【正文】 間的糾紛，最終受害的可能還是使用者。之所以會(huì)在接管驗(yàn)收中出現(xiàn)濫用職權(quán)的腐敗現(xiàn)象主要原因就是接
管主體沒有完全進(jìn)入市場，沒有真正界定清楚交接雙方的權(quán)、責(zé)。7接管驗(yàn)收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗(yàn)收后合格憑證，簽發(fā)接管文件。4落實(shí)物業(yè)的保修事宜。物業(yè)管理企業(yè)通
過接管驗(yàn)收，即由對(duì)物業(yè)的前期管理轉(zhuǎn)入到對(duì)物業(yè)的實(shí)體管理之中。各種建筑物、構(gòu)筑物和設(shè)備安裝工程的保修范圍如下：(1)屋面漏雨；(2)煙道、排氣孔道、風(fēng)道不通；(3)室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動(dòng)，有防水要求的地面漏水；(4)內(nèi)外墻及頂棚抹灰、面磚、墻線、油漆等飾面脫落，墻面漿活起堿脫皮；(5)門窗開關(guān)不靈或縫隙超過規(guī)范規(guī)定；(6)廁所、廚房、盥洗室地面泛水、倒坡積水；(7)外墻外漏水、陽臺(tái)積水；(8)水塔、水池、有防水要求的地下室漏水；(9)室內(nèi)上下水、供熱系統(tǒng)管道漏水、漏氣，暖氣不熱，電器、電線漏電，照明燈具墜落；)
(10)室外上下管道漏水、堵塞，小區(qū)道路沉陷；(11)鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體及其他承重結(jié)構(gòu)變形、裂縫超過國家規(guī)范和設(shè)計(jì)要求。物業(yè)管理公司也可以代理開發(fā)建設(shè)單位和施工單位在保修期內(nèi)的保修責(zé)任，并按規(guī)定使用委
托方提供的保修款。建設(shè)單位一次性撥付保修費(fèi)用，由接管單位負(fù)責(zé)保修。，如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會(huì)同建設(shè)單位，共同
分析研究，查明原因，如屬設(shè)計(jì)、施工、材料的原因應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理，如屬使用不當(dāng)
，管理不善的原因，則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。按管單位應(yīng)在15日內(nèi)審核完畢，及時(shí)
簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定時(shí)間驗(yàn)收，經(jīng)檢驗(yàn)符合要求，接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格憑證，
并應(yīng)及時(shí)簽發(fā)接管文件。物業(yè)要移交給物業(yè)管理公司的另一個(gè)原因在于，即使是由發(fā)展商或代理商售出的物業(yè)，當(dāng)其
向業(yè)主移交時(shí)，移交者必須是物業(yè)管理公司，因?yàn)槲飿I(yè)向業(yè)主的移交就是物業(yè)管理公司和業(yè)
主共同管理、相互監(jiān)督的開始，移交過程中就有許多與管理有關(guān)的程序需要完成，如簽訂居
住管理公約，預(yù)交水電費(fèi)押金，領(lǐng)取《物業(yè)管理手冊(cè)》，知會(huì)管理?xiàng)l例等。1)竣工圖——包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；2)地質(zhì)勘察報(bào)告；3)工程合同及開、竣工報(bào)告；4)工程預(yù)決算；5)圖紙會(huì)審記錄；6)工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)；7)隱蔽工程驗(yàn)收簽證；8)沉降觀察記錄；9)竣工驗(yàn)收證明書；10)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；11)新材料、新配件的鑒定合格證書；12)水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書；13)砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告；14)供水、供暖的試壓報(bào)告。2新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料。(1)產(chǎn)權(quán)資料。3住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收程序①住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目全部竣工后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城市人民政府建設(shè)行政主管部門提出
