文件時(shí)都應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)作出估計(jì)、定義和分配。風(fēng)險(xiǎn)自留是將風(fēng)險(xiǎn)留給自己承擔(dān)，不予轉(zhuǎn)移。這種情況下，風(fēng)險(xiǎn)承受人通常已做好了處理風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備。風(fēng)險(xiǎn)自留在—些情況下是惟一可能的決策。但是，如果風(fēng)險(xiǎn)自留并非惟一可能的對(duì)策時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)管理人員應(yīng)認(rèn)真分析研究，通盤(pán)考慮，制定最佳決策。如實(shí)際情況與上述條件相反，無(wú)疑應(yīng)放棄自留風(fēng)險(xiǎn)的決策。有些風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法通過(guò)上述手段進(jìn)行有效控制，經(jīng)營(yíng)者只好采取轉(zhuǎn)移手段以保護(hù)自己。因?yàn)橛性S多風(fēng)險(xiǎn)對(duì)一些人的確可能造成損失，但轉(zhuǎn)移后并不一定給他人造成損失。風(fēng)險(xiǎn)避免：對(duì)一些靜態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)，如公司內(nèi)部車(chē)輛管理、員工醫(yī)療等以購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)的形式進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。比較典型的如現(xiàn)在許物業(yè)管理企業(yè)提倡多種經(jīng)營(yíng),在以物業(yè)管理為主的同時(shí),設(shè)立清潔、家政、電梯等分公司，但并不是每一個(gè)企業(yè)都具備這個(gè)條件和實(shí)力。風(fēng)險(xiǎn)組合：物業(yè)管理企業(yè)可以對(duì)一些相關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行組合，或通過(guò)與其他企業(yè)合作，進(jìn)行優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。還如在小區(qū)的管理中，對(duì)小區(qū)內(nèi)一些有聲望的業(yè)主、住戶，可以聘其為物業(yè)管理公司的顧問(wèn)，這樣在處理小區(qū)業(yè)主的相關(guān)問(wèn)題，尤其出現(xiàn)業(yè)主投訴或維權(quán)行動(dòng)時(shí)，充分利用這些業(yè)主在小區(qū)內(nèi)的影響力，能有效降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)管理企業(yè)主要可以采用兩個(gè)方面措施來(lái)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)： 一方面可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)來(lái)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，另一方面根據(jù)具體情況采取恰當(dāng)?shù)拇胧﹣?lái)防范風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)保險(xiǎn)是指物業(yè)管理中有關(guān)的保險(xiǎn)事務(wù)，物業(yè)保險(xiǎn)是一種合同行為，雙方簽訂保險(xiǎn)合同后，物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定正常交付保險(xiǎn)費(fèi)。在日常工作中物業(yè)管理中涉及的險(xiǎn)種主要有： 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、火災(zāi)保險(xiǎn)、住戶保險(xiǎn)、機(jī)動(dòng)車(chē)保險(xiǎn)、公共場(chǎng)所責(zé)任險(xiǎn)、雇主責(zé)任保險(xiǎn)。物業(yè)管理人員在具有較高的客戶關(guān)系意識(shí)和服務(wù)意識(shí)的同時(shí)，還要能夠承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)壓力。系統(tǒng)地對(duì)廣大員工進(jìn)行法律法規(guī)、消防安全等方面的培訓(xùn)，幫助員工樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立風(fēng)險(xiǎn)快速處理機(jī)制，從內(nèi)部增強(qiáng)企業(yè)自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。物業(yè)管理企業(yè)要熟悉物業(yè)管理及其他相關(guān)法律法規(guī)，認(rèn)真貫徹和學(xué)習(xí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》。此外，還要了解房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施、園林綠化等修繕的基本知識(shí)；了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、估價(jià)等基本知識(shí)； 熟悉房屋完損等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和安全管理。