【正文】 業(yè)建設(shè)與使用中按時間順序如圖所示：房地產(chǎn)項目的立項階段（可行性研究階段）規(guī)劃設(shè)計階段建設(shè)階段竣工驗收階段物業(yè)接管驗收階段業(yè)主委員會成立銷售階段 早期介入 前期管理 圖61 物業(yè)管理早期介入與前期管理（1）介入形式向物業(yè)建設(shè)單位及其聘請的專業(yè)機構(gòu)提供專業(yè)咨詢意見（選址、投資額、目標(biāo)市場、市場定位等），同時，對未來的物業(yè)管理進行總體規(guī)劃。第六章 物業(yè)管理的程序能力要求：本章主要讓學(xué)生掌握從“早期介入到前期管理、接管驗收、業(yè)主入住直至撤管”整個物業(yè)管理鏈條中各階段的工作重點及操作要求。（六）利稅額及其增長率利稅額及其增長率是指經(jīng)營單位，在一定時期內(nèi)上繳稅金、實現(xiàn)利潤及各自的增長率。（四）房屋出租率房屋出租率是指實現(xiàn)出租的房屋占投入租賃經(jīng)營房屋的比重。該指標(biāo)反映了租賃經(jīng)營活動對社會需要的滿足能力，是考察經(jīng)營單位經(jīng)營水平的基礎(chǔ)性指標(biāo)。上述不同糾紛的處理國家一般都有明確的規(guī)定，但租賃雙方應(yīng)參照國家政策法規(guī)和雙方的合同予以明確或具體約定。包括租金標(biāo)準，租金交納以及租金的調(diào)整等方面。關(guān)于房屋維修，則可以規(guī)定有承租人進行維修，或者規(guī)定由承租人對房屋的某種維修項目或房屋的特定部位進行維修；而對于住宅用房的自然損壞，則通常由出租人承擔(dān)維修責(zé)任。二、制定房屋租賃管理的各項制度（一）房屋租賃租金管理制度住宅房屋的租賃和經(jīng)營性房屋的租賃都可以由租賃雙方根據(jù)市場情況協(xié)商議定租賃價格，一旦確定價格，租賃雙方必須嚴格執(zhí)行。、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門審查合格后，頒發(fā)《房屋租賃證》。具體要求有：，到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。調(diào)劑因素主要有以下3種：（1）主要是體現(xiàn)房屋價值的因素，如房屋的保暖隔熱性能，墻體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量，附屬設(shè)施，包括水、電、衛(wèi)生、煤氣等是否完備，以及地面、門窗、室高的情況。等級計算法通常以一幢房屋為分級基準，對同一建筑內(nèi)的不同樓層、不同房間差異，在計算租金標(biāo)準時，用調(diào)劑因素反映。（八）房產(chǎn)稅租金中的房產(chǎn)稅計算要按照國家規(guī)定的房產(chǎn)稅征收辦法計算稅額，再按被出租房屋面積分攤房產(chǎn)稅。（三）管理費房屋的經(jīng)營者和管理者為出租房屋提供必須的管理與服務(wù)所需的費用，包括房屋管理人員的工資、辦公費用、業(yè)務(wù)費等。第三節(jié) 物業(yè)租賃價格一、房屋租賃租金的構(gòu)成（一）折舊費房屋在長期使用的過程中，由于自然損耗和人為損耗，它的價值會逐漸減少，這部分因損耗而減少的價值，以貨幣形態(tài)來表現(xiàn)，這就是折舊費。，均可變更合同。2．一是按期交納租金，不得以任何借口拖欠或少交租金；二是愛護所承租房屋。2．出租方的義務(wù)一是有保障承租人合法使用房屋的義務(wù)；二是有對房屋進行維修和保養(yǎng)，保障承租人安全使用房屋的義務(wù)；三是參與協(xié)調(diào)由房屋原因引發(fā)的糾紛。四、房屋租賃合同的構(gòu)成（一）當(dāng)事人姓名或名稱及住所；（二）租賃物業(yè)的描述；（三）租賃物業(yè)的用途；（四）租賃期限；（五）租金及支付方式；（六）房屋的修繕責(zé)任；（七）轉(zhuǎn)租的規(guī)定；（八）變更和解除合同的條件；（九）違約責(zé)任；（十）當(dāng)事人約定的其他條款。登記備案是政府對房屋租賃行為實施管理的一種重要的行政管理手段。（三）房屋租賃合同必須采用書面形式租賃關(guān)系成立的標(biāo)志是房屋租賃雙方訂立書面合同。三、物業(yè)租賃合同的法律特征（一）承租人只享有房屋的使用權(quán)房屋租賃是房屋占有權(quán)、使用權(quán)及部分受益權(quán)的轉(zhuǎn)移，一旦租賃期滿，承租人有義務(wù)將房屋歸還出租人。（三）明確雙方在租賃中的權(quán)利與義務(wù)由于租賃合同是一種諾成的合同，雙方達成協(xié)議的要素，必須以文字形式固定下來才告成立。第二節(jié) 物業(yè)租賃合同一、物業(yè)租賃合同的登記備案登記備案的過程中，要對房屋租賃合同就以下幾個方面給予審查：一是租賃主體是否合格，出租、承租行為是否合法；二是所出租的房屋是否合法；三是合同的內(nèi)容是否合法有效；四是合同當(dāng)事人是否按規(guī)定交納稅費。（四）保證租賃關(guān)系正?；脑瓌t租賃關(guān)系的正常，涉及到千家萬戶的利益，也關(guān)系到社會的安定團結(jié)。（二）維護租賃房屋的原則作為出租人或者委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)監(jiān)督、宣傳、教育承租人愛護房屋及設(shè)備，嚴格執(zhí)行設(shè)計要求，控制房屋用途的變化。房屋所有人可將房屋出租給承租人居住或從事經(jīng)營活動，或以房屋作為出資與他人合作經(jīng)營?？