【正文】 g/m2）；b. 嚴禁在承重墻、柱、梁、樓板部位開槽、挖洞及重錘擊打施工；c. 嚴禁暴露及剪斷建筑物內部鋼筋結構。管理涉及的質量控制文件： 《政府有關法規(guī)》 《裝修申請表》 《裝修現(xiàn)場巡視記錄》 《裝修違章處理記錄》 《裝修工程驗收表》 《裝修管理程序》 《裝修施工管理規(guī)定》 《違章施工整改通知單》裝修管理流程圖：管理處對裝修申請進行審核，提出土建和設備方面審核意見業(yè)主或施工隊到管理處領取裝修申請表業(yè)主或施工隊提供裝修設計方案及政府有關批文管理處主任對裝修進行最終審核管理處給施工隊辦施工證及裝修許可證相關部門實施裝修現(xiàn)場施工管理并處理違章裝修驗收裝修四、謹慎驗收，不留隱患　管理處要著重驗收房屋本體結構及上下水、防水工程、電氣線路等隱蔽工程的質量，對隱蔽工程要求施工單位每完成一項必須事先向管理處申報，經管理處驗收核準后方可進行下一道工序。為維持小區(qū)裝修秩序及安全，管理處要加強對施工隊的管理，狠抓消防安全，控制未經允許的動火作業(yè)；實施對外來人員準入制度，嚴格管制各出入口，對搬出/入物品一律登記后放行；嚴格控制施工的時間及裝修垃圾的清運，消除因裝修而帶來的噪音和垃圾污染。　?。ㄈ┘訌娧b修過程的監(jiān)管，實施“全員管理”?！　∫弧⒓訌娦麄?，正確引導　?。ㄒ唬┽槍﹃柟夂０稑I(yè)主大多素質較高的特點，加強裝修法規(guī)的宣傳，導入先進的裝修設計理念，合理的室內設計方案，恰當的裝修材料選擇，有效的施工管理方法正確引導業(yè)主，減輕二次裝修管理的壓力。　?。ㄒ唬﹥炔吭u估　　活動內容是否受業(yè)主歡迎，參加是否踴躍；　　活動的銜接是否良好，不使業(yè)主等候時間過長；　　活動時間安排是否恰當，是否與業(yè)主想要參加的其它活動相沖突；　　天氣是否影響了活動的效果；　　安全工作是否周全，交通安排有無疏漏,有沒有暴露出不足；　　活動是否影響了其他業(yè)主的正常辦公或生活；　　活動器材是否攜帶齊全，有無遺漏；　　對不同年齡、性別的人參加的活動，活動量是否適當；　　活動經費是否超支，獎品發(fā)放是否合理。如果說主題是社區(qū)文化活動的靈魂，那么內容和形式就是社區(qū)文化活動的生命?！　。ㄋ模┙涃M投入　　為促進社區(qū)文化活動的開展，管理處要專門規(guī)劃一筆資金，作為進駐初期開展活動的經費?！　〖媛毴藛T：管理處全體員工在必要的時候都將協(xié)助社區(qū)文化工作，成為臨時兼職人員。如《陽光海岸社區(qū)文化工作制度》、《陽光海岸社區(qū)文化活動運作流程》、《陽光海岸社區(qū)文化活動計劃》以及專職社區(qū)文化工作人員的崗位職責等，還將制訂會所的管理制度。 （三）他山之石，可以攻玉 加強與周邊小區(qū)的聯(lián)誼，密切與兄弟管理處之間的交流，取長補短，開拓思路。 二、社區(qū)文化建設的總思路 （一）社區(qū)活動的原則與要求卓有成效的社區(qū)文化建設是一門高超的管理藝術。優(yōu)雅的自然環(huán)境，良好的空氣指數，完美的園林設計，舒適的人文環(huán)境，長期生活在這種環(huán)境當中，便不知不覺的受到熏陶，提高自身的素質修養(yǎng)，整個小區(qū)的文化氛圍也就自然而然的體現(xiàn)出來。他們追求時尚，品味高雅。根據本公司及陽光海岸會所實際情況，建議采取第一種模式。會所作為小區(qū)業(yè)主或租戶商務交流、休閑娛樂活動的一個主要場所，它與一般純贏利性娛樂消費場所有較大的區(qū)別，一是服務對象相對集中，主要是本小區(qū)業(yè)主和租戶；二是費用相對低廉，以“保本微利”為經營原則；三是以商務交流和休閑娛樂活動為主。陽光海岸的相關文件材料的收集、 歸檔需要得到前期開發(fā)商的大力支持。陽光海岸物業(yè)管理檔案資料包括：基建項目竣工驗收資料、設備檔案、行政文書、財務、經營租賃、小區(qū)管理、消防、治安、建筑及工程運行、維修技術等業(yè)務活動過程中形成的一切有價值的文字圖像資料。（二）專業(yè)知識培訓的內容主要有： 電工、空調、電梯等專業(yè)工種取證培訓； 小區(qū)電氣設備知識； 電梯運行安全操作； 設備安裝、裝修、裝飾工程預算； 物管員崗位取證培訓； 物管員崗位管理業(yè)務知識； 清潔工相關知識、清潔工崗位技能； 消防基本常識、滅火技能； 會所經營管理知識； 職業(yè)禮儀規(guī)范； 保安員崗位技能。