住宅小區(qū)綜合竣工驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告并附本辦法第六條規(guī)定的文件資料；②城市人民政府建設(shè)行政主管部門在接到住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告和有關(guān)資料一個(gè)月
內(nèi)，應(yīng)當(dāng)組成由城建(包括市政工程、公用事業(yè)、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生)、規(guī)劃、房地產(chǎn)、工
程質(zhì)量監(jiān)督等有關(guān)部門及住宅小區(qū)經(jīng)營管理單位參加的綜合驗(yàn)收小組；③綜合驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)審閱有關(guān)驗(yàn)收資料，聽取開發(fā)建設(shè)單位匯報(bào)情況，進(jìn)行現(xiàn)場檢查，對(duì)住
宅小區(qū)建設(shè)、管理的情況進(jìn)行全面鑒定評(píng)價(jià)，提出驗(yàn)收意見并向城市人民政府建設(shè)行政主管
部門提交住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；④城市人民政府建設(shè)行政主管部門對(duì)綜合驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行審查。經(jīng)正式驗(yàn)收合格后的物業(yè)應(yīng)迅速辦理固定資產(chǎn)交付使用的轉(zhuǎn)帳手續(xù)，并移交與建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)
的所有技術(shù)資料。
照明及動(dòng)力用電的工作回路結(jié)構(gòu)清晰，控制操作方便，有過載和短路防護(hù)裝置。由于建筑工程項(xiàng)目的性質(zhì)不同、行業(yè)不同，其竣工驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)也不同。大型
建設(shè)項(xiàng)目的全部工程驗(yàn)收工作，應(yīng)在做好驗(yàn)收準(zhǔn)備的基礎(chǔ)上，按預(yù)驗(yàn)收、正式驗(yàn)收的順序進(jìn)
行。3單項(xiàng)工程驗(yàn)收工程項(xiàng)目的某個(gè)單項(xiàng)工程已按設(shè)計(jì)要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產(chǎn)要求時(shí)。驗(yàn)
收以施工圖的設(shè)計(jì)要求和現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范為準(zhǔn)。整體上的把握是從更高層次上去驗(yàn)收，無論是什么類型的物業(yè)
，其土地使用情況、市政公用設(shè)施、公共配套設(shè)施等綜合性項(xiàng)目將標(biāo)示該物業(yè)的檔次和發(fā)展
潛力。不能把接管驗(yàn)收雙方置于對(duì)立狀態(tài)，
而應(yīng)共同協(xié)商，力爭合理圓滿地解決接管驗(yàn)收中存在的問題。物業(yè)管理公司應(yīng)把在驗(yàn)收中
查出的各種問題做非常詳細(xì)的記錄，該返工的要責(zé)成施工單位返工，屬無法返工的問題就應(yīng)
索賠。7本交接書一式兩份，雙方各持一份?，F(xiàn)業(yè)主已檢查了該
單元的建筑質(zhì)量和初裝修情況，雙方一致認(rèn)為，該單元可以交付給業(yè)主，業(yè)主可以接受該單
元。6其它費(fèi)用(具體列出項(xiàng)目及金額供業(yè)主選擇)。2預(yù)收個(gè)月管理費(fèi)，計(jì)人民幣 元。6您(業(yè)主)可以對(duì)所購的房間進(jìn)行室內(nèi)裝修，但應(yīng)保證絕對(duì)不影響大廈結(jié)構(gòu)和公共
設(shè)施。如有投訴，請(qǐng)?jiān)谑諛菚r(shí)書面告知，物業(yè)管理公司將代表業(yè)主利益向承建商協(xié)商解決。(3)至物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部繳付物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用，費(fèi)用繳清后物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部將在《
