【正文】 車身、報廣、電視媒體等大幅度的廣告轟炸，使水岸星城項目信息最大限度傳達受眾，尚未面市即已家喻戶曉，向消費大眾展現(xiàn)了福星品牌的實力。 2023年 4月 11日，福星惠譽地產(chǎn)公司邀請著名策劃師王志綱在“武漢房地產(chǎn)春交會”上作演講，炒作“濱江濱湖”概念，為“水岸星城”項目預熱。 金沙豪庭 070415 07212 4 湖景豪宅 國際主流生活圈 除水岸星城外，大部分項目相對低調(diào)，區(qū)位、景觀及規(guī)模是主要訴求點 競爭分析 競爭項目市場表現(xiàn) 物業(yè)名稱 開盤時間 開盤當月去化（套） 月度去化（套） 3月成交均價 總體成交均價 水岸星城 20234 291 83 6384 夢湖水岸（三期） 20233 70 27 5635 愛家國際華城 20234 92 33 4582 美林 青城 1: 新安 競爭分析 物業(yè)名稱 幼兒園 小學 商業(yè) 會所面積 水岸星城 有 無 2023 4000 盛世徐東 無 無 無 600 興華 競爭分析 物業(yè)名稱 樓體類型 水岸星城 雙拼、疊加別墅， 56層花園洋房， 2533層塔板結(jié)合（ 1梯 2戶， 2梯 3戶） 盛世徐東 1824層 2梯 4戶塔樓 興華 項目認知 2 0 0 6 . 1 2 0 0 6 . 1 2 商品住宅新增推案走勢6 6 . 0 84 6 . 5 99 6 . 0 68 4 . 9 19 7 . 6 1 1 0 0 . 4 98 6 . 5 2 8 6 . 8 81 1 9 . 9 19 5 . 1 21 5 5 . 2 27 7 . 8 50501001502000 6 . 1 0 6 . 2 0 6 . 3 0 6 . 4 0 6 . 5 0 6 . 6 0 6 . 7 0 6 . 8 0 6 . 9 0 6 . 1 0 0 6 . 1 1 0 6 . 1 2萬平方米495 618 市場篇 〃 商品住宅 2023年武漢市各行政區(qū)供應一覽 漢口武昌并駕齊驅(qū)，江岸區(qū)供應量居各行政區(qū)之首。青城 5243 0 0 2 100/102 0 0 1 1 100/98 愛家國際華城 5056 0 0 3 100/103 1 0 0 1 100/102 項目名稱 水岸星城 夢湖水岸 美林 結(jié)論點 3：區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有客群以成熟改善型客戶為主，市場需求未完全釋放 % % % % 區(qū)域主要項目房型 供應 結(jié)構(gòu) 2房 3房 4房 其他 % % % % 區(qū)域主要項目房型 成交 結(jié)構(gòu) 2房 3房 4房 其他 土地市場屬性解析：武昌內(nèi)環(huán)未來競爭趨勢 結(jié)論點 4：項目面臨積玉橋、中北路等熱點片區(qū)項目擠壓，項目間競爭在板塊層面展開 土地市場屬性解析：結(jié)論 項目機會點 1： 具備城市中心高品質(zhì)社區(qū)的客源基礎(chǔ)和產(chǎn)品基礎(chǔ) 項目思考點 1： 高品質(zhì)社區(qū)客戶對產(chǎn)品的需求 二、土地產(chǎn)品屬性解析 項目機會點解析 凈地面積： 133468平方米 容積率： 建筑密度： 20% 綠化率： 35% 總建筑面積： 320323平方米 土地產(chǎn)品屬性解析：基本技術(shù)指標 判斷 1：項目建筑面積 32萬，中大規(guī)模 / 較 低密度 分類 指標 交通 條件 人文 環(huán)境 商業(yè) 環(huán)境 周邊 醫(yī)療 生活 配套 城市 規(guī)劃 自然 景觀 經(jīng)濟 