蓪⒎课莘譃楣孔赓U和私房租賃。（2）不定期租賃。物業(yè)租賃活動主要表現(xiàn)為房屋租賃。三、制定物業(yè)管理制度的原則合法性、實用性、規(guī)范性、市場性、協(xié)調(diào)性第三章 物業(yè)管理的招標(biāo)與投標(biāo)本章在招投標(biāo)課程中詳細講授第四章 物業(yè)管理合同在物業(yè)法規(guī)課程中滲透第五章 物業(yè)租賃管理能力要求：通過本章內(nèi)容的學(xué)習(xí)，讓學(xué)生們具備一定的營租能力，努力提高物業(yè)的出租率。4．崗位職責(zé)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)各部門所有工作崗位的具體工作職責(zé)。（九）促進國內(nèi)、國際行業(yè)交流和合作。（五）組織制定并監(jiān)督本行業(yè)的行規(guī)行約，建立行業(yè)自律機制，規(guī)范行業(yè)自我管理行為，樹立行業(yè)的良好形象。其主要職能包括：（一）協(xié)助政府貫徹執(zhí)行國家的有關(guān)法律、法規(guī)和政策。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。工商行政主管部門，每年度對物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法進行年檢、年審，對違法經(jīng)營者有權(quán)依法進行批評、教育、處罰，直至吊銷企業(yè)營業(yè)執(zhí)照，對合法經(jīng)營者給予保護和支持。2．負責(zé)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營資質(zhì)審批。經(jīng)1／3以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會會議。所提交的材料有：成立業(yè)主委員會的申請書；業(yè)主委員會章程；業(yè)主委員會成員名單；辦公場所證明文件；其它需要提交的文件。委員名額的分配，在根據(jù)業(yè)主占用物業(yè)的數(shù)量比較平均的情況下，可以以單位來決定，即以每一單位為產(chǎn)生委員的基礎(chǔ)。，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持股票權(quán)1/2以上通過。物業(yè)使用人可列席業(yè)主大會，但沒有投票權(quán)。只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。即在租賃合同中，要明確業(yè)主賦予非業(yè)主使用人那些權(quán)利、義務(wù)。第二節(jié) 業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會一、業(yè)主和非業(yè)主使用人的權(quán)利和義務(wù)（一）業(yè)主及其權(quán)利、義務(wù)房屋的所有權(quán)人為業(yè)主（1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；（2）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；（3）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（4）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；（5）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；（6）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（7）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同（8）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用。，分為正本和副本，正本和副本具有同樣法律效力。，每兩年核定一次。（5）物業(yè)管理業(yè)績材料。（二）資質(zhì)等級管理：（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級申報表。新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按有關(guān)規(guī)定到當(dāng)?shù)乜h級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請領(lǐng)取《臨時資質(zhì)證書》。（2）具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于8人，經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理崗位證書，50％以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書。（5）10％以上的管理項目獲得建設(shè)部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號，10％以上的管理項目獲得省級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號。