【正文】 40－ 50 高層 1房、 2房 首次置業(yè)、青年 70－ 90 高層、小高層 2房、 3房、 4房 二次置業(yè)、改善、養(yǎng)老 100－ 120 多層 花園洋房 改善、多次置業(yè) 產(chǎn)品規(guī)劃 ● 規(guī)劃 ■ 高層、小高層、多層（低層）組合 ■ 三種形態(tài)用地較為平均，建筑密度低，便 于園林規(guī)劃和布局 ■建筑高度錯落，形成層次 形態(tài) 建筑密度 用地 比例 容積率 套數(shù) 總面積 比例 多層 31% 52568 39% 360 65760 21% 高層 12% 55833 42% 1984 199040 62% 小高層 15% 25067 19% 480 55200 17% 總計 20% 133468 26694 2824 320230 100% 產(chǎn)品規(guī)劃 高層區(qū)域 小高層區(qū)域 綠化帶 多層區(qū)域 園林 ● 規(guī)劃 ■ 采用 2個規(guī)模較大的園林，即將高 層、小高層、多層區(qū)域分離，又 可以彌補不同客戶層次的距離 ■ 采用開放式布局，樓體排布錯落 有致，高層、小高層都可以觀湖景 ● 戶型： ■ 全產(chǎn)品線 擴大客戶群 ■ 將利潤最高的產(chǎn)品比例盡量提升：花園洋房 ■ 適度關注區(qū)域市場供應量較小的產(chǎn)品： 1房、 2房 產(chǎn)品規(guī)劃 戶型 套數(shù) 面積（平方米） 比例 1房 384 26880 % 2房 944 87200 % 3房 944 113280 % 4房 192 26880 % 花園洋房 360 65760 % 總計 2824 320230 % 產(chǎn)品規(guī)劃 ? 戶型分布： 花園洋房提升產(chǎn)品檔次； 小高層與高層產(chǎn)品在戶型面積上做區(qū)隔，差異定位； 小高層舒適型三房、四房對抗水岸星城高層類似產(chǎn)品； 主力高層主推成熟 2房、 3房戶型，適量1房，總價優(yōu)勢。 機會 Opportunity 以景觀區(qū)位優(yōu)勢和自身產(chǎn)品特色，提升項目綜合價值 ?水岸星城示范效應提升客戶對區(qū)域區(qū)域價格判斷； ?積玉橋、中北路多幅地塊高價成交，未來周邊整體價格走高； ?交通改造進一步強化區(qū)位優(yōu)勢 ? 把握銷售節(jié)奏，實現(xiàn)價格與銷售進度兩者平衡 ? 緊跟區(qū)域標桿，共同強化區(qū)域現(xiàn)有優(yōu)勢，降低其他片區(qū)的客源分流威脅 ? 通過景觀資源挖掘與特色產(chǎn)品打造，增加項目利益點 威脅 Threaten 以全產(chǎn)品線充分挖掘客戶需求，產(chǎn)品錯開定位對抗競爭 ?區(qū)域整體供應量較大，產(chǎn)品間同質(zhì)化競爭激烈 。 嘉天下 1528層 2梯 3戶塔樓 君臨天下 31層 2梯 6戶塔樓 夢湖水岸 19 多層，小高， 1825層 2梯4戶、 5戶塔樓 愛家國際華城 70 1829層 2梯 3戶塔樓 美林 目錄 第一部分 CONTENTS 一 .土地市場屬性解析 二 .土地產(chǎn)品屬性解析 三 .項目綜合分析 四 .市場研究支撐 都市經(jīng)典項目的定位和產(chǎn)品策略需要解決的兩大問題： 問題一： 區(qū)域供應量持續(xù)放大，本案如何從中脫穎而出？ 問題二： 如何實現(xiàn)利潤最大化與資金回籠間的平衡？ 一、土地市場屬性解析 項目機會點解析 土地市場屬性解析：項目地塊基本特質(zhì) 地塊位于徐東片區(qū)，從房地產(chǎn)地圖來看，位于武漢內(nèi)環(huán)線濱湖板塊； 項目所處板塊及周邊片區(qū)均為武漢市房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域 ,中高端市場趨于成熟 結(jié)論 1：地塊基本特質(zhì)具備城市中心高品質(zhì)社區(qū)的客源基礎 片區(qū)產(chǎn)品品質(zhì)參差不齊 區(qū)域內(nèi)項目產(chǎn)品品質(zhì)各異，均走走高端路線，主要依靠區(qū)位、景觀以及規(guī)模等優(yōu)勢做賣點 ,在立面、戶型以及規(guī)劃上發(fā)揮的空間較大。 