【正文】 光和通透性景觀效果； ? 通道、角落等地設(shè)置休閑吧，使用的位置均設(shè)計(jì)為教有趣味性的宣傳點(diǎn)，使休閑吧也具備大展示場的宣傳功效； ? 外觀部分：將下挑造型取掉，一則形成高門頭氣勢，二則將夾層采光和形象展示與一樓連貫，形成氣派的商業(yè)效果。 2) 視覺沖擊； 通過外觀和室內(nèi)改造，營造大型、時(shí)尚、新穎、溫馨的視覺感受，既拉近與消費(fèi)者之間的距離，增強(qiáng)項(xiàng)目品牌的親和力，又表現(xiàn)出綜合型“ SHOOOING MALL”的特點(diǎn)。 —— —— —— —— 特特 色色 主主 題題 概概 念念 設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) 與與 核核 心心 點(diǎn)點(diǎn) 的的 營營 造造 —— —— —— —— 26 我們考慮項(xiàng)目的消費(fèi)者購買行為屬于“特定目的的計(jì)劃性消費(fèi)”居多， “ XXX 國際”所處地理位置以及同類業(yè)態(tài)的競爭這三 大因素。 ? 經(jīng)營合作特色化 —— 項(xiàng)目租賃與合作聯(lián)營、自營形式的經(jīng)營形式相結(jié)合。 及時(shí)提供最新行業(yè)市場資訊，引導(dǎo)場內(nèi)的經(jīng)營品類向需求量最旺盛的產(chǎn)品方向發(fā)展。 ? 軟件服務(wù)新 —— 擁有專門的客服中心，為客戶提供優(yōu)質(zhì)、超值的系統(tǒng)化服務(wù)。 ? 服務(wù)專業(yè)，提供完善的配套服務(wù)，杜絕商戶不良行為形象項(xiàng)目整體的經(jīng)營口碑和形象。 ? 相關(guān)商品與服務(wù) 的“一站式”專業(yè)賣場。 2． 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)存在的問題 在對(duì)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)稿進(jìn)行分析的過 程中，發(fā)現(xiàn)存在以下幾方面的問題： ? 項(xiàng)目外觀形象商業(yè)氛圍不足，不能達(dá)到強(qiáng)烈的視覺沖擊；（外立面整體視覺和廣告位的規(guī)劃等設(shè)計(jì)問題； ? 沒有中庭天井，不利于整體商業(yè)的連貫，不能達(dá)到整體宣傳和吸納人流的作用； ? 建筑的樓層設(shè)計(jì)不合理，分層隔斷了樓層相互間的貫連性，且設(shè)計(jì)風(fēng)格趨于平淡，起不到建筑設(shè)計(jì)的地標(biāo)性效果，無法形成有效的觀賞吸引力； 20 ? 整個(gè)建筑與對(duì)面商業(yè)步行街和商業(yè)鋪面的聯(lián)系，沒有人行通道的連接（地下通道、人行條件、人行橫道等），造成交通道對(duì)人流道的隔斷； ? 項(xiàng)目沒有交通車站，無法形成大量外來人流的集聚； ? 項(xiàng)目內(nèi)樓層的 空間高度不足形成大型的裝修造型和室內(nèi)景觀設(shè)置。 依照消費(fèi)者購買行為分析：在上述四大業(yè)態(tài)中，購物的消費(fèi)者購買行為屬于“特定目的的計(jì)劃性消費(fèi)”，即消費(fèi)者在產(chǎn)生購買需求時(shí)，才會(huì)前往銷售場所購買；而休閑、娛樂及餐飲的客群則在大多數(shù)情況下屬于“非特定目的消費(fèi)”或“隨意消費(fèi)”，即消費(fèi)者不必在有既定購買目的的情況下也可前往。值得注意的是品牌優(yōu)勢、經(jīng)營模式優(yōu)勢和輔助功能優(yōu)勢： 15 ? 品牌優(yōu)勢是天然的差異化； ? 經(jīng)營模式的新穎性是典型的差異化表現(xiàn)； ? 輔助功能的優(yōu)勢屬于產(chǎn)品附加值范疇，而這恰恰是最容易形成差異化的領(lǐng)域； ? 另外，招商引入 XXX 區(qū)市場尚缺的名牌產(chǎn)品 或精品主力店形成的差異化； 至此，我們可以這樣來看：“ XXX 國際”是在強(qiáng)大品牌的支撐下，具備其他同業(yè)競爭者所不具備的 集主題購物、休閑、餐飲、文化娛樂等一站式消費(fèi)服務(wù)功能于一體的主題型產(chǎn)品的公園式專業(yè)賣場。 短期目標(biāo) (招商 /租賃 ) 足夠數(shù)量的主力店及其他商家入駐賣場。 13 二． 