【正文】 等方面存在的隱患和問題，其提供的專業(yè)咨詢意見和建議也可能出現(xiàn)不足和偏差。合同風(fēng)險具體包括三個方面：合同期限根據(jù)《合同法》第四十五條規(guī)定：“當(dāng)事人對合同的效力可以約定附條件。一旦被提前解約，企業(yè)對物業(yè)管理項目的長期規(guī)劃和各種投入將付諸東流，企業(yè)將蒙受損失。因此，建設(shè)單位在與物業(yè)管理企業(yè)訂立前期物業(yè)服務(wù)合同時，可能會將本不該由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理企業(yè)。前期物業(yè)服務(wù)階段處于各種矛盾交織的特殊時期，工程遺留的質(zhì)量問題、設(shè)施設(shè)備調(diào)試中未妥善解決等問題，都會影響業(yè)主正常生活。但是在實踐中，物業(yè)管理企業(yè)往往對此不夠重視，有些企業(yè)認(rèn)為物業(yè)在工程竣工時，已經(jīng)經(jīng)過了建設(shè)單位及相關(guān)政府管理部門組織的竣工驗收，有相關(guān)的合驗收合格的證件，查驗也只是一種形式而已。如果物業(yè)管理企業(yè)不以認(rèn)真的態(tài)度對待查驗工作，對該驗收的項目不驗收，對不合格的項目按照合格驗收等等，那么，本該由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的責(zé)任，轉(zhuǎn)由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)，這就增大了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。這些遺留的問題，應(yīng)由開發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)責(zé)任，而且往往引發(fā)的原因是比較復(fù)雜的，解決起來困難很多。在公共安全、人身財產(chǎn)的保險和財產(chǎn)保管方面，業(yè)主（或物業(yè)使用人）往往對物業(yè)管理安全防范主體的責(zé)任認(rèn)識不清，誤將本應(yīng)由公安機關(guān)或業(yè)主自身承擔(dān)的安全防范責(zé)任強加給物業(yè)管理企業(yè)，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主（或物業(yè)使用人）糾紛增加，物業(yè)管理企業(yè)為此投入大量的人力、財力和物力造成不必要的消耗，承擔(dān)額外責(zé)任。物業(yè)管理服務(wù)項目外包是物業(yè)管理運作中常見的現(xiàn)象。近年來，屢見保安與業(yè)主發(fā)生沖突，甚至保安毆打業(yè)主的惡劣事件，這類事件，雖然直接責(zé)任人是相關(guān)工作人員，但是往往后果承擔(dān)上，物業(yè)管理企業(yè)招致了極大的風(fēng)險。物業(yè)管理風(fēng)險處理對策風(fēng)險控制。回避風(fēng)險有兩種基本途徑，一是拒絕承擔(dān)風(fēng)險，如了解到某工程項目風(fēng)險較大，則不參與該工程的投標(biāo)或拒絕業(yè)主的投標(biāo)邀請；二是放棄以前所承擔(dān)的風(fēng)險，如了解到某一研究計劃有許多新的過去未發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險，決定放棄研究以避免風(fēng)險。風(fēng)險預(yù)防是指減少風(fēng)險發(fā)生的機會或降低風(fēng)險的嚴(yán)重性，設(shè)法使風(fēng)險最小化。業(yè)主要求承包商出具各種保函就是為了防止承包商不履約或履約不力，而承包商要求在合同中賦予其索賠權(quán)利也是為了防止業(yè)主違約或發(fā)生種種不測事件。風(fēng)險分離是指將各風(fēng)險單位間隔開，以避免發(fā)生連鎖反應(yīng)或互相牽連。在施工過程中，承包商對材料進(jìn)行分隔存放也是風(fēng)險分離手段。每個參與者都必須承擔(dān)一定的風(fēng)險責(zé)任，這樣他才有管理和控制風(fēng)險的積極性。風(fēng)險自留是將風(fēng)險留給自己承擔(dān)，不予轉(zhuǎn)移。風(fēng)險自留在—些情況下是惟一可能的決策。如實際情況與上述條件相反，無疑應(yīng)放棄自留風(fēng)險的決策。因為有許多風(fēng)險對一些人的確可能造成損失，但轉(zhuǎn)移后并不一定給他人造成損失。比較典型的如現(xiàn)在許物業(yè)管理企業(yè)提倡多種經(jīng)營,在以物業(yè)管理為主的同時,設(shè)立清潔、家政、電梯等分公司，但并不是每一個企業(yè)都具備這個條件和實力。