第六部分 員工培訓與考核現(xiàn)代化的物業(yè)管理對從業(yè)人員的素質提出了越來越高的要求，為保證整體運作能夠有充分的人員保障，需建立一套科學的人力資源管理體系，其中員工的培訓至關重要。陽光海岸分三期建設，在第一期設計弱電系統(tǒng)時，需要考慮如何兼顧到二、三期的設計與造型。安全保障（1）非法開閘記錄；（2）權限管理與控制；（3）安全防砸：每臺閘機配備地感防砸車保護裝置及遇障礙自動反向運行功能。（5）中文信息顯示（入場停車時間，收費金額）。（6）入場信息記錄。系統(tǒng)的具體功能要求如下：入場控制功能：（1）固定車輛讀卡進入，臨時車輛由自動出卡機發(fā)臨時卡讀卡進入；（2）“滿位”提示（或場內車位顯示，進入一輛，車位減1，出去一輛，車位加1）。（4）消防門安裝電鎖（可用鑰匙）及門磁，與消防聯(lián)動，現(xiàn)場安裝聲、光報警，信號與監(jiān)控中心相連，可由監(jiān)控中心控制其開門。）（6）煤氣泄漏報警時自動關閉煤氣管道電磁閥，電磁閥可手動打開，操作方便。（3）與門口機對講及開鎖。（4）可與監(jiān)控中心管理機呼叫、可視及對講。樓宇單元門口，配有門口主機、電鎖、閉門器、開門面板開關和電源，其功能要求：（1）各幢一層門口機選用壁掛式或斜臺式；地下一層進入住宅樓梯間處防盜門可視對講主機采用壁掛式，具防水功能。（2）物管中心可對用戶進行個人資料的登記、授權、增加、刪除、修改、查詢操作，監(jiān)控中心可根據需要進行開鎖、拍照、查詢記錄等。系統(tǒng)信息資料可查詢、打印。讀卡器或門禁故障（即刷卡不能開門時）或各出入門禁如經一段延時后未關閉，監(jiān)控中心計算機應有報警并顯示其位置。別墅及小區(qū)外圍人行出入口。由管理電腦（與樓宇可視對講系統(tǒng)共用）、讀卡器、控制器、電鎖、閉門器、開門面板開關等組成。與閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動，在報警時向監(jiān)控中心發(fā)出信息，驅動閉路監(jiān)控系統(tǒng)切換報警點的圖像到主監(jiān)視器上，并顯示報警區(qū)域的位置。在火警時，應自動切入消防緊急廣播狀態(tài)。云鏡控制提供鼠標控制和帶液晶顯示的矩陣鍵盤操作兩種方式，可通過任一種方式完成對所有云臺/鏡頭的快速控制。系統(tǒng)有視頻丟失報警及顯示功能，配UPS。系統(tǒng)與報警聯(lián)動（包括與周邊防范紅外報警）報警時，監(jiān)控中心能將報警畫面自動切換到專用的監(jiān)控器（電視幕墻內的等離子電視）。帶電子地圖等輔助功能。電梯轎廂；一層梯間前室（大堂）；小區(qū)外圍。 （二）在費用收取方式上，管理處在接管初期采用人工收費和電腦劃帳同步進行，力求盡量減少現(xiàn)金的收取，提高收款工作效率。二、物業(yè)管理服務費在物業(yè)管理經費收支上，將“取之于民，用之于民”作為物業(yè)管理服務費收支的基本原則?！　」颈静繉﹃柟夂０段飿I(yè)管理處的財務工作定期進行檢查，每年定期對財務帳目進行審計。 （二）財務管理措施設立財務管理機構，加強財務管理的職能。為此，在陽光海岸的管理上，管理處要充分發(fā)揮財務管理在成本管理和成本控制方面的職能，從加強計劃、統(tǒng)計、成本考核等環(huán)節(jié)入手，減少各種不必要的開支，杜絕浪費，在持續(xù)提高管理服務質量的同時有效降低管理成本。我們通過對陽光海岸的管理模式進行了反復探討，最終以“創(chuàng)精品服務，全心全意滿足顧客需求”目標為導向，確立了陽光海岸的物業(yè)管理思路： 緊密圍繞“服務業(yè)主、報效社會”的核心理念，提供“精品服務”的優(yōu)質產品； 倡導“以業(yè)戶為中心”的流程管理思想，建立以流程為基石的業(yè)戶需求價值鏈； 倡導科學管理和專業(yè)服務，規(guī)范管理服務行為； 致力于與業(yè)主建立平等的現(xiàn)代契約關系，推廣“非接觸管理、零距離服務”的服務理念。二、陽光海岸主要設備設施情況 陽光海岸擬配置設備設施主要有： 供配電系統(tǒng)； 給排水設備； 電梯（日立）84部； 消防報警系統(tǒng)； 閉路監(jiān)控系統(tǒng)； 停車場管理系統(tǒng)； 一卡通門禁和可視對講系統(tǒng)、家庭安防系統(tǒng)； 周邊防范系統(tǒng)； 電子巡更系統(tǒng)等。