【正文】 周 五 每 天 九 小 時 ， 中 間 含 午 餐 休 息 時 間 一 小 時 辭 職 申 請 ： 提 前 二 個 月 四 、 工 作 待 遇 工 作 制 服 ： 由 公 司 提 供 統(tǒng) 一 的 工 作 服 員 工 福 利 ： 享 有 國 家 規(guī) 定 的 各 種 福 利 待 遇 試 用 期 ： 三 個 月 晉 升 職 位 ： 工 程 經(jīng) 理 / 主 管 五 、 職 責(zé) 概 述 在 工 程 主 管 的 領(lǐng) 導(dǎo) 下 ， 全 面 負(fù) 責(zé) 整 幢 大 樓 之 強(qiáng) 電 設(shè) 備 / 系 統(tǒng) 的 運(yùn) 行 和 維 護(hù) 保 養(yǎng) 工 作 ， 確 保 這 些 設(shè) 備 處 于 良 好 的 運(yùn) 作 狀 態(tài) ， 配 合 工 程 部 其 他 專 業(yè) 的 維 護(hù) 保 養(yǎng) 工 作 。 26. 嚴(yán) 格 遵 守 管 理 公 司 和 工 程 部 的 各 項 管 理 制 度 ， 按 時 交 接 班 ， 做 好 工 作 日 志 ， 不 得 無 故 離 崗 。 22. 熟 悉 大 樓 內(nèi) 電 氣 設(shè) 備 的 情 況 ， 嚴(yán) 格 執(zhí) 行 電 氣 設(shè) 備 保 養(yǎng) 制 度 和 操 作 規(guī) 程 ， 認(rèn) 真 做 好 各 項 運(yùn) 行 記 錄 。 7. 愛 護(hù) 設(shè) 備 、 合 理 使 用 工 具 、 儀 器 和 器 材 ， 保 持 所 管 弱 電 機(jī) 房 的 安 全 和 清 潔 工 作 。 4. 發(fā) 現(xiàn) 故 障 和 問 題 ， 及 時 采 取 措 施 ， 盡 快 排 除 和 解 決 ， 作 好 記 錄 并 匯 報 上 級 領(lǐng) 導(dǎo) 。 值 班 電 工 因 故 缺 席 ， 需 頂 替 值 班 。 19. 積 極 參 加 業(yè) 務(wù) 學(xué) 習(xí) 和 技 術(shù) 培 訓(xùn) ， 不 斷 提 高 業(yè) 務(wù) 水 平 。15. 做 好 應(yīng) 急 搶 修 工 作 ，當(dāng) 接 到 事 故 和 異 常 情 況 報 告 后 ， 應(yīng) 立 即 奔 赴 現(xiàn) 場 ， 在 工 程 經(jīng) 理 及 專 業(yè) 工 程 師 的 安 排 指 導(dǎo) 下 完 成 搶 修 工 作 。 11. 負(fù) 責(zé) 物 業(yè) 空 調(diào) 設(shè) 備 及 系 統(tǒng) 的 日 常 運(yùn) 行 、維 修 保 養(yǎng) 和 巡 視 檢 查 等 工 作 。 8. 合 理 使 用 工 具 、 儀 器 和 材 料 ，愛 護(hù) 設(shè) 備 和 公 物 ， 保 持 所 管 機(jī) 房 、 設(shè) 備 和 值 班 室 的 安 全 和 清 潔 工 作 。 4. 發(fā) 現(xiàn) 故 障 和 異 常 情 況 ， 盡 快 采 取 有 效 措 施 ， 并 及 時 匯 報 上 級 領(lǐng) 導(dǎo) 。 附件5—6空 調(diào) 技 術(shù) 員 崗 位 職 責(zé)一 、 崗 位 說 明 部 門 ： 工 程 部 崗 位 ： 空 調(diào) 技 術(shù) 員 直 屬 主 管 ： 工 程 經(jīng) 理 /主 管 ( 技 術(shù) 上 接 受 空 調(diào) 工 程 師 的 指 導(dǎo) )二 、 招 聘 要 求 性 別 年 齡 ： 男 ， 45歲 以 下 身 高 體 重 ： 無 特 殊 要 求 教 育 程 度 ： 高 中 或 相 當(dāng) 學(xué) 歷 ， 受 過 全 日 制 專 業(yè) 學(xué) 校 之 培 訓(xùn) 優(yōu) 先 專 業(yè) 技 能 ： 在 暖 通 空 調(diào) 和 制 冷 設(shè) 備 操 作 保 養(yǎng) 方 面 具 有 豐 富 經(jīng) 驗 ， 有 給 排 水 、 消 防 或 電 器 設(shè) 備 的 維 修 技 能 更 佳 工 作 經(jīng) 驗 ： 從 事 物 業(yè) 管 理 或 酒 店 空 調(diào) 工 種 三 年 以 上 工 作 