還如在小區(qū)的管理中，對小區(qū)內(nèi)一些有聲望的業(yè)主、住戶，可以聘其為物業(yè)管理公司的顧問，這樣在處理小區(qū)業(yè)主的相關(guān)問題，尤其出現(xiàn)業(yè)主投訴或維權(quán)行動時，充分利用這些業(yè)主在小區(qū)內(nèi)的影響力，能有效降低企業(yè)風(fēng)險。物業(yè)保險是指物業(yè)管理中有關(guān)的保險事務(wù)，物業(yè)保險是一種合同行為，雙方簽訂保險合同后，物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定正常交付保險費。系統(tǒng)地對廣大員工進(jìn)行法律法規(guī)、消防安全等方面的培訓(xùn)，幫助員工樹立風(fēng)險意識，建立風(fēng)險快速處理機制，從內(nèi)部增強企業(yè)自身的市場競爭能力和抵御風(fēng)險的能力。此外，還要了解房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施、園林綠化等修繕的基本知識；了解房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、估價等基本知識； 熟悉房屋完損等級標(biāo)準(zhǔn)和安全管理。、養(yǎng)護(hù)等應(yīng)進(jìn)行書面和現(xiàn)場施工記錄。，物業(yè)管理單位應(yīng)在第一時間報警,并協(xié)助消防部門進(jìn)行事故處理。，驗收不合格的，雙方協(xié)商處理，由責(zé)任單位返修，再約定時間復(fù)檢，直至驗收合格。完善企業(yè)內(nèi)部管理體系 從風(fēng)險管理的角度而言，內(nèi)部控制包括控制環(huán)境、風(fēng)險評價、信息溝通三個方面的內(nèi)容。在對員工進(jìn)行有效的管理方面，筆者建議通過加強員工的培訓(xùn)學(xué)習(xí)來實現(xiàn)這一目的，物業(yè)管理人員除在實際工作中，通過多種形式的學(xué)習(xí)，或通過企業(yè)內(nèi)部的各項培訓(xùn)，不斷提升員工個人質(zhì)素外，同時公司還將一些政府部門舉辦的相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)，如職業(yè)資格考核等，以福利的形式獎勵給一些優(yōu)秀的員工或中高層管理人員，在提升員工素質(zhì)的同時，也使員工對企業(yè)產(chǎn)生了歸屬感、認(rèn)同感，減少這些人員的流動性，也降低了企業(yè)的風(fēng)險。信息的溝通是指對相關(guān)的信息，如企業(yè)可能遇到風(fēng)險、風(fēng)險對企業(yè)的影響程度，以及風(fēng)險的防范措施等等，都必須讓企業(yè)的員工了解和熟悉，增強其風(fēng)險意識，并認(rèn)真履行其工作職責(zé)，提高抵御風(fēng)險的能力。：建立風(fēng)險管理的相關(guān)經(jīng)費預(yù)算，物業(yè)管理公司可從上年收益中拔出一筆專項資金，象物業(yè)管理的本體維修基金一樣，設(shè)立專門帳戶，進(jìn)行專項的管理和使用。：綜合測評本企業(yè)對各類風(fēng)險的承受能力。第三篇：物業(yè)管理的風(fēng)險與防范物業(yè)管理風(fēng)險分析與防范一、物業(yè)管理風(fēng)險分析物業(yè)管理的風(fēng)險分很多種，從管理階段來說分為前期介入接管風(fēng)險和日常物業(yè)管理的風(fēng)險，有效的降低前期介入接管的風(fēng)險為是降低日常物業(yè)管理的風(fēng)險，有效的降低日常物業(yè)管理的風(fēng)險為了物業(yè)公司長期的穩(wěn)定發(fā)展。由此可見，如不重視前期物業(yè)管理，將會已發(fā)管理風(fēng)險。由于物業(yè)公司普遍缺乏有效的追繳手段，收費風(fēng)險是物業(yè)日常管理服務(wù)常見的風(fēng)險之一，不單是物業(yè)費、供暖費，代收代繳的費用繳納不及時勢必導(dǎo)致物業(yè)公司蒙受經(jīng)濟(jì)損失，承擔(dān)其不應(yīng)有的風(fēng)險。二、物業(yè)管理風(fēng)險防范物業(yè)公司應(yīng)結(jié)合項目的實際情況，確定長期、中期和短期管理目標(biāo)，不斷總結(jié)并調(diào)整管理方向，確保管理目標(biāo)的實現(xiàn)。