【正文】 智能化、園藝綠化、酒店管理等專業(yè)人仕將依據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展的不同階段的實(shí)際需要予以選派。駐場(chǎng)顧問(wèn)2人常駐現(xiàn)場(chǎng)作日常指導(dǎo)本階段內(nèi)常駐現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地工作。216。216。 前期介入階段預(yù)計(jì)赴現(xiàn)場(chǎng)考察3次，每次工作23個(gè)工作日：l 首次考察擬安排于項(xiàng)目簽約兩周內(nèi)l 設(shè)施、設(shè)備、材料集中選型階段擬赴現(xiàn)場(chǎng)工作1次l 工程交接驗(yàn)收階段擬赴現(xiàn)場(chǎng)工作1次216。 日常物業(yè)管理工作的培訓(xùn)、指導(dǎo)、咨詢。 將項(xiàng)目物業(yè)管理計(jì)劃推行過(guò)程中遇到的情況、問(wèn)題和執(zhí)行進(jìn)度及時(shí)反饋給顧問(wèn)團(tuán)，以獲得技術(shù)支持，并協(xié)助管理商落實(shí)解決。 全面考察項(xiàng)目，熟悉物業(yè)所在地物管法規(guī)、人文情況，并將這些信息傳遞給顧問(wèn)商的該項(xiàng)目顧問(wèn)團(tuán)。 顧問(wèn)商提供顧問(wèn)管理服務(wù)的目的在于為管理商培養(yǎng)一支高水準(zhǔn)、高質(zhì)素的管理隊(duì)伍，同時(shí)中海物業(yè)良好的品牌效應(yīng)也會(huì)促進(jìn)華僑海景城和東方之珠的租售；在顧問(wèn)期限內(nèi)，顧問(wèn)商允許發(fā)展商就華僑海景城和東方之珠向外界使用“中海物業(yè)顧問(wèn)管理”等文字進(jìn)行宣傳推廣。第一部分 顧問(wèn)方式概述及顧問(wèn)期限確定一、 顧問(wèn)方式概述： 為保證華僑海景城和東方之珠兩個(gè)項(xiàng)目有一個(gè)高起點(diǎn)的物業(yè)管理水平及服務(wù)質(zhì)量，發(fā)展商廈門(mén)華僑城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和廈門(mén)禹洲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擬聘請(qǐng)深圳市中海物業(yè)管理有限公司為本物業(yè)物管工作的顧問(wèn)商（以下簡(jiǎn)稱“顧問(wèn)商”），指導(dǎo)發(fā)展商下屬的物業(yè)管理公司（以下稱“管理商”）負(fù)責(zé)華僑海景城和東方之珠的物管工作的具體實(shí)施運(yùn)作；以便利用中海物業(yè)在人力資源、經(jīng)驗(yàn)、管理經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)、模式、制度以及規(guī)范化的服務(wù)體系等諸多方面的優(yōu)勢(shì)提供高品質(zhì)的物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)。一期工程已于2002年2月破土動(dòng)工，預(yù)計(jì)2003年底可交付使用。“中海藝術(shù)團(tuán)”的成立既提高了業(yè)主的精神生活，又提高了中海物業(yè)的文化品味。對(duì)于小區(qū)的裝修管理，中海物業(yè)設(shè)計(jì)了“裝修套餐”服務(wù)，從設(shè)計(jì)咨詢、報(bào)價(jià)審查到質(zhì)量監(jiān)理實(shí)行一條龍服務(wù)，這種寓管理于服務(wù)的方式，能夠解決開(kāi)發(fā)商和業(yè)主一直頭疼的問(wèn)題，使業(yè)主切實(shí)感到“用錢(qián)放心、辦事省心、居家舒心”的中?！叭募?jí)”服務(wù)。這種規(guī)?；墓芾頍o(wú)疑具有兩方面的優(yōu)勢(shì)：首先，由于電梯品牌繁雜，只有在上規(guī)模的情況下，人員才能根據(jù)其不同的特點(diǎn)得到合理配置；其次，維修電梯所需的各種配件進(jìn)貨渠道暢通，降低維修成本。