【正文】 時(shí)間的前提下，展開招售或招租收定。 ?建立一整套完善的招商業(yè)務(wù)流程、招商管理文件、工作績(jī)效評(píng)估體系。 ?招商工作的實(shí)現(xiàn)是銷售的先決前提條件。 支持三 明確招商政策。 支持二 必須盡量把郵政、電信、銀行等城市功能配套向本項(xiàng)目?jī)A斜。 項(xiàng)目客戶定位 客戶分類 先大后小，大小并舉的客戶策略。 問題 2 如何 塑造項(xiàng)目形象？ 項(xiàng)目形象定位 經(jīng)營者 居住者 投資者 消費(fèi)者 從繁榮中更容易贏得生意的機(jī)會(huì) 得到成熟都市的優(yōu)越感與便利性 由繁華與成長保障的城市中心物業(yè)保值增值的潛力 獲得時(shí)尚都市的消費(fèi)體驗(yàn) 項(xiàng)目形象定位為：都市生活，財(cái)富前線 。 居住者 ：享受國際都會(huì)生活的一個(gè)居住先鋒。 問題 1 如何區(qū)隔競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目？ 先來探詢下項(xiàng)目的核心價(jià)值： 通過項(xiàng)目自身領(lǐng)先武陟的商業(yè)模式。 營銷活動(dòng) ——xx（公司名稱）杯明日之星文藝 PK賽 媒體渠道 ——廣告牌、報(bào)紙、有線電視、公交 尾盤銷售期 時(shí)間跨度 ——2023年 12月底 營銷目的 ——通過現(xiàn)場(chǎng)營銷活動(dòng)，持續(xù)銷售熱潮 擴(kuò)大客戶群體，消化剩余房源。 營銷活動(dòng) —— 開盤活動(dòng)、焰火晚會(huì)、媒體渠道 —— 廣告牌、報(bào)紙、有 線電視、公交 宣傳主題 —— 選擇中央公園，我絕不后悔 工程形象 —— 售樓處、樣板房、花封苑、示范園林區(qū)開放 強(qiáng)銷期 時(shí)間跨度 ——2023年 8月初 —2023年 9月 營銷目的 ——通過活動(dòng)吸引客戶對(duì)第二批單位關(guān)注，積累誠意客戶。宣傳上提升項(xiàng)目的整體賣點(diǎn)形象。為滿足項(xiàng)目的高形象亮相、營銷中心的高效接待及為營銷推廣及現(xiàn)場(chǎng)賣場(chǎng)氛圍營造等重大事項(xiàng)做好充分準(zhǔn)備。 價(jià)格控制實(shí)施 1） 平開高走 為迅速占有市場(chǎng)份額，形成市場(chǎng)熱點(diǎn)，建議啟動(dòng)區(qū)住宅平價(jià)入市， 逐步提高價(jià)格，樹立升值物業(yè)形象。 發(fā)展商回籠資金， 實(shí)現(xiàn)持續(xù)開發(fā)和經(jīng)營。 傳統(tǒng)觀念壁壘 全新價(jià)值觀 全員營銷 顧客 營銷 人事 財(cái)務(wù) 客服 顧客 顧客營銷 財(cái)務(wù) 實(shí)施 “全員營銷” ,從發(fā)展商公司最高領(lǐng)導(dǎo)層開始 ,所有非營銷部門都須以營銷部門為核心進(jìn)行運(yùn)作 . 精細(xì)化營銷 為實(shí)現(xiàn)目標(biāo) ,在各個(gè)環(huán)節(jié)上都必須追求完美 ,打一場(chǎng)“超限戰(zhàn)”． 核心營銷策略 品牌策略 事件造勢(shì)策略 服務(wù)營銷策略 3 １ 2 核心營銷策略 品牌策略 市高檔樓盤樣板 房地產(chǎn)價(jià)值的標(biāo)竿 城市功能的完善 社會(huì)影響力巨大 一個(gè)真正的城市運(yùn)營商 品牌策略 品牌策略 必須通過持續(xù)的品牌滲透和形象宣傳 ， 與市場(chǎng)進(jìn)行長期的交流 （ 包括：社會(huì)責(zé)任 、 文化 、 理念 、 品味 、 服務(wù) 、 營銷 …… ） ， 才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化 。 ，干濕分離，面積保持在 4 ㎡以上 戶型建議：戶型配比 18% 二室二廳 三房二廳 四房或復(fù)式 15% 70% 主力戶型建議：室內(nèi)布局 – 主臥：帶衛(wèi)生間、朝南、帶飄窗、面積 1416平方米（接受大臥，開間 ，進(jìn)深 人習(xí)慣在主臥設(shè)計(jì)洗浴設(shè)施）。 客戶滿意方面分析%%%%%%%%%%%%%戶型 價(jià)格 復(fù)式 小區(qū)環(huán)境系列1 客戶不滿方面分析13%8%7%8%18%2%4%40%采光折扣位置樓間距價(jià)格陽臺(tái)衛(wèi)生間太小未作評(píng)價(jià)由此可見，客戶對(duì)居住品質(zhì)也提出了更高要求，不但要求通風(fēng)采光好， 還期盼衛(wèi)生間設(shè)計(jì)的能夠大一些，能夠有自己的生活陽臺(tái)。 第三部分：產(chǎn)品規(guī)劃建議 購房客戶家庭人口結(jié)構(gòu)%%%%%%%%%%%%%1 2 3 4 5 6 空白系列1由統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，購房家庭多以三口之家和四口之家為主，約占總數(shù)的 %。