【正文】 ., K, Quigley, J and R. Shiller (2001): “ Comparing Wealth Effects: The Stock Market versus the Housing Market”, NBER Working Paper , November., M (1990): Feeding the Fad: the Federal Land Banks, Land Market Efficiency, and the Farm Credit Crisis, . Dissertation, University of California at Berkeley.7. Claudio, B (2004): “Twin Peaks in Equity and Housing Prices”, BIS Quarterly Review, March., C and A. Senhadji (2002): “Lending Booms, Real Estate Bubbles and The Asian Crisis”, IMF Working Paper, WP/02/20, January., D and P. Dybvig (1983): “Bank Runs, Deposit Insurance, and Liquidity”, The Journal of Political Economy, , , June,10. Diamond, D and G., Rajan (1999): “Liquidity Risk, Liquidity Creation and Finnacial Fragility: A Theory of Banking”, NBER working paper .11. Easterly, W (1993): “How much do Distortions Affect Growth”, Journal of Monetary Economics, Vol. 32, No. 4.12. Fama,E(1985):”What’s Different about Banks?”, Journal of Monetary Economics, (1), January.13. Gertler, M and A. Rose (1994): “ Finance, Public Policy and Growth”, in Financial Reform: Theory and Experience, eds., Gerard Caprio, Izak Atiyas and James Hanson, Cambridge University Press, New York.14. Gibbons, R (1992): A Primer in Game Theory, Prentice Hall Europe, a Simon amp。、陳崧(1999)：《駐京辦事處在北京房地產(chǎn)市場中的作用》，《北京房地產(chǎn)》第2期。巴克豪斯編輯(2000)：《經(jīng)濟(jì)方法論的新趨勢》，張大寶、李剛等譯，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，12月。(1992)：《實(shí)用數(shù)學(xué)手冊》，科學(xué)出版社，8月。(2002)：《數(shù)據(jù)分析與Eviews應(yīng)用》，中國統(tǒng)計(jì)出版社，10月。、俞品根主編(1996)：《現(xiàn)代微觀經(jīng)濟(jì)分析》，商務(wù)印書館，12月。(2004)：《2003年中國房地產(chǎn)業(yè)年度行業(yè)報(bào)告》，中國行業(yè)發(fā)展報(bào)告庫，中經(jīng)網(wǎng)。、王小龍(2004)：《通過公共產(chǎn)品的供給調(diào)控房地產(chǎn)市場》，北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心內(nèi)部討論稿系列，No. C2004012，8月。，E(1999)：《銀行現(xiàn)在還特殊嗎？》，《銀行業(yè)的穩(wěn)健與貨幣政策》，中國金融出版社，國際貨幣基金組織。(2004)：《土地垂直管理北京震蕩》，《財(cái)經(jīng)》第13期46. 劉廷煥(2004)：《中國房地產(chǎn)金融及政策取向》，江西省首屆房地產(chǎn)與金融支持高層論壇演講稿，6月26日。37. 陳釗(2000)：《住房抵押貸款：理論與實(shí)踐》，復(fù)旦大學(xué)出版社。這次控制房地產(chǎn)泡沫能否成功，關(guān)系到中國未來發(fā)展前途。有人認(rèn)為央行實(shí)行穩(wěn)步而適度的升息政策，整體房價(jià)就可能小幅緩慢回落，最終實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。英國抵押貸款債務(wù)負(fù)擔(dān)占居民家庭收入12%，如利率提高到 6。