b) 專業(yè)清洗公司及研發(fā)中心：擁有獨(dú)立知識(shí)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品就意味著一個(gè)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的出現(xiàn)，中海物業(yè)在實(shí)際物業(yè)管理中發(fā)現(xiàn)傳統(tǒng)的清洗劑往往使墻磚釉面失去光澤、鍍膜玻璃蝕痕累累，為解決這一問(wèn)題，中海物業(yè)組建專業(yè)清洗公司及清洗劑研發(fā)中心，開(kāi)展技術(shù)攻關(guān)，針對(duì)不同的建筑物上不同的部位，不同材質(zhì)本身及污垢的化學(xué)特性，研制生產(chǎn)去污力強(qiáng)，保護(hù)物體本色，不腐蝕毗連物體的專用清洗劑，成功開(kāi)發(fā)出具有獨(dú)立知識(shí)產(chǎn)權(quán)的W、D、K、T等4個(gè)系列22種專用清洗劑，既為自身實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的保潔服務(wù)提供了技術(shù)保證，又創(chuàng)造了新的利潤(rùn)來(lái)源。它普遍使用了高素質(zhì)的專業(yè)服務(wù)隊(duì)伍，使管理服務(wù)水平產(chǎn)生了新的飛躍，并且能夠與時(shí)代同步提升。我們把制約物業(yè)管理服務(wù)水平提升的技術(shù)難點(diǎn)作為技術(shù)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)，堅(jiān)持“你能翻多高跟頭、我就搭多大舞臺(tái)”的用人之道，從各個(gè)方面為專業(yè)技術(shù)人員施展才能創(chuàng)造條件，進(jìn)而形成了自己的技術(shù)優(yōu)勢(shì)。c) 造福于社會(huì)：在公司不斷發(fā)展進(jìn)步的同時(shí)，也為社會(huì)穩(wěn)定和國(guó)家建設(shè)做出了積極的貢獻(xiàn)，累計(jì)創(chuàng)造就業(yè)崗位數(shù)千個(gè)，每年上繳國(guó)家稅金近千萬(wàn)元。為了更加嚴(yán)格和科學(xué)地進(jìn)行成本管理，我們組織專門(mén)班子，測(cè)定出物業(yè)位置、設(shè)計(jì)功能、占地面積、設(shè)備狀況、使用年限、管理要求等各種因素在成本構(gòu)成中的權(quán)變系數(shù)，建立起了計(jì)算崗位定員編制、公用水電限額和維修材料用度的數(shù)學(xué)模型。c) 先進(jìn)的智能化管理：智能化程度直接決定著樓盤(pán)素質(zhì)的高低，目前在美國(guó)最大的物業(yè)管理公司便有著很高的智能化管理水平。（七） 高科技的管理手段中國(guó)物業(yè)管理的初期是屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，人員素質(zhì)要求相對(duì)較低，對(duì)于大量的日常工作主要以“量”取勝。在這個(gè)基礎(chǔ)上，公司組織修訂3個(gè)層次40余萬(wàn)字的質(zhì)量體系文件，從服務(wù)主旨、服務(wù)架構(gòu)、服務(wù)設(shè)施、服務(wù)手段、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)控制等方面全面導(dǎo)入酒店管理技術(shù)，融入酒店管理元素，推出了帶有鮮明時(shí)代特色的中海物業(yè)的升級(jí)版本，其中突出強(qiáng)調(diào)4個(gè)問(wèn)題：a) 全程營(yíng)銷(xiāo)：所有崗位都把對(duì)每一位業(yè)主用戶的每一次具體服務(wù)與公司的生存發(fā)展、個(gè)人的榮辱得失緊密聯(lián)系起來(lái)，明確1001≤0，就是說(shuō)即使一次微小的失誤，也很可能前功盡棄，必須爭(zhēng)取零缺陷、無(wú)微瑕服務(wù)。c) 襄助服務(wù)：主要有特殊業(yè)主用戶無(wú)償享有的救助、捐助、義工、提醒、郵發(fā)等服務(wù)項(xiàng)目，它滿足那些有特殊困難和臨時(shí)困難的業(yè)主用戶需要，立足于弘揚(yáng)一種人們感到久違了的社會(huì)主義道德風(fēng)尚。我們以業(yè)主為核心，實(shí)行“服務(wù)設(shè)計(jì)，菜單服務(wù)”，因而形成了不是我現(xiàn)有什么服務(wù)你只能享受什么服務(wù)，而是你需要什么服務(wù)我就能提供什么服務(wù)，這一中海物業(yè)酒店式管理的突出特點(diǎn)。c) 發(fā)展商的要素：包括發(fā)展商的定位、取向、要約等，考慮這些要素，主要是為了是我們的管理服務(wù)能夠更好地配合發(fā)展商的發(fā)展戰(zhàn)略，有力地托舉發(fā)展商的房地產(chǎn)品牌。我們每承接一個(gè)新的項(xiàng)目，都不是原有模式的簡(jiǎn)單“克隆”、“拷貝”，而是再創(chuàng)新、再升華的過(guò)程。