【正文】 產(chǎn)品規(guī)劃 ● 規(guī)劃 ■ 高層、小高層、多層（低層）組合 ■ 三種形態(tài)用地較為平均，建筑密度低，便 于園林規(guī)劃和布局 ■建筑高度錯(cuò)落，形成層次 形態(tài) 建筑密度 用地 比例 容積率 套數(shù) 總面積 比例 多層 31% 52568 39% 360 65760 21% 高層 12% 55833 42% 1984 199040 62% 小高層 15% 25067 19% 480 55200 17% 總計(jì) 20% 133468 26694 2824 320230 100% 產(chǎn)品規(guī)劃 高層區(qū)域 小高層區(qū)域 綠化帶 多層區(qū)域 園林 ● 規(guī)劃 ■ 采用 2個(gè)規(guī)模較大的園林，即將高 層、小高層、多層區(qū)域分離，又 可以彌補(bǔ)不同客戶層次的距離 ■ 采用開(kāi)放式布局，樓體排布錯(cuò)落 有致，高層、小高層都可以觀湖景 ● 戶型： ■ 全產(chǎn)品線 擴(kuò)大客戶群 ■ 將利潤(rùn)最高的產(chǎn)品比例盡量提升：花園洋房 ■ 適度關(guān)注區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)量較小的產(chǎn)品： 1房、 2房 產(chǎn)品規(guī)劃 戶型 套數(shù) 面積（平方米） 比例 1房 384 26880 % 2房 944 87200 % 3房 944 113280 % 4房 192 26880 % 花園洋房 360 65760 % 總計(jì) 2824 320230 % 產(chǎn)品規(guī)劃 ? 戶型分布： 花園洋房提升產(chǎn)品檔次； 小高層與高層產(chǎn)品在戶型面積上做區(qū)隔，差異定位； 小高層舒適型三房、四房對(duì)抗水岸星城高層類似產(chǎn)品； 主力高層主推成熟 2房、 3房戶型，適量1房，總價(jià)優(yōu)勢(shì)。 嘉天下 1528層 2梯 3戶塔樓 君臨天下 31層 2梯 6戶塔樓 夢(mèng)湖水岸 19 多層，小高， 1825層 2梯4戶、 5戶塔樓 愛(ài)家國(guó)際華城 70 1829層 2梯 3戶塔樓 美林 物業(yè)名稱 占地面積 總建面積 容積率 樓體類型 水岸星城 雙拼、疊加別墅，花園洋房， 2533層塔板結(jié)合 盛世徐東 1824層 2梯 4戶塔樓 興華 行業(yè)可能 工作地點(diǎn)多在周邊區(qū)域，職業(yè)范圍較廣，多為年輕白領(lǐng) 一類：武昌高校、研究所高級(jí)知識(shí)分子； 二類：周邊工作的企事業(yè)單位的中高管理層 三類：私企經(jīng)營(yíng)業(yè)主 購(gòu)房總價(jià) 40萬(wàn) 60萬(wàn) 70120萬(wàn) 主力戶型需求 1房、 2房、 3房（緊湊） 過(guò)渡居住，注重功能與居住尺度間均衡 3房（舒適）、 4房及以上 面積區(qū)間 65 – 70M2 ； 85100M2 ； 115120M2左右 120 M2— 160 M2 景觀需求 精致園景 精致園景 沙湖 附加需求 室內(nèi)：結(jié)構(gòu)可調(diào)整性大、 露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、凸窗等細(xì)部設(shè)計(jì) 室外：運(yùn)動(dòng)設(shè)施與生活配套設(shè)施 室內(nèi)：結(jié)構(gòu)可調(diào)性較大 室外：高尚的運(yùn)動(dòng)設(shè)施與園林 需求：安全且私密性，有充足的車(chē)位。 政策穩(wěn)中趨緊 強(qiáng)化執(zhí)行 市場(chǎng)研究支撐：政策 結(jié)構(gòu)性調(diào)整依然是主線 住房保障尋求突破 稅收引導(dǎo)成重點(diǎn) 調(diào)控向縱深拓展 土地政策進(jìn)一步延續(xù)和強(qiáng)化 但總體形勢(shì)趨于明朗 市場(chǎng)研究支撐：政策 1264 2618 3743 3394 36111 1 7 . 5 91 7 . 34 1 . 0 47 1 . 71 1 6 . 1 5050010001500202325003000350040002023 2023 2023 2023 2023020406080100120140土地面積( 畝)金額( 億元)2023~2023年武漢土地成交量?jī)r(jià)對(duì)比圖 2023年武漢中心城區(qū)土地供應(yīng) 64幅，成交 46幅，成交開(kāi)始放緩 日期 成交單價(jià) （萬(wàn)元 /畝） 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 市場(chǎng)研究支撐 〃 土地 與 2023年相比，土地出讓金額小幅上漲 %,樓面地價(jià)下跌 %。 嘉天下 武昌洪山區(qū)團(tuán)結(jié)村 2023526 20235 武漢高科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 君臨天下 武昌徐東大街與友誼路交匯 20231028 20233 武漢華康物業(yè)有限公司 夢(mèng)湖水岸 武昌三角湖村沙湖畔 202311（一期） 20233（二期） 202310（一期） 20236 （二期） 武漢高科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 愛(ài)家國(guó)際華城 武昌武青四干道臨 28號(hào) 2023412（一期） 202310（一期） 武漢高科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 美林 金沙豪庭 主要競(jìng)案中大規(guī)模，未推量依然龐大 競(jìng)爭(zhēng)分析 物業(yè)名稱 容積率 綠化率 建筑覆蓋率 水岸星城 40% % 盛世徐東 35% % 興華 競(jìng)爭(zhēng)分析 物業(yè)名稱 兩房面積 所占比例 三房面積 所占比例 四房面積 所占比例 其它戶型 所占比例 水岸星城（已推） 98 7% 130144 33% 143162 46% 157280 14% 盛世徐東 77 % 120 % 160 % 興華 嘉天下 ● ● ● ● 君臨天下 ● ● ● 夢(mèng)湖水岸 ● ● ● 愛(ài)家國(guó)際華城 ● ● ● ● ● ● ● 美林 金沙豪庭 武漢安寧物業(yè)發(fā)展有限公司 競(jìng)爭(zhēng)分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目宣傳推廣 物業(yè)名稱 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 最早 頻次 密度 (次 /月 ) 推廣主題 水岸星城 060415 050428 205 城市核心 環(huán)湖美墅 締造武漢最美的岸邊 盛世徐東 070428 070308 4 — 因?yàn)橄∪? 所以珍貴 興華 組團(tuán)布局： 小區(qū)整體地形南低北高呈扇形展開(kāi)，依次是聯(lián)排別墅、疊加別墅、花園洋房和高層，形成遞進(jìn)式的天際線，錯(cuò)落有致，層次分明。 05年 11月起每月月末辦理 VIP卡 競(jìng)爭(zhēng)分析 06年 3月 11日舉行老業(yè)主推介會(huì) 3月 18日舉行產(chǎn)品推介會(huì) 3月 25日到 3月 26日，交納 5萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)金 4月 8日，主流生活推介會(huì)，認(rèn)購(gòu)選房順序搖號(hào)， 4月 15日，水岸星城水峰景 CLUB別墅和花園洋房分開(kāi)搖號(hào)選房，項(xiàng)目全面入市。