【正文】 收取，每套十幾元到幾十元不等，收費(fèi)較低，物業(yè)管理公司入不敷出。隨著物業(yè)管理成本提高，盈利空間遭到擠壓，沒有新的利潤空間，行業(yè)的兩極分化將更為嚴(yán)重，適用各行業(yè)的“二八”定律將在物業(yè)管理行業(yè)上演。 物業(yè)管理企業(yè)兩極分化日益嚴(yán)重近兩年，城市房地產(chǎn)開發(fā)如火如荼，大量物業(yè)入市，以上海為例，根據(jù)“網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)”資料， 2007年4月份一手房住宅銷售16713套，面積1986617平方米。這些服務(wù)商利用其規(guī)模優(yōu)勢降低成本又刺激了“大而全”的公司將自己的某些業(yè)務(wù)交與專業(yè)服務(wù)商。物業(yè)服務(wù)的專業(yè)化程度加強(qiáng)，行業(yè)將會(huì)涌現(xiàn)實(shí)力強(qiáng)大的專業(yè)服務(wù)商，物業(yè)管理公司將向管理集成商轉(zhuǎn)型?，F(xiàn)有優(yōu)勢企業(yè)會(huì)憑借其自身的競爭能力，在增量物業(yè)管理市場中爭取更多市場份額。隨著我國物業(yè)管理企業(yè)逐步走向規(guī)?；⒍嘣涂鐓^(qū)域化，行業(yè)集中度將逐步提升；一些知名的物業(yè)公司執(zhí)行收縮的策略以及住宅物業(yè)管理微薄的利潤也會(huì)淘汰規(guī)模小的公司，這也有利于促進(jìn)行業(yè)集中度的提升。　　住宅物業(yè)行業(yè)集中度將逐步提升，市場將涌現(xiàn)一批管理規(guī)模大，品牌知名度高的企業(yè)。在全國100強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)中，62%的企業(yè)由開發(fā)商設(shè)立。國家的“十五規(guī)劃”提出“規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)”，“十一五規(guī)劃建議”指出“積極發(fā)展社區(qū)服務(wù)等需求潛力大的產(chǎn)業(yè)”，“加強(qiáng)和諧社區(qū)建設(shè)，倡導(dǎo)人與人和睦相處”，“積極發(fā)展就業(yè)容量大的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)”等。在國內(nèi)，從事物業(yè)經(jīng)營類業(yè)務(wù)的公司數(shù)量還很少，市場競爭不激烈。第二節(jié) 行業(yè)發(fā)展趨勢分析近年來，我國物業(yè)管理行業(yè)的呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實(shí)施，物業(yè)管理市場環(huán)境日趨成熟，既為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造了發(fā)展的機(jī)遇，同時(shí)使物業(yè)管理企業(yè)面臨著發(fā)展的挑戰(zhàn)。服務(wù)市場不成熟、行業(yè)競爭不規(guī)范。反映企業(yè)連年虧損的有1446家企業(yè)，%，反映企業(yè)效益低，%，%。業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范，矛盾問題呈上升趨勢。從調(diào)查情況來看，反映業(yè)主不配合、%，%，%。4） 業(yè)主和業(yè)主團(tuán)體方面公共意識(shí)不強(qiáng)，守約觀念淡薄。%，%。%。相當(dāng)一部分企業(yè)反映各地政府對(duì)物業(yè)管理行業(yè)缺乏扶持和稅收優(yōu)惠政策，加上《勞動(dòng)合同法》的執(zhí)行，社會(huì)最低工資標(biāo)準(zhǔn)的提高，使企業(yè)的負(fù)擔(dān)明顯加重。㎡但各地方執(zhí)行時(shí)卻是五花八門。經(jīng)費(fèi)上亂攤派、亂贊助。b) 政府協(xié)調(diào)和執(zhí)法不力，與相關(guān)專業(yè)部門關(guān)系不順。一些地方政府以及有關(guān)部門對(duì)物業(yè)管理不重視，對(duì)行業(yè)發(fā)展不關(guān)心。人們對(duì)物業(yè)管理行業(yè)提供管理服務(wù)的社會(huì)性、公共性、有償性認(rèn)識(shí)不足，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)活動(dòng)不積極支持、不主動(dòng)配合。c) 輿論導(dǎo)向存在偏差。社會(huì)上有一部分群眾把業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系看作是“雇傭關(guān)系”或“主仆”關(guān)系，動(dòng)不動(dòng)就故意找茬、小題大做，甚至不擇手段惡意貶低行業(yè)。行業(yè)生存與發(fā)展面臨的主要問題根據(jù)4600家企業(yè)的調(diào)查情況匯總，當(dāng)前行業(yè)生存與發(fā)展面臨許多困難和問題，主要突出反映在以下幾個(gè)方面：1） 社會(huì)評(píng)價(jià)方面a) 行業(yè)社會(huì)地位不高。年地區(qū)管理人員平均年收入其 中高層管理人員管理處主任(項(xiàng)目經(jīng)理)管理員(主管)全國 東部地區(qū) 中部地區(qū) 西部地區(qū) 東北地區(qū) 以上數(shù)據(jù)表明，全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員平均年收入僅高于社會(huì)平均工資四千多元，除東部和西部地區(qū)外，中部和東北地區(qū)管理人員平均收入甚至低于全國社會(huì)平均工資，由此可見，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的薪酬競爭力很低，這是行業(yè)無法吸引高素質(zhì)人材的根本原因之一。