【正文】 崗位及桌面的整潔，與工作無關(guān)的雜物一律不置于銷控柜臺(tái)上，保持良好坐姿，嚴(yán)禁伏桌休息、大聲喧嘩、爭吵打斗、嬉戲、抽煙、吃零食、化妝、不得在給客戶介紹時(shí)倚靠沙盤和柜臺(tái)、等所有有損公司形象的行為發(fā)生；3．所有工作人員應(yīng)有成本控制意識(shí)，不得隨意浪費(fèi)任何宣傳資料和物品，不得有損害公司的整體利益之行為，對公司的活動(dòng)禮品私自處理者一旦查實(shí)將給以C型過失單，置業(yè)顧問應(yīng)保管好各自資料、物品，每次接待工作結(jié)束后，應(yīng)自動(dòng)清理桌面，并將椅子歸位；4．置業(yè)顧問不得利用上班時(shí)間占用售樓處電話做私人聊天用途，不得打聲訊電話；5．置業(yè)顧問之間應(yīng)團(tuán)結(jié)協(xié)作，密切配合，發(fā)揚(yáng)團(tuán)隊(duì)精神，共同維護(hù)公平競爭原則，對蓄意制造任何形式的惡性競爭、惹事生非、拉幫結(jié)派等破壞業(yè)務(wù)工作的不正當(dāng)行為應(yīng)堅(jiān)決杜絕；6．置業(yè)顧問業(yè)務(wù)說辭必須嚴(yán)格按照最新確認(rèn)的項(xiàng)目銷講資料執(zhí)行，凡有疑問應(yīng)向銷售部經(jīng)理請示，嚴(yán)禁向客戶承諾有關(guān)項(xiàng)目不祥、不實(shí)事宜； 7．置業(yè)顧問應(yīng)具備獨(dú)立完成銷售工作的能力及較強(qiáng)的應(yīng)變能力，不斷提高房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)及銷售技巧，有意識(shí)的培養(yǎng)自身的客戶分析及判斷能力，通過業(yè)務(wù)情況、客戶資料的整理，為制定與調(diào)整廣告策略提供依據(jù)；8．房源銷控統(tǒng)一由銷售部經(jīng)理管理，出現(xiàn)差錯(cuò)，責(zé)任由銷售部經(jīng)理及發(fā)生差錯(cuò)的業(yè)務(wù)員承擔(dān)。眼鏡也要保持干凈；7．手部：指甲要修剪整齊不留污垢，指甲長度男性不超過指尖1mm 女性不超過指尖2mm，雙手保持清潔。男生頭發(fā)長度前不能遮額，兩側(cè)不能過耳，后不能蓋衣領(lǐng)；女生過肩長發(fā)及頭發(fā)蓬松者要扎起，頭發(fā)前不能過眉，兩側(cè)要露耳；2．耳朵：耳朵內(nèi)外須干凈。加班天數(shù)應(yīng)于當(dāng)年休完，不準(zhǔn)跨年度補(bǔ)休。六、加班的管理銷售人員應(yīng)將本職工作于正常時(shí)間內(nèi)完成，凡屬處理職責(zé)范圍內(nèi)的工作事項(xiàng)，晚上值班不按加班計(jì)算。曠工一日扣罰三天工資，連續(xù)曠工二日或當(dāng)月累計(jì)曠工三日以上者則以自動(dòng)離職處理。請假必須事先填寫《請假申請單》，由經(jīng)理簽署意見，批準(zhǔn)后備案。售樓部上班實(shí)行簽到報(bào)到制，考勤由銷售部經(jīng)理統(tǒng)一管理，嚴(yán)格控制上下班時(shí)間，杜絕遲到早退現(xiàn)象。二）考勤管理制度一、工作時(shí)間銷售人員實(shí)行六天工作制，上班時(shí)間為：8:30—18:00（暫定），晚上下班時(shí)間以顧客全部離開售樓部為原則。2．守時(shí)：守時(shí)應(yīng)是一個(gè)置業(yè)顧問所具有的最基本的工作習(xí)慣，不僅上班時(shí)間不遲到、不早退外；約見客戶時(shí)一定要準(zhǔn)時(shí)，切忌讓客戶等候。家具方面同樣建議選擇一家到兩家家居生產(chǎn)廠家或大型家居商城進(jìn)行合作。