【正文】 調(diào)研內(nèi)容思路分析v 根據(jù) 可類(lèi)比商業(yè)租金水平 ，使用比較法估算項(xiàng)目商業(yè) 租金水平 。 項(xiàng)目分析167。 項(xiàng)目的定位問(wèn)題167。v 根據(jù) 人口發(fā)展的狀況和城市規(guī)劃狀況 確定項(xiàng)目的長(zhǎng)期 戰(zhàn)略形態(tài) 。城市 Mall第一街 步行街永州商業(yè)布局v 永州市新舊商業(yè)中心v 舊商業(yè)中心在湘江北側(cè)，以舊商業(yè)中心為依托，在零陵路建設(shè)的新型商業(yè)中心包括第一街、步行街、舜德城市 Mall等v 湘江南側(cè)有百業(yè)街v 人民政府在瀟湘公園南側(cè)舊商業(yè)中心大轉(zhuǎn)盤(pán)行政區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析v 總建面積 :余平米v 分層面積：v 商業(yè)面積： 30000余平米v 停車(chē)位：v 項(xiàng)目四至情況：項(xiàng)目東靠育才路，南鄰瀟湘公園東門(mén)，西鄰瀟湘公園，北接湘永路。167。發(fā)展商給我們的任務(wù)價(jià)格任務(wù)開(kāi)發(fā)商預(yù)期價(jià)格 周期任務(wù)均價(jià)銷(xiāo)售總價(jià)價(jià)格期望開(kāi)始銷(xiāo)售時(shí)間招商周期銷(xiāo)售周期時(shí)間起止溝通 — 目前狀況下的戰(zhàn)略工程周邊宣傳開(kāi)發(fā)商考慮：?盡早進(jìn)入銷(xiāo)售階段?獲得較好的市場(chǎng)認(rèn)可。眾多的人口卻沒(méi)有一個(gè)好的休閑娛樂(lè)購(gòu)物場(chǎng)所，這些人口需要一個(gè)商品結(jié)構(gòu)齊全、能夠滿(mǎn)足頻繁購(gòu)買(mǎi)和結(jié)構(gòu)性購(gòu)買(mǎi)商品的需求；綜合來(lái)看需要項(xiàng)目具備綜合商業(yè)體的功能。 項(xiàng)目需要車(chē)位數(shù)量為 135個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式建議在解決售賣(mài)模式之前，我們需要明確項(xiàng)目整體的經(jīng)營(yíng)模式從項(xiàng)目的定位、持續(xù)經(jīng)營(yíng)以及良好形象的維護(hù)來(lái)看，需要以統(tǒng)一的形象來(lái)經(jīng)營(yíng)。167。租售模式分析 — 出售v 從好的方面來(lái)講167。尤其是室內(nèi)商業(yè)，它客觀上要求必須要統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，由于商業(yè)的售賣(mài)使開(kāi)發(fā)商往往喪失了商鋪的支配權(quán)，使得統(tǒng)一的定位、規(guī)劃、招商、運(yùn)營(yíng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)。售賣(mài)本身就是短視行為，不要指望將下游的收益榨取干凈，留給利益鏈下游一定利潤(rùn)空間。由此，委托經(jīng)營(yíng)期結(jié)束之后業(yè)主得到的是一個(gè)人氣較旺的商鋪，租金收益較穩(wěn)定，投資回報(bào)有保障。該區(qū)消費(fèi)群以學(xué)生居多，消費(fèi)金額普遍不高，但果汁類(lèi)飲品購(gòu)買(mǎi)率高。167。 項(xiàng)目的總體招商思路樹(shù)立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理n項(xiàng)目進(jìn)行整體招商。在品牌和鋪位的選擇上要堅(jiān)持檔次相似的原則。 4層：中西餐廳，風(fēng)味美食，咖啡茶吧，網(wǎng)吧沙龍，電玩游戲，休閑娛樂(lè)，臺(tái)球保齡球?yàn)t湘步行街項(xiàng)目四層成了雅虎中國(guó)等公司的辦公場(chǎng)所項(xiàng)目三層成了窗簾布藝大世界和部分餐飲業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所項(xiàng)目二層依然是服飾的世界瀟湘步行街規(guī)劃分析在業(yè)態(tài)規(guī)劃和商鋪面積的方面來(lái)講，項(xiàng)目為一樓定位了珠寶首飾等，但是在店面上主要考慮的是 4080㎡ 之間的店面。167。v 項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布為：167。 高端定位，利潤(rùn)較為豐厚。（依靠周邊業(yè)態(tài)彌補(bǔ)）167。v 建筑第一層層高達(dá)到 ，一層可以做兩層用。 三月 2122:13:5822:13Mar2129Mar211故人江海 別 ，幾度隔山川。 22:13:5822:13:5822:133/29/2023 10:13:58 PM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的 積 累。 三月 21三月 21Monday, March 29, 2023 閱讀 一切好 書(shū) 如同和 過(guò) 去最杰出的人 談話 。 2023/3/29 22:13:5822:13:5829 March 20231一個(gè)人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強(qiáng) 不息。 三月 2122:13:5822:13Mar2129Mar211越是無(wú)能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯(cuò) 兒。 22:13:5822:13:5822:13Monday, March 29, 20231不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 三月 21三月 2122:13:5822:13:58March 29, 20231他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國(guó) 見(jiàn) 青山。