英國 30% 人認(rèn)為，投資房地產(chǎn)是最好養(yǎng)老手段，只有 27% 選擇養(yǎng)老金。統(tǒng)計(jì)表明，2003年末我國外匯儲備增加約1169億美元，外商直接投資約為570億美元，缺口約344億美元；2004年外匯儲備余額6099億美元，%，新增2000多億美元，其中有大規(guī)模投機(jī)資金，進(jìn)入中國購買廉價(jià)人民幣資產(chǎn)，主要投向應(yīng)該是房地產(chǎn)。 第六， 鼓勵成立住宅合作社，由政府提供廉價(jià)土地，欲購房的居民自己組織起來，對住宅的設(shè)計(jì)，采購，施工，財(cái)務(wù)，質(zhì)量，進(jìn)行全過程的參與和監(jiān)督控制，象目前大部分裝修那樣，徹底打掉中間環(huán)節(jié)的非法回扣，估計(jì)可以使成本降低30% 左右。調(diào)高投資別墅、高檔公寓、高檔娛樂設(shè)施、商廈寫字樓的貸款利率，調(diào)高個(gè)人非自住房的貸款利率，使低息政策向中低收入者傾斜；對高檔不動產(chǎn)開征不動產(chǎn)累進(jìn)稅。 如果系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)， 房地產(chǎn)公司只是倒閉而已， 過剩商品房集中到銀行廉價(jià)拍賣，經(jīng)濟(jì)損失是銀行承擔(dān)。第四，政府宏觀調(diào)控缺乏經(jīng)驗(yàn)，很不成熟，且受到既得利益集團(tuán)的誤導(dǎo)或者壓力。在中國特別容易產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫，20 世紀(jì)80年代從長春君子藍(lán)泡沫開始，發(fā)展到出口的上百種土特產(chǎn)品都曾經(jīng)在國際市場好銷和深圳特區(qū)搶購的雙重刺激下，出現(xiàn)了價(jià)格和生產(chǎn)的暴漲暴跌，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為“蛛網(wǎng)效應(yīng)”。中國北海市房地產(chǎn)泡沫%%，出現(xiàn)投機(jī)狂潮，股票熱、房地產(chǎn)熱、倒賣汽車。臺幣在1983年升值，從1∶，4年升值5%；，平均每年升6%，1998年亞洲金融危機(jī)貶值10%。缺乏良好的市場紀(jì)律，微觀機(jī)制落后，企業(yè)交叉持股，很小的股份就可以控制大資本，投資效率并沒有提高。大銀行投資于房地產(chǎn)，銀行土地抵押貸款急劇膨脹，占貸款總額比例由1984年17%%。1985年廣場協(xié)議后日元從1∶250升值至1995年1∶78。政府通過加強(qiáng)監(jiān)管，徹底改革存款保險(xiǎn)體系，最終渡過危機(jī)。 美國儲貸協(xié)會與房地產(chǎn)股市危機(jī)可追溯的有典型意義的金融房地產(chǎn)泡沫，首先是20世紀(jì)80年代美國的儲貸協(xié)會危機(jī)。溫州炒房團(tuán)民間說法有1500億元，剩余資金聯(lián)合起來進(jìn)行炒房，幾千萬資金一起砸在某個(gè)樓盤上，抬高樓價(jià)再賣。 另有研究認(rèn)為上海房地產(chǎn)投資比例是17% 。衡量投資泡沫有如下指標(biāo)：投資或者投機(jī)比例。上海、廣州等房價(jià)收入比維持在8∶1左右。%、%、%、%、%，5%。寧夏全區(qū)2003年在建商品住宅，%，%。%，%。假定消費(fèi)者用于住房按揭支出每年增長4%（目前城鎮(zhèn)居民人均收入年增7%）。做為投資品由資產(chǎn)定價(jià)基本原理決定，生息資產(chǎn)基本價(jià)值等于預(yù)期未來現(xiàn)金流的貼現(xiàn)和。隨著漲價(jià)常常是預(yù)期逆轉(zhuǎn)，接著是價(jià)格暴跌，最后以金融危機(jī)告終。主流經(jīng)濟(jì)學(xué)的“金融超調(diào)理論”，指出預(yù)期可以造成金融價(jià)格的超前過度反應(yīng)，原因是幾個(gè)市場連通，而金融市場的反應(yīng)速度快于商品和勞動力市場，經(jīng)過市場自動調(diào)整，幾個(gè)市場最終自動達(dá)到均衡。主流經(jīng)濟(jì)學(xué)的“金融超調(diào)理論”，指出預(yù)期可以造成金融價(jià)格的超前過度反應(yīng)，原因是幾個(gè)市場連通，而金融市場的反應(yīng)速度快于商品和勞動力市場，經(jīng)過市場自動調(diào)整，幾個(gè)市場最終自動達(dá)到均衡。索羅斯認(rèn)為投資理論對科學(xué)的模仿在形式上成功，而內(nèi)容有本質(zhì)錯(cuò)誤。這里，索羅斯繼承了他的老師哈耶克，人類對世界的理解作為一種“感覺秩序”僅僅是“建立在個(gè)體經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上的一種解釋”， “完全理性”假定是人類一種“理性狂妄”，　完全競爭假定所有事實(shí)都是已知的，　它根本沒有為可稱為‘競爭’的活動留下任何空間。