【正文】 36 —— —— —— —— 項項 目目 經(jīng)經(jīng) 營營 開開 發(fā)發(fā) 模模 式式 —— —— —— —— 商業(yè)物業(yè)租賃的目標客戶主要包括兩類人群 ： 商鋪經(jīng)營者 、 商鋪炒家。 模式 租賃比例 經(jīng)營策略 營業(yè)總面積 可租面積 達成目的 產權商鋪銷售 50% 經(jīng)營權融資管控 12021 ㎡ 經(jīng)營權管控 不含公攤 1 樓 ㎡ 共 11741 ㎡實際租賃面積；需要達到資金迅速回籠目的，年租金 1200 萬，則為 100 萬元 /月，即均價 元 /平方米。因此，本項目在選擇承租商時，需要協(xié)調處理好長期穩(wěn)定的租金收益與短期高回報租金收益的矛 39 盾。 ③ 保證購物中心經(jīng)營項目的多樣 性與綜合性 本項目中要應充分考慮融入娛樂、休閑性項目，將“專業(yè)產品賣場”與其他經(jīng)營項目進行有機結合，使其在人流、客流上達到互為補充的目的，變單純的“特定目的的計劃消費”為“啟發(fā)式消費”行為。 二是承租（售）人角度。 “ XXX 國際” 核心 主力店對于人流能夠起到關鍵的引導作用，因此我們在定位招商目標時考慮到本項目的開發(fā)規(guī)模、開發(fā)商實力、地理位置、所處市場環(huán)境等因素，將 “ XXX 國際” 的招商目標定位為 “ XXX 西北部的旗艦店中心” 。 時尚餐飲主力店 1 家 必勝客、肯德基、德克士等。如菜根香、鄉(xiāng)村雞、陶然居、小天鵝、豪客來等。 項目招商的政策管理 招商進程中，本項目必需注意到租金水平、承租戶質量等問題。 商務談判： 針對確定的客戶對象，進行高層次的實質性會談。 付款方式 ： A、 按圖紙選定位置，繳納合同約定月租金 3 個月金額作為定金； B、 定金交付 1 個月以內，簽訂《租賃合約》，并再付合同約定租金金額（分半年付、年付、 23 年付等）； 招商優(yōu)惠政策： 45 優(yōu)惠條件 優(yōu)惠政策 重點引進招牌性主力品牌 租金折扣優(yōu)惠 20— 40%， 裝修期 36 個月 主要重點品牌 租金折扣優(yōu)惠 10— 30%， 裝修期 13 個月 知名品牌 租金折扣優(yōu)惠 10— 20%， 裝修期 12 個月 一般品牌 租金折扣優(yōu)惠 0— 10%， 裝修期 1 個月 經(jīng)營者簽訂合同時，一次性付清 3 年租金者 合同期內租金無遞增優(yōu)惠， 免租期 3 個月 經(jīng)營者簽訂合同時，一次性付清 2 年租金者 合同 3 年期內租金無遞增優(yōu)惠， 免租期 1 個月 其他優(yōu)惠招商政策待定（略）。根據(jù)市調報告，我們 制度目前項目的計劃租金水平如下表： 見下表： （單位：元 /月 /㎡ ） 46 “ XXX 國際” 平均價位水平預期 1 層 夾層 2 層 3 層 4 層 合計 租金均價 門面 300 41 內鋪 80100 實際可租面積㎡ 租金占比 % % % % % 9. 3% 100% 可收租金 /萬元 629407 65880 302321 170475 119796 1287880 即： 月租金可收益額為： 1287880 元 /月； 年租金可收益額為： 1287880 元 12=15,454,560 元 /年。所謂三管齊下的第一管是指利用敝司龐大的網(wǎng)絡資源，在重慶、 XXX 等地與國內外知名的品牌主力店、品牌專賣店以及未曾進入 XXX 市的品牌零售商家的洽談；第二管是指在本項目現(xiàn)場營銷中心進行選擇性的招商；第三管是指參與招商的代理商瞄準目標商家通過coldcall 或上門進行洽談。 招商推廣的形式采用立體交叉的方式進行，可以通過新聞發(fā)布會、報紙雜志、廣播電視、行業(yè)協(xié)會等靈活多樣的方式。 ? 業(yè)外傳播 ? 在 半年 年內將持續(xù)營造廣告宣傳活動，在電視、報紙、路牌、車身等媒體進行廣泛宣傳，迅速提升知名度。 12= 萬元 /月； 億元金融利潤：月利 3%*193600000= 萬元 *12= 萬元 /年； 利差額為： = 萬元。 10%，即為：177。 55 項目計劃擬定人： 項目金融服務機構負責人： 項目執(zhí)行核準人： 年 月 日 56 Thanks!.. 57 附錄 清單 表 35材料清單綜合布線系統(tǒng)設 備配置清單及報價 58 59 平面布置圖 。 項目計劃收益表： 項 目 首年收益額（萬） 次年收益額（萬） 三年收益額（萬） XXX 項目租金 XXX 項目利差 年費用投資（首年含硬件投資） 320 320 合計： 即：首年即可收回項目投資 ，并獲得較為可觀的利潤。 