入伙手續(xù)書》上蓋章。如您委托他人來辦理，還應(yīng)帶上：(1)您(業(yè)主)的委托書，應(yīng)由律師簽證；(2)您(業(yè)主)的身份證或護(hù)照的影印件；(3)代理人的身份證或護(hù)照。將由本大
樓物業(yè)管理公司代管。望您能認(rèn)真閱讀，務(wù)勿遺忘。特此通知!房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)管理公司 年 月 日三、入伙手續(xù)書公司/女士/先生：您好!您所認(rèn)購的大廈層室現(xiàn)已具備入伙條件，請(qǐng)閱讀《收樓須知》、《繳款通知
書》，按如下順序辦理入伙手續(xù)。(2)如果您因公事繁忙，不能親自前來，可委托他人代辦。6樓宇交接書樓宇交接書是業(yè)主在確認(rèn)可以接受所購樓宇后，與開發(fā)商簽訂的一份協(xié)議。
一般在入伙手續(xù)書上都留有分部門的確認(rèn)證明，業(yè)主每辦完一項(xiàng)手續(xù)，有關(guān)職能部門在上面
蓋章證明。所以，應(yīng)在通知書上注明各樓宇或各層辦
理的時(shí)間，分期分批辦理。在實(shí)際操作中，
有些物業(yè)管理公司還準(zhǔn)備了驗(yàn)樓情況一覽表、樓宇交接書等，供業(yè)主在驗(yàn)樓時(shí)使用。應(yīng)當(dāng)看到，物業(yè)向業(yè)主的移交即是物業(yè)管理公司和業(yè)主共同管理、相互監(jiān)督的開始，移交時(shí)
雙方須完成的一系列相關(guān)手續(xù)，涉及的均是業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的權(quán)利、義務(wù)。在實(shí)際操作中，有的業(yè)主會(huì)提出這樣的問題：入伙手續(xù)究竟應(yīng)由開發(fā)商辦理還是由物業(yè)管理
公司辦理，哪種辦法比較規(guī)范?據(jù)了解，入伙手續(xù)究竟應(yīng)由誰來辦理，現(xiàn)行法律、法規(guī)尚無硬性規(guī)定。具體而言，約定期限內(nèi)無正當(dāng)理由不收樓，開發(fā)商可通知購房者并將房屋鑰
匙交物業(yè)管理公司。通常，購房人應(yīng)在約定期限內(nèi)辦妥房屋驗(yàn)收手續(xù)
。某業(yè)主購買了一套商品房，已付清全部樓款。入伙手續(xù)是指物業(yè)管理公司在所建樓宇具備了入伙條件以后，向業(yè)主寄發(fā)入伙手續(xù)文件(以
下詳述)；業(yè)主按要求進(jìn)行驗(yàn)樓、付款、簽約、搬遷、裝修、入住等。(2)籌備成立業(yè)主管理委員會(huì)。(2)同街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等
部分進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、溝通。(3)設(shè)置物業(yè)轄區(qū)的組織機(jī)構(gòu)，規(guī)定各部門人員崗位責(zé)任制度，編制住戶手冊(cè)、物業(yè)轄區(qū)綜
合管理辦法等。(4)參與工程驗(yàn)收，進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查，并按整改
計(jì)劃督促整改。(1)審視工程土建構(gòu)造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝
的
合理性。(1)聽取業(yè)主或使用人對(duì)物業(yè)管理的要求、希望。(3)投標(biāo)競爭、洽談、簽訂物業(yè)管理合同(協(xié)議)?？煽啃允侵冈撐飿I(yè)的建設(shè)是否有保證，業(yè)主的資信條件是否較好并
能協(xié)作配合，等等。此外，在對(duì)物業(yè)實(shí)體實(shí)施管理之
前，還應(yīng)設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式，制訂相應(yīng)的規(guī)章制度，并協(xié)同開發(fā)商草擬有關(guān)文件制度，籌備
成立業(yè)主管理委員會(huì)，印制各種證件，以及進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作。因此，必須在物業(yè)的形成過程中就介入管理，才能
對(duì)今后不便于養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見，并做好日后養(yǎng)護(hù)維修的重點(diǎn)記錄。要改變這一狀況，把一些以往長期難以得到解決的問題盡可能在物業(yè)管理過程中使之限
制在最小范圍之內(nèi)，就必須開設(shè)物業(yè)的前期管理，使前期管理同規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)同步或