因此，我們經反復地研究和討論，針對本項目特點制定了一套物業(yè)管理方案，以期用優(yōu)質的管理，完美的服務，為業(yè)主創(chuàng)造一個安全、整潔、寧靜、便捷的居住環(huán)境，讓陽光海岸成為汕頭乃至粵東地區(qū)名符其實的高檔精品住宅小區(qū)、標志性的建筑。特別是作為汕頭市唯一一個“引活水、造環(huán)境”的小區(qū)，陽光海岸被評為“國家級健康生態(tài)住宅”，其超前的規(guī)劃設計更是行業(yè)一大創(chuàng)新。小區(qū)總用地面積460畝，總建筑面積約70萬平方米，該項目無論是從建筑本體的立面形態(tài)，使用功能、到附屬設備設施的設計、配置和施工均融合了現(xiàn)代化住宅小區(qū)先進的設計理念和技術。我們將在傳統(tǒng)物業(yè)管理的基礎上，以一個新的高起點規(guī)劃陽光海岸物業(yè)管理項目，在引進中海物業(yè)在全國成熟、優(yōu)質的管理模式的同時，將以更高的管理工作水平實施物業(yè)管理操作，最終保證高質量穩(wěn)定地向業(yè)主提供物業(yè)管理服務。小區(qū)設有多個地下停車場。陽光海岸的總體規(guī)劃設計決定了物業(yè)管理的重要性，探索陽光海岸物業(yè)管理新模式，對于推動樓盤銷售與物業(yè)增值，滿足作為受益主體——業(yè)主的服務需求具有重要的現(xiàn)實意義。按管理方案制定全年工作計劃制定全年成本指標和業(yè)戶滿意度指標　　　　　　　　　　　　按兩項指標進行預算并逐項分解至部門、崗位運　　　　行　　　　　　　　　　　　組織考核，確定業(yè)績　　　　　　　　　　　　　　　　顧客滿意度不達標顧客滿意度及成本均達標成本指標不達標　　　　　　　　　　　　　　　獎金否決給予獎勵獎金否決　　　　　　　　 　 　　　　　二、陽光海岸管理處組織架構管理處主任 副主任 漾日綠洲浪琴灣畔協(xié)和水岸 保安隊客服中心機電組水務組保潔組綠化組 50人4人11人25人4人6人 第四部分 物業(yè)管理服務費物業(yè)管理收費與其他行業(yè)比較而言相對較低，收入來源較少，如何節(jié)約每一分錢顯得十分重要。（一）財務管理基本原則實行“開放管理”，定期向業(yè)主公布管理處財務收支報告，增強管理的透明度，接受業(yè)主的監(jiān)督； 　堅持“取之于民，用之于民”的基本原則?！　「鶕柟夂０兜膶嶋H情況，制定切實可行的財務管理制度，并嚴格執(zhí)行?！　」芾硖幱诿磕瓿踔贫ó斈甑奈飿I(yè)管理費預算報告，并提交公司審批，經批準后實施。對于部分在交費時間上有困難的業(yè)主，采取節(jié)假日照常辦公、預約上門服務的形式，方便業(yè)主交費，提高費用收繳率。第五部分 弱電系統(tǒng)功能配置及技術要求一、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)（一）監(jiān)控位置： 整個小區(qū)設一監(jiān)控中心，前端設備要求合理布置，減少監(jiān)控死角，以下位置應做為重點監(jiān)控區(qū)域：人行、車輛出入口；地下車庫直接通往地面的安全通道口。 （二）有關要求：采用16畫面的數字硬盤主機（DVR）及矩陣主機作為閉路監(jiān)控系統(tǒng)的中心控制設備。傳輸距離超過300M以上，視頻信號、云鏡控制信號要求采用數字傳輸方式，經解碼器解碼后用雙絞線輸送；對距離較遠的區(qū)域，可用光纖傳輸。監(jiān)控中心設一操作臺，操作臺應包含門禁可視對講終端設備、停車場管理監(jiān)控終端（授權發(fā)卡在物管中心）、保安通訊指揮中心設備及監(jiān)控終端主機和顯示器、鍵盤等。1提供一個統(tǒng)一控制平臺，通過此控制平臺可完成所有監(jiān)看圖調用、設置、錄像、回放、矩陣切換、云鏡控制等功能。系統(tǒng)中心設備如CD機、咪頭、調諧器、前置放大、功放擴音機等應選用優(yōu)質品牌，預留二期、三期。現(xiàn)場安裝聲光報警裝置（警燈、警笛）。四、門禁系統(tǒng)（一）門禁系統(tǒng)組成：對住宅小區(qū)重要的出入道大門進行管理。地下車庫直接通向住宅樓的通道門（與不帶可視的對講門口機聯(lián)用