【正文】 1313 1310 1030 5189（ 07年 3月） （小）高層產(chǎn)品 高層產(chǎn)品 2023年 5700元 /平方米成交均價入市，經(jīng)過 5年開發(fā)，整體均價實現(xiàn)6500元 /平方米，小高層產(chǎn)品整體均價 7000元 /平方米。 2 0 0 6 年武漢市各行政區(qū)供應(yīng)量7 7 . 0 19 4 . 9 5 8 6 . 3 31 7 6 . 6 12 3 . 0 77 8 . 6 24 9 . 0 36 6 . 6 92 0 . 7 71 6 7 . 3 02 2 6 . 1 4050100150200250江岸區(qū) 江漢區(qū) 硚口區(qū)東西湖區(qū)武昌區(qū) 洪山區(qū) 青山區(qū)東湖高新江夏區(qū) 漢陽區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)萬平方米市場篇 〃 商品住宅 武漢市歷年商品住宅成交量走勢圖（單位：萬平方米） 2023年以來，武漢市住宅成交量成穩(wěn)步上升的趨勢， 2023年較 05年上漲 ％。區(qū)域 片區(qū)各房型價格特征 房型 成交套數(shù) 成交面積 成交價格 2房 242 3房 700 4房 298 其他 286 總計 1526 戶型間價差較大，產(chǎn)品分化 項目認(rèn)知 〃 區(qū)域 區(qū)域未來供應(yīng) 總建面 已推 未推 形態(tài) 愛家國際華城 700000 150000 550000 高層 江南春樹里 90000 0 90000 高層 /小高層 水岸星城 650000 340000 310000 高層 占地 總建 樓板價 中北路豫園地塊 465321 1065585 3290 中北路道博地塊 17660 35320 1866 積玉橋融僑地塊 101249 344243 2330 積玉橋金地地塊 64900 194700 2804 武昌內(nèi)環(huán)線中高端市場供應(yīng)持續(xù)放大，價格預(yù)期大幅上揚(yáng) 競爭分析 競爭項目供應(yīng)情況 物業(yè)名稱 占地面積 總建面積 在售面積 未推出面積 水岸星城 40 盛世徐東 — 興華 嘉天下 1528層 2梯 3戶塔樓 君臨天下 31層 2梯 6戶塔樓 夢湖水岸 67層多層， 10層小高， 1825層 2梯 4戶、 5戶塔樓 愛家國際華城 1829層 2梯 3戶塔樓 美林 嘉天下 有 無 5220 2023 君臨天下 無 無 19500 1500 夢湖水岸 1300 無 3700 1100 愛家國際華城 有 有 3500 4000 美林 金沙豪庭 1: 競爭分析 競爭項目物業(yè)管理 物業(yè)名稱 物業(yè)管理公司 物業(yè)管理費(fèi)（元 /㎡ ） 水岸星城 武漢麗島物業(yè)管理有限公司 盛世徐東 武漢東晟置業(yè)有限公司 興華 青城 202310 220 71 4054 兩極分化，高端項目水岸星城與升值項目美林 05年 5月底開始陸續(xù)在武漢各大報紙登出整版形象廣告，并在武漢市內(nèi)一些主要路段設(shè)置廣告牌，為項目作前期形象推廣。 產(chǎn)品上層層疊加的設(shè)計，及戶型上退臺式花園洋房、戶戶有花園或天臺花園的設(shè)計更展現(xiàn)了高品質(zhì)的人居空間。 競爭分析 整體評價 設(shè)置多個營銷中心進(jìn)行客戶登記，大量的投入廣告。 競爭分析 競爭分析 開發(fā)推廣團(tuán)隊 開發(fā)商：湖北福星惠譽(yù)置業(yè)有限公司 規(guī)劃設(shè)計：香港羅麥莊馬 建筑設(shè)計：深圳大學(xué)建筑設(shè)計院、中南建筑設(shè)計院 景觀設(shè)計：加拿大奧雅園境事務(wù)所 營銷顧問： YM大家顧問機(jī)構(gòu) 廣告推廣：博思堂（武漢分公司） 整合推廣：武漢匯得行 競爭分析 營銷推廣 05年 2023年 2月 26日，福星惠譽(yù)地產(chǎn)公司約請武漢各大媒體記者，就 8億元拿下的沙湖地塊項目 ——“水岸星城”最新情況作通報。 青城 051030 050812 108 6 城市上城 原生林居 新安 嘉天下 1: 君臨天下 1: 夢湖水岸 1: 愛家國際華城 1: 美林 金沙豪庭 103108 124137 217 競爭項目戶型配比 三房中大戶型是各競案供應(yīng)主力，面積在 130140平方米之間，為本案介入提供條件。 金沙豪庭 33% —— 競爭項目整體規(guī)劃 中低密度設(shè)計，居住舒適度相對較高，但規(guī)劃設(shè)計水平良莠不齊，水岸星城憑借綜合優(yōu)勢勝出。區(qū)域 片區(qū)市場供求格局 % % % % 區(qū)域主要項目房型 供應(yīng) 結(jié)構(gòu) 2房 3房 4房 其他 % % % % 區(qū)域主要項目房型 成交 結(jié)構(gòu) 2房 3房 4房 其他 三房占據(jù)市場絕對主力，四房需求在放大，兩房因定位設(shè)計偏差，需求未完全釋放。 2023年武漢三鎮(zhèn)土地成交情況 市場研究支撐 〃 土地 武漢住宅市場歷年供應(yīng)量走勢圖6 1 3 . 9 18 1 0 . 6 31 1 1 3 . 2 2040080012002023年 2023年 2023年萬平方米武漢市年度、月度供應(yīng)走勢圖 2023年武漢市住宅市場的新增供應(yīng)比去年同期增長 %，相當(dāng)于 2023年供應(yīng)量的兩倍。 價格定位 項目名稱 3月成交 均 價 區(qū)域因素修正 個別因素修正 交通 配套 環(huán)境 小計 規(guī)模 營銷 產(chǎn)品 開發(fā)商 小計 水岸星城 5389 0 0 1 100/99 1 2 0 1 100/96 夢湖水岸 5255 0 0 1 100/99 1 0 0 0 100/101 美林 金沙豪庭 1622層 2梯 4戶塔樓 土地市場屬性解析：項目周邊競品特質(zhì) 區(qū)域競爭市場主力戶型為三房和四房，舒適性大戶型占據(jù)主導(dǎo)，過渡型居住產(chǎn)品相對缺乏。 標(biāo)桿物業(yè)提升區(qū)域價值 水岸星城憑借開發(fā)商品牌、出色的產(chǎn)品及規(guī)劃、有效的營銷推廣，樹立起徐東沙湖片高端市場形象，提升區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品價格上漲空間。 ?濱江開發(fā)風(fēng)頭正勁，分流中高端客源 ? 開發(fā)區(qū)域主流戶型，適度延伸產(chǎn)品線，戶型細(xì)節(jié)創(chuàng)新 ? 建筑形態(tài)與戶型面積差異組合，區(qū)隔定位，錯位競爭 項目綜合分析：客戶定位 土地屬性 優(yōu)勢 影響 結(jié)果 交通屬性 配套屬性