交叉進(jìn)行，由物業(yè)管理企業(yè)代表業(yè)主從管理者的角度，對(duì)所管物業(yè)進(jìn)行一番審視，從而把那
些
后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業(yè)竣工之前，逐項(xiàng)加以妥善解決，減
少后遺癥。由于將來的業(yè)主管理委員會(huì)擁有“決定繼聘或
選聘物業(yè)管理企業(yè)”的權(quán)利，因此，物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中能否形成有序的管理秩序，
能否滿足業(yè)主的服務(wù)需求，能否在業(yè)主中樹立良好的、有效的管理形象，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)
來說是一個(gè)把握機(jī)會(huì)、占領(lǐng)市場的重大問題。隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變，業(yè)主即會(huì)從
使用者的角度，也會(huì)從所有人的角度對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行選擇、評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)物業(yè)進(jìn)行
的是硬件建設(shè)，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行的是軟件管理。這里所說的物業(yè)前期管理，是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開發(fā)設(shè)計(jì)階段即介入，從事物業(yè)形成
前的階段性管理。如果開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就選擇
好
物業(yè)管理企業(yè)，即利用物業(yè)管理企業(yè)的豐富經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出修改意見，使規(guī)
劃設(shè)計(jì)更符合使用管理的要求，可為以后的管理工作打好基礎(chǔ)。我國的物業(yè)管理是從傳統(tǒng)的房地
產(chǎn)管理脫胎而出的，體制雖變，但管理手段卻大多沒有更新，物業(yè)管理一直滯后于規(guī)劃設(shè)計(jì)
和施工建設(shè)，開發(fā)設(shè)計(jì)是各物業(yè)轄區(qū)能否形成完整、舒適、便利的功能區(qū)域的先天制約因素
。然而，從物業(yè)管理的實(shí)踐來看，并非如此簡單。這種整體布局上的缺陷，即使業(yè)主時(shí)有抱怨，
又使物業(yè)管理工作難以完善，并且以后往往也難以彌補(bǔ)。物業(yè)管理是一種對(duì)物業(yè)全過程的管理，其首要環(huán)節(jié)即是物業(yè)的前期管理。物業(yè)前期管理是一種物業(yè)管理企業(yè)同房地產(chǎn)開發(fā)商共同對(duì)物業(yè)實(shí)施平行或交叉管理的方法，
因此，無論是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商還是物業(yè)管理企業(yè)都是非常必要的。從某種意義上講，物
業(yè)的硬件建設(shè)相對(duì)較為直觀，而軟件管理卻要長期相伴。在同開發(fā)商簽訂了物業(yè)管理協(xié)議書后，即應(yīng)著手配備與物業(yè)相匹配的管
理人員，開展各項(xiàng)物業(yè)前期階段的管理工作。然而在物業(yè)
管理的實(shí)踐中，一些物業(yè)的先天缺陷一直困攏著物業(yè)管理企業(yè)，諸如物業(yè)質(zhì)量、設(shè)備性能、
設(shè)施配套以及綜合服務(wù)等，這些均不取決于物業(yè)管理企業(yè)，而往往在于物業(yè)的開發(fā)商和建筑
商。如果物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用時(shí)才介入管理，就無法對(duì)諸如土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)
施建
設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況了如指指掌。通過物業(yè)管理把分散的社會(huì)分工集合為一體，并理順關(guān)系
，建立通暢的服務(wù)渠道，以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。(1)進(jìn)行可行性、可靠性、可盈利性分析，可行性是指物業(yè)管理企業(yè)既要從自身的實(shí)際出發(fā)
，