確立“ XXX國際”的各階段營銷目標(biāo)是進(jìn)行定位的先決條件 根據(jù)商業(yè)物業(yè)的特性，“ XXX 國際”的營銷目標(biāo)應(yīng)分為：短期目標(biāo)、中期目標(biāo)、遠(yuǎn)期目標(biāo)三個(gè)階段，三個(gè)階段相對(duì)應(yīng)的目標(biāo)也不盡相同。因此，進(jìn)一步來看商鋪?zhàn)赓U或銷售收益部分，在營業(yè)面積固定的前提下，其又可能產(chǎn)生 2 種增加收益的方式： 1． 以“實(shí)現(xiàn)營業(yè)面積最大可租、可售性”為目標(biāo)，盡可能多地增加可出租或銷售的商鋪經(jīng)營面積，達(dá)到獲取更多租金或銷售收益的目的（暫不考慮出售性）?！?XXX 國際”的品牌及功能定位同樣需要充分考慮到其自身和服務(wù)對(duì)象的特性，進(jìn)行合理的市場細(xì)分和定位，才能有效地運(yùn)轉(zhuǎn)，占據(jù)并鞏固自己的目標(biāo)市場。 ： 項(xiàng)目籌建及執(zhí)行過程中，資金了運(yùn)作需求相對(duì)較大，是一個(gè)重要的影響因素；商業(yè)中心在正常營運(yùn)管理過程中，營運(yùn)核心管理團(tuán)隊(duì)的組建和后備人員的儲(chǔ)備問題。是投資經(jīng)營、消費(fèi)購物、休閑娛樂集于一體的上佳選擇。 本案將在項(xiàng)目規(guī)劃定位、招商品相配設(shè)、 營銷 策略等方面提出中肯科學(xué)、合理的建議和執(zhí)行計(jì)劃，作 為該 板 塊在前期招商、中后期 營運(yùn) 、管理以及項(xiàng)目成型其本身的融資價(jià)值等方面的策略 計(jì)劃和實(shí)施方案。 國國 際際 品品 牌牌 形形 象象 及及 功功 能能 定定 位位 策策 略略 項(xiàng)項(xiàng) 目目 品品 牌牌 及及 功功 能能 定定 位位 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 8 特特 色色 主主 題題 概概 念念 設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) 與與 核核 心心 點(diǎn)點(diǎn) 的的 營營 造造 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 26 租租 售售 招招 商商 策策 略略 商商 鋪鋪 投投 資資 的的 關(guān)關(guān) 注注 因因 素素 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 32 2 項(xiàng)項(xiàng) 目目 租租 售售 的的 前前 提提 條條 件件 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 35 項(xiàng)項(xiàng) 目目 經(jīng)經(jīng) 營營 開開 發(fā)發(fā) 模模 式式 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 37 招招 商商 的的 選選 擇擇 標(biāo)標(biāo) 準(zhǔn)準(zhǔn) ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 39 招招 商商 策策 略略 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 40 推推 盤盤 期期 廣廣 告告 及及 推推 廣廣 活活 動(dòng)動(dòng) 策策 略略 總總 體體 推推 廣廣 思思 路路 計(jì)計(jì) 劃劃 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 51 項(xiàng)項(xiàng) 目目 融融 資資 及及 成成 本本 費(fèi)費(fèi) 用用 預(yù)預(yù) 測測 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 52 3 —— —— —— —— 前前 言言 —— —— —— —— 本方案面積 2 萬平方米左右， 如果在所處的商業(yè)區(qū)域及本地的實(shí)際商業(yè)環(huán)境中，選擇經(jīng)營傳統(tǒng)的百貨商場形式將面臨巨大的難度，其商業(yè)品項(xiàng)的設(shè)置和經(jīng)營將難以承載，而這樣的商業(yè)體量在作為 