（2）具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于20人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理崗位證書，60％以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書。（5）20％以上的管理項目獲得建設(shè)部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號，20％以上的管理項目獲得省級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號。（2）具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于30人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理崗位證書，80％以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書。三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織機構(gòu)（一）物業(yè)管理機構(gòu)的設(shè)置原則1．企業(yè)化原則2．專業(yè)化原則3．社會化原則（二）物業(yè)服務(wù)公司組織機構(gòu)設(shè)置的步驟1．確定物業(yè)管理目標(biāo)2．收集與分析資料3．?dāng)M定和提出組織機構(gòu)圖4．確定職責(zé)、崗位與權(quán)限5．設(shè)計公司內(nèi)協(xié)作與信息溝通的方式6．選擇與配置人員7．評價進而批準機構(gòu)設(shè)置方案（三）管理層級管理層級是指一個物業(yè)服務(wù)公司設(shè)置幾個層次的機構(gòu)，用于管理公司的業(yè)務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報經(jīng)營資質(zhì)審批程序大致如下：（1）申請單位應(yīng)按有關(guān)規(guī)定到縣級以上人民政府的物業(yè)管理行政主管部門提出申請，提供所需的各項材料。重點與難點：物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級的標(biāo)準和條件；業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)及業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)。（八）依法行事原則二、物業(yè)管理的作用、舒適、文明、和諧的工作和生產(chǎn)環(huán)境，促進物業(yè)的保值增值，完善城市功能，促進對外開放第四節(jié) 我國物業(yè)管理現(xiàn)狀與展望一、近期我國物業(yè)管理運行上的特點2003年9月1日，國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》開始實施，這標(biāo)志著我國物業(yè)管理工作步入了新的發(fā)展階段，進入了高效、法制、規(guī)范的高速發(fā)展新時期。（三）專業(yè)高效原則物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。第三節(jié) 物業(yè)管理的原則與作用一、物業(yè)管理的基本原則（一）業(yè)主主導(dǎo)原則業(yè)主主導(dǎo)，是指在物業(yè)管理活動中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。教育衛(wèi)生：與教育部門協(xié)作在轄區(qū)內(nèi)開設(shè)托兒所、幼兒園、中小學(xué)校；與衛(wèi)生部門協(xié)作在轄區(qū)內(nèi)設(shè)立診療所、保健站等。對物業(yè)區(qū)域范圍內(nèi)的綠化建設(shè)及保養(yǎng)，根據(jù)《城市綠化規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)的規(guī)定》（建城【1993】784號，）城市綠地率2000年以后應(yīng)不少于25％，到2010年應(yīng)不少于30％。設(shè)備管理：設(shè)備管理均由相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員操作。其次，物業(yè)管理可以延長物業(yè)的使用壽命，使物業(yè)保值、增值。第一節(jié) 物業(yè)與物業(yè)管理的概念一、物業(yè)（一）物業(yè)的概念從物業(yè)管理的角度來講，物業(yè)是指正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各類建筑物及附屬設(shè)備、配套設(shè)施、相關(guān)場地等組成的單宗房地產(chǎn)以及依托于該實體上的權(quán)益。重點與難點：物業(yè)的特征；物業(yè)管理概念、原則；物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)要求及職業(yè)道德要求。（二）物業(yè)與物業(yè)管理概念的比較首先，物業(yè)管理是對現(xiàn)有物業(yè)進行管理。