易居中國房地產(chǎn)市場拓展工具包(完整版)
【正文】 前期費用 招投標費 建安造價 % 工程監(jiān)理費 可行性研究費 建安造價 % 建安造價 % 勘測設計、規(guī)劃費及審圖費 按建面 80元 /平方米 財務費用 按建面 200元 /平方米 建安成本 別墅： 1500元 /平方米 多層： 1000元 /平方米 小高層： 1200元 /平方米 高層： 1400元 /平方米 公建： 1000元 /平方米 商業(yè)： 1000元 /平方米 地下開挖： 1800元 /平方米 小配套費 （按建筑面積算） 供電工程費： 30元 /平方米 供水工程費： 110元 /平方米 煤氣工程費： 28元 /平方米 電話通訊工程費 :20元 /平方米 環(huán)衛(wèi)配套： 15元 /平方米 有線電視 : 25元 /平方米 智能化系統(tǒng) :30元 /平方米 環(huán)境改造費用 100300元 營銷費用 總銷金額 *2% 管理費用 總銷金額 *1% 不可預見費用 建安成本 *15% 必須獲取信息 數(shù)據(jù)： 建筑面積 、容積率、地價 （每畝價格） 36 策略生成推導流程 價格定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 市場定位 市場分析子工具包 客戶研究工具包 價格定位子工具包 產(chǎn)品定位子工具包 成本分析子工具包 + 37 價格定位推導過程 市場分析 客戶需求分析 成本測算 確定基準價格 價格修正 確定定價方法 需求導向 競爭導向 成本導向 價格定位 38 生成價格定位子工具包目的 ?為價格定位提供工具幫助 ?保障價格定位的精確性 ?使價格定位更為標準化、模式化 39 價格定位工具包 定價方法 需求導向 競爭導向 成本導向 根據(jù)目標策略 \市場特點確定定價方法 區(qū)域競品分析 產(chǎn)品分析 銷售分析 建筑形態(tài) 戶型面積 成交價格 去化速度 容積率 景觀規(guī)劃 配套設施 會所規(guī)劃 同質競品分析 產(chǎn)品分析 銷售分析 建筑形態(tài) 戶型面積 成交價格 去化速度 容積率 景觀規(guī)劃 配套設施 會所規(guī)劃 項目分析 景觀規(guī)劃 建筑形態(tài) 容積率 未來規(guī)劃 戶型面積 會所配套 區(qū)域市場具有競爭優(yōu)勢的均價范圍 同質樓盤可參考的均價范圍 潛在競品 40 確定基準價格 價格修正 產(chǎn)品修正 市場漲幅 價格定位 需求導向 成本導向 無市場價格參考而生成均價 成本 稅收 利潤 成本測算 客戶需求 建安成本 土地成本 營銷成本 其他成本 總價認知 單價認知 房型需求 面積需求 (競爭導向 ) 價格定位工具包 41 相關表單 42 錄入確認： 驗收確認： 開發(fā)商初始登記信息表 一、開發(fā)商信息 1． 開發(fā)商名稱 2． 開發(fā)商地址 3． 營業(yè)執(zhí)照號碼 4． 注冊資金（萬元） 5． 資質等級 6． 企業(yè)性質 7． 法人代表 8． 法人聯(lián)系方式 9． 聯(lián)系人 10． 聯(lián)系電話 11． 網(wǎng)址 12． 經(jīng)典開發(fā)項目 項目名稱 項目地址 13． 備注 43 公司名稱 地址上屬企業(yè)或投資方 總負責人占地面積 建筑面積容積率 物業(yè)形態(tài)項目現(xiàn)狀 周邊特征拜訪時間 聯(lián)絡人 次數(shù)：職位 聯(lián)絡方式拜訪時間 聯(lián)絡人 次數(shù)：職位 聯(lián)絡方式拜訪時間 聯(lián)絡人 次數(shù)：職位 聯(lián)絡方式希望提供何種幫助希望提供何種幫助談話重點希望提供何種幫助談話重點談話重點地理位置：客戶拜訪信息其他企業(yè)基本狀況項目基本狀況公司背景及曾開發(fā)項目有 無客戶拜訪表 44 住 宅 項 目 市 場 調 研 表 樓盤概況 開發(fā)商 推 廣 名 營銷企劃 物業(yè)名稱 物業(yè)管理 廣告代理 住宅類型 □普通住宅 □酒店式公寓 □別墅 售樓情況 現(xiàn)場售樓處 售樓處電話 開盤日期 交房日期 樓盤現(xiàn)狀 □拆遷 □正負 00 □主體結構 □結構封頂 □外裝修 □內裝修 □交房 銷售價格 總價范圍 物業(yè)管理費 銷售率 交通條件 樓盤地址 主要交通動線 周邊交通 居位氛圍 周邊樓盤 商
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