易居中國房地產(chǎn)市場拓展工具包-文庫吧在線文庫
【正文】 尋求市場機會點 顯性客戶判定 產(chǎn)品特征落位 市場行情初設 初步客戶構成 27 策略生成推導流程 價格定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 市場定位 市場分析子工具包 客戶研究工具包 價格定位子工具包 產(chǎn)品定位子工具包 成本分析子工具包 + 28 客戶定位推導流程 顯 性 客 戶 類 型 導 出 客 戶 基 本 特 征 描 述 單價 /面積段 /總價范圍 /收入 /月供能力） 與 本 項 目 比 對 分 析 潛 在 消 費 力 分 析 產(chǎn) 品 過 濾 動 機 過 濾 選擇 顯性 客戶 群體 潛在 消費 力 尋找 ? 項目定位 ? 區(qū)域規(guī)劃 ? 產(chǎn)品（規(guī)模 /戶型 /面積 /景觀） ? 配套（學校 /醫(yī)院 /商業(yè) /會所） ? 交通（軌道交通） ? 購買動機（投資 / 自用 /兼有） ? 文化背景； ? 品牌（開發(fā)商 / 物業(yè)管理等） ? 同質(zhì)化居?。ㄠ従颖尘吧矸荩? 分 析 要 素 ?產(chǎn)品 SWOT分析 ?產(chǎn)品規(guī)劃可行性 ?資金回籠要求 尋 找 渠 道 ? 軌道交通延伸 ? 產(chǎn)業(yè)導入實現(xiàn)消費力的導入 ? 區(qū)域常駐與流動人口比較 ? 客源需求的成長性 客戶研究工具包 （見客戶中心內(nèi)容） 信 息 匯 總 客戶定位 29 客戶定位推導流程 客 戶 分 類 客 戶 描 述 ?主力客戶 ?次要客戶 ?拓展客戶 ? 形態(tài)描述（年齡 /家庭結(jié)構 /收入 /職業(yè)背景） ? 需求描述（購買用途 / 產(chǎn)品需求）； ? 分布范圍（工作 /業(yè)余 /居住 /在土； ? 同質(zhì)化居?。ㄠ従颖尘吧矸荩? 產(chǎn) 品 偏 好 調(diào) 性 偏 好 媒 體 偏 好 裝 修 偏 好 ?經(jīng)濟型； ?標準型； ?舒適型； ?富貴型； ?富豪型； ?價值沖突（性價比） ?意識形態(tài)（生活方式） ?文化導向（文化主題） ?同質(zhì)化居?。ㄠ従颖尘吧矸? ? 公眾媒體 ? 分眾媒體 ? 接受渠道 ? 風格表現(xiàn) ? 風格導向 ? 建材標準 ? 功能導向 ? 技術導向 為 產(chǎn) 品 定 位 提 供 依 據(jù) 客戶定位 客戶偏好鎖定 30 策略生成推導流程 價格定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 市場定位 市場分析子工具包 客戶研究工具包 價格定位子工具包 產(chǎn)品定位子工具包 成本分析子工具包 + 31 產(chǎn)品定位推導過程 市場分析 項目分析 競爭分析 銷售分析 道路四至 宗地現(xiàn)狀 規(guī)劃指標 主要競爭 干擾競爭 熱銷產(chǎn)品 滯銷產(chǎn)品 未來規(guī)劃 生活機能 交通條件 客源分析 客戶偏好 客戶定位 戶型需求 風格偏好 形態(tài)偏好 環(huán)境需求 配套需求 產(chǎn)品定位 規(guī)劃條件 成本測算 成本分析子工具包 32 生成產(chǎn)品定位子工具包目的 ?為提供合理的產(chǎn)品定位提供工具幫助 ?提供產(chǎn)品定位內(nèi)容的索引 ?使產(chǎn)品定位內(nèi)容更為標準化、模式化 33 產(chǎn)品定位子工具包 產(chǎn)品定位 形象定位 產(chǎn)品規(guī)劃 會所規(guī)劃 產(chǎn)品設計 配套設施 產(chǎn)品檔次 產(chǎn)品概念 平面布局 ?項目平面布局 ?組團規(guī)劃 ?道路規(guī)劃 ?景觀規(guī)劃 ?建筑形態(tài) ?建筑風格 ?全裝修建議（風格 /品牌 /配件） ?房型面積配比 ?公建設施（學校 /醫(yī)院） ?商業(yè)設施（商業(yè)配套布局、商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)風格） ?物業(yè)服務社區(qū)系統(tǒng)（智能化 /水處理 /安保） ?建筑風格 ?經(jīng)營內(nèi)容 ?平面布局 ?經(jīng)營方式 34 生成成本分析子工具包目的 ?為成本分析提供標準化的模型 ?為成本分析內(nèi)容提供索引 35 —— 為參考上海費用， 具體費用額度根據(jù)各地區(qū)優(yōu)惠政策而定 成 本 分 析 子 工 具 包 土地費用 樓板地價 大配套費用 地價 /667/容積率 320元 /平米（地價）
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