【正文】 車身、報(bào)廣、電視媒體等大幅度的廣告轟炸，使水岸星城項(xiàng)目信息最大限度傳達(dá)受眾，尚未面市即已家喻戶曉，向消費(fèi)大眾展現(xiàn)了福星品牌的實(shí)力。 2023年 4月 11日，福星惠譽(yù)地產(chǎn)公司邀請(qǐng)著名策劃師王志綱在“武漢房地產(chǎn)春交會(huì)”上作演講，炒作“濱江濱湖”概念，為“水岸星城”項(xiàng)目預(yù)熱。 金沙豪庭 070415 07212 4 湖景豪宅 國(guó)際主流生活圈 除水岸星城外，大部分項(xiàng)目相對(duì)低調(diào)，區(qū)位、景觀及規(guī)模是主要訴求點(diǎn) 競(jìng)爭(zhēng)分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn) 物業(yè)名稱 開盤時(shí)間 開盤當(dāng)月去化（套） 月度去化（套） 3月成交均價(jià) 總體成交均價(jià) 水岸星城 20234 291 83 6384 夢(mèng)湖水岸（三期） 20233 70 27 5635 愛家國(guó)際華城 20234 92 33 4582 美林 青城 1: 新安 競(jìng)爭(zhēng)分析 物業(yè)名稱 幼兒園 小學(xué) 商業(yè) 會(huì)所面積 水岸星城 有 無 2023 4000 盛世徐東 無 無 無 600 興華 競(jìng)爭(zhēng)分析 物業(yè)名稱 樓體類型 水岸星城 雙拼、疊加別墅， 56層花園洋房， 2533層塔板結(jié)合（ 1梯 2戶， 2梯 3戶） 盛世徐東 1824層 2梯 4戶塔樓 興華 項(xiàng)目認(rèn)知 2 0 0 6 . 1 2 0 0 6 . 1 2 商品住宅新增推案走勢(shì)6 6 . 0 84 6 . 5 99 6 . 0 68 4 . 9 19 7 . 6 1 1 0 0 . 4 98 6 . 5 2 8 6 . 8 81 1 9 . 9 19 5 . 1 21 5 5 . 2 27 7 . 8 50501001502000 6 . 1 0 6 . 2 0 6 . 3 0 6 . 4 0 6 . 5 0 6 . 6 0 6 . 7 0 6 . 8 0 6 . 9 0 6 . 1 0 0 6 . 1 1 0 6 . 1 2萬平方米495 618 市場(chǎng)篇 〃 商品住宅 2023年武漢市各行政區(qū)供應(yīng)一覽 漢口武昌并駕齊驅(qū)，江岸區(qū)供應(yīng)量居各行政區(qū)之首。青城 5243 0 0 2 100/102 0 0 1 1 100/98 愛家國(guó)際華城 5056 0 0 3 100/103 1 0 0 1 100/102 項(xiàng)目名稱 水岸星城 夢(mèng)湖水岸 美林 結(jié)論點(diǎn) 3：區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有客群以成熟改善型客戶為主，市場(chǎng)需求未完全釋放 % % % % 區(qū)域主要項(xiàng)目房型 供應(yīng) 結(jié)構(gòu) 2房 3房 4房 其他 % % % % 區(qū)域主要項(xiàng)目房型 成交 結(jié)構(gòu) 2房 3房 4房 其他 土地市場(chǎng)屬性解析：武昌內(nèi)環(huán)未來競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì) 結(jié)論點(diǎn) 4：項(xiàng)目面臨積玉橋、中北路等熱點(diǎn)片區(qū)項(xiàng)目擠壓，項(xiàng)目間競(jìng)爭(zhēng)在板塊層面展開 土地市場(chǎng)屬性解析：結(jié)論 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn) 1： 具備城市中心高品質(zhì)社區(qū)的客源基礎(chǔ)和產(chǎn)品基礎(chǔ) 項(xiàng)目思考點(diǎn) 1： 高品質(zhì)社區(qū)客戶對(duì)產(chǎn)品的需求 二、土地產(chǎn)品屬性解析 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)解析 凈地面積： 133468平方米 容積率： 建筑密度： 20% 綠化率： 35% 總建筑面積： 320323平方米 土地產(chǎn)品屬性解析：基本技術(shù)指標(biāo) 判斷 1：項(xiàng)目建筑面積 32萬，中大規(guī)模 / 較 低密度 分類 指標(biāo) 交通 條件 人文 環(huán)境 商業(yè) 環(huán)境 周邊 醫(yī)療 生活 配套 城市 規(guī)劃 自然 景觀 經(jīng)濟(jì) 環(huán)境 場(chǎng)地 情況 人口 環(huán)境 市場(chǎng) 環(huán)境 分類 權(quán)重 75 15 25 35 5 75 75 5 分類 得分 