但是在項(xiàng)目定位和營(yíng)銷(xiāo)的結(jié)合上則顯得不夠完善。167。 項(xiàng)目主要經(jīng)營(yíng)高端，和中等收入 +偶爾高檔消費(fèi)的新奢侈主義相呼應(yīng)，追求產(chǎn)生于 20%商品上的 80%利益。 1層：珠寶玉器，化妝品，皮鞋皮具，名表城167。 周邊商業(yè)造成分流現(xiàn)象嚴(yán)重，業(yè)態(tài)多為低水平重復(fù)建設(shè)，價(jià)值缺失。從實(shí)際上看，商業(yè)街在規(guī)劃中明顯對(duì)消費(fèi)人群的判定不足，實(shí)際上商業(yè)街的消費(fèi)群體構(gòu)成主要是流動(dòng)人群，人群結(jié)構(gòu)復(fù)雜，需求多樣化，在這一點(diǎn)上是對(duì)的；但是較為高端的消費(fèi)人群則明顯比例不足以支撐兩層樓相對(duì)高端的沙龍、保齡球、咖啡吧等；而網(wǎng)吧、餐廳美食等對(duì)流動(dòng)人口和常駐人口都有需求，不可能僅靠流動(dòng)人口支撐從細(xì)節(jié)上來(lái)講，沒(méi)有充分考慮為消費(fèi)者預(yù)留充分的休息空間，從而導(dǎo)致消費(fèi)者不會(huì)在項(xiàng)目?jī)?nèi)部充分逗留。v 項(xiàng)目目前經(jīng)營(yíng)狀況較好，一層繁華，二層則趨于平淡，三四層目前已經(jīng)脫離初始規(guī)劃，四層已經(jīng)成為公司辦公場(chǎng)所所在。 項(xiàng)目的總體招商思路216。167。其消費(fèi)習(xí)性為便利性、在外就餐人口多、消費(fèi)水平較高。租金的確定不動(dòng)產(chǎn)交易發(fā)達(dá)且有較多交易實(shí)例不符合項(xiàng)目情況有收益或潛在收益的不動(dòng)產(chǎn)A 比較參照 法C 租金收益 法B 預(yù)期利潤(rùn) 法項(xiàng)目周邊缺少可以參照的同類(lèi)型商業(yè)適用于無(wú)收益且不交易的不動(dòng)產(chǎn)符合項(xiàng)目情況項(xiàng)目售賣(mài)模式分析 — 核心售賣(mài)模式香蜜湖片區(qū)處于發(fā)展階段，未有成熟商業(yè)氛圍，我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目周邊僅有零星街鋪交易，與本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式相去甚遠(yuǎn)，可參照性不強(qiáng)。在利益沖突面前，決定利益沖突如何解決的是老板而不是專(zhuān)業(yè)人才，所以，首先解決好利益沖突問(wèn)題，對(duì)專(zhuān)業(yè)認(rèn)可并給予充分的信任，并且為專(zhuān)業(yè)人才或?qū)I(yè)團(tuán)隊(duì)建立一個(gè)操作的平臺(tái)，堅(jiān)定不移地執(zhí)行。 開(kāi)發(fā)商由于還貸的壓力，將商鋪天價(jià)賣(mài)給投資客，投資客為了獲得既得的利益回報(bào)，將下游利益鏈給嚴(yán)重透支了，而投資客的收益就是商家成本的大頭，一旦外部消費(fèi)市場(chǎng)疲軟，商家經(jīng)營(yíng)必然慘淡，收入無(wú)法保證，加之成本高企，所以往往難以逃避死亡的厄運(yùn)。167。 對(duì)于商業(yè)前景朦朧的物業(yè)來(lái)講，出租不能確保商業(yè)能夠如愿發(fā)達(dá)，如果商業(yè)經(jīng)營(yíng)失敗，將造成無(wú)租可收的后果。租售模式分析 — 出租v 從好的方面來(lái)講：167。這三部分加起來(lái)占據(jù)了育才路 70%的商業(yè)業(yè)態(tài)。永州市冷水灘區(qū)市級(jí)購(gòu)物中心規(guī)模及條件支持思路二的可行性分析從目前狀況看來(lái)，項(xiàng)目的人流可達(dá)性相對(duì)較差，可行但利益受限項(xiàng)目定位思考v 3萬(wàn)平米的商業(yè)做成什么v 思路一：類(lèi)似于萬(wàn)象城輻射全市的購(gòu)物中心不可行v 思路二：輻射本區(qū)域的購(gòu)物中心。167。 “金角銀邊 ”同時(shí)擁有，具有地理位置優(yōu)勢(shì)167。v 根據(jù) 周邊項(xiàng)目的現(xiàn)狀 確定項(xiàng)目的 入市時(shí)機(jī) 。 項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合167。永州項(xiàng)目招商計(jì)劃書(shū)目錄167。項(xiàng)目的銷(xiāo)售問(wèn)題167。v 根據(jù)項(xiàng)目的盈利確定項(xiàng)目的 租售方式 ?；始业弁鯊V場(chǎng)項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀分析項(xiàng)目南、東兩側(cè)為瀟湘公園項(xiàng)目北側(cè)為湘永路項(xiàng)目東側(cè)為育才路建筑形態(tài)及意象v 項(xiàng)目形象：永州市高端住宅v 項(xiàng)目風(fēng)格：現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格v 項(xiàng)目入口：入口正對(duì)育才路v 項(xiàng)目車(chē)庫(kù)：項(xiàng)目建有地下車(chē)庫(kù)v 像不像一個(gè)商業(yè)中心？？？167。 項(xiàng)目本省商業(yè)體量較大，但大多處于臨街位置或內(nèi)街位置，較為理想。?獲得更多的利潤(rùn)我們需要考慮?項(xiàng)目定位精當(dāng)?項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)恰