運用法律法規(guī)保護(hù)自己，物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)相繼出臺了一些配套的法律法規(guī)和規(guī)范性文件，明確了物業(yè)公司和業(yè)主雙方的責(zé)任和義務(wù)，在一定程度上減少了物業(yè)管理風(fēng)險的發(fā)生，物業(yè)公司要通過學(xué)法、守法，及時把握其條款及領(lǐng)會其精神，可以充分運用法律武器保護(hù)自身的合法權(quán)益，在簽訂各項合同時，明確相關(guān)方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，是規(guī)避物業(yè)管理風(fēng)險的有力保障?？傊?，風(fēng)險是一把雙刃劍，物業(yè)公司只有正確地熟悉物業(yè)管理活動中存在的風(fēng)險和做好風(fēng)險防范措施，才能使獲得良好的經(jīng)濟(jì)利益和長遠(yuǎn)發(fā)展。是指因第三人的行為（包括過失及故意行為），給物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主或使用人造成人身、財產(chǎn)損害而產(chǎn)生的物業(yè)管理責(zé)任風(fēng)險。例如業(yè)主物品被盜，物業(yè)管理企業(yè)在什么情況下可以免責(zé)，在什么情況下應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；對于停車場停車，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)分別承擔(dān)哪些安全責(zé)任和義務(wù)。2000 年 12 月，河南省洛陽市東都商廈發(fā)生特大火災(zāi)造成 309 人死亡，雖然大廈配備了泡沫滅火器，但既無噴水裝置，又無煙霧警報器，沒有及時阻止火災(zāi)的蔓延。物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)合同對所管理小區(qū)或大廈內(nèi)的公共區(qū)域具有管理和養(yǎng)護(hù)的義務(wù)，如果管理、養(yǎng)護(hù)不當(dāng)將帶來巨大的隱患。因此，物業(yè)管理企業(yè)在簽訂物業(yè)管理合同時，應(yīng)明確約定對業(yè)主和使用人人身、財產(chǎn)安全不承擔(dān)保險保管義務(wù)。必須保證停車場的規(guī)劃和建設(shè)符合法律規(guī)定，各類證件完備，停車場符合經(jīng)營管理的條件，即停車場存在的合法性。為了避免風(fēng)險，最重要的一點就是與車主簽訂書面協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，明確雙方是車輛保管關(guān)系還是車位有償使用關(guān)系，一旦發(fā)生糾紛，該協(xié)議就成了重要的證據(jù)資料。同時，在小區(qū)和大廈發(fā)生消防事故時，應(yīng)第一時間報警，協(xié)助消防部門進(jìn)行事故處理。定期對房屋本體、公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理，保存好維護(hù)記錄資料。施工結(jié)束后，應(yīng)及時恢復(fù)原狀，消除風(fēng)險和隱患。同時，應(yīng)對物業(yè)管理企業(yè)的工作人員進(jìn)行風(fēng)險防范意識培養(yǎng)，從思想上樹立風(fēng)險防范意識，對工作人員進(jìn)行專業(yè)的法律知識培訓(xùn)，增強風(fēng)險防范的能力。如果設(shè)備造成業(yè)主和非業(yè)主使用人的人身和財產(chǎn)損害后果，物業(yè)管理單位將依法承擔(dān)賠償責(zé)任。除了審查由合同簽訂對方所提供的證件，必要時，應(yīng)到相應(yīng)的工商登記部門進(jìn)行調(diào)查了解，以掌握主體的詳細(xì)登記情況。但是，我們認(rèn)為，物業(yè)管理企業(yè)不能一味地不根據(jù)實際而只采取降低收費提高服務(wù)的競爭方式，因為對企業(yè)來說，降低收費和提高服務(wù)，意味著經(jīng)營利潤的降低甚至虧損，這對于本來利潤空間就低的物業(yè)管理企業(yè)，無疑是加重了經(jīng)營壓力?；獯胧何飿I(yè)管理企業(yè)可加強《中華人民共和國合同法》的學(xué)習(xí)，盡量使用經(jīng)律師審核后的格式合同。但是在實踐中，我們的物業(yè)管理企業(yè)往往對此不夠重視，有些企業(yè)認(rèn)為物業(yè)在工程竣工時，已經(jīng)經(jīng)過了建設(shè)單位及相關(guān)政府管理部門組織的竣工驗收，有相關(guān)驗收合格的證件，查驗也只是一種形式而已。