環(huán)境 場地 情況 人口 環(huán)境 市場 環(huán)境 分類 權(quán)重 75 15 25 35 5 75 75 5 分類 得分 13.5 10 9 8 8 4 8 評價 ★★★ ★ ★★ ★★★ ★ ★★★ ★★★ ★★★ ★★★ ★ ★★★ ★ ★★★ ★ ★★★ ★ ★★★ ★ 土地產(chǎn)品屬性解析：產(chǎn)品適合度分析 住宅產(chǎn)品適合度綜合得分為 ，具備開發(fā)中高檔公寓產(chǎn)品的良好條件； 地塊在商業(yè)環(huán)境、生活配套、人文景觀、市場環(huán)境等方面有突出優(yōu)勢 判斷 2：項目具備開發(fā)中高檔產(chǎn)品的良好條件 土地產(chǎn)品屬性解析：結(jié)論 項目機會點 2： 具備開發(fā)城市中心、中大規(guī)模、中高檔住宅的良好條件 項目思考點 2： 如何從供應量較大的區(qū)域市場中脫穎而出 如何消除不同產(chǎn)品層次導致的客層距離 三、項目綜合分析 項目機會點解析 項目綜合分析： SWOT分析 SWOT分析 優(yōu)勢 Strength 劣勢 Weak ?內(nèi)環(huán)線交通節(jié)點 ,徐東商圈，周邊配套齊全，居住氛圍成熟； ?基地面積大而規(guī)整，發(fā)揮空間較大 ?臨沙湖 ,景觀資源豐富 ?地塊欣賞沙湖景觀的朝向多為西南向，與水岸星城相比處于劣勢； ?填湖用地，高層建筑受影響。目錄 第一部分 CONTENTS 一 .土地市場屬性解析 二 .土地產(chǎn)品屬性解析 三 .項目綜合分析 四 .市場研究支撐 都市經(jīng)典項目的定位和產(chǎn)品策略需要解決的兩大問題： 問題一： 區(qū)域供應量持續(xù)放大，本案如何從中脫穎而出？ 問題二： 如何實現(xiàn)利潤最大化與資金回籠間的平衡？ 一、土地市場屬性解析 項目機會點解析 土地市場屬性解析：項目地塊基本特質(zhì) 地塊位于徐東片區(qū)，從房地產(chǎn)地圖來看，位于武漢內(nèi)環(huán)線濱湖板塊； 項目所處板塊及周邊片區(qū)均為武漢市房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域 ,中高端市場趨于成熟 結(jié)論 1：地塊基本特質(zhì)具備城市中心高品質(zhì)社區(qū)的客源基礎(chǔ) 片區(qū)產(chǎn)品品質(zhì)參差不齊 區(qū)域內(nèi)項目產(chǎn)品品質(zhì)各異，均走走高端路線，主要依靠區(qū)位、景觀以及規(guī)模等優(yōu)勢做賣點 ,在立面、戶型以及規(guī)劃上發(fā)揮的空間較大。 機會 Opportunity 以景觀區(qū)位優(yōu)勢和自身產(chǎn)品特色，提升項目綜合價值 ?水岸星城示范效應提升客戶對區(qū)域區(qū)域價格判斷； ?積玉橋、中北路多幅地塊高價成交，未來周邊整體價格走高； ?交通改造進一步強化區(qū)位優(yōu)勢 ? 把握銷售節(jié)奏，實現(xiàn)價格與銷售進度兩者平衡 ? 緊跟區(qū)域標桿，共同強化區(qū)域現(xiàn)有優(yōu)勢，降低其他片區(qū)的客源分流威脅 ? 通過景觀資源挖掘與特色產(chǎn)品打造，增加項目利益點 威脅 Threaten 以全產(chǎn)品線充分挖掘客戶需求，產(chǎn)品錯開定位對抗競爭 ?區(qū)域整體供應量較大，產(chǎn)品間同質(zhì)化競爭激烈 。青城 愛家國際華城 合計 高層相對價格 5121 5254 5241 5153 銷售狀況權(quán)重 30% 25% 25% 20% 加權(quán)后平均價格 1536