，做好公共部位、公共和共用設(shè)施和設(shè)備日常和例行的檢查、維修、保養(yǎng)工作。、養(yǎng)護(hù)等應(yīng)進(jìn)行書(shū)面和現(xiàn)場(chǎng)施工記錄。：，一定要檢查物業(yè)的消防驗(yàn)收情況。，物業(yè)管理單位應(yīng)在第一時(shí)間報(bào)警,并協(xié)助消防部門(mén)進(jìn)行事故處理。，建設(shè)一支盡職盡責(zé)、服務(wù)優(yōu)良的員工隊(duì)伍。，驗(yàn)收不合格的，雙方協(xié)商處理，由責(zé)任單位返修，再約定時(shí)間復(fù)檢，直至驗(yàn)收合格。完善企業(yè)內(nèi)部管理體系 從風(fēng)險(xiǎn)管理的角度而言，內(nèi)部控制包括控制環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、信息溝通三個(gè)方面的內(nèi)容。營(yíng)造良好企業(yè)氛圍現(xiàn)已成為許多企業(yè)的共識(shí)，萬(wàn)科提出的“氛圍管理”便是一個(gè)很好的范例。在對(duì)員工進(jìn)行有效的管理方面，筆者建議通過(guò)加強(qiáng)員工的培訓(xùn)學(xué)習(xí)來(lái)實(shí)現(xiàn)這一目的，物業(yè)管理人員除在實(shí)際工作中，通過(guò)多種形式的學(xué)習(xí)，或通過(guò)企業(yè)內(nèi)部的各項(xiàng)培訓(xùn)，不斷提升員工個(gè)人質(zhì)素外，同時(shí)公司還將一些政府部門(mén)舉辦的相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)，如職業(yè)資格考核等，以福利的形式獎(jiǎng)勵(lì)給一些優(yōu)秀的員工或中高層管理人員，在提升員工素質(zhì)的同時(shí)，也使員工對(duì)企業(yè)產(chǎn)生了歸屬感、認(rèn)同感，減少這些人員的流動(dòng)性，也降低了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)是指公司建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)機(jī)制，相關(guān)人員能夠隨時(shí)對(duì)可能會(huì)遇到風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的評(píng)估和預(yù)測(cè)，為企業(yè)作出決策時(shí)提供有價(jià)值的參考。信息的溝通是指對(duì)相關(guān)的信息，如企業(yè)可能遇到風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)的影響程度，以及風(fēng)險(xiǎn)的防范措施等等，都必須讓企業(yè)的員工了解和熟悉，增強(qiáng)其風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，并認(rèn)真履行其工作職責(zé)，提高抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。這份計(jì)劃主要包含以下內(nèi)容：：在公司內(nèi)部建立專門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)；根據(jù)物業(yè)管理公司組織架構(gòu)的實(shí)際情況，可以物業(yè)部或市場(chǎng)策劃部門(mén)兼任此項(xiàng)職業(yè)。：建立風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)經(jīng)費(fèi)預(yù)算，物業(yè)管理公司可從上年收益中拔出一筆專項(xiàng)資金，象物業(yè)管理的本體維修基金一樣，設(shè)立專門(mén)帳戶，進(jìn)行專項(xiàng)的管理和使用。：對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理中的各種情況進(jìn)行定性定量分析，對(duì)可能遇到的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。：綜合測(cè)評(píng)本企業(yè)對(duì)各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)的承受能力。風(fēng)險(xiǎn)控制是風(fēng)險(xiǎn)管理最后的步驟，也是整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)管理的成敗關(guān)鍵。第三篇：物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)與防范物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)分析與防范一、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)分析物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)分很多種，從管理階段來(lái)說(shuō)分為前期介入接管風(fēng)險(xiǎn)和日常物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)，有效的降低前期介入接管的風(fēng)險(xiǎn)為是降低日常物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)，有效的降低日常物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)為了物業(yè)公司長(zhǎng)期的穩(wěn)定發(fā)展。