【正文】 競品特質(zhì) 結(jié)論點 2：地塊應(yīng)超越區(qū)域普通產(chǎn)品，緊跟標(biāo)桿物業(yè)，擇優(yōu)跟隨。 自用為主，改善目前的居住環(huán)境，二次臵業(yè)。在中國房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略開始顯露出從產(chǎn)業(yè)政策向公共政策回歸姿態(tài)的形勢下，在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整、控制房價、加強土地調(diào)控、加強保障性住房建設(shè)等等政策導(dǎo)向下，房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸告別高利潤時代，強化公司治理、注重品牌建設(shè)、提升經(jīng)營效率和定位市場真實需求將成為謀求長期發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注重點。 市場篇 〃 商品住宅 武漢 2023年商品住宅成交均價走勢 武漢住宅市場成交價格走勢33923867394440214008377237773614345735963465334733353283300032003400360038004000420006﹒1 06﹒2 06﹒3 06﹒4 06﹒5 06﹒6 06﹒7 06﹒8 06﹒9 06﹒1006﹒1106﹒1207﹒1 07﹒22023年武漢房價結(jié)構(gòu) 房型 2500以下 25003000 30003500 35004000 40004500 45005000 50005500 55006000 6000以上 合計 1房 2% % % % % % % % 0% 9% 2房 4% % % % % % % % 4% 1% 3房 0% % 7% % % % % % 4% 7% 4房 2% % % % % % % % 8% % 其他 0% % % % % % % % 5% % 總計 8% 0% 2% 5% 7% % % % 2% 100.00% % % 市場篇 〃 商品住宅 項目認(rèn)知 〃 區(qū)域 項目認(rèn)知 〃 區(qū)域 物業(yè)名稱 物業(yè)位置 開盤時間 入住時間 開發(fā)商 水岸星城 武昌徐東二路 2號 2023415（一期） 2023428（二期） 20234（一期） 湖北福星惠譽置業(yè)有限公司 盛世徐東 武昌洪山區(qū)團(tuán)結(jié)村 2023428 20231 武漢高科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 興華 青城 2 24 新安 金沙豪庭 1622層 2梯 4戶塔樓 競爭項目樓體類型 2梯 3戶、 4戶設(shè)計兼顧居住性，并增加小區(qū)更多綠化空間，為立面設(shè)計、戶型細(xì)節(jié)創(chuàng)新提高條件，樓層 1824層中高樓層為主。 金沙豪庭 無 無 無 2023 競爭項目內(nèi)部配套 競爭分析 物業(yè)名稱 棋牌室 壁球室 羽毛球室 網(wǎng)吧 /書吧 網(wǎng)球場 游泳池 健身房 水岸星城 ● ● ● ● ● ● ● 盛世徐東 興華 青城 海南珠江物業(yè)酒店管理有限公司 新安 競爭分析 水岸星城 基本指標(biāo) 凈用地面積： m2 建筑面積： 649647 m2（住宅建筑面積 613197 m2，公建建筑面積36450 m2） 容積率： 建筑覆蓋率： % 綠化率： 40% 總戶數(shù)： 3787戶 車位比： 1： 重點關(guān)注項目 重點關(guān)注項目 產(chǎn)品規(guī)劃 景觀 ：以健康自由、古樸中透著高雅尊貴的南加州風(fēng)情為主題，含蓄內(nèi)斂，大氣不凡。 05年 6月起，武昌、漢口設(shè)立營銷中心，對外接受咨詢 05年 12月 1日，水岸星城水峰景 CLUB正式開放揭牌儀式，當(dāng)日福星惠譽與高力國際進(jìn)行物業(yè)顧問管理簽約。 長期的儲客， 1期銷售難度不大，后期如何操作，成為關(guān)鍵。 競爭分析 銷售策略 “高開高走”，低層產(chǎn)品先期入市樹立價格標(biāo)桿 連排別墅一期 06年 4月推出，報價 15000元 /平方米；二期 06年 9月推出 18000元 /平方米 疊加別墅一期 06年 4月推出，報價 8500元 /平方米，價格區(qū)間在 75009800元 /平方米，二期 06年 9月推出 12023元 /平方米； 花園洋房一期 06年 4月推出，報價 6100元 /平方米，最低 5500元 /平方米，頂層復(fù)式 6800元/平方米；二期 06年 9月推出，報價 6500元 /平方米，電梯洋房 9500元 /平方米； 優(yōu)惠辦法： 一次性付款 ，分期 最大限度鎖定客戶， VIP無門檻申辦，客戶從辦卡的開始每個月兩千元的累計優(yōu)惠。 建筑風(fēng)格： 聯(lián)排別墅為純正加州風(fēng)情，通過帶有明顯加州風(fēng)格的連廊、鐵藝花窗、紅頂白墻等建筑元素，還原加州別墅的神韻；疊加別墅與低層退臺式花園洋房以及高層設(shè)計為現(xiàn)代簡約風(fēng)格。 嘉天下 070526 070405 5 — 徐東中央 親湖美宅 內(nèi)環(huán)線 青城 ● ● ● ● ● ● ● 新安 嘉天下 91100 % 130142 % 170179 % 君臨天下 % % % 夢湖水岸 8085 24% 126148 49% 156171 19% 172350 8% 愛家國際華城 106115 33% 126156 52% 140160 10% 160300 5% 美林 嘉天下 35% 27% 君臨天下 30% % 夢湖水岸 42% 20% 愛家國際華城 40% 17% 美林 青城 武昌楊園紡機路 22號 20231030（一期） 202312（一期） 湖北珠江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 新安 武昌成交面積占土地交易的三分之二 ,平均樓面地價達(dá) 1560元 /平方米，較 2023年上漲 16%。 項目綜合分析：客戶需求描述 項目綜合分析：客戶定位 ?全客戶概念 ?首次臵業(yè)、乃至多次臵業(yè) ?交通導(dǎo)入、生活導(dǎo)入、改善導(dǎo)入 ?青年、中年、養(yǎng)老 總價（萬） 形態(tài) 產(chǎn)品 客戶 40－ 50 高層 1房、 2房 首次置業(yè)、青年 70－ 90 高層、小高層 2房、 3房、 4房 二次置業(yè)、改善、養(yǎng)老 100－ 120 多層 花園洋房 改善、多次置業(yè)