b) 發(fā)展商的監(jiān)督：我們認(rèn)為負(fù)責(zé)任的發(fā)展商永遠(yuǎn)關(guān)注他的作品，管理服務(wù)的運(yùn)作情況定期向發(fā)展商通報(bào)，管理服務(wù)的變更提前征求發(fā)展商意見(jiàn)，管理服務(wù)中出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)與發(fā)展商溝通，聯(lián)手創(chuàng)品牌。（三） 規(guī)范化的服務(wù)控制中海物業(yè)堅(jiān)持“管則精品、干則一流”， 通過(guò)有效控制切實(shí)保證管理服務(wù)按照既定的程序和標(biāo)準(zhǔn)高質(zhì)量地持續(xù)、穩(wěn)定運(yùn)行。如白色紙巾擦拭60厘米長(zhǎng)壁磚3遍后無(wú)污跡。公司經(jīng)過(guò)實(shí)地抽樣、技術(shù)分析、統(tǒng)計(jì)對(duì)比、反復(fù)測(cè)算，按照“明顯超過(guò)同行、全面高出國(guó)優(yōu)”的基本定位，系統(tǒng)制訂并頒布了涵蓋物業(yè)管理全部事務(wù)的10個(gè)系列近萬(wàn)個(gè)數(shù)據(jù)化的服務(wù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，保證給業(yè)主用戶提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)產(chǎn)品可知、可感、可辨、可驗(yàn)，寓精誠(chéng)服務(wù)于精細(xì)管理中，釀精彩生活于精心呵護(hù)間。（二） 精準(zhǔn)化的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。前期服務(wù)主要是通過(guò)派專家組查閱圖紙、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查等形式，本著對(duì)發(fā)展商負(fù)責(zé)、對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)、對(duì)日后物業(yè)管理負(fù)責(zé)的精神，從我們?nèi)粘？偨Y(jié)出來(lái)的8個(gè)方面100個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)上，為樓盤(pán)的設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售提供有說(shuō)服力的書(shū)面建議。沿著努力創(chuàng)新的發(fā)展思路，“中?！痹谝韵率畟€(gè)方面重點(diǎn)突破，并已取得了可觀的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，這無(wú)疑又走在了行業(yè)與市場(chǎng)的前面。在社區(qū)建設(shè)上創(chuàng)立社區(qū)環(huán)境工程系列，如藝術(shù)環(huán)境工程、社區(qū)保健工程、社區(qū)信息工程、社區(qū)服務(wù)工程等。既提高了業(yè)主的精神生活，又提高了中海物業(yè)的文化品味。公司還與上海同濟(jì)大學(xué)、湖南證券建立了密切的合作關(guān)系，并于99年10月成為國(guó)際著名高科技企業(yè)韓國(guó)三星的合作伙伴。（七） 專業(yè)道路1998年2月在國(guó)內(nèi)同行業(yè)中第一家引進(jìn)了專業(yè)化經(jīng)營(yíng)的運(yùn)作方式，將技術(shù)資源重新優(yōu)化配置，形成流程化、專業(yè)化、一體化的智能化物業(yè)管理。此外，還深入到房地產(chǎn)信息咨詢、技術(shù)開(kāi)發(fā)、服務(wù)、轉(zhuǎn)讓、房屋租賃中介、機(jī)電設(shè)備銷(xiāo)售、家居裝飾工程、網(wǎng)上增值服務(wù)等廣闊的領(lǐng)域。新千年，公司又完成了ISO9000的2000版改版工作。新千年，所屬三個(gè)專業(yè)子公司也全部通過(guò)ISO9000國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量體系認(rèn)證。1996年開(kāi)始試探市場(chǎng)，首次對(duì)外承接“中銀花園”物業(yè)管理項(xiàng)目，把中海物業(yè)管理推向社會(huì)。（一） 蓄勢(shì)待發(fā)1991年7月，香港最大建筑商及房地產(chǎn)上市公司中國(guó)海外集團(tuán)，在深圳注冊(cè)成立了深圳市中海物業(yè)管理有限公司，主要服務(wù)于中國(guó)海外集團(tuán)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。