（1）本質(zhì)不同（2）服務(wù)對象不同（3）效用性不同（4）價值實現(xiàn)方式不同（三）物業(yè)管理的特點第二節(jié) 物業(yè)管理的主要內(nèi)容一、物業(yè)的基本管理建筑管理：包含各類、各種用途的房屋以及物業(yè)保健檔案的設(shè)立。對物業(yè)區(qū)域范圍內(nèi)的垃圾、各種廢物、污水、雨水進行定時定點的排泄、清除等，保持物業(yè)及物業(yè)周圍環(huán)境的外貌清潔，使之形成干凈、整潔的工作、生活環(huán)境。文體娛樂：開設(shè)小型健身房、俱樂部、閱覽室、展覽室、老年活動室、青少年活動室等，以利于各類人員的健身娛樂活動。實行多種經(jīng)營的物業(yè)服務(wù)企業(yè)則可以選擇其中的若干項開展多種經(jīng)營的業(yè)務(wù)。這樣，一方面方便了業(yè)主和使用人，另一方面提高了綜合管理效益。（七）公平競爭原則在市場經(jīng)濟中應(yīng)當(dāng)實行公開、公平、公正和誠實信用的競爭機制，通過招投標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。二、物業(yè)管理人員必須具有專業(yè)知識和專業(yè)技能三、物業(yè)管理人員應(yīng)具有較高的個人素質(zhì)，樹立良好的個人形象，良好的心理素質(zhì)第二章 物業(yè)管理機構(gòu)能力要求：通過本章內(nèi)容的學(xué)習(xí)，使學(xué)生們掌握物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)主應(yīng)具有的權(quán)利與義務(wù)；熟悉物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立的程序；掌握物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級的標(biāo)準和條件；了解和掌握物業(yè)服務(wù)企業(yè)與各部門之間的關(guān)系；掌握業(yè)主委員會產(chǎn)生的條件及職權(quán)。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報程序物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立首先從企業(yè)的資質(zhì)審批開始。（3）在取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照后，應(yīng)按規(guī)定到當(dāng)?shù)乜h級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申辦物業(yè)服務(wù)企業(yè)《臨時資質(zhì)證書》。（1）注冊資本500萬元以上。計算基數(shù)是：多層住宅200萬m2，高層住宅100萬m2，獨立式住宅（別墅）15萬m2，辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)50萬m2。（1）注冊資本300萬元以上。計算基數(shù)是：多層住宅80萬m2，高層住宅40萬m2，獨立式住宅（別墅）6萬m2，辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)20萬m2。（1）注冊資本50萬元以上。（5）建立了專項維修資金管理與使用制度。未獲通過的，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)取消其從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的資格。（4）物業(yè)管理委托合同復(fù)印件。一級由省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門初審，初審合格后報建設(shè)部審批；二、三級由省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門審批；三級經(jīng)省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）同意，可由地級以上城市的房地產(chǎn)行政主管部門審批，報省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）備案，經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè)，由資質(zhì)審批部門發(fā)給相應(yīng)等級的資質(zhì)證書、議標(biāo)；二級企業(yè)只限參加全國范圍內(nèi)30萬平方米以下物業(yè)管理項目的投標(biāo)、議標(biāo)；三級企業(yè)只限參加本?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）區(qū)域內(nèi)15萬平方米以下物業(yè)管理項目的投標(biāo)、議標(biāo)。資質(zhì)等級升級應(yīng)依次逐級上升，不得越級升級。（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。由于非業(yè)主使用人首先與業(yè)主有聯(lián)系（如租賃關(guān)系），非業(yè)主使用人的基本權(quán)利、義務(wù)就受到租賃合同的限制。（二）業(yè)主大會的召開業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。