【正文】 經(jīng)營(yíng)失敗，將造成無租可收的后果。167。租售模式分析 — 出租v 從好的方面來講：167。商業(yè)類型分析從現(xiàn)在掌握的情況看來，項(xiàng)目商業(yè)部分應(yīng)當(dāng)立足滿足社區(qū)人群要求為主、部分拓展面對(duì)區(qū)域人群為輔，兼顧流動(dòng)人群從人口來看從商業(yè)氛圍來看從項(xiàng)目自身來看 從人口來看? 項(xiàng)目本身人口一萬人以上? 周邊項(xiàng)目人口 13萬人? 流動(dòng)人口規(guī)模 68千人 從商業(yè)氛圍來看? 交通狀況一般? 周邊商業(yè)低檔? 針對(duì)日常消費(fèi) 從項(xiàng)目自身來看? 永州高端住宅? 規(guī)劃設(shè)計(jì)合理? 具備銜接功能（ 無關(guān) 的）（有 關(guān) 的）（ 無差異化的 ）（ 差異化的 ）項(xiàng)目屬性定位 經(jīng)濟(jì)價(jià)值遞進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)狀況 顧客的需要（市 價(jià) ） （ 溢價(jià) ）價(jià)格 定位提取初級(jí)產(chǎn)品制造產(chǎn)品提供服務(wù)展示體驗(yàn)引導(dǎo)轉(zhuǎn)型顧 客 定制 化商品化商品化商品化顧 客 定制 化顧 客 定制 化項(xiàng)目定位 — 結(jié)論從項(xiàng)目所處位置看來：需要項(xiàng)目具備完善的商業(yè)體系從周邊人口增長(zhǎng)的趨勢(shì)和市政規(guī)劃來看：需要項(xiàng)目具備綜合商業(yè)體的功能從周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的分布來看：市場(chǎng)上存在一個(gè)完善的、具備完整體系的生活配套商業(yè)氛圍綜合看來，項(xiàng)目綜合看來，項(xiàng)目需要一個(gè)需要一個(gè) 具備完具備完善商業(yè)結(jié)構(gòu)的城善商業(yè)結(jié)構(gòu)的城市綜合體市綜合體項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形象：永州市河?xùn)|區(qū)重要商業(yè)中心1項(xiàng)目形象：永州市河?xùn)|區(qū)休閑購(gòu)物樂園2項(xiàng)目形象：永州市河?xùn)|區(qū)中高端購(gòu)物首選3項(xiàng)目形象：永州市河?xùn)|區(qū)重要城市綜合體4業(yè)態(tài)構(gòu)成分析 — 商品頻繁購(gòu)買商品針對(duì)區(qū)域內(nèi)所有消費(fèi)者，主要滿足消費(fèi)者日常生活需求，吸引眾多消費(fèi)者聚攏人氣。這三部分加起來占據(jù)了育才路 70%的商業(yè)業(yè)態(tài)。需要項(xiàng)目具備完善的商業(yè)體系。永州市冷水灘區(qū)市級(jí)購(gòu)物中心規(guī)模及條件支持思路二的可行性分析從目前狀況看來，項(xiàng)目的人流可達(dá)性相對(duì)較差，可行但利益受限項(xiàng)目定位思考v 3萬平米的商業(yè)做成什么v 思路一：類似于萬象城輻射全市的購(gòu)物中心不可行v 思路二：輻射本區(qū)域的購(gòu)物中心。167。167。從各個(gè)方面看來，項(xiàng)目面臨以下狀況：面臨現(xiàn)狀分析非商業(yè)核心區(qū)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)非核心商業(yè)區(qū)項(xiàng)目可達(dá)性較差競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 受眾v 綜合看來，項(xiàng)目本身適合的業(yè)態(tài)比較容易確定，重點(diǎn)在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和受眾公園附近湘永路具備一定的商業(yè)基礎(chǔ)處在較為理想的位置項(xiàng)目自有消費(fèi)人群項(xiàng)目臨近公園帶來的流動(dòng)人群項(xiàng)目現(xiàn)狀總結(jié)v 項(xiàng)目現(xiàn)狀總結(jié)：167。 “金角銀邊 ”同時(shí)擁有，具有地理位置優(yōu)勢(shì)167。富臨錦江遠(yuǎn)志 v 根據(jù) 周邊項(xiàng)目的現(xiàn)狀 確定項(xiàng)目的 入市時(shí)機(jī) 。v 根據(jù)項(xiàng)目 周邊商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì) 確定項(xiàng)目的 商業(yè)類型 。 項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合167。 項(xiàng)目營(yíng)銷策略167。永州項(xiàng)目招商計(jì)劃書目錄167。目標(biāo)界定及溝通目標(biāo)的界定和溝通解決的問題項(xiàng)目自身建議營(yíng)銷推廣建議167。項(xiàng)目的銷售問題167。v 根據(jù) 項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài) 估算項(xiàng)目應(yīng)填補(bǔ)的 商業(yè)空白和面臨的競(jìng)爭(zhēng) 。v 根據(jù)項(xiàng)目的盈利確定項(xiàng)目的 租售方式 。巴厘南華 皇家帝王廣場(chǎng)項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀分析項(xiàng)目南、東兩側(cè)為瀟湘公園項(xiàng)目北側(cè)為湘永路項(xiàng)目東側(cè)為育才路建筑形態(tài)及意象v 項(xiàng)目形象：永州市高端住宅v 項(xiàng)目風(fēng)格：現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格v 項(xiàng)目入口：入口正對(duì)育才路v 項(xiàng)目車庫(kù)：項(xiàng)目建有地下車庫(kù)v 像不像一個(gè)商業(yè)中心？？？167。4. 育才路北段商業(yè)有較多汽車售賣及售后維修改裝等5. 育才路南段商業(yè)主要是建材家居等項(xiàng)目面臨現(xiàn)狀項(xiàng)目對(duì)手受眾項(xiàng)目本身即為居住社區(qū)，有一定的消費(fèi)基礎(chǔ)區(qū)域內(nèi)幾個(gè)大型樓盤分別都自帶底商，部分底商面積還較大招商所包含業(yè)態(tài)：百貨店及大型超市為核心，兼顧其他業(yè)態(tài)項(xiàng)目對(duì)手 受眾綜合來講，項(xiàng)目區(qū)域的大型樓盤本身都具有一定面積的商業(yè)，和我們存在著一定的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，在提升區(qū)域商業(yè)范圍這一點(diǎn)上又和我們存在共同的利益。 項(xiàng)目本省商業(yè)體量較大，但大多處于臨街位置或內(nèi)街位置，較為理想。 項(xiàng)目所處區(qū)域目前人口較少，也不處在商業(yè)核心區(qū)。?獲得更多的利潤(rùn)我們需要考慮?項(xiàng)目定位精當(dāng)?項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)恰當(dāng)?項(xiàng)目定價(jià)準(zhǔn)確無誤受眾考慮項(xiàng)目盈利能力終端消費(fèi)者考慮效率和節(jié)約解決的問題思路 1思路 2思路 3? 全市商業(yè)輻射中心或?qū)I(yè)類賣場(chǎng)? 輻射本區(qū)域的商業(yè)中心? 其他思路項(xiàng)目思考 能做什么思路一可行性分析從項(xiàng)目的公共交通及人流狀況來看， 本項(xiàng)目難以成為輻射全市的商業(yè)中心。從周邊發(fā)展趨勢(shì)來看，項(xiàng)目和公園的結(jié)合將直接面對(duì)河?xùn)|區(qū)所有具有休閑娛樂購(gòu)物等需求的人群。