考慮擬接管的物業(yè)與本企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)是否相符，該物業(yè)的接管能否發(fā)揮本企業(yè)的優(yōu)勢，
做到揚(yáng)長避短，又要考慮能否在該物業(yè)的管理權(quán)競爭中取勝，如果明知競爭對(duì)手實(shí)力比自己
強(qiáng)大，就不必勉強(qiáng)競爭。(2)具體測算物業(yè)管理費(fèi)用，并草擬總體管理方案。因此，物業(yè)管理企業(yè)既
應(yīng)與第一業(yè)主(開發(fā)商)共同協(xié)商，又要與未來業(yè)主或使用人取得聯(lián)系，聽取意見。三、察看工程建設(shè)現(xiàn)場物業(yè)前期管理的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件，因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理
要求，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑施工提出合理建議。(3)在施工現(xiàn)場做好日后養(yǎng)護(hù)、維修的要點(diǎn)記錄，圖紙更改要點(diǎn)記錄。(2)與開發(fā)商一起草擬物業(yè)轄區(qū)的規(guī)章制度、業(yè)主管理委員會(huì)章程、業(yè)主公約、裝修施工管
理辦法等。(1)保安、清潔、養(yǎng)護(hù)、維修、綠化隊(duì)伍的設(shè)立或選聘，洽談和訂立合同。(1)擬訂移交接管辦法。入伙是物業(yè)管理公司與服務(wù)對(duì)象的首次接觸，它標(biāo)志著物
業(yè)管理工作將以人為中心而逐步展開。下面的例子，足以說明業(yè)主及時(shí)辦理收樓手續(xù)的重要性。開發(fā)商或物業(yè)管理公司會(huì)適時(shí)向購房人發(fā)出
入伙(交付使用)通知，約期辦理收樓手續(xù)。其法律后果，反而使對(duì)方當(dāng)事人(開發(fā)商)在房屋買賣合同關(guān)系上的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任得以減免
，又在房屋管理、維護(hù)等關(guān)系方面產(chǎn)生出新的權(quán)利、義務(wù)問題，這使購房者可能承擔(dān)賠償他
方損失的責(zé)任。如因管理、維護(hù)導(dǎo)致?lián)p失，也
應(yīng)由購房者負(fù)責(zé)賠償。由于物業(yè)管理公司直接參與
了物業(yè)的工程驗(yàn)收，使物業(yè)管理公司對(duì)將要管理的物業(yè)的施工質(zhì)量有了清楚的了解，物業(yè)管
理公司在全面驗(yàn)收接管的基礎(chǔ)上，完全能負(fù)責(zé)地向業(yè)主進(jìn)行單元房屋移交。這些文件都由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)擬定
，并以開發(fā)商和物業(yè)管理公司的名義，在業(yè)主辦理入伙手續(xù)前寄發(fā)給他們。如果集中在同一
時(shí)間辦理，必然要給入伙手續(xù)辦理帶來許多困難。2入伙手續(xù)書入伙手續(xù)書是物業(yè)管理公司為方便業(yè)主，讓其知曉辦理入伙手續(xù)的具體程序而制定的文件。
5驗(yàn)樓情況一覽表驗(yàn)樓情況一覽表是物業(yè)管理公司為方便業(yè)主對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收，監(jiān)促開發(fā)商及時(shí)整改問題，以
避免相互扯皮，使問題能得到及時(shí)解決而制定的文件。地點(diǎn)在……，在此期間內(nèi)，房
產(chǎn)
公司財(cái)務(wù)部、地產(chǎn)部、物業(yè)管理公司等有關(guān)部門將到現(xiàn)場集中辦公，一次辦完手續(xù)，為您提
供快捷方便的服務(wù)。在您來辦理各項(xiàng)手續(xù)前，請(qǐng)仔細(xì)閱讀《入伙手續(xù)書》、《收樓須知》、《繳款通知書》。四、收樓須知公司/女士/先生：歡迎您成為大廈的新業(yè)主!我公司為提供良好的管理服務(wù)，茲先介紹有關(guān)收樓事項(xiàng)和有關(guān)收樓程序，避免您在接收新樓
時(shí)，產(chǎn)生遺漏而引致不便。超過半年不來辦理的房產(chǎn)。2您來辦理入伙手續(xù)時(shí)請(qǐng)帶齊以下物件：(1)購房合同(協(xié)議)；(2)業(yè)主身份證或護(hù)照及圖章；(3)公司購買的還應(yīng)帶公司法人證件和公章；(4)《入伙通知書》；(5)《入伙手續(xù)書》；(6)已繳款項(xiàng)的收據(jù)(調(diào)換正式發(fā)票)；(7)未繳的購房款和物業(yè)管理應(yīng)繳的款項(xiàng)。(2)至房地產(chǎn)開發(fā)公司地產(chǎn)部審核入伙資格，當(dāng)您繳驗(yàn)各種證件通