經(jīng) 驗 資 格 証 書 ： 空 調(diào) 或 制 冷 操 作 証 ， 有 低 壓 或 電 焊 及 其 他 操 作 証 更 佳 三 、 工 作 要 求 勞 動 紀(jì) 律 ： 遵 守 公 司 的 各 項 規(guī) 章 制 度 工 作 時 間 ：常 日 班 或 根 據(jù) 需 要 做 12小 時 日 班 制 ， 做 一 天 休 一 天 ， 年 終 無 節(jié) 假 日 辭 職 申 請 ： 提 前 一 個 月 四 、 工 作 待 遇 工 作 制 服 ： 由 公 司 提 供 統(tǒng) 一 的 工 作 服 員 工 福 利 ： 享 有 國 家 規(guī) 定 的 各 種 福 利 待 遇 試 用 期 ： 三 個 月 晉 升 職 位 ： 高 級 空 調(diào) 技 術(shù) 員 五 、 職 責(zé) 概 述 在 工 程 經(jīng) 理 /主 管 的 領(lǐng) 導(dǎo) 下 ， 確 保 整 幢 大 樓 之 空 調(diào) 設(shè) 備 /系 統(tǒng) 處 于 良 好 動 作 狀 態(tài) ， 參 與 和 配 合 工 程 部 其 他 工 種 的 維 護(hù) 保 養(yǎng) 工 作 。 9. 協(xié) 調(diào) 好 與 政 府 有 關(guān) 職 能 部 門 的 關(guān) 系 ， 確 保 大 廈 水 、 電 、 消 防 、 技 防 、 衛(wèi) 星 接 收 及 環(huán) 保 等 設(shè) 施 的 正 常 使 用 。 5. 制 定 安 全 工 作 制 度 及 突 發(fā) 事 件 應(yīng) 急 處 理 程 序 ， 指 揮 屬 下 員 工 解 決 物 業(yè) 中 的 各 種 突 發(fā) 事 件 ， 妥 善 處 理 善 后 事 宜 。 六 、 崗 位 職 責(zé) 1. 執(zhí) 行 物 業(yè) 總 經(jīng) 理 的 各 項 指 示 ， 安 排 好 工 程 部 所 有 人 員 的 工 作 ， 確 保 人 盡 其 才 ， 合 理 使 用 。 六、負(fù)責(zé)管理處員工考勤匯總，及時發(fā)放員工工資和獎金。收繳各種管理費(fèi)并開具收據(jù)，做好收費(fèi)的統(tǒng)計、核算及催收工作，做到及時、不重不漏，收費(fèi)率達(dá)100%；并負(fù)責(zé)各樓宇維修基金的財務(wù)建檔和帳目管理。 八、完成上級交辦的其他任務(wù)。 四、業(yè)主進(jìn)門時，應(yīng)面帶微笑，點(diǎn)頭致意，并說“您好”。 九、完成上級交辦的其它任務(wù)。 五、帶領(lǐng)接待員做好重大活動、參觀游覽的接待、服務(wù)工作。附件五—2客戶服務(wù)部主管崗位職責(zé) 一、在管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，組織接待員開展禮儀接待及服務(wù)工作。 八、與社會有關(guān)單位保持良好的公共關(guān)系，與管理轄區(qū)內(nèi)各住戶各單位保持友好的睦鄰關(guān)系，樹立良好形象，代表管理處協(xié)調(diào)對外關(guān)系及接待來訪業(yè)主、群眾、團(tuán)體、單位等。 四、建立健全管理處的組織系統(tǒng)，使之合理化、精簡化、效率化。 二、定期向總公司報告管理處工作情況，提交公司有關(guān)小區(qū)綜合開發(fā)物業(yè)管理的計劃建議。 六、保修期 按正常情況，物業(yè)整體驗收結(jié)束，正式進(jìn)入保修期，但物業(yè)驗收往往是一段相當(dāng)長的過程，在此期間，有些設(shè)備可能會因先期投入運(yùn)行或其他原因已經(jīng)進(jìn)入保修期，故需要發(fā)展商與承包商、供應(yīng)商協(xié)議約定整個項目的保修期起始日期，書面通知物業(yè)公司，而在此之前進(jìn)入保修期的部分設(shè)備和系統(tǒng)，若需要簽續(xù)保合同，發(fā)展商應(yīng)酌情予以補(bǔ)償。 三、物業(yè)驗收標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)驗收是在竣工驗收合格的基礎(chǔ)上進(jìn)行，以功能驗收為主，考慮技術(shù)手段、工具及可行性等原因，對隱蔽工程、土建內(nèi)部結(jié)構(gòu)等專業(yè)以施工監(jiān)理意見及政府部門驗收證明為依據(jù)，一般不再組織復(fù)驗。 