畢竟消費(fèi)者是來這里度假的，“花錢買舒服，花錢買方便”是這群人很重要的特點(diǎn)，如果還要專門進(jìn)行購買裝修等等的瑣事，人生地不熟的消費(fèi)者會(huì)覺得這是一件很麻煩的事，從而減弱購買的意愿，特別是如果我們以后真的為業(yè)主提供酒店式管理和經(jīng)營的話，五花八門的裝修和配套也不利于統(tǒng)一經(jīng)營管理。開盤前的內(nèi)部預(yù)購策略以較長的引導(dǎo)期，鋪墊期，在預(yù)售證辦理出來以前，以登記排號(hào)方式，發(fā)散信息，吸引一批忠誠客戶，并通達(dá)他們產(chǎn)生放大效應(yīng)，是最好的鋪墊。B、抽簽認(rèn)購方式優(yōu)點(diǎn)：可吸引誠意客戶在開售當(dāng)日全部到場，并以加推形式有效鎖定客戶，減少流失。但主要渠道也有很大的缺點(diǎn)，因?yàn)槭堑瓤蜕祥T所以對廣告的配合要求非常高。（3）建設(shè)一個(gè)內(nèi)容齊全豐富的項(xiàng)目網(wǎng)站,隨時(shí)更新項(xiàng)目，連接到搜房網(wǎng),新浪網(wǎng),焦點(diǎn)網(wǎng),百度搜索等網(wǎng)絡(luò)媒體,通過硬廣告投放,項(xiàng)目社區(qū)互動(dòng)抄作,軟文抄作,組織小型網(wǎng)絡(luò)看房活動(dòng)抄作,客服網(wǎng)絡(luò)客戶跟進(jìn),點(diǎn)擊率抄作,排行榜抄作,網(wǎng)絡(luò)論壇抄作等等，全面鎖定全國各地分散的客戶群體。● 第二類市場：以度假休閑為主要目的島外中產(chǎn)階層（在工作地?fù)碛幸恢羶商鬃≌?，并擁有一定資金）享受型市場。因此，北方地區(qū)人群的消費(fèi)陣線更容易攻破,更容易受到激發(fā)他們內(nèi)心欲望的產(chǎn)品的誘導(dǎo)并產(chǎn)生強(qiáng)烈的購買欲望和購買行為的。因而在宣傳推廣中，側(cè)重于低風(fēng)險(xiǎn)的穩(wěn)健投資，會(huì)更有吸引力；同時(shí)，發(fā)展商的實(shí)力和信譽(yù)也是他們最關(guān)注的部分。因此，本項(xiàng)目推出的旅游度假物業(yè)將會(huì)成為銀發(fā)一族充分享受人生的最后一個(gè)機(jī)會(huì)。節(jié)奏緩慢．配套服務(wù)細(xì)意周到、環(huán)境良好的鄉(xiāng)居式度假生活較為迎合該類人群的口味。經(jīng)濟(jì)實(shí)力及消費(fèi)習(xí)慣經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷加強(qiáng)的同時(shí)，消費(fèi)態(tài)度也日趨理智，在整個(gè)家庭有條理的理財(cái)模式形成并穩(wěn)定后，媒體或市場營銷活動(dòng)的影響而激發(fā)的沖動(dòng)型消費(fèi)行為已基本不存在。行為及性格特征該類人群的家庭結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟(jì)收入已經(jīng)進(jìn)入穩(wěn)固并不斷上升的階段。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的改變，高薪年輕一族的比例正呈不斷上升的趨勢。容量大，快節(jié)奏的旅游活動(dòng)比較適合他們的口味。消費(fèi)力和消費(fèi)興趣明顯下降。對醫(yī)院等配套設(shè)施依賴性增強(qiáng)，后期退休收入減少。仍然擁有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對高質(zhì)素度假生活的需求及消費(fèi)能力正達(dá)到高峰。開始注重投資及對生活質(zhì)素的提高，高質(zhì)量的休閑度假生活已經(jīng)提到議事日程。開始承擔(dān)繁重的工作及家庭壓力，開支劇增，對旅游的興趣和精力明顯減弱。對自助游擁有更充足的財(cái)力、精力和興趣，而暫時(shí)沒有繁重的工作與家庭負(fù)擔(dān)。