商業(yè)類型分析2023人5000人20230人50000人100000人便利店、生鮮食品店、書報(bào)亭、醫(yī)藥店、餐飲店等網(wǎng)點(diǎn) 增設(shè)綜合超市、服務(wù)類店鋪 增設(shè)中型超市、生鮮肉菜超市、各類專業(yè)店、餐飲店 增設(shè)社區(qū)型綜合超市、生鮮肉菜超市、各類專業(yè)店、文體場(chǎng)所 增設(shè)大型、綜合超市等 不同的人口條件，對(duì)應(yīng)不同的商業(yè)條件項(xiàng)目定位 — 商業(yè)氛圍v 從育才路目前的商業(yè)業(yè)態(tài)看來，主要集中在三個(gè)行業(yè)，其一是汽車的銷售和維修；其二是家居裝修和建材類的銷售；其三是餐飲業(yè)。區(qū)域內(nèi)需要一個(gè)較為完整成體系的商業(yè)結(jié)構(gòu)。怎樣實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一形象的經(jīng)營(yíng)，目前市場(chǎng)通常的模式是怎樣的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式的確定自營(yíng)聯(lián)合經(jīng)營(yíng)委托經(jīng)營(yíng)？目前市場(chǎng)上常見的經(jīng)營(yíng)模式項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式建議售賣模式和經(jīng)營(yíng)模式之間存在著千絲萬縷的聯(lián)系，在解決前者之前必須先確認(rèn)后者自營(yíng)分析 聯(lián)合經(jīng)營(yíng)分析? 招租困難或者具有壟斷性資源的時(shí)候使用?風(fēng)險(xiǎn)較大?可以保底抽成或者純分成? 租金與商業(yè)經(jīng)營(yíng)收入掛鉤?按照契約提成分紅?發(fā)展商具有一定經(jīng)驗(yàn)情況適用委托經(jīng)營(yíng)分析? 按契約收取租金?發(fā)展商沒有商業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)及實(shí)力的情況下適用?不利于實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化自營(yíng) 委托經(jīng)營(yíng)公司聯(lián)合經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)模式選擇從發(fā)展商及發(fā)展商的長(zhǎng)期利益來看， 百貨部分適宜采用 聯(lián)合經(jīng)營(yíng)的方式其余部分采用 “統(tǒng)一規(guī)劃、分別經(jīng)營(yíng) ”的策略經(jīng)營(yíng)管理公司和商家可以采取 保底提成 的方式進(jìn)行合作，收取的租金一般分兩部分，一部分是按面積收取，稱為 保證租金 ，另一部分 按總營(yíng)業(yè)額的一定比例收取 ，該比例取決于承租商的平均費(fèi)用、商品價(jià)格、利潤(rùn)率等相關(guān)因素，總營(yíng)業(yè)額的計(jì)算通常每年進(jìn)行一次。 出租的價(jià)值體現(xiàn)在整個(gè)商業(yè)存活過程中，尤其是潛力越大的商業(yè)越不能在運(yùn)營(yíng)初期體現(xiàn)其完全價(jià)值。 出租獲益是比較穩(wěn)定的收入來源v 從壞的方面來講：167。167。 出售可以快速的回籠資金，也利于資金的再分配，保障資金鏈的流通。 金融體制讓開發(fā)商得不到長(zhǎng)期金融工具的支持，只好通過迅速開發(fā)銷售變現(xiàn)來歸還銀行貸款 。167。對(duì)于資金壓力較大的開發(fā)商，不妨租售結(jié)合，這個(gè)思路的核心，一是通過賣鋪實(shí)現(xiàn)一部分短期利益，平衡現(xiàn)金流動(dòng)壓力；二是堅(jiān)持通過運(yùn)營(yíng)來創(chuàng)造價(jià)值，以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期利益。3充分考慮利益糾結(jié)：商業(yè)地產(chǎn)很多問題是盤根錯(cuò)節(jié)的利益沖突的問題，不是專業(yè)問題。 在出