物業(yè)名稱 占地面積 總建面積 容積率 樓體類型 水岸星城 雙拼、疊加別墅，花園洋房， 2533層塔板結(jié)合 盛世徐東 1824層 2梯 4戶塔樓 興華 結(jié)論點 3：區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有客群以成熟改善型客戶為主，市場需求未完全釋放 % % % % 區(qū)域主要項目房型 供應 結(jié)構(gòu) 2房 3房 4房 其他 % % % % 區(qū)域主要項目房型 成交 結(jié)構(gòu) 2房 3房 4房 其他 土地市場屬性解析：武昌內(nèi)環(huán)未來競爭趨勢 結(jié)論點 4：項目面臨積玉橋、中北路等熱點片區(qū)項目擠壓，項目間競爭在板塊層面展開 土地市場屬性解析：結(jié)論 項目機會點 1： 具備城市中心高品質(zhì)社區(qū)的客源基礎和產(chǎn)品基礎 項目思考點 1： 高品質(zhì)社區(qū)客戶對產(chǎn)品的需求 二、土地產(chǎn)品屬性解析 項目機會點解析 凈地面積： 133468平方米 容積率： 建筑密度： 20% 綠化率： 35% 總建筑面積： 320323平方米 土地產(chǎn)品屬性解析：基本技術指標 判斷 1：項目建筑面積 32萬，中大規(guī)模 / 較 低密度 分類 指標 交通 條件 人文 環(huán)境 商業(yè) 環(huán)境 周邊 醫(yī)療 生活 配套 城市 規(guī)劃 自然 景觀 經(jīng)濟 環(huán)境 場地 情況 人口 環(huán)境 市場 環(huán)境 分類 權(quán)重 75 15 25 35 5 75 75 5 分類 得分 13.5 10 9 8 8 4 8 評價 ★★★ ★ ★★ ★★★ ★ ★★★ ★★★ ★★★ ★★★ ★ ★★★ ★ ★★★ ★ ★★★ ★ ★★★ ★ 土地產(chǎn)品屬性解析：產(chǎn)品適合度分析 住宅產(chǎn)品適合度綜合得分為 ，具備開發(fā)中高檔公寓產(chǎn)品的良好條件； 地塊在商業(yè)環(huán)境、生活配套、人文景觀、市場環(huán)境等方面有突出優(yōu)勢 判斷 2：項目具備開發(fā)中高檔產(chǎn)品的良好條件 土地產(chǎn)品屬性解析：結(jié)論 項目機會點 2： 具備開發(fā)城市中心、中大規(guī)模、中高檔住宅的良好條件 項目思考點 2： 如何從供應量較大的區(qū)域市場中脫穎而出 如何消除不同產(chǎn)品層次導致的客層距離 三、項目綜合分析 項目機會點解析 項目綜合分析： SWOT分析 SWOT分析 優(yōu)勢 Strength 劣勢 Weak ?內(nèi)環(huán)線交通節(jié)點 ,徐東商圈，周邊配套齊全，居住氛圍成熟； ?基地面積大而規(guī)整，發(fā)揮空間較大 ?臨沙湖 ,景觀資源豐富 ?地塊欣賞沙湖景觀的朝向多為西南向，與水岸星城相比處于劣勢； ?填湖用地，高層建筑受影響。 行業(yè)可能 工作地點多在周邊區(qū)域，職業(yè)范圍較廣，多為年輕白領 一類：武昌高校、研究所高級知識分子； 二類：周邊工作的企事業(yè)單位的中高管理層 三類：私企經(jīng)營業(yè)主 購房總價 40萬 60萬 70120萬 主力戶型需求 1房、 2房、 3房（緊湊） 過渡居住，注重功能與居住尺度間均衡 3房（舒適）、 4房及以上 面積區(qū)間 65 – 70M2 ； 85100M2 ； 115120M2左右 120 M2— 160 M2