新婚階段：年輕夫妻，無子女經(jīng)濟(jì)條件比最近的將來要好。好動(dòng)型青年公寓的主要租買者。物業(yè)服務(wù)：高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，充分體驗(yàn)尊崇無憂的療養(yǎng)度假生活。第三部分 項(xiàng)目的定位一、項(xiàng)目形象定位 項(xiàng)目形象定位三亞21萬平米田園雅士度假社區(qū)定位含義分解：環(huán)境景觀：以自然、隨意的手法創(chuàng)造休閑、輕松的田園環(huán)境氛圍。宣傳時(shí)必須充分挖掘自身優(yōu)勢與特點(diǎn)，創(chuàng)造概念。作詩的功夫在詩外，以四兩撥千金的內(nèi)在功力，再創(chuàng)一個(gè)奇跡。（3）時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)，本案推出時(shí)間與周邊市政規(guī)劃支持系統(tǒng)的時(shí)間節(jié)奏脫節(jié)。(5) 中國社會(huì)型養(yǎng)老養(yǎng)生居住趨勢加強(qiáng)，大量有生活能力經(jīng)濟(jì)能力的中老年人群從家庭走出。建筑密度 21%容積率 綠地率 39%機(jī)動(dòng)車停車位數(shù) 522輛其中： 地面 420輛臨時(shí)停車位： 102輛項(xiàng)目的SWOT分析1）、優(yōu) 勢 點(diǎn)（S）(1)本項(xiàng)目21萬平米的規(guī)模，小區(qū)內(nèi)部配套完善，雙泳池，獨(dú)立會(huì)所，商業(yè)配套，為度假居住提供完善條件；(2)，實(shí)用面積高，無暗房，通風(fēng)采光，讓住戶在家里就能感受椰風(fēng)海韻；總價(jià)不高，本項(xiàng)目物業(yè)具有較高的性價(jià)比；(3)位于中國歷史文化名鎮(zhèn)崖城，南山南山文化旅游區(qū)、大小洞天旅游區(qū)等均在周邊，具有較大的炒作空間；(4)“三亞創(chuàng)意新城”的推進(jìn)，以及“南山港”的逐步實(shí)施，輕軌東環(huán)鐵路從項(xiàng)目通過，為本案從地段上提供了巨大的升值潛力空間；◆ 發(fā)揮優(yōu)勢：A、項(xiàng)目運(yùn)作過程中，宣傳療養(yǎng)式、休閑、度假物業(yè)概念；B、宣傳本項(xiàng)目物業(yè)的低總價(jià)、物超所值、性價(jià)比極高；C、在項(xiàng)目運(yùn)作過程中，充分渲染項(xiàng)目的休閑、度假、旅游、享受的概念；D、宣傳21萬平米大社區(qū)，齊全配套設(shè)施；E、宣傳周邊具有較深文化內(nèi)涵的旅游景點(diǎn)，提升項(xiàng)目豐富內(nèi)涵，吸引外地購房者的眼球；F、宣傳周邊新的規(guī)劃的實(shí)施，給項(xiàng)目帶來巨大的升值空間；2）、 局限性（W）；（1）小區(qū)不屬于三亞熱門板塊，在整體形象上難以形成巨大的市場影響力；（2）目前本案所在區(qū)域人氣不足，未形成成熟度假生活區(qū)概念；（3）距離市區(qū)較遠(yuǎn)，入市時(shí)周邊交通、配套不完善，業(yè)主出行、日常生活相對存在障礙；（4）周邊是農(nóng)場，外部環(huán)境檔次受限；（5）周邊治安不理想，造成購房者的心里障礙；◆ 解決方法：（1）商業(yè)部分引進(jìn)部分小型超市、醫(yī)療診所，為小區(qū)提供配套服務(wù)，前期可考慮購買大巴車每天定時(shí)接送住戶到三亞市區(qū)，物業(yè)公司牽頭業(yè)主成立老年人活動(dòng)中心，如秧歌隊(duì)、合唱隊(duì)、舞蹈隊(duì)，書畫隊(duì)等等，豐富業(yè)主生活，并能促進(jìn)以老帶新的銷售模式；（2）組建一支具有良好作風(fēng)的保安隊(duì)伍，對社區(qū)進(jìn)行巡邏管理，并大力宣傳社區(qū)智能化管理，讓業(yè)主放心；3）、 機(jī)會(huì)點(diǎn)（O）（1）三亞經(jīng)濟(jì)型度假樓盤供應(yīng)萎縮，宏觀形勢看好，機(jī)不可失。