13.5 10 9 8 8 4 8 評(píng)價(jià) ★★★ ★ ★★ ★★★ ★ ★★★ ★★★ ★★★ ★★★ ★ ★★★ ★ ★★★ ★ ★★★ ★ ★★★ ★ 土地產(chǎn)品屬性解析：產(chǎn)品適合度分析 住宅產(chǎn)品適合度綜合得分為 ，具備開發(fā)中高檔公寓產(chǎn)品的良好條件； 地塊在商業(yè)環(huán)境、生活配套、人文景觀、市場(chǎng)環(huán)境等方面有突出優(yōu)勢(shì) 判斷 2：項(xiàng)目具備開發(fā)中高檔產(chǎn)品的良好條件 土地產(chǎn)品屬性解析：結(jié)論 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn) 2： 具備開發(fā)城市中心、中大規(guī)模、中高檔住宅的良好條件 項(xiàng)目思考點(diǎn) 2： 如何從供應(yīng)量較大的區(qū)域市場(chǎng)中脫穎而出 如何消除不同產(chǎn)品層次導(dǎo)致的客層距離 三、項(xiàng)目綜合分析 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)解析 項(xiàng)目綜合分析： SWOT分析 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) Strength 劣勢(shì) Weak ?內(nèi)環(huán)線交通節(jié)點(diǎn) ,徐東商圈，周邊配套齊全，居住氛圍成熟； ?基地面積大而規(guī)整，發(fā)揮空間較大 ?臨沙湖 ,景觀資源豐富 ?地塊欣賞沙湖景觀的朝向多為西南向，與水岸星城相比處于劣勢(shì)； ?填湖用地，高層建筑受影響。目錄 第一部分 CONTENTS 一 .土地市場(chǎng)屬性解析 二 .土地產(chǎn)品屬性解析 三 .項(xiàng)目綜合分析 四 .市場(chǎng)研究支撐 都市經(jīng)典項(xiàng)目的定位和產(chǎn)品策略需要解決的兩大問題： 問題一： 區(qū)域供應(yīng)量持續(xù)放大，本案如何從中脫穎而出？ 問題二： 如何實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化與資金回籠間的平衡？ 一、土地市場(chǎng)屬性解析 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)解析 土地市場(chǎng)屬性解析：項(xiàng)目地塊基本特質(zhì) 地塊位于徐東片區(qū)，從房地產(chǎn)地圖來看，位于武漢內(nèi)環(huán)線濱湖板塊； 項(xiàng)目所處板塊及周邊片區(qū)均為武漢市房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域 ,中高端市場(chǎng)趨于成熟 結(jié)論 1：地塊基本特質(zhì)具備城市中心高品質(zhì)社區(qū)的客源基礎(chǔ) 片區(qū)產(chǎn)品品質(zhì)參差不齊 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)各異，均走走高端路線，主要依靠區(qū)位、景觀以及規(guī)模等優(yōu)勢(shì)做賣點(diǎn) ,在立面、戶型以及規(guī)劃上發(fā)揮的空間較大。 機(jī)會(huì) Opportunity 以景觀區(qū)位優(yōu)勢(shì)和自身產(chǎn)品特色，提升項(xiàng)目綜合價(jià)值 ?水岸星城示范效應(yīng)提升客戶對(duì)區(qū)域區(qū)域價(jià)格判斷； ?積玉橋、中北路多幅地塊高價(jià)成交，未來周邊整體價(jià)格走高； ?交通改造進(jìn)一步強(qiáng)化區(qū)位優(yōu)勢(shì) ? 把握銷售節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)價(jià)格與銷售進(jìn)度兩者平衡 ? 緊跟區(qū)域標(biāo)桿，共同強(qiáng)化區(qū)域現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)，降低其他片區(qū)的客源分流威脅 ? 通過景觀資源挖掘與特色產(chǎn)品打造，增加項(xiàng)目利益點(diǎn) 威脅 Threaten 以全產(chǎn)品線充分挖掘客戶需求，產(chǎn)品錯(cuò)開定位對(duì)抗競(jìng)爭(zhēng) ?區(qū)域整體供應(yīng)量較大，產(chǎn)品間同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈 。青城 愛家國(guó)際華城 合計(jì) 高層相對(duì)價(jià)格 5121 5254 5241 5153 銷售狀況權(quán)重 30% 25% 25% 20% 加權(quán)后平均價(jià)格 1536