【正文】 2022 年 9 月 6 日招商說明會上的講話來賓們、朋友們：很高興參加今天由愛民購物廣場在這里舉行的招商說明會。在彼此合作當中，我們將遵守我們的經營信條：誠信務實，經營永續(xù)。今天，把諸位客商都邀請到這里來，有三個目的：一是讓大家有個彼此認識了解的機會；二是讓大家親身感受諸城當前良好的商業(yè)環(huán)境及投資環(huán)境；三是共同為我們的愛民購物廣場提出寶貴意見。以上預估效果的基礎還在于團隊精誠合作，按招商說明會即定工作安排，各個環(huán)節(jié)諧調一致、緊密配合，全體人員按部就班，努力工作為根本。第二階段：應是招商說明會后半月內，因為半月內認租與當日認租所享受優(yōu)惠政策是一樣的，這樣就致使部分冷靜客戶與還不充分認識愛民購物廣場的不堅定客戶在此期間徘徊，此間部分基本了解客戶在招商人員定向跟蹤拜訪、說服的情況下，此部分客戶相對較易成交，成交數(shù)量大概在當日簽約客戶的 50%左右，計劃達到 30—90 個。通過媒體與客戶口碑相傳，影響周邊潛在客戶市場。購 物 廣 場 銷 售 部 組 織 架 構 箱包皮具針織童裝洗滌用品廚房用品 娛樂項目其 他關聯(lián)業(yè)種其 他關聯(lián)業(yè)種其 他西區(qū)主管： 北區(qū)主管： 接待中心： 南區(qū)主管： 東區(qū)主管：F 區(qū)（1 人） D 區(qū)（1 人） 總機（1人）C 區(qū)（1 人） A 區(qū)（1 人）總監(jiān)：業(yè)務助理： 行政助理： 易邁管理學習網 易邁管理學習網 企業(yè)會員專區(qū)資料購 物 廣 場 財 務 部 組 織 架 構 G 區(qū)（1 人）通道（1人）通道（1人）E 區(qū)（1 人） 契約（1人）資料（1人）H 區(qū)（1 人）通道（1人）B 區(qū)（1 人）通道（1人）總監(jiān)：助理：審計課：會計課：結算中心：財稅結算（1 人）銷售結算（1 人）招商結算（1 人）財稅會計（1 人）銷售會計（2 人）招商會計（2 人）采購審計（1 人）銷售審計（1 人） 易邁管理學習網 易邁管理學習網 企業(yè)會員專區(qū)資料購 物 廣 場 人 事 行 政 部 組 織 架 構 招商審計（1 人）經理：助理：總務課：人事科：行政課：獎 懲（1 人）紀律檢查（1 人）規(guī)范服務（1 人）資 料（1 人）培訓考核（1 人）招聘考勤（1 人）勤 務（1 人）日用采購（1 人）資材管理（1 人） 易邁管理學習網 易邁管理學習網 企業(yè)會員專區(qū)資料購 物 廣 場 客 服 中 心 組 織 架 構 經理：業(yè)務助理：接待組：按揭組：契約課：招商合同（1 人） 對口銀行（1 人） 前 臺（1 人） 易邁管理學習網 易邁管理學習網 企業(yè)會員專區(qū)資料購 物 廣 場 控 管 部 組 織 架 構 銷售合同（2 人） 資格審核（2 人） 文件收發(fā)（1 人）經理：助理：監(jiān)控室：內控組：外控組：巡 邏（1 人）入 口（4 人）停 車 場 （ 3 人 ）消 防（3 人）賣 場（6 人）辦公區(qū)（3 人）晚 班（1 人）中 班（1 人）早 班（1 人） 易邁管理學習網 易邁管理學習網 企業(yè)會員專區(qū)資料 易邁管理學習網 易邁管理學習網 企業(yè)會員專區(qū)資料購物廣場招商說明會實施方案 易邁管理學習網 易邁管理學習網 企業(yè)會員專區(qū)資料目 錄一、招商說明會目的………………………………（1）二、招商說明會工作組織架構……………………...(2 ）三、招商說明會暨新聞發(fā)布會人員分工安排……（3）四、招商說明會計劃進度安排表…………………（4）五、招商說明會會議程序…………………………（5）六、招商說明會工作安排…………………………（6）七、招商說明會現(xiàn)場布置…………………………（7）八、招商說明會物資準備…………………………（8）九、招商說明會費用預算明細表…………………（9）十、招商說明會效果預估…………………………（10） 易邁管理學習網 易邁管理學習網 企業(yè)會員專區(qū)資料一 、 招 商 說 明 會 目 的綜合招商說明會各項工作內容，其所有工作所體現(xiàn)主要目的有（五）：（一）集中目標客戶，通過對開發(fā)背景、經營管理理念、經營規(guī)劃及發(fā)展方向與目標的全面闡述，樹立、宣傳愛民購物廣場的整體形象，讓客戶了解愛民。