【正文】 1313 1310 1030 5189（ 07年 3月） （?。└邔赢a(chǎn)品 高層產(chǎn)品 2023年 5700元 /平方米成交均價入市，經(jīng)過 5年開發(fā)，整體均價實現(xiàn)6500元 /平方米，小高層產(chǎn)品整體均價 7000元 /平方米。 2 0 0 6 年武漢市各行政區(qū)供應量7 7 . 0 19 4 . 9 5 8 6 . 3 31 7 6 . 6 12 3 . 0 77 8 . 6 24 9 . 0 36 6 . 6 92 0 . 7 71 6 7 . 3 02 2 6 . 1 4050100150200250江岸區(qū) 江漢區(qū) 硚口區(qū)東西湖區(qū)武昌區(qū) 洪山區(qū) 青山區(qū)東湖高新江夏區(qū) 漢陽區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)萬平方米市場篇 〃 商品住宅 武漢市歷年商品住宅成交量走勢圖（單位：萬平方米） 2023年以來，武漢市住宅成交量成穩(wěn)步上升的趨勢， 2023年較 05年上漲 ％。區(qū)域 片區(qū)各房型價格特征 房型 成交套數(shù) 成交面積 成交價格 2房 242 3房 700 4房 298 其他 286 總計 1526 戶型間價差較大，產(chǎn)品分化 項目認知 〃 區(qū)域 區(qū)域未來供應 總建面 已推 未推 形態(tài) 愛家國際華城 700000 150000 550000 高層 江南春樹里 90000 0 90000 高層 /小高層 水岸星城 650000 340000 310000 高層 占地 總建 樓板價 中北路豫園地塊 465321 1065585 3290 中北路道博地塊 17660 35320 1866 積玉橋融僑地塊 101249 344243 2330 積玉橋金地地塊 64900 194700 2804 武昌內環(huán)線中高端市場供應持續(xù)放大，價格預期大幅上揚 競爭分析 競爭項目供應情況 物業(yè)名稱 占地面積 總建面積 在售面積 未推出面積 水岸星城 40 盛世徐東 — 興華 嘉天下 1528層 2梯 3戶塔樓 君臨天下 31層 2梯 6戶塔樓 夢湖水岸 67層多層， 10層小高， 1825層 2梯 4戶、 5戶塔樓 愛家國際華城 1829層 2梯 3戶塔樓 美林 嘉天下 有 無 5220 2023 君臨天下 無 無 19500 1500 夢湖水岸 1300 無 3700 1100 愛家國際華城 有 有 3500 4000 美林 金沙豪庭 1: 競爭分析 競爭項目物業(yè)管理 物業(yè)名稱 物業(yè)管理公司 物業(yè)管理費（元 /㎡ ） 水岸星城 武漢麗島物業(yè)管理有限公司 盛世徐東 武漢東晟置業(yè)有限公司 興華 青城 202310 220 71 4054 兩極分化，高端項目水岸星城與升值項目美林 05年 5月底開始陸續(xù)在武漢各大報紙登出整版形象廣告，并在武漢市內一些主要路段設置廣告牌，為項目作前期形象推廣。 產(chǎn)品上層層疊加的設計，及戶型上退臺式花園洋房、戶戶有花園或天臺花園的設計更展現(xiàn)了高品質的人居空間。 競爭分析 整體評價 設置多個營銷中心進行客戶登記，大量的投入廣告。 競爭分析 競爭分析 開發(fā)推廣團隊 開發(fā)商：湖北福星惠譽置業(yè)有限公司 規(guī)劃設計：香港羅麥莊馬 建筑設計：深圳大學建筑設計院、中南建筑設計院 景觀設計：加拿大奧雅園境事務所 營銷顧問： YM大家顧問機構 廣告推廣：博思堂（武漢分公司） 整合推廣：武漢匯得行 競爭分析 營銷推廣 05年 2023年 2月 26日，福星惠譽地產(chǎn)公司約請武漢各大媒體記者，就 8億元拿下的沙湖地塊項目 ——“水岸星城”最新情況作通報。 青城 051030 050812 108 6 城市上城 原生林居 新安 嘉天下 1: 君臨天下 1: 夢湖水岸 1: 愛家國際華城 1: 美林 金沙豪庭 103108 124137 217 競爭項目戶型配比 三房中大戶型是各競案供應主力，面積在 130140平方米之間，為本案介入提供條件。 金沙豪庭 33% —— 競爭項目整體規(guī)劃 中低密度設計，居住舒適度相對較高，但規(guī)劃設計水平良莠不齊，水岸星城憑借綜合優(yōu)勢勝出。區(qū)域 片區(qū)市場供求格局 % % % % 區(qū)域主要項目房型 供應 結構 2房 3房 4房 其他 % % % % 區(qū)域主要項目房型 成交 結構 2房 3房 4房 其他 三房占據(jù)市場絕對主力，四房需求在放大，兩房因定位設計偏差，需求未完全釋放。 2023年武漢三鎮(zhèn)土地成交情況 市場研究支撐 〃 土地 武漢住宅市場歷年供應量走勢圖6 1 3 . 9 18 1 0 . 6 31 1 1 3 . 2 2040080012002023年 2023年 2023年萬平方米武漢市年度、月度供應走勢圖 2023年武漢市住宅市場的新增供應比去年同期增長 %，相當于 2023年供應量的兩倍。 價格定位 項目名稱 3月成交 均 價 區(qū)域因素修正 個別因素修正 交通 配套 環(huán)境 小計 規(guī)模 營銷 產(chǎn)品 開發(fā)商 小計 水岸星城 5389 0 0 1 100/99 1 2 0 1 100/96 夢湖水岸 5255 0 0 1 100/99 1 0 0 0 100/101 美林 金沙豪庭 1622層 2梯 4戶塔樓 土地市場屬性解析：項目周邊競品特質 區(qū)域競爭市場主力戶型為三房和四房，舒適性大戶型占據(jù)主導，過渡型居住產(chǎn)品相對缺乏。 標桿物業(yè)提升區(qū)域價值 水岸星城憑借開發(fā)商品牌、出色的產(chǎn)品及規(guī)劃、有效的營銷推廣，樹立起徐東沙湖片高端市場形象，提升區(qū)域內產(chǎn)品價格上漲空間。 ?濱江開發(fā)風頭正勁，分流中高端客源 ? 開發(fā)區(qū)域主流戶型，適度延伸產(chǎn)品線，戶型細節(jié)創(chuàng)新 ? 建筑形態(tài)與戶型面積差異組合，區(qū)隔定位，錯位競爭 項目綜合分析：客戶定位 土地屬性 優(yōu)勢 影響 結果 交通屬性 配套屬性