再說(shuō)前期物業(yè)管理，最主要的是合同風(fēng)險(xiǎn)和印象風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)管理合同和其他合同最大不同的地方就是“一次性”，為什么這么說(shuō)，按現(xiàn)階段的現(xiàn)狀來(lái)講合同一旦訂立，修改的可能性不是很大，因?yàn)闃I(yè)主眾多，修改的過(guò)程繁瑣，即使修改成功對(duì)物業(yè)公司產(chǎn)生負(fù)面影響。由此可見(jiàn)，如不重視前期物業(yè)管理，將會(huì)已發(fā)管理風(fēng)險(xiǎn)。包括如下：物業(yè)使用帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)：不僅會(huì)造成物業(yè)共用部位損壞、安全隱維修和維護(hù)成本，還會(huì)使物業(yè)公司在物業(yè)日常使用過(guò)程中，業(yè)主(或物業(yè)使用人)對(duì)物業(yè)使用出現(xiàn)不當(dāng)行為和不當(dāng)使用的情況，如高空拋物、改變物業(yè)使用功能、堵塞消防通道、損毀共用設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地等，這些情況難以確定責(zé)任人的，即使確認(rèn)了責(zé)任人物業(yè)公司一般也要承擔(dān)一定的法律責(zé)任法律概念不清導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)：如公共安全、人身財(cái)產(chǎn)的保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保管方面，業(yè)主往往對(duì)物業(yè)管理安全防范主體的責(zé)任認(rèn)識(shí)不清，誤將本應(yīng)由公安機(jī)關(guān)或業(yè)主自身承擔(dān)的安全防范責(zé)任強(qiáng)加給物業(yè)公司，導(dǎo)致物業(yè)公司與業(yè)主糾紛增加，物業(yè)公司為此投入大量的人力、財(cái)力和物力造成不必要的消耗，承擔(dān)額外責(zé)任。由于物業(yè)公司普遍缺乏有效的追繳手段，收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)是物業(yè)日常管理服務(wù)常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)之一，不單是物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)，代收代繳的費(fèi)用繳納不及時(shí)勢(shì)必導(dǎo)致物業(yè)公司蒙受經(jīng)濟(jì)損失，承擔(dān)其不應(yīng)有的風(fēng)險(xiǎn)。公共媒體在宣傳報(bào)道中的輿論風(fēng)險(xiǎn)：在物業(yè)管理活動(dòng)中，由于物業(yè)管理服務(wù)不到位、矛盾化解不及時(shí)、投訴處理不當(dāng)和與各方溝通不及時(shí)等，均有可能導(dǎo)致物業(yè)管理的輿論風(fēng)險(xiǎn)。二、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范物業(yè)公司應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，確定長(zhǎng)期、中期和短期管理目標(biāo)，不斷總結(jié)并調(diào)整管理方向，確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。做好財(cái)務(wù)預(yù)算，積極公布財(cái)務(wù)報(bào)表，增加財(cái)務(wù)收支透明度，讓業(yè)主感到物業(yè)公司帳目清楚，取得業(yè)主的信任和支持，避免多收費(fèi)、少服務(wù)、少花錢(qián)以賺取最大利潤(rùn)的做法。運(yùn)用法律法規(guī)保護(hù)自己，物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)相繼出臺(tái)了一些配套的法律法規(guī)和規(guī)范性文件，明確了物業(yè)公司和業(yè)主雙方的責(zé)任和義務(wù)，在一定程度上減少了物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，物業(yè)公司要通過(guò)學(xué)法、守法，及時(shí)把握其條款及領(lǐng)會(huì)其精神，可以充分運(yùn)用法律武器保護(hù)自身的合法權(quán)益，在簽訂各項(xiàng)合同時(shí)，明確相關(guān)方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，是規(guī)避物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的有力保障。購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，除了自身提高管理水平，做到防患于未然外，為接管的物業(yè)公用部位及公用設(shè)施設(shè)備購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)來(lái)轉(zhuǎn)移和降低風(fēng)險(xiǎn)。