工 程 檔 案 管 理 怎 樣 建 立 工 程 檔 案 ， 工 程 檔 案 內(nèi) 容 和 分 類 ， 日 常 管 理 辦 法 。 4.日 常 管 理 (約 二 小 時 )工 程 部 日 常 管 理 內(nèi) 容 物 業(yè) 內(nèi) 設(shè) 施 的 正 常 運(yùn) 作 講 述 物 業(yè) 管 理 概 念 ， 日 常 工 作 安 排 ， 設(shè) 備 運(yùn) 行 和 物 業(yè) 維 修 工 作 ， 介 紹 主 要 設(shè) 備 機(jī) 房 的 各 種 管 理 制 度 。 3.二 次 裝 修 管 理 ( 約 二 小 時 )確 保 二 次 裝 修 不 影 響 物 業(yè) 和 他 人 利 益 二 次 裝 修 程 序 具 體 解 釋 二 次 裝 修 的 報 批 、 施 工 驗 收 及 入 住 程 序 和 管 理 內(nèi) 容 。 2.物 業(yè) 驗 收 及 接 收 ( 約 二 小 時 )做 好 物 業(yè) 驗 收 和 交 接 工 作 物 業(yè) 驗 收 的 條 件 及 標(biāo) 準(zhǔn) 明 確 物 業(yè) 驗 收 的 條 件 ， 結(jié) 合 有 關(guān) 國 家 規(guī) 范 ， 制 定 具 體 物 業(yè) 建 筑 、 裝 飾 和 設(shè) 備 的 驗 收 標(biāo) 準(zhǔn) 。96 備注： 年度物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)使用管理 維修基金的來源與使用管理 附表 十一、給委托方的若干建議 十二、結(jié)束語 十三、附件 （一）（二）培訓(xùn)大綱（三）管理制度建立（四）物業(yè)驗收交接管理規(guī)程（五）各工種崗位職責(zé)（六）經(jīng)濟(jì)活動分析（管理成本測算）附件二—1工 程 人 員 培 訓(xùn) 大 綱 序號 培 訓(xùn) 大 綱培 訓(xùn) 目 的1.前 期 工 程 管 理 ( 約 二 小時 )做 好 物 業(yè) 接 收 前 的 各 項 準(zhǔn) 備 工 作 前 期 介 入 的 時 間 和 作 用 確 定 合 適 的 時 間 ， 介 入 施 工 后 期 特 別 是 設(shè) 備 和 安 裝 和 調(diào) 試 工 作 ， 熟 悉 各 種 設(shè) 備 的 配 置 情 況 ， 為 物 業(yè) 接 收 以 后 的 工 程 管 理 打 好 基 礎(chǔ) 。 不同期內(nèi)使用物業(yè)的年度物業(yè)管理費(fèi)（含公共能耗）總支出預(yù)算表 年度標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)總支出預(yù)算物業(yè)管理成本測算表序號項目各稱內(nèi) 容費(fèi)用金額（元）1人員工資73人工資總和（不包括鍋爐工、浴室管理員3人）8568002福利費(fèi)73人福利費(fèi)總和3727083工作餐、節(jié)日加班費(fèi)夜班費(fèi)73人工作餐、節(jié)日加班費(fèi)夜班費(fèi)774004辦公費(fèi)全年辦公用品費(fèi)用1014005服裝費(fèi)73人全年服裝費(fèi)用總和467006物料費(fèi)全年物料費(fèi)236407維修、保養(yǎng)易耗品費(fèi)全年維修、保養(yǎng)易耗品費(fèi)720008綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)按每平方米每年2元支出為準(zhǔn)146906。