地上總建筑面積 。第 三 章 項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目SWOT分析及對策項(xiàng)目概況分析本項(xiàng)目位于三亞西部崖洲灣南山腳下、225國道崖城鎮(zhèn)入口處、南濱農(nóng)場海燕新區(qū)東側(cè)。2)其二:與內(nèi)地不同,三亞一線海景凈地的產(chǎn)權(quán)期限僅為60年,而非70年。項(xiàng)目內(nèi)在品質(zhì)普遍不高 1)由于三亞房地產(chǎn)行業(yè)的政策較為寬松,房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速,很多開發(fā)商利用變更規(guī)劃來獲取更大的利潤。 四、三亞房地產(chǎn)市場的六大特征物業(yè)以公寓為主1）三亞市在售的項(xiàng)目中,物業(yè)類型主要為公寓/別墅/產(chǎn)權(quán)式酒店和住宅,其中公寓所占比例最高,約占一半以上,一般分布在具有一定景觀的區(qū)域；2）別墅項(xiàng)目所占比例很小,所占比例低于5%,主要分布在一線海景/河景/山景中最好的位置；3）產(chǎn)權(quán)式酒店所占比例約為10%,主要分布在大東海/亞龍灣兩個(gè)片區(qū)和三亞灣沿線的部分項(xiàng)目中。也就是說,今后那些小型的房產(chǎn)公司進(jìn)入三亞的門檻將越來越高,難度將越來越大。 二、控制項(xiàng)目開發(fā)建設(shè),提高銷售速度盡管房地產(chǎn)業(yè)已成為三亞的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一,但當(dāng)?shù)毓俜讲⒉幻つ孔非蟀l(fā)展速度,提出了穩(wěn)健發(fā)展的思路。旅游收入占全市GDP的70％左右。究其原因，其實(shí)這就是“第一居所”和“第二居所”、“第三居所”不同的用途需求所致，“第一居所”是人們?nèi)粘９ぷ?、生活的居所，要求上下班交通、購物、孩子上學(xué)、就醫(yī)等方面方便快捷，通常離城市中心越近越具備這些條件，因此，不難發(fā)現(xiàn)北京、上海這些大城市房價(jià)、地價(jià)的高低與距離市中心的遠(yuǎn)近成正比的，距離市中心越近房價(jià)、地價(jià)越高。目前，在三亞產(chǎn)權(quán)酒店、酒店式公寓、共管式度假公寓等休閑度假產(chǎn)品的開發(fā)方興未艾，成為三亞房地產(chǎn)市場的新寵。 三亞作為我國唯一的熱帶濱海旅游城市，作為全國人民的“第二、第三居所”，三亞房地產(chǎn)業(yè)近期最大的特點(diǎn)就是與旅游業(yè)聯(lián)姻。三亞應(yīng)充分利用寶貴的海景資源開發(fā)使用率高的休閑度假產(chǎn)品，這不僅包括建設(shè)星級(jí)賓館、酒店，也包括建設(shè)產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓（帶有出租性質(zhì)）以及家庭旅館，滿足各個(gè)層次尤其是自助游、自駕游游客對度假產(chǎn)品的需求，然后，在完善法律機(jī)制的情況下，適時(shí)引入國際上風(fēng)行的“分時(shí)度假”模式，使三亞的各種旅游資源得到充分的利用，并為物業(yè)擁有者帶來投資回報(bào)。在土地出讓方面尤其有必要對土地級(jí)別根據(jù)擁有旅游度假資源的優(yōu)劣進(jìn)行調(diào)整，拉大土地級(jí)差地租，充分發(fā)揮土地的利用價(jià)值。