5) 企業(yè)員工工資福利情況根據(jù)被調(diào)查企業(yè)上報(bào)數(shù)據(jù)匯總，從地域分布來看，東部地區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高于中、西部和東北地區(qū)，東部地區(qū)和西部地區(qū)的收益率高于中部地區(qū)和東北地區(qū)，從收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)率兩項(xiàng)指標(biāo)綜合比較來看，東北地區(qū)兩項(xiàng)指標(biāo)均低于全國其他地區(qū)。以協(xié)議方式取得項(xiàng)目22409個(gè)、建筑面積132473萬㎡，%%；其中接管上級(jí)開發(fā)單位項(xiàng)目6335個(gè)、㎡，%%；以招投標(biāo)方式取得8422個(gè)、㎡，%%。其中：a) 按物業(yè)類型劃分。被調(diào)查企業(yè)的從業(yè)人員中，%，%。企業(yè)操作人員有高級(jí)技工18873人，%，中級(jí)技工46498人，%，初級(jí)技工80071人，%，無技術(shù)人員506612人，%。被調(diào)查企業(yè)的全部從業(yè)人員中，具有碩士研究生以上學(xué)歷1622人，%；本科生33396人，%；大專生89625人，%；中專生147575人，%；高中以下學(xué)歷499814人，%。從事管理崗位即企業(yè)管理層人員119978人，%，從事操作崗位即企業(yè)一線操作工人652054人，%。被調(diào)查企業(yè)中屬于房地產(chǎn)開發(fā)單位下屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)有1260家，%；其他隸屬關(guān)系的企業(yè)3340家，%。e) 以經(jīng)濟(jì)區(qū)域劃分。一級(jí)資質(zhì)365家，%；二級(jí)資質(zhì)713家，%；三級(jí)資質(zhì)3287家，%；其他未取得資質(zhì)的企業(yè)235家，%。b) 以企業(yè)注冊(cè)登記類型劃分。其中1994至2004年10年間共成立企業(yè)2495家，%，10年間企業(yè)以每年近133%的速度猛增。4） 環(huán)境效益初步顯現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)在環(huán)境效益方面的作用也是十分明顯的。我們注意到，一些企業(yè)未將多種經(jīng)營收入計(jì)算在內(nèi)以及基于其它因素的考慮，在上報(bào)相關(guān)收入數(shù)據(jù)時(shí)有所保留。這次被調(diào)查的企業(yè)中，協(xié)助公安部門處理治安案件共53920起，協(xié)助有關(guān)方面處理突發(fā)事件30207起，參加搶險(xiǎn)救災(zāi)68905人次。在被調(diào)查的4600家企業(yè)中，共有772032名從業(yè)人員，平均每個(gè)企業(yè)擁有168名從業(yè)人員。1） 服務(wù)水平顯著提高統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，不再單純是新建商品房項(xiàng)目，而是包括從商品房到經(jīng)濟(jì)適用房、房改房，從住宅物業(yè)到辦公、工業(yè)、醫(yī)院、學(xué)校、機(jī)場、碼頭、車站、倉儲(chǔ)、運(yùn)動(dòng)場館、文物建筑物業(yè)，從小型配套到大型公建，從單門獨(dú)院到大型社區(qū)，從單一類型物業(yè)到綜合性建筑等多種多樣的物業(yè)類型。4. 是人民群眾生活水平的不斷提高，對(duì)居住環(huán)境和社區(qū)服務(wù)的更多的關(guān)注，使得物業(yè)管理的好壞已經(jīng)成為居民選購住房考慮的重要因素，物業(yè)管理為越來越多的人所接受。同時(shí)，根據(jù)自身的能力和住用人的要求，確定第二、第三大類中的具體服務(wù)項(xiàng)目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營機(jī)制和服務(wù)方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項(xiàng)管理與服務(wù)工作，并不斷拓展其廣度和深度。 文化、教育、衛(wèi)生、體育類；216。 車輛道路管理；216。 房屋設(shè)備、設(shè)施的管理；216。對(duì)物業(yè)管理行業(yè)來說，質(zhì)量理念和品牌理念的角逐市場環(huán)境的變化、競爭格局的形成、高新技術(shù)的應(yīng)用、消費(fèi)觀念的更新，要求物業(yè)管理企業(yè)從服務(wù)觀念到服務(wù)方式，從經(jīng)營理念到市場定位，都要做出相應(yīng)的變革，才能適應(yīng)發(fā)展的需要。