但是，真正阻礙執(zhí)行效果的是企業(yè)決策者對執(zhí)行人的授權與信任程度。前期招商：2022 年 6 月 15 日—2022 年 9 月 15 日，全面推動招商工作和編 易邁管理學習網 易邁管理學習網 企業(yè)會員專區(qū)資料制購物廣場經營管理政策、制度。通過商業(yè)運作，1F 的租金每年約遞增 15 %左右。第八章 項目運作費用投入分析項目運作費用變動投入預算表（人事費用）項目運作費用固定投入預算表（外部形象改造投入）項目運作費用固定投入預算表（內部裝修投入）項目運作費用固定投入預算表（商業(yè)設施投入費用）項目運作費用變動投入預算表（招商投入費用）項目運作費用變動投入預算表（廣告策劃實施費用）第九章 項目經營利潤回報分析一、1F 招商租金收入分析（見表） 易邁管理學習網 易邁管理學習網 企業(yè)會員專區(qū)資料二、廣告位招商收入分析（見表）三、項目經營收入分析（見表）四、項目投入及利潤回報分析項目投資計劃匯總概算（見表）利潤回報分析根據(jù)本報告投資預算，本項目共投入啟動資金 萬元，其中固定費用 萬元，變動費用 萬元，綜合人事費用投入第一年約 萬元（本人事費用預算包含專業(yè)運作團隊費用） 。七、項目經營管理制度（另附） 。三、項目各部門組織架構（略） 。 易邁管理學習網 易邁管理學習網 企業(yè)會員專區(qū)資料㈢促進諸城商業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展（略） 。五、招商工作作業(yè)程序。其他相關促進招商政策。（三）辦公場地規(guī)劃設計辦公場地規(guī)劃方案（集中辦公規(guī)劃） ；辦公場地裝飾設計；辦公設備配置方案；辦公室管理規(guī)范。三、二樓經營規(guī)劃簡析（規(guī)劃圖見附件 2）經營主題：愛民大賣場四、三樓經營規(guī)劃簡析（規(guī)劃圖見附件 3）經營主題：三聯(lián)家電城。本項目將突破傳統(tǒng)百貨商場的管理模式，采用“統(tǒng)一經營，集中管理”的方式，既加強了購物廣場的規(guī)范化管理，又增強了招商業(yè)主的經營自主權，同時，依托市場龐大的人潮，將消費主流客群引入購物廣場，充分體現(xiàn)規(guī)劃之可行性。龍城市場街當前已成為僅次于諸城第一商圈人氣最旺的街道，但是由于缺乏主力商場，消費人潮集中在生活用品和菜市場上，消費水平停留在低檔消費層次，依托市場現(xiàn)形成的人潮，做好本項目的整體規(guī)劃，這是本項目最高決策層必須要認真面對的課題。四、經營信條要素要能夠完美的達成和延展經營理念，企業(yè)的管理內部必須推行與之相輔配的信條，我們提出經營信條要包含如下要素：誠信務實，經營永續(xù)。倡導平價消費，保證真品真價。管理“八統(tǒng)一”即：⑴統(tǒng)一布局規(guī)劃；⑵統(tǒng)一店面形象；⑶統(tǒng)一營業(yè)時間；⑷統(tǒng)一人員管理；⑸統(tǒng)一規(guī)范服務；⑹統(tǒng)一人員著裝； 易邁管理學習網 易邁管理學習網 企業(yè)會員專區(qū)資料⑺統(tǒng)一品牌管理；⑻統(tǒng)一價格政策。根據(jù)當前國內零售業(yè)態(tài)的發(fā)展方向與趨勢， “超級大賣場”這種近年來發(fā)展出來的新型零售業(yè)態(tài)和模式，逐漸成為新的商業(yè)主流業(yè)態(tài)，因為這種業(yè)態(tài)是零售業(yè)態(tài)向頂級業(yè)態(tài)（Shopping Mall）發(fā)展的必由之路。在本項目的最強對手中（百盛、利群） ，均有共同的弱勢——餐飲，而且這個業(yè)種也是當前諸城市場的空白點。臺灣統(tǒng)一企業(yè)在進軍大陸零售業(yè)市場時，其旗下的“大潤發(fā)” 、 “大福源”兩個品牌皆是此種業(yè)態(tài)的成功典范。第二章 項目定位與經營管理模式構想一、項目定位說明根據(jù) 2022 年 5 月 2 日至 5 月 16 日對諸城市場的調查資料匯總分析，對本項目的定位特作以下說明。