說明經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)人們對休閑度假產(chǎn)品的需求就越強(qiáng)烈，氣候差異越大人們對養(yǎng)老方面的需求就越強(qiáng)烈。因?yàn)槿齺唭?yōu)越的旅游資源即便放到全世界這個(gè)范圍來看也是稀缺的，它具備贏得全世界購房者的條件，從這個(gè)角度來看，三亞是屬于全人類的。二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的滯后性 經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為任何產(chǎn)業(yè)均存在經(jīng)濟(jì)周期說，經(jīng)濟(jì)周期分為增長期、繁榮期、衰退期、蕭條期四個(gè)必然階段，就房地產(chǎn)業(yè)而言經(jīng)濟(jì)周期同樣存在。地庫網(wǎng)— 超級(jí)地產(chǎn)資料庫！房產(chǎn)營銷策劃案例！策劃師，置業(yè)顧問，工程師，造價(jià)師，評(píng)估師學(xué)習(xí)寶典點(diǎn) 擊 獲 取 免 費(fèi) 資 源中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241 三亞南山花園營銷策劃案 第一章 三亞房地產(chǎn)整體市場特點(diǎn)一、房地產(chǎn)市場主要為“島外市場”與國內(nèi)其他城市商品房開發(fā)及銷售的對象主要針對本地市場不同，三亞的房地產(chǎn)開發(fā)及銷售的對象表現(xiàn)在越來越突出的“島外市場”（購房客戶不僅來自于國內(nèi)，還有部分來自于國外），絕大多數(shù)的購房客戶來自于島外，而且這種比例將隨著三亞房地產(chǎn)開發(fā)檔次以及國際化程度的不斷提高而提高?？梢灶A(yù)見隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，三亞旅游房地產(chǎn)的未來會(huì)有許多與上述度假目的地相似的地方，當(dāng)然它會(huì)有、也應(yīng)該有自己獨(dú)有的文化特色，比喻民族性，但在這個(gè)方面三亞做得還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠（巴厘島是做得最成功的），無論是城市規(guī)劃的決策者還是具體項(xiàng)目的開發(fā)商一定要牢記，對與旅游度假產(chǎn)品而言“只有民族的才是世界的”！三亞的旅游房地產(chǎn)除了借鑒國外度旅游假勝地的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)外，挖掘本土文化資源是當(dāng)務(wù)之急，比如黎族文化在旅游度假物業(yè)中的運(yùn)用，至于三亞目前比較流行的“南洋建筑風(fēng)格”屬于海外文化的傳播，不具備深厚的民族根基，因而也是沒有生命力的。為了規(guī)避國內(nèi)經(jīng)濟(jì)周期對三亞房地產(chǎn)業(yè)的影響，最大的努力方向應(yīng)該是加大三亞房地產(chǎn)國際化市場步伐，努力使三亞的知名度以及在房地產(chǎn)產(chǎn)品、環(huán)境、服務(wù)等方面與國際接軌，達(dá)到“東方不亮西方亮”，就一定能夠使三亞房地產(chǎn)業(yè)較少受國內(nèi)經(jīng)濟(jì)周期所帶來的負(fù)面影響，走向更加健康、理性發(fā)展的軌道。 四、購房客戶來源“兩區(qū)一都”、“兩極分化”就國內(nèi)市場而言，通過購房客戶戶籍所在地統(tǒng)計(jì)資料分析，發(fā)現(xiàn)客戶集中來源于“兩區(qū)一都”，即以長江三角洲（以上海為龍頭，向江、浙兩省輻射）為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和以東北