【正文】 需求 室內：結構可調整性大、 露臺、陽臺、凸窗等細部設計 室外：運動設施與生活配套設施 室內：結構可調性較大 室外：高尚的運動設施與園林 需求：安全且私密性，有充足的車位。 項目綜合分析：客戶需求描述 項目綜合分析：客戶定位 ?全客戶概念 ?首次臵業(yè)、乃至多次臵業(yè) ?交通導入、生活導入、改善導入 ?青年、中年、養(yǎng)老 總價（萬） 形態(tài) 產品 客戶 40－ 50 高層 1房、 2房 首次置業(yè)、青年 70－ 90 高層、小高層 2房、 3房、 4房 二次置業(yè)、改善、養(yǎng)老 100－ 120 多層 花園洋房 改善、多次置業(yè) 產品規(guī)劃 ● 規(guī)劃 ■ 高層、小高層、多層（低層）組合 ■ 三種形態(tài)用地較為平均，建筑密度低，便 于園林規(guī)劃和布局 ■建筑高度錯落，形成層次 形態(tài) 建筑密度 用地 比例 容積率 套數 總面積 比例 多層 31% 52568 39% 360 65760 21% 高層 12% 55833 42% 1984 199040 62% 小高層 15% 25067 19% 480 55200 17% 總計 20% 133468 26694 2824 320230 100% 產品規(guī)劃 高層區(qū)域 小高層區(qū)域 綠化帶 多層區(qū)域 園林 ● 規(guī)劃 ■ 采用 2個規(guī)模較大的園林，即將高 層、小高層、多層區(qū)域分離，又 可以彌補不同客戶層次的距離 ■ 采用開放式布局，樓體排布錯落 有致，高層、小高層都可以觀湖景 ● 戶型： ■ 全產品線 擴大客戶群 ■ 將利潤最高的產品比例盡量提升：花園洋房 ■ 適度關注區(qū)域市場供應量較小的產品： 1房、 2房 產品規(guī)劃 戶型 套數 面積（平方米） 比例 1房 384 26880 % 2房 944 87200 % 3房 944 113280 % 4房 192 26880 % 花園洋房 360 65760 % 總計 2824 320230 % 產品規(guī)劃 ? 戶型分布： 花園洋房提升產品檔次； 小高層與高層產品在戶型面積上做區(qū)隔，差異定位； 小高層舒適型三房、四房對抗水岸星城高層類似產品； 主力高層主推成熟 2房、 3房戶型，適量1房，總價優(yōu)勢。 形態(tài) 層數 棟數 平層 戶型 面積 高層 32 3 4＋ 2 1房 65－ 70 2房 85－ 90 32 6 2＋ 2 2房 85－ 90 3房 115－ 120 28 4 2＋ 2 2房 95－ 100 3房 115－ 120 24 2 2＋ 2 3房 115－ 120 4房 130－ 140 小高層 18 4 2＋ 2 2房 90－ 100 3房 120－ 130 12 4 2＋ 2 3房 120－ 130 4房 140－ 150 多層 4 花園洋房 160－ 180 價格定位 項目名稱 3月成交 均價 區(qū)域因素修正 個別因素修正 交通 配套 環(huán)境 小計 規(guī)模 營銷 產品 開發(fā)商 小計 水岸星城 （ townhouse） 7533 0 0 1 100/99 1 1 1 1 100/96 夢湖水岸 (多層 ) 6294 0 0 1 100/99 1 1 4 0 100/106 項目名稱 水岸星城 夢湖水岸 合計 低層相對價格 7159 6739 銷售狀況權重 65% 35% 加權后平均價格 4653 2359 7012（ 07年 3月） Townhouse產品 TOWNHOUSE產品 08年以 8000元 /㎡ 的成交均價入市，逐步走高，平穩(wěn)去化，樹立整個項目價格標桿，拉高小高、高層價格， TOWNHOUSE產品整體均價實現 10000元 /㎡ 。 價格定位 項目名稱 3月成交 均 價 區(qū)域因素修正 個別因素修正 交通 配套 環(huán)境 小計 規(guī)模 營銷 產品 開發(fā)商 小計 水岸星城 5389 0 0 1 100/99 1 2 0 1 100/96 夢湖水岸 5255 0 0 1 100/99 1 0 0 0 100/101 美林 青城 5243 0 0 2 100/102 0 0 1 1 100/98 愛家國際華城 5056 0 0 3 100/103 1 0 0 1 100/102 項目名稱 水岸星城 夢湖水岸 美林 青城 愛家國際華城 合計 高層相對價格 5121 5254 5241 5153 銷售狀況權重 30% 25% 25% 20% 加權后平均價格 1536 1313 1310 1030 5189（ 07年 3月） （小）高層產品 高層產品 2023年 5700元 /平方米成交均價入市，經過 5年開發(fā)，整體均價實現6500元 /平方米，小高層產品整體均價 7000元 /平方米。 四、市場研究支撐 2023年的房地產無疑是政策調控年，未來兩三年房地產行業(yè)將是政策導向下的執(zhí)行年。在中國房地產發(fā)展戰(zhàn)略開始顯露出從產業(yè)政策向公共政策回歸姿態(tài)的形勢下，在住房供應結構調整、控制房價、加強土地調控、加強保障性住房建設等等政策導向下，房地產行業(yè)將逐漸告別高利潤時代，強化公司治理、注重品牌建設、提升經營效率和定位市場真實需求將成為謀求長期發(fā)展的房地產企業(yè)的關注重點。 政策穩(wěn)中趨緊 強化執(zhí)行 市場研究支撐：政策 結構性調整依然是主線 住房保障尋求突破 稅收引導成重點 調控向縱深拓展 土地政策進一步延續(xù)和強化 但總體形勢趨于明朗 市場研究支撐：政策 1264 2618 3743 3394 36111 1 7 . 5 91 7 . 34 1 . 0 47 1 . 71 1 6 . 1 5050010001500202325003000350040002023 2023 2023 2023 2023020406080100120140土地面積( 畝)金額( 億元)2023~2023年武漢土地成交量價對比圖 2023年武漢中心城區(qū)土地供應 64幅，成交 46幅，成交開始放緩 日期 成交單價 （萬元 /畝） 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 市場研究支撐 〃 土地 與 2023年相比，土地出讓金額小幅上漲 %,樓面地價下跌 %。 武昌成交面積占土地交易的三分之二 ,平均樓面地價達 1560元 /平方米，較 2023年上漲 16%。 漢口平均樓面地價 1900元 /平方米，較 2023年的 2310元 /平方米下降了 18%。 2023年武漢三鎮(zhèn)土地成交情況 市場研究支撐 〃 土地 武漢住宅市場歷年供應量走勢圖6 1 3 . 9 18 1 0 . 6 3