如果物業(yè)管理企業(yè)不以認(rèn)真的態(tài)度對待查驗工作，對該驗收的項目不驗收，對不合格的項目按照合格驗收等等，那么，本該由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的責(zé)任，轉(zhuǎn)由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)，這就增大了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。這些遺留的問題，應(yīng)由開發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)責(zé)任，而且往往引發(fā)的原因是比較復(fù)雜的，解決起來困難很多。3）注意保存驗收資料的完整性及真實性。因為從法律責(zé)任的角度來說，由員工的職務(wù)行為所導(dǎo)致的侵權(quán)責(zé)任，是由企業(yè)來承擔(dān)其法律后果的。從開發(fā)商手中接管相應(yīng)資料的，一定要注意業(yè)主相關(guān)資料的完整性，如果內(nèi)容不完整的，應(yīng)在接管之際及時要求開發(fā)商配合，將資料補充完整。從服務(wù)的角度出發(fā)，這些資料的取得，不僅對物業(yè)公司全面的了解業(yè)主，以便為業(yè)主提供人性化的服務(wù)，提升物業(yè)公司的管理水平和服務(wù)質(zhì)量有著重要意義，同時站在法律角度來說，還有著特殊的意義。特別是物業(yè)管理費由開發(fā)商承擔(dān)轉(zhuǎn)到由業(yè)主承擔(dān)，這個時間的劃分應(yīng)該有明確的約定。由于是前期物業(yè)管理，該業(yè)主也沒有與物業(yè)公司簽訂直接的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，物業(yè)公司不能提供其他證據(jù)證明業(yè)主與物業(yè)公司之間管理關(guān)系的成立，因此物業(yè)公司的訴訟請求最終沒有得到法院的支持。注意做好相關(guān)值班記錄及值班資料的保存，如電梯、空調(diào)運行的維修登記；巡邏記錄的登記；智能化監(jiān)控資料的清晰保存；貨物出行的登記；來客來訪的登記；業(yè)主領(lǐng)取郵件報刊的登記等。物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)又是相對利潤低的行業(yè)，風(fēng)險的承擔(dān)可能導(dǎo)致企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營活動無法進(jìn)行，所以風(fēng)險的防范成為擺在物業(yè)管理服務(wù)整個行業(yè)和各個物業(yè)管理企業(yè)的頭等大事。物業(yè)的所有權(quán)人稱業(yè)主?？梢哉f，物業(yè)管理的本質(zhì)是服務(wù)，是業(yè)主行使財產(chǎn)權(quán)、選聘物業(yè)管理企業(yè)為其提供服務(wù)的活動。第三，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十六條“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。第五，要提高企業(yè)自我防范的水平，提升企業(yè)自身保護(hù)的能力，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的具體義務(wù)，可以將風(fēng)險類型分為以下幾個類別：1．治安風(fēng)險：主要是指由于外界第三人的過錯和違法行為，給物管理服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人造成人身損害、喪失生命和財產(chǎn)損失等風(fēng)險，導(dǎo)致了物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險。3．消防風(fēng)險：也是小區(qū)或大廈公共設(shè)施管理服務(wù)風(fēng)險之一，但由于消防設(shè)施自身的特殊性，同時消防往往影響廣大業(yè)主重大生命財產(chǎn)安全，將此項風(fēng)險單獨列明有利于物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險的防范和廣大業(yè)主公共安全利益的保護(hù)。每一個小區(qū)和大廈都是社會的組成單元，都面臨社會治安問題。因 此，物業(yè)管理公司的治安防范義務(wù)是在一定限度內(nèi)的、有限的義務(wù)。鑒于住宅小區(qū)和大廈業(yè)主和非業(yè)主使用人的不同需求和特點，對于人員的往來管理是有區(qū)別的。