這種精神內(nèi)涵的實(shí)現(xiàn)是以規(guī)范化管理創(chuàng)造品牌、實(shí)施創(chuàng)優(yōu)承諾全面發(fā)展品牌、實(shí)現(xiàn)自我超越升華品牌、實(shí)施塑造工程全情演繹品牌。（七） 經(jīng)營(yíng)理念：品牌、信譽(yù)為先，實(shí)力、質(zhì)量為本?！保ㄈ?中海的工作精神：“嚴(yán)格苛求，自覺(jué)奉獻(xiàn)。中海物業(yè)在全國(guó)多個(gè)大城市管理的寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、商住區(qū)、別墅區(qū)等高檔物業(yè)90余處，逾一千三百多萬(wàn)平方米，成為物業(yè)管理行業(yè)的中國(guó)之最；已經(jīng)建成國(guó)家優(yōu)秀示范小區(qū)（大廈）14個(gè)，%，為國(guó)內(nèi)同業(yè)擁有國(guó)優(yōu)最多；1996年2月在中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)第一家獲得ISO9000國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系認(rèn)證；1999年10月在中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)第一家通過(guò)商住區(qū)ISO14001國(guó)際環(huán)境管理體系認(rèn)證……中海物業(yè)轄區(qū)做到了無(wú)設(shè)備破損事故、無(wú)火災(zāi)事故、無(wú)管理責(zé)任導(dǎo)致的盜搶事故，中海物業(yè)倡導(dǎo)的管理高科技、服務(wù)酒店化并由此形成了以“高檔物業(yè)特征、優(yōu)質(zhì)服務(wù)標(biāo)志”為核心內(nèi)容的品牌風(fēng)格。多年來(lái)，中海物業(yè)以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量和先進(jìn)的管理技術(shù)不僅取得廣大業(yè)主的信任，而且贏得了良好的社會(huì)聲譽(yù)，先后獲得國(guó)家建設(shè)部、廣東省、深圳市各級(jí)政府部門(mén)授予的各種獎(jiǎng)牌、獎(jiǎng)旗100余面。特此申明！深圳市中海物業(yè)管理有限公司 2002年 6 月第 一 部 分公 司 情 況 簡(jiǎn) 介 第一部分 公司情況簡(jiǎn)介第一節(jié) 企業(yè)介紹深圳市中海物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中海物業(yè)”）是香港最大建筑商及房地產(chǎn)上市公司中國(guó)海外集團(tuán)旗下，專門(mén)從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)、具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)。華僑海景城東方之珠物業(yè)管理顧問(wèn)方案深圳市中海物業(yè)管理有限公司二零零二年六月華僑海景城暨東方之珠物業(yè)管理顧問(wèn)方案目錄上篇 公司綜合介紹 第一部分 公司情況簡(jiǎn)介第一節(jié) 企業(yè)介紹第二節(jié) 企業(yè)文化第三節(jié) 企業(yè)發(fā)展第四節(jié) 企業(yè)優(yōu)勢(shì)第二部分 公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照第三部分 公司資質(zhì)證書(shū) 下篇 物業(yè)管理顧問(wèn)方案 第一部分 顧問(wèn)方式概述及顧問(wèn)期限確定 第二部分 顧問(wèn)管理工作范圍 第三部分 顧問(wèn)管理工作內(nèi)容 第四部分 顧問(wèn)管理目標(biāo) 第五部分 顧問(wèn)管理設(shè)想第六部分 顧問(wèn)費(fèi)用 鄭 重 申 明為了讓貴公司能實(shí)際又全面地了解我公司的整體情況及我司物業(yè)管理顧問(wèn)工作模式，我們特此編寫(xiě)了《華僑海景城暨東方之珠項(xiàng)目物業(yè)管理顧問(wèn)方案》。若本方案未被貴公司采納，我司將予以收回。公司以此模式為手段開(kāi)展科學(xué)管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，全心全力為業(yè)主及物業(yè)使用人提供一個(gè)安全(security)、清潔(cleaning)、優(yōu)美(elegancy)、舒適(fort)、方便(convenience)的生活及工作環(huán)境。