總之，風(fēng)險(xiǎn)是一把雙刃劍，物業(yè)公司只有正確地熟悉物業(yè)管理活動(dòng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)和做好風(fēng)險(xiǎn)防范措施，才能使獲得良好的經(jīng)濟(jì)利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物權(quán)法》的實(shí)施，長(zhǎng)期樹(shù)立行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),提高企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力,規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),是物業(yè)管理企業(yè)增強(qiáng)生存能力和可持續(xù)發(fā)展的又一關(guān)鍵因素。是指因第三人的行為（包括過(guò)失及故意行為），給物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主或使用人造成人身、財(cái)產(chǎn)損害而產(chǎn)生的物業(yè)管理責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。停車(chē)場(chǎng)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。例如業(yè)主物品被盜，物業(yè)管理企業(yè)在什么情況下可以免責(zé)，在什么情況下應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；對(duì)于停車(chē)場(chǎng)停車(chē)，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)分別承擔(dān)哪些安全責(zé)任和義務(wù)。小區(qū)和大廈的消防問(wèn)題是關(guān)系到廣大業(yè)主和使用人生命、財(cái)產(chǎn)安全的關(guān)鍵問(wèn)題。2000 年 12 月，河南省洛陽(yáng)市東都商廈發(fā)生特大火災(zāi)造成 309 人死亡，雖然大廈配備了泡沫滅火器，但既無(wú)噴水裝置，又無(wú)煙霧警報(bào)器，沒(méi)有及時(shí)阻止火災(zāi)的蔓延。是指因物業(yè)本身及公共設(shè)施設(shè)備的管理、維護(hù)不善造成的業(yè)主或使用人人身和財(cái)產(chǎn)損失所要承擔(dān)的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，如小區(qū)高層電梯因維護(hù)不當(dāng)造成停機(jī)等。物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)合同對(duì)所管理小區(qū)或大廈內(nèi)的公共區(qū)域具有管理和養(yǎng)護(hù)的義務(wù)，如果管理、養(yǎng)護(hù)不當(dāng)將帶來(lái)巨大的隱患。二、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的防范及化解措施（一）人身、財(cái)產(chǎn)安全風(fēng)險(xiǎn)的防范及化解措施許多業(yè)主認(rèn)為 : 交了物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)對(duì)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)負(fù)安全責(zé)任。因此，物業(yè)管理企業(yè)在簽訂物業(yè)管理合同時(shí)，應(yīng)明確約定對(duì)業(yè)主和使用人人身、財(cái)產(chǎn)安全不承擔(dān)保險(xiǎn)保管義務(wù)。來(lái)訪人員必須經(jīng)業(yè)主確認(rèn)同意后方能進(jìn)入；搬離小區(qū)物品必須經(jīng)確認(rèn)后方可放行；做好及保存完整的值班記錄；對(duì)重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控；及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止不法分子的侵害行為，在第一時(shí)間進(jìn)行報(bào)警，協(xié)助公安部門(mén)制止和防范違法犯罪行為 , 盡到應(yīng)盡的管理義務(wù)。必須保證停車(chē)場(chǎng)的規(guī)劃和建設(shè)符合法律規(guī)定，各類(lèi)證件完備，停車(chē)場(chǎng)符合經(jīng)營(yíng)管理的條件，即停車(chē)場(chǎng)存在的合法性。制作車(chē)輛停放服務(wù)公示牌，放置在停車(chē)場(chǎng)的顯著位置，明示停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)單位是否承擔(dān)車(chē)輛的保管責(zé)任。為了避免風(fēng)險(xiǎn)，最重要的一點(diǎn)就是與車(chē)主簽訂書(shū)面協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，明確雙方是車(chē)輛保管關(guān)系還是車(chē)位有償使用關(guān)系，一旦發(fā)生糾紛，該協(xié)議就成了重要的證據(jù)資料。其次，在業(yè)主進(jìn)行裝修時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)審查業(yè)主申請(qǐng)裝修的項(xiàng)目是否影響結(jié)構(gòu)安全，使用的材料是否符合消防要求。同時(shí)，在小區(qū)和大廈發(fā)生消防事故時(shí)，應(yīng)第一時(shí)間報(bào)警，協(xié)助消防部門(mén)進(jìn)行事故處理。（四）設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)的防范及化解措施依據(jù) 《 物業(yè)管理?xiàng)l例