53 【 C、硬件改造費用預計 完成 項目 所需投入 ： XXX項 目的硬件改造和經(jīng)營配置 ： 2690萬元； a、【樓板改造費用 =100 萬 b、【觀光電梯 2 臺 *45 萬 /臺 =90 萬 c、【電動扶梯 22 臺 *20 萬 /臺 =440 萬 d、【消防設施費用 =250 萬 e、【中央空調 =600 萬 f、【外觀改造 =250 萬 g、【內場基礎裝修 =800 萬 h、【高壓配電房 =160 萬 小計： 2690萬元 商業(yè)管理公司自控品牌投入成本費用： 萬元；經(jīng)營年費用 325 萬元。 —— —— —— —— 項項 目目 融融 資資 及及 成成 本本 費費 用用 預預 測測 —— —— —— —— 124 個實際可租鋪面，其收期可實現(xiàn)自營融資鋪面及品牌為 64 個。 因此，招商過程中須按照不同類型的合作項目及時在限定時間段內明確合作關系。 因此， 宣傳內容的 范圍要廣，重點介紹項目所在地消費環(huán)境、 49 本項目的經(jīng)營定位、項目的業(yè)態(tài)組合、 經(jīng)營規(guī)模、管理模式等合作商關心的實際問題，使合作商對 本 項目有更 全面、深入的了解，便于進一步接觸洽談合作。 （首年均價 元 /㎡，次年開始可達 110 元 /㎡，之后實現(xiàn)每年 5— 8%的比例遞增。 項目的價格建議 價格的設定應根據(jù)本項目的實際情況而定，價格太低將無法賺取利潤，價格太高增加招租難度。 經(jīng)營準入： 按圖紙進行登記預租 ，確定租賃面積、位置、最終租賃價格，并簽定合約。 招商工作應遵循這樣一個工作程序： 43 目標客戶調查 —— → 客戶鎖定 —— → 商務談判 —— → 資質審核 —— → 經(jīng)營準入 —— → 經(jīng)營追蹤 目標客戶調查： 確定招商目標對象，依據(jù)本項目業(yè)態(tài)組合，實施各業(yè)態(tài)“目標品牌客戶 1 對 1 拜訪調查”（同時也實現(xiàn)初步接觸），了解目標客戶意圖，完成相關招商行業(yè)的《招商分析報告》。如： 湯姆熊 室內主題樂園、豆樂園等。 特色商品專賣店 特色商品 80— 100 余家 香港名牌服裝、化妝品、皮革制品、 老鳳祥 珠寶首飾、鐘表、玩具等。 “ XXX 國際”將由核心主力店： 1家知名餐飲主力店、 10 家服裝品牌專賣店、 810 家餐飲品牌店、 1 家綜合性日用生活超市，以及其他附屬型服飾、餐飲店和娛樂店組成。因此，本項目在招商過程中必需本著“營造商圈”的經(jīng)營發(fā)展理念，合理地導入實力商戶，有效地搭配好主力店、半主力店、專賣店以及其它輔助功能店的組合，營造商業(yè)氛圍，吸納人流。 開發(fā)商對于 “ XXX 國際” 的招商，最終看重的是如何更快地使所投入 資金迅速回籠，以及持 40 續(xù)經(jīng)營所帶來的長期利潤增長。因此，本項目在招商時要充分考慮到消費者的選擇權，可選擇一些承租戶集中布置，擴大商品覆蓋范圍，方便購物者進行比較式消費，創(chuàng)造“比較消費的購物氛圍”。 自營 20% 自營 4000 ㎡ 自營租賃 4000㎡ 項目模式長期發(fā)展計劃，達到項目可快速復制性的前提保證，同時也起到項目運營的調控器作用。 分析商業(yè)物業(yè)銷售的主要目標客戶，結合本項目 50%的經(jīng)營權貸款模式，我們認為 Shopping Mall 在管理上的精髓就體現(xiàn)于“統(tǒng)一性”， 本項目在產權分割后的經(jīng)營管理也將直接影響到 “ XXX 國際” 長期而持續(xù)的經(jīng)營發(fā)展。 ③ 明確管理模式 本項目應充分實現(xiàn)所有權、經(jīng)營權和管理權的分離，導入集中管理和分散經(jīng)營的經(jīng)營思路。當投資者考慮貸 34 款租賃鋪位時，意識到貸款申請不能通過時、值不值租賃（對比購買哪種更好），將使項目的招商陷入困境。 在商鋪投資者中， 50%是自己經(jīng)營， 35%40%用于出租，還有 10%左右的是投機商純粹是為了在買進賣出中賺取差價。 因此， 投資者在選擇商鋪位置時比較傾向于考慮地段的商業(yè)發(fā)展空間。如人口密集度、人口結構、日均人流量、消費能力、消費結構、商業(yè)設施網(wǎng)點數(shù)及結構、配套設施結構等。因此景觀的設置比較重要并應給其留出足夠的休憩空間； ? 兼具服飾品牌的展示功能，常年將各品牌的最新服飾潮流以“概念商品”的形式進行展出和感受，使消費者親身體驗到時尚流行元素的形成和發(fā)展； 29 ? 將中庭的大部分場地 和各樓層的通道處設計為景觀，以貫穿項目的中庭天井，配上觀光直升電梯，來達到公園型主題賣場的效果，增加培養(yǎng)顧客不購物也想來逛逛的習慣性來店意愿； ? 中庭兩旁栽種椰子樹、棕櫚樹等高大熱帶植物；天井頂部設置透明玻璃、增加采