現(xiàn)在，中國的物業(yè)管理市場已經(jīng)日漸成熟，表現(xiàn)在，物業(yè)管理法規(guī)更加完善，政府監(jiān)管物管行業(yè)也日趨規(guī)范；經(jīng)過不斷的行業(yè)重組，物業(yè)管理企業(yè)實(shí)力增強(qiáng)，市場化行為更加理性規(guī)范；專業(yè)技術(shù)重組使得物業(yè)管理的專業(yè)技術(shù)服務(wù)基本實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、社會(huì)化；業(yè)主維權(quán)行為趨于理性；業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)行逐步規(guī)范并開始納入政府監(jiān)管范圍。最早的物業(yè)管理開始于經(jīng)濟(jì)特區(qū)深圳。在當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場上，已經(jīng)出現(xiàn)了代理租賃、清潔衛(wèi)生，保安服務(wù)等專業(yè)性的經(jīng)營公司，這些專業(yè)公司的管理方式正是我國物業(yè)管理的早期形式。A人口文化水平的提高對(duì)于物管行業(yè)的發(fā)展起著積極的作用，能讓更多的人理解物管行業(yè)，并不斷為其提出新的要求，促進(jìn)該行業(yè)的發(fā)展。文化水平影響著居民的需求層次和價(jià)值觀念，物業(yè)管理屬于80年代出現(xiàn)并逐漸興起的服務(wù)產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，國家法律法規(guī)存在著一定程度上的不足，有待進(jìn)一步地完善。該條例具有更強(qiáng)的操作性、更加細(xì)化和具體。一定程度上為物業(yè)管理制度的完善提供了法律基礎(chǔ)。 它對(duì)業(yè)主和物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)作出了更多、更明確的界定，對(duì)于依法規(guī)范物業(yè)管理行為起到了非常重要的作用。目前，影響物業(yè)管理行業(yè)及其各企業(yè)發(fā)展的主要為國家和地方的相關(guān)法律法規(guī)、政策。而當(dāng)前國家推行物業(yè)管理收費(fèi)分級(jí)定價(jià)，把收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容在小區(qū)內(nèi)醒目的地方予以公布，接受業(yè)主監(jiān)督，不久前又新添“菜單式”服務(wù)。物業(yè)服務(wù)的專業(yè)化程度將會(huì)加強(qiáng)，行業(yè)將會(huì)涌現(xiàn)實(shí)力強(qiáng)大的專業(yè)服務(wù)商，物業(yè)管理公司將向管理集成商轉(zhuǎn)型。這些因素綜合看來，在不利的環(huán)境中又有一些物業(yè)管理企業(yè)的利好消息，物業(yè)運(yùn)營成本可以在一定程度上下降。以此帶動(dòng)了中國的城市化進(jìn)程，進(jìn)而也將帶動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。注：數(shù)據(jù)來源于聯(lián)合國經(jīng)社司。第一節(jié) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析當(dāng)前，全球性金融危機(jī)及中國宏觀經(jīng)濟(jì)不確定因素增加使中國房地產(chǎn)面臨著前所未有的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。報(bào)告題目： XHZY公司管理模式診斷報(bào)告 團(tuán)隊(duì)編號(hào)： 團(tuán)隊(duì)名稱： 2009年 4 月 27日摘要 3報(bào)告結(jié)構(gòu) 3第一章 宏觀環(huán)境分析 3第一節(jié) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 4第二節(jié) 技術(shù)環(huán)境 6第三節(jié) 法律和政策環(huán)境分析 6一、國家法律法規(guī)、政策 6二、成都法規(guī)、政策 7三、總結(jié) 8第四節(jié) 社會(huì)文化環(huán)境 8第二章 行業(yè)分析 9第一節(jié) 行業(yè)現(xiàn)狀分析 9一、物業(yè)管理行業(yè)歷史簡況 9二、中國物業(yè)管理發(fā)展簡況 10三、物業(yè)管理分類 11四、物業(yè)管理在我國 11五、物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查 12第二節(jié) 行業(yè)發(fā)展趨勢分析 26第三節(jié) 相關(guān)行業(yè)分析 30一、市場不成熟，發(fā)展?jié)摿薮?31二、承受率下降為房價(jià)上漲鋪路 32第三章 企業(yè)問題分析 33第一節(jié) 戰(zhàn)略診斷 33第二節(jié) 組織結(jié)構(gòu)診斷 37一、基本情況分析 37二、矩陣制結(jié)構(gòu)分析 37第三節(jié) 系統(tǒng)診斷 41一、財(cái)務(wù)系統(tǒng)診斷 41二、人事系統(tǒng)診斷 43三、信息系統(tǒng)診斷 46四、薪酬及激勵(lì)系統(tǒng)診斷 47第四節(jié) 員工問題診斷 49一、員工設(shè)置不合理 49二、員工素質(zhì)低 49三、員工管理問題 50四、問題總結(jié) 50第五節(jié) 風(fēng)格診斷 50一、管理風(fēng)格問題 50二、領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格問題 51三、總結(jié) 51第六節(jié) 技能診斷 52第七節(jié) 共同的價(jià)值觀診斷 54第八節(jié) 核心問題分析 57第四章 解決