在完全市場中，理性經(jīng)濟(jì)人通過對個(gè)體效用最大化的自由追求，使資源配置整體效率達(dá)到帕累托最優(yōu)。　這一分析在金融市場中有重大缺陷，金融價(jià)格是“預(yù)期”的反映，預(yù)期通過價(jià)格反射性同時(shí)影響市場供求兩方面，破壞了供求獨(dú)立性，金融市場的“均衡價(jià)格”不可企及，金融價(jià)格本質(zhì)特征是波動性。反射性概念否認(rèn)有效市場理論中“信息獨(dú)立性”假定，通過信息內(nèi)生性與價(jià)格趨勢性的解釋也否定“價(jià)格隨機(jī)漫步”，支持“趨勢投資”、“羊群效應(yīng)”等“動量投資”行為的合理性。行為金融理論認(rèn)為證券價(jià)格是對資產(chǎn)未來收益的心理預(yù)期，預(yù)期不可避免存在各類偏差，投資者心理因素對證券定價(jià)有重要影響，代表性理論是凱恩斯“選美理論”，投資要義不在于投資者自己對證券價(jià)值的挖掘認(rèn)識，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)心其他投資者的看法。直到1998年兩位經(jīng)典投資理論大家、諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎獲得者肖茨和莫頓領(lǐng)銜的長期資本管理公司在套利交易中失敗，才引發(fā)人們對經(jīng)典投資理論某些假設(shè)的懷疑；2002年行為心理學(xué)家卡尼曼以其金融市場期望理論獲得諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎，　動搖了經(jīng)濟(jì)學(xué)預(yù)期效用理論根基，“廣義有限理性”　推翻了有效市場理論的理性前提，諸如壟斷操縱，信息不對稱，金融噪音，預(yù)期誤導(dǎo)，羊群效應(yīng)等術(shù)語頻頻出現(xiàn)。利潤越大投資越大，產(chǎn)業(yè)往往在暴利刺激下過度膨脹。國家征收土地增殖稅把大部分級差地租收上來， 作為專用款投資于城市基礎(chǔ)設(shè)施， 以產(chǎn)生更加大的級差地租和絕對地租。土地所有權(quán)的擁有者可以按年收取地租，也可把未來數(shù)十年地租收益按利率貼現(xiàn)為現(xiàn)值，一次性變現(xiàn)， 地價(jià)的性質(zhì)與股票相似，不能混同于一般商品價(jià)格，不能用一般供求關(guān)系甚至潛在需求論證其上升的合理性。成本推動來自建材漲價(jià)、土地成本增加、品質(zhì)提升三個(gè)方面。1996年以來８次降息，開發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到75%。中國市場上增加一個(gè)投資者，；增加1億元貸款，；增加1萬平米竣工面積。政府干預(yù)方式有城市規(guī)劃、土地利率稅收政策，直接投資等。預(yù)期房地產(chǎn)高收益率是金融失控的關(guān)鍵因素，銀行自身所擁有房地產(chǎn)價(jià)值上升及銀行資本經(jīng)濟(jì)價(jià)值上升；以房地產(chǎn)為抵押品的貸款抵押市價(jià)上升，現(xiàn)有貸款組合中損失風(fēng)險(xiǎn)下降，促使銀行增加貸款。第一，在西方“主流”經(jīng)濟(jì)學(xué)中，承認(rèn)金融泡沫的極大危險(xiǎn)性。各地方政府開始控制節(jié)節(jié)走高的房價(jià)，含有擁護(hù)中央的政治表態(tài)含義。北京在2008年還有奧運(yùn)會，這都是房地產(chǎn)泡沫雖產(chǎn)生但“可持續(xù)”， 甚至擴(kuò)大的原因。上一年GDP增長1%，其它條件不變情況下，%。 結(jié)果是2004年房屋銷售、土地交易和房屋租賃三大價(jià)格繼續(xù)全面上漲，京津地價(jià)2009元/平方米， %，%，大部分城市地價(jià)增長7%，廣州2%，％、％、％、％。2002年8月26日建設(shè)部等單位聯(lián)合頒布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》提出：充分發(fā)揮政府職能，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控；強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量；發(fā)揮城市規(guī)劃職能，規(guī)范建設(shè)用地管理，促進(jìn)土地的合理使用；嚴(yán)格控制自有資金不足、行為不規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工項(xiàng)目；大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，調(diào)整房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)；充分發(fā)揮金融對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用等。