綱要編制統(tǒng)籌：主 要 人 員： 綱 要 目 錄第一章 項目名稱………………………………………………………1第二章 項目定位與經營管理模式構想………………………………1一、項目定位說明…………………………………………………………1經營業(yè)態(tài)定位…………………………………………………………1經營業(yè)種與經營商品定位……………………………………………2競爭策略定位…………………………………………………………2二、經營管理模式構想……………………………………………………3 易邁管理學習網 易邁管理學習網 企業(yè)會員專區(qū)資料三、經營管理理念簡述……………………………………………………4四、經營信條要素…………………………………………………………4第三章 項目經營規(guī)劃與經營特色構想………………………………5一、總體規(guī)劃思路與經營特色體現(xiàn)………………………………………5二、一樓經營規(guī)劃簡析……………………………………………………6三、二樓經營規(guī)劃簡析……………………………………………………8四、三樓經營規(guī)劃簡析……………………………………………………8第四章 項目前期運營程序計劃………………………………………11一、市場廣告推廣策略…………………………………………………11二、專業(yè)人才招聘、培訓計劃…………………………………………13三、組建運作機構………………………………………………………13第五章 項目招商工作安排與作業(yè)程序……………………………15一、招商基本政策………………………………………………………15二、招商品牌基礎檔案的建立…………………………………………15三、招商宣傳資料編制（略）…………………………………………15四、招商工作計劃作業(yè)進度安排………………………………………15五、招商工作作業(yè)程序…………………………………………………15第六章 項目經營管理構想……………………………………………16一、項目發(fā)展與管理目標…………………………………………………16（一） 、規(guī)模效益與連鎖經營……………………………………………16（二） 、建立總店經營效應………………………………………………16（三） 、促進商業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展………………………………………16 易邁管理學習網 易邁管理學習網 企業(yè)會員專區(qū)資料（四） 、提高 xx 市整體商業(yè)水平………………………………………16（五） 、締造第二商圈………………………………………………17二、項目行政組織架構…………………………………………………17三、項目各部門組織架構………………………………………………17四、項目營業(yè)人員管理…………………………………………………17五、項目招商（出租）業(yè)主管理………………………………………17六、項目店面裝修工程管理……………………………………………17七、項目經營管理制度…………………………………………………17第七章 項目推廣、宣傳基本步驟…………………………………17一、廣告策劃、執(zhí)行（綱要）…………………………………………17二、招商說明會策劃、執(zhí)行（綱要）…………………………………17三、開業(yè)籌備及開業(yè)慶典策劃、執(zhí)行（綱要）………………………17第八章 項目運作費用投入分析……………………………………17項目運作費用變動投入預算表（人事費用）………………………18項目運作費用固定投入預算表（外部形象改造投入）……………21項目運作費用固定投入預算表（內部裝修投入）…………………22項目運作費用固定投入預算表（商業(yè)設施投入費用）……………23項目運作費用變動投入預算表（招商投入費用）…………………25項目運作費用變動投入預算表（廣告策劃實施費用）……………26第九章 項目經營利潤回報分析……………………………………27一、招商租金收入分析…………………………………………………27二、廣告位招商收入分析………………………………………………27 易邁管理學習網 易邁管理學習網 企業(yè)會員專區(qū)資料三、項目