中海物業(yè)以提高中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)整體素質(zhì)為己任，以完美、科學(xué)的專業(yè)物業(yè)管理與服務(wù)來(lái)推動(dòng)中國(guó)現(xiàn)代城市文明的進(jìn)程。”（二） 中海的工作宗旨：“業(yè)主至上，服務(wù)第一。（六） 全程營(yíng)銷(xiāo)：所有崗位都把對(duì)每一位業(yè)主用戶的每一次具體服務(wù)與公司的生存發(fā)展、個(gè)人的榮辱得失緊密聯(lián)系起來(lái)，明確1001≤0，就是說(shuō)即使一次微小的失誤，也很可能前功盡棄，必須爭(zhēng)取零缺陷、無(wú)微瑕服務(wù)。中海物業(yè)精神的內(nèi)涵就是以品牌去占領(lǐng)市場(chǎng)、獲得市場(chǎng)。第三節(jié) 企業(yè)發(fā)展中海物業(yè)自1991年成立以來(lái)，選擇了“市場(chǎng)化生存、規(guī)?；?jīng)營(yíng)、精品化管理、專業(yè)化服務(wù)”的發(fā)展道路，率先與國(guó)際接軌，勇于向未來(lái)挑戰(zhàn)，通過(guò)自主經(jīng)營(yíng)、自覺(jué)擴(kuò)張、自我積累和自我超越，使管理規(guī)模、法人凈資產(chǎn)分別增長(zhǎng)了20倍，在全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)造了一系列第一，成功地立于行業(yè)潮頭，成為中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的“旗艦”。（二） 探索前進(jìn)1995年4月，公司注冊(cè)為獨(dú)立法人，具備了搏擊市場(chǎng)的條件。三年后，又在國(guó)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)中第一家通過(guò)商住區(qū)ISO14001國(guó)際環(huán)境管理體系認(rèn)證。除此之外，公司在ISO9000中引入營(yíng)銷(xiāo)要素、成本要素和設(shè)計(jì)要素，提供了更為細(xì)致全面的高標(biāo)準(zhǔn)，可使物業(yè)在完全入伙一年左右達(dá)到ISO9000國(guó)際質(zhì)量保證體系的標(biāo)準(zhǔn)。至2000年11月底，簽約管理高檔物業(yè)建筑面積達(dá)1000萬(wàn)平方米，涉足國(guó)內(nèi)16個(gè)大城市；公司也發(fā)展為擁有6個(gè)子公司、2個(gè)區(qū)域公司的集團(tuán)式專業(yè)化企業(yè)，管理規(guī)模、法人凈資產(chǎn)分別增長(zhǎng)了20倍。二是向社會(huì)逐步擴(kuò)大技術(shù)含量高的專業(yè)服務(wù)，特別是在樓宇智能化領(lǐng)域取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步和可喜的成績(jī)，得到了市場(chǎng)的認(rèn)可，從而為公司拓展了新的發(fā)展空間。98年底公司組建了由技術(shù)撥尖人才領(lǐng)銜的信息技術(shù)研發(fā)中心，投資100多萬(wàn)先后開(kāi)發(fā)出大型物業(yè)管理軟件（據(jù)專業(yè)人士介紹，該軟件比目前以財(cái)務(wù)軟件為基礎(chǔ)的物業(yè)管理軟件更具有實(shí)際操作性）、智能化物業(yè)發(fā)布系統(tǒng)和中海一卡通系統(tǒng)，并朝著智能樓宇產(chǎn)品研制開(kāi)發(fā)、社區(qū)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)服務(wù)、智能小區(qū)設(shè)計(jì)、安裝方向飛速發(fā)展。此外，公司還招聘專業(yè)藝術(shù)人才，成立了“中海物業(yè)藝術(shù)團(tuán)”，每年在各小區(qū)為業(yè)主進(jìn)行2次左右的演出，平時(shí)則在中海物業(yè)所轄的會(huì)所中工作。中海物業(yè)還積極參與社區(qū)管理與社區(qū)建設(shè)，在社區(qū)管理上除了交通管理、環(huán)境管理、文化管理之外，還提出了嶄新的商業(yè)服務(wù)質(zhì)量管理等概念。第四節(jié) 企業(yè)優(yōu)勢(shì)中海物業(yè)之所以能成為業(yè)內(nèi)翹楚，不在于她過(guò)去取得了何種成就，關(guān)鍵在于她能不斷摸索并求新求變。我們涉足16個(gè)大城市市場(chǎng)、管理90多個(gè)高檔樓盤(pán)、接觸100萬(wàn)以上業(yè)主用戶，