農(nóng)村蓋了兩至三輪新房。以后還會再漲，還需要再打擊泡沫引入正常需求， 不斷堅(jiān)持下去，才能使中國房地產(chǎn)的潛在需求正常平穩(wěn)地發(fā)揮出來，進(jìn)入長期，穩(wěn)定，可持續(xù)發(fā)展的軌道。由于市場經(jīng)濟(jì)天生不是均衡的而是不均衡的，由于金融房地產(chǎn)市場的高度壟斷性，僅僅依靠經(jīng)濟(jì)手段不足以控制泡沫經(jīng)濟(jì)，而需要綜合治理，包括使用行政法律宣傳組織手段在內(nèi)，其性質(zhì)不是反對市場機(jī)制和經(jīng)濟(jì)規(guī)律，而是克服壟斷，克服市場經(jīng)濟(jì)的不均衡性和金融危機(jī)的內(nèi)生性。它們的本質(zhì)是：開發(fā)商資本利益集團(tuán)和投機(jī)資本利益集團(tuán)要在這場博弈中攫取暴利，而消費(fèi)者利益集團(tuán)不能放任住房商品被資本利益集團(tuán)壟斷和盤剝。 必須維護(hù)中央政府權(quán)威，使用綜合手段， 堅(jiān)決擠出房地產(chǎn)泡沫。 現(xiàn)實(shí)需求也是巨大的：20％城鎮(zhèn)家庭想改善住房，2700萬戶每戶增20平米，還有房屋拆遷產(chǎn)生的被動需求。房地產(chǎn)泡沫不僅造成金融危機(jī)，而且影響房地產(chǎn)長期發(fā)展。2004年4月份中央作出結(jié)構(gòu)性過熱的判斷，進(jìn)行嚴(yán)厲緊縮，健全土地出讓制度和土地垂直管理體系；清理項(xiàng)目重點(diǎn)是鋼鐵、電解鋁、水泥、黨政機(jī)關(guān)辦公樓和培訓(xùn)中心、城市快速軌道交通、高爾夫球場、會展中心、物流園區(qū)、大型購物中心、城市建設(shè)。標(biāo)志性城市的標(biāo)志性建筑價(jià)格翻倍，杭州，上海和北京的最高房價(jià)很快突破每平方米萬元，重慶南昌等城市緊隨上海突破5000元，而廣東深圳則后悔自己“過于理性”， 房地產(chǎn)商赴上海學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)， 強(qiáng)化組織與宣傳，準(zhǔn)備來一次不低于30%“補(bǔ)漲”，類似于股票中的坐莊。其次是房地產(chǎn)商的暴利，商業(yè)銀行及其背后權(quán)力階層的利益。許多媒體為了區(qū)區(qū)廣告費(fèi)，就幫助他們制造漲價(jià)預(yù)期，推波助瀾，扮演了極不光彩的角色。二． 經(jīng)濟(jì)學(xué)關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的理論經(jīng)濟(jì)預(yù)測具有非常明顯的利益導(dǎo)向，我們要指出的是分析方法明顯不同。寡頭壟斷或壟斷競爭理論，適用于壟斷程度很高的房地產(chǎn)業(yè)，公開價(jià)格競爭是不充分的，大多數(shù)企業(yè)是共同定價(jià)，類似股市坐莊那樣制造虛假成交，操縱價(jià)格和輿論，制造漲價(jià)預(yù)期，肯定存在而且隨泡沫的膨脹而發(fā)展。房地產(chǎn)供給彈性較小，需求彈性較大，因此房地產(chǎn)企業(yè)有天然提高價(jià)格的傾向。如果中央政府判斷失誤，或者不能控制地方政府的賣地沖動，使泡沫經(jīng)濟(jì)坐大。 ，說明銀行信貸直接決定供需。 第二，馬克思的地租理論，指出了房地產(chǎn)業(yè)超額利潤的來源。政府不要人為控制價(jià)格，應(yīng)讓市場做主。改革開放以后的土地開發(fā)過程，逐步實(shí)現(xiàn)低地價(jià)向高地價(jià)轉(zhuǎn)化。從國家銀行套兌到錢的開發(fā)商，將一部分資金轉(zhuǎn)移給批租土地官員和銀行負(fù)責(zé)人。理念者，非科學(xué)也，信仰也，是不容質(zhì)疑不能證偽，不受實(shí)踐檢驗(yàn)的。他的實(shí)踐取得了效果，但他的理論卻因從根本上挑戰(zhàn)了“主流經(jīng)濟(jì)學(xué)”的基本理念而遭冷遇，他也是經(jīng)濟(jì)學(xué)界的“非主流”。忽視基本面和無視參與者的偏見都是錯(cuò)誤的。索羅斯對這種理想化結(jié)論提出尖銳批評。這是對日常波動的背叛而具有歷史性意義，變動劇烈性使人意料不及，醞釀出具有標(biāo)志性意義的歷史性事件，投資者要把握的就是這種歷史性市場機(jī)遇。索羅斯反對這種理想化假設(shè)，提出“認(rèn)識可錯(cuò)性”命題替代“完全信息”與“完全理性”假定。　對市場機(jī)制進(jìn)行美化并推廣到社會各個(gè)領(lǐng)域的思想，是一種“