（1） 管理人員的配備、培訓(xùn)、管理（附件二） （3）作業(yè)人員的配備、培訓(xùn)、管理 （4）員工考核制度 （5）財務(wù)管理及核算制度 （6）物料管理制度 （7）檔案資料管理制度 （8）信息技術(shù)應(yīng)用管理制度 管理服務(wù)運(yùn)作（操作）規(guī)范 （1）校區(qū)內(nèi)服務(wù)操作規(guī)范 （2）房屋及設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)服務(wù)操作規(guī)范 （3）保安服務(wù)操作規(guī)范 （4）保潔服務(wù)操作規(guī)范 （5）綠化服務(wù)操作規(guī)范 （6）應(yīng)急處理服務(wù)操作規(guī)范 （7）非公共性延伸服務(wù)操作規(guī)范 （8）校園文化活動服務(wù)操作規(guī)范 十、物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用預(yù)算所考慮的因素 （1）委托方的要求及樓盤定位 （2）國家物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī) （3）同類相似樓盤水平 （5）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支平衡原則 （6）現(xiàn)有物價水平 年度物業(yè)管理服務(wù)收支平衡預(yù)算 年度物業(yè)管理費(fèi)總收入預(yù)算物業(yè)管理費(fèi)測算表序號項 目測算費(fèi)用（元/年）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡月）備 注1物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)1066321。身體健康，能承受工作壓力。5工部主管大專以上學(xué)歷，中級以上職稱，年齡45歲以下三年以上商務(wù)樓主管以上工程管理經(jīng)驗，有物業(yè)經(jīng)理崗位資格證書。4出納員中專以上學(xué)歷，責(zé)任心強(qiáng)，信守企業(yè)機(jī)密。身體健康，能夠承受工作壓力。具有較強(qiáng)的語言表達(dá)能力、溝通能力和協(xié)調(diào)能力。遵守公司規(guī)章制度，成為員工的楷模。 內(nèi)部管理制度（1）崗位標(biāo)準(zhǔn)崗位標(biāo)準(zhǔn)序號部門、崗位任 職 條 件1管理處經(jīng)理大專以上學(xué)歷，知識面較豐富，責(zé)任心強(qiáng)。（2）三期建設(shè)結(jié)束后第二年目標(biāo)力爭創(chuàng)上海市教育系統(tǒng)優(yōu)秀物業(yè)管理示范稱號。綠地內(nèi)清潔整齊。25垃圾箱、房管理垃圾袋裝、日產(chǎn)日清。21樓內(nèi)保潔管理無積塵、無污垢、無堆物。19各類突發(fā)事件管制定各類突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)算。車輛停放整齊。16道路交通管理無重大交通事故。11能源管理能源統(tǒng)計率100%，節(jié)能指標(biāo)5%/年12門衛(wèi)治安管理重大刑事案件發(fā)生控制率100%13巡邏治安管理重大火災(zāi)事故發(fā)生控制率100%。給排水、供電、供煤氣、通風(fēng)保證率達(dá)99%。9設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)管理設(shè)備臺帳齊全，記錄完整，有保養(yǎng)檢修制度。7質(zhì)量管理建立質(zhì)量管理體系，按ISO 9001（2000版）體系運(yùn)作，投訴處理率及時率100%，滿意率達(dá)95%。4二次裝修管理手續(xù)齊全，文明施工。19人員培訓(xùn)培訓(xùn)率100%20保潔的開茺達(dá)到無積塵、無污垢、無垃圾、無積水。13機(jī)構(gòu)的組建，部分人員招聘人力資源合理配置，人員符合崗位要求。9制定機(jī)構(gòu)架構(gòu)、人員編制高效精簡，因需而設(shè)。 （3）學(xué)生公寓管理服務(wù)：①宿舍門衛(wèi)值班安全管理服務(wù)；②學(xué)生公寓環(huán)境清潔衛(wèi)生管理服務(wù)；③學(xué)生公寓水電供給和設(shè)備、設(shè)施的管理服務(wù)；④洗滌服務(wù)。 管理模式：校園后勤物業(yè)管理的管家 質(zhì)量控制：ISO 9001（2000版）質(zhì)量管理體系，ISO 14001（1996版）環(huán)境管理體系。59萬平方米 ⑤六層學(xué)生公寓樓10幢 4。18畝（包括湖塘綠地小景面積）