SHOPPING MALL 的經(jīng)營形式來運(yùn)作，不 僅是大型商業(yè)體未來的流行趨勢，也是現(xiàn)在解決這種：所在地區(qū)消費(fèi)力分散、本身商業(yè)體量做傳統(tǒng)百貨商超過大、難以實(shí)現(xiàn)招商和后期商家經(jīng)營盈利的尷尬，也是將本案量才定位后，確保其在之后 5— 10 年的經(jīng)營中，能確保經(jīng)營優(yōu)勢的上佳定位 —— SHOPPING MALL! MALL 全稱 SHOPPINGMALL，意為超級(jí)購物中心，指在一個(gè)毗鄰的建筑群中或一個(gè)大型建筑物中，由一個(gè)管理機(jī)構(gòu)組織、協(xié)調(diào)和規(guī)劃，把一系列的零售商店、服務(wù)機(jī)構(gòu)組織在一起，提供購物、休閑、娛樂、飲食等各種服務(wù)的一站式消費(fèi)中心。 就 開發(fā) 面 積 在 2 萬平方米左右的 SHOPPING MALL 而言，無 論項(xiàng) 目的投 資決 策、 設(shè)計(jì) 、 開發(fā) 建 設(shè) 、招商以及后期營運(yùn)管理等，都是一 個(gè)現(xiàn)實(shí) 而 艱 苦的 過 程 ；因?yàn)?，其有限的商業(yè)體量中 將包含數(shù) 量 眾 多的商 業(yè)品牌 建筑形式 和 形形 4 色色的中小型商 業(yè) 經(jīng)營體、景 觀 等，這都需要放在一 個(gè) 屋檐下， 并 且要保 證 商品流、人流、 資 金流高 效、有序地 運(yùn)轉(zhuǎn) ， 沒 有科 學(xué) 、合理的 營銷 策略 為 支撐和指 導(dǎo) ， 決定 是不行的。 “ XXX 國際”商業(yè)綜合體使用面積 20210 多平方米，內(nèi)設(shè)置含有 “精品品牌服飾”、“特色餐飲美食”、“家居生活廣場”、“休閑娛樂會(huì)所”和“時(shí)尚童玩娛樂”等板塊區(qū)域，更有室外、室內(nèi)停車場設(shè)置。同時(shí)，周邊區(qū)域也缺乏大型的綜合零售機(jī)構(gòu)； 4． 區(qū)域內(nèi)消費(fèi)力： 住宅小區(qū)居多，常住人口的消費(fèi)基本集中本區(qū)； 1．餐飲： 夜郎古城一帶的中高檔餐飲業(yè)正快速發(fā)展；周邊一些分散型的餐飲分化了一定的消 費(fèi)客群； 2．服飾零售： 對(duì)面商業(yè)鋪面和商業(yè)步行街具有一定的商業(yè)體量，雖然分散經(jīng)營，但也經(jīng)培養(yǎng)了自身的消費(fèi)群層，這在一定的程度擬制了本項(xiàng)目在招商方面的發(fā)展空間； 3．休閑娛樂： 周邊一些分散的娛樂會(huì)所等分散了消費(fèi)客群。商業(yè)物業(yè)也需 要根據(jù)其所處的地理位置、經(jīng)營范圍、服務(wù)的客戶類型和數(shù)量等諸多因素進(jìn)行不同的定位。 ? “質(zhì)量”與“數(shù)量”的選擇 投資的最終目的就是實(shí)現(xiàn)收益最大化，但獲取收益的方式及途徑是多種多樣的，“ XXX 國際”的收益主要來源于以下 6 個(gè)方面： 1) 可營業(yè)面積租賃或產(chǎn)權(quán)銷售所獲取的租金與銷售收益； 2) 廣告位出租面積所獲取的廣告收益； 3) 部分自營項(xiàng)目的經(jīng)營收益； 4) 物業(yè)管理經(jīng)營收益，如：停車場收入、商業(yè)促銷活動(dòng)的場地出租收益等； 10 5) 回收資金再投入帶來的收益； 6) 整體資金的現(xiàn)金流融資價(jià)值收益； 將以上收益加以比較，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)“可營業(yè)面積租賃或產(chǎn)權(quán)銷售所獲取的租金與銷售收益”是整個(gè)“ XXX 國際”商業(yè)模式 形成融資價(jià)值之前最主要的收入來源，是對(duì)“ XXX 國際”經(jīng)營管理影響最大的因素。 12 優(yōu)點(diǎn)： ? 雖然降低了有效營業(yè)面積最大可租、可售性，但是可以將一部分面積充分利用進(jìn)行景觀、附屬設(shè)施的建設(shè)，改善了賣場環(huán)境，提高整體的檔次； ? 賣場購物環(huán)境和品牌形象的提升會(huì)