物業(yè)管理公司可根據(jù)小區(qū)的實際情況與業(yè)主委員會協(xié)調(diào)共同組織一定數(shù)量的業(yè)主，按照自愿原則建立業(yè)主防范體系，配合和促進(jìn)物業(yè)管理公司的治安防范工作，既針對非法侵害行為，也可以監(jiān)督和發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理公司工作漏洞，形成不同層次的防范體系。但眾多的保安公司往往在合同中要求排除因小區(qū)盜竊和搶劫事件造成損失的賠償責(zé)任。取得經(jīng)營許可證的前提是停車場的規(guī)劃和建設(shè)符合法律規(guī)定。該停車憑證應(yīng)由物業(yè)管理公司或下屬管理處加蓋公章，應(yīng)記載車輛牌號、進(jìn)入停車場時間、發(fā)（票）卡的經(jīng)辦人，對車輛明顯的已有的損害和破損應(yīng)記載在憑證上；同時對停車場的停放服務(wù)的具體內(nèi)容和車輛停放人應(yīng)注意的事項記載在該憑證上，告知車輛停放人。當(dāng)不一致時，應(yīng)及時核對車輛行駛證件、駕駛?cè)藛T的證件，與發(fā)放憑證的人員聯(lián)系確認(rèn)是否在記錄中存在錯誤。如果車輛停放人，有意不按停車場的管理規(guī)定停放車輛，而停車場已進(jìn)行明示告知，管理人員已進(jìn)行勸止，停放人拒不糾正導(dǎo)致?lián)p害的，應(yīng)由車輛停放人承擔(dān)責(zé)任。即使是開發(fā)商要求入伙，物業(yè)管理公司也要堅持不辦理入伙手續(xù)。對損壞公共消防設(shè)施和器械的行為應(yīng)及時制止，造成重大損壞或后果嚴(yán)重的，物業(yè)管理公司應(yīng)向消防主管部門報告，由消防主管部門依法處理。四、公共設(shè)備和設(shè)施風(fēng)險防范根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十七條規(guī)定，全體業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，物業(yè)本身及公共設(shè)備和設(shè)施的管理是物業(yè)管理公司的主要工作內(nèi)容之一。在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，物業(yè)管理公司應(yīng)從建設(shè)單位接收下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等驗收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理所必須的其他資料。建筑物基本可以分為兩部分，一部分屬業(yè)主自己入住的由業(yè)主自己維修和養(yǎng)護(hù)的范圍，相應(yīng)的責(zé)任和費用都由業(yè)主承擔(dān)；如業(yè)主陽臺放置的物品或者懸掛的物品墜落造成他人人身或財產(chǎn)損失的，由業(yè)主承擔(dān)全部的賠償責(zé)任；如果證明是受害人的故意行為造成的由受害人承擔(dān)責(zé)任。為防范風(fēng)險，物業(yè)管理公司必須對所管理的全部建筑物公共部位、共用設(shè)施和設(shè)備，按照經(jīng)業(yè)主大會通過的各項管理制度的規(guī)定，做好日常檢查、維修、保養(yǎng)工作，保持建筑物公共部位完好，共用設(shè)施和設(shè)備的正常運行。作為物業(yè)管理公司的高層管理人員和各管理處的主任不僅需要知道規(guī)范的管理制度，還需要知道為什么制定如此的管理制度，這樣才能有效地在物業(yè)管理服務(wù)中控制和防范各類風(fēng)險的發(fā)生。事件發(fā)生后，對于已通過律師發(fā)函或通過訴訟、仲裁途徑來解決的糾紛和爭議事件，物業(yè)管理公司需要將事件的所有資料移交給律師或法律顧問，并由當(dāng)時的經(jīng)辦人將事情的主要情況介紹給律師或法律顧問，由律師或法律顧問負(fù)責(zé)進(jìn)行下一步的處理和應(yīng)對，以避免由于法律專業(yè)的不足，造成進(jìn)一步的不利和責(zé)任的擴(kuò)大。另外物業(yè)管理公司平常對房屋、設(shè)備設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)等應(yīng)進(jìn)行書面和現(xiàn)場施工記錄，如果是委托其他專業(yè)公司和人員完成的，應(yīng)簽訂委托合同，并保留履行合同的所有證據(jù)，以證實自己已履行了義務(wù)，可以向該公司追索，以降低物業(yè)管理的風(fēng)險和賠償責(zé)任