希望得到更好的居住空間和及生活配套，往往希望 其生活水準(zhǔn)突破區(qū)域限制，達(dá)到大中型城市的水準(zhǔn)。 ?鄉(xiāng)鎮(zhèn)各級(jí)政府行政機(jī)關(guān)高層公務(wù)員、領(lǐng)導(dǎo)； ?政府行政機(jī)關(guān)中高層公務(wù)員 ?醫(yī)院、教育、金融、電信、律師、會(huì)計(jì)等行業(yè)及其附屬產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員； ?廠礦等私營企業(yè)主； ?個(gè)體商鋪老板、經(jīng)營者； ?其他中高收入人群 客群定位 武陟紅旗路商業(yè)步行街 定位執(zhí)行報(bào)告 謹(jǐn)呈：河南君裕宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 尚地（中國） 3/28/2023 第一篇 :項(xiàng)目整體定位 第一部分：項(xiàng)目分析 第二部分：項(xiàng)目定位綜述 第三部分：產(chǎn)品規(guī)劃建議 第四部分：營銷推廣建議 整體定位 | 客群定位 價(jià)值點(diǎn)建議 | 規(guī)劃建議 營銷策略 ︱ 推廣執(zhí)行 項(xiàng)目分析 第一部分：市場(chǎng)及項(xiàng)目分析 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)（ S） 劣勢(shì)（ W） 機(jī)會(huì)（ O） 威脅（ T） 縣城核心地段，地理位臵優(yōu)越； 周邊生活、服務(wù)設(shè)施等配套齊全、交通便利發(fā)達(dá)； 地塊方正便于開發(fā)利用，減少規(guī)劃設(shè)計(jì)難度 ； 開發(fā)公司的品牌及在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。 客戶描述 ?對(duì)城市核心稀缺地段的占有與獨(dú)享； ?對(duì)社區(qū)氛圍營造及園林景觀主題的獨(dú)創(chuàng)新穎； ?對(duì)產(chǎn)品創(chuàng)新、物業(yè)智能化的追尋； 客戶敏感點(diǎn) 超越常規(guī)客戶群體的需求 特征，彰顯身份與地位 主導(dǎo)： ? 地段的核心價(jià)值 ? 做城市的主人 ? 終極臵業(yè) ? 創(chuàng)新產(chǎn)品的熱衷追隨 客戶心理分析 ? 追求生活的品質(zhì)，既追求高的物質(zhì)享受也追求有品味的精神享受； ? 要求獨(dú)立個(gè)性的生活空間；追求別人達(dá)不到的生活境界． ? 對(duì)生活充滿浪漫美好的想像，愿意為自己所追求的生活不斷努力。 注重居住身份的提升，物以類聚，人以群分，住宅物業(yè)品 牌形象的最大號(hào)召力是激起消費(fèi)者的階層歸屬感和自豪感。 客戶購房面積調(diào)查15%44%39%2%㎡㎡㎡㎡通過以上調(diào)查，產(chǎn)品在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，面積上以 80㎡兩房為主， 三房以 110~130 ㎡為主，復(fù)式可以相對(duì)大一些，以 140~180為主。 ，增加采光。 – 主臥衛(wèi)生間：與公共衛(wèi)生間大小分開 外立面建議 外立面建議 外立面建議 街區(qū)效果建議 街區(qū)效果建議 第四部分：營銷推廣建議 整體營銷策略 “三大前提”是實(shí)現(xiàn)總體戰(zhàn)略目標(biāo)的根本保證 ! 三大前提 全員營銷 突破傳統(tǒng)價(jià)值觀 精細(xì)化營銷 突破傳統(tǒng)價(jià)值觀 實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略 目標(biāo) ，必須突破單一業(yè)態(tài)傳統(tǒng)的營銷思維，搭建全新價(jià)值體系。 銷售人員和現(xiàn)場(chǎng)工作人員接受專業(yè)的酒店禮儀培訓(xùn)，以及高級(jí)美容培訓(xùn)； 五星服務(wù)，細(xì)節(jié)體現(xiàn)：個(gè)人形象、快捷和恰如其分的服務(wù)、體驗(yàn)式銷售中心、體驗(yàn)式樣板層、酒吧式洽談區(qū) …… 項(xiàng)目營銷推廣主線 住宅 快捷酒店 商業(yè) 項(xiàng)目的整體形象 中央價(jià)值區(qū)的屬性 推廣主線： 項(xiàng)目整體形象 樹立項(xiàng)目高度 強(qiáng)勢(shì)市場(chǎng)占位 推廣主線： 分產(chǎn)品重點(diǎn)突破 節(jié)奏有序 有的放矢 項(xiàng)目營銷推廣主線 推廣主線 解決項(xiàng)目如何銷售