武漢都市經(jīng)典項目的定位和產(chǎn)品策略方案65頁-易居中國-24m-文庫吧在線文庫
【正文】 人口屬性 環(huán)線立體交通體系形成 生活配套、環(huán)境完善 人口導(dǎo)入，外來常駐人口增加 板塊輻射擴大 生活功能增強 人口密度增加 交通導(dǎo)入型 配套導(dǎo)入型 經(jīng)濟屬性 周邊企事業(yè)單位聚集 產(chǎn)業(yè)人士導(dǎo)入 升值導(dǎo)入型 人文屬性 塑造社區(qū)人文色彩 改善導(dǎo)入型 變化 影響 結(jié)果 景觀屬性 沙湖以及社區(qū)園林景觀 生活情感增強 首次 臵業(yè) 改善現(xiàn)有 生活環(huán)境 周邊產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員 投資 大武昌區(qū)域客戶 Townhouse、小高層產(chǎn)品 市中心自用、新武漢人 高層 產(chǎn)品 首次 改善 交通導(dǎo)入型 配套導(dǎo)入型 升值導(dǎo)入型 改善導(dǎo)入型 項目綜合分析：客戶產(chǎn)品對應(yīng) 項目 高層產(chǎn)品 townhouse、小高層 臵業(yè)客戶群 2535歲，市中心客戶、新武漢人或目前已居住、穿梭長江南北的客戶 有實力的購買年齡段， 3245歲，目前居住在青山片、中北路、水果湖片或工作在周邊的客戶 購買用途 自用為主，投資為輔，基本為首次臵業(yè)。 四、市場研究支撐 2023年的房地產(chǎn)無疑是政策調(diào)控年，未來兩三年房地產(chǎn)行業(yè)將是政策導(dǎo)向下的執(zhí)行年。 市場篇 〃 商品住宅 845 876 913 952 7808008208408608809009209409609802023年 2023年 2023年 2023年 20232023年武漢市住宅成交量走勢 0 6 年1 月 0 7 年2 月商品住宅成交量走勢圖 020406080100120 武漢市 2023年商品住宅成交量走勢圖（單位：萬平方米） 市場篇 〃 商品住宅 2023年武漢商品住宅成交均價穩(wěn)步上升。 嘉天下 — 君臨天下 — 夢湖水岸 19 2 — 愛家國際華城 70 5 55 美林 青城 68層多層， 911層小高層 新安 青城 5400 18000 2023 4000 新安 嘉天下 武漢三鑫物業(yè)有限公司 君臨天下 武漢港聯(lián)物業(yè)有限公司 夢湖水岸 湖北三鑫物業(yè)有限公司 愛家國際華城 武漢愛家物業(yè)管理有限公司 美林 青城受到市場追捧，月度去化 7080套，產(chǎn)品自身是其重要支撐。 05年 6月 16日起 “第三屆武漢小姐暨水岸星城形象大使大賽”。 不足之處在于產(chǎn)品的建筑建材品質(zhì)上及專有配置上無創(chuàng)新、無優(yōu)勢。 認(rèn)籌階段 5萬沖抵 8萬購房款， 福星惠譽的老業(yè)主，聯(lián)排別墅優(yōu)惠 3萬元，疊加別墅優(yōu)惠 2萬元，花園洋房優(yōu)惠 1萬元。 競爭分析 重點關(guān)注項目 產(chǎn)品設(shè)計 產(chǎn)品形態(tài)： 疊加別墅 35棟，建筑面積 28525 m2 聯(lián)排別墅 98套，建筑面積 21780 m2 花園洋房 84套，建筑面積 10800 m2 高層 17棟，建筑面積 455712 m2 戶型 聯(lián)排別墅面積 225— 273平方米；疊加式別墅面積 180— 198平方米； 花園洋房（ 4層）采用退臺設(shè)計，戶戶有花園或天臺花園，每種戶型都帶有工人房，其中，三房面積 139— 144平方米，四房面積 140— 148平方米，五房面積 148153平方米，復(fù)式面積將近 200平方米； 高層有兩房、三房、四房三種形式，其中四房是高層的主力戶型，兩房面積為 98平方米，三房面積 127— 142平方米，四房面積 162平方米 — 200平方米。新徐東 15萬平方米親湖棲居地 君臨天下 061028 060810 11 1 徐東圈 地標(biāo)級 綜合體 夢湖水岸（三期） 0603 051215 41 城市中心絕版地位 靜享沙湖一線風(fēng)景 愛家國際華城 060422 060323 20 城市內(nèi)環(huán)線 純高層 低密度 70萬平米國際生活示范城 美林 金沙豪庭 ● ● ● ● ● 競爭項目會所設(shè)施 競爭分析 競爭項目車位配置 物業(yè)名稱 車位比（戶 /車位） 水岸星城 1: 盛世徐東 1: 興華 青城 80100 14% 114132 38% 146154 32% 159195 16% 新安 青城 37% 23% 新安 金沙豪庭 武昌中北路 171號 2023415 202312 湖北新安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 區(qū)域在售項目概況 項目認(rèn)知 漢口平均樓面地價 1900元 /平方米，較 2023年的 2310元 /平方米下降了 18%。 形態(tài) 層數(shù) 棟數(shù) 平層 戶型 面積 高層 32 3 4＋ 2 1房 65－ 70 2房 85－ 90 32 6 2＋ 2 2房 85－ 90 3房 115－ 120 28 4 2＋ 2 2房 95－ 100 3房 115－ 120 24 2 2＋ 2 3房 115－ 120 4房 130－ 140 小高層 18 4 2＋ 2 2房 90－ 100 3房 120－ 130 12 4 2＋ 2 3房 120－ 130 4房 140－ 150 多層 4 花園洋房 160－ 180 價格定位 項目名稱 3月成交 均價 區(qū)域因素修正 個別因素修正 交通 配套 環(huán)境 小計 規(guī)模 營銷 產(chǎn)品 開發(fā)商 小計 水岸星城 （ townhouse） 7533 0 0 1 100/99 1 1 1 1 100/96 夢湖水岸 (多層 ) 6294 0 0 1 100/99 1 1 4 0 100/106 項目名稱 水岸星城 夢湖水岸 合計 低層相對價格 7159 6739 銷售狀況權(quán)重 65% 35% 加權(quán)后平均價格 4653 2359 7012（ 07年 3月） Townhouse產(chǎn)品 TOWNHOUSE產(chǎn)品 08年以 8000元 /㎡ 的成交均價入市，逐步走高，平穩(wěn)去化，樹立整個項目價格標(biāo)桿，拉高小高、高層價格， TOWNHOUSE產(chǎn)品整體均價實現(xiàn) 10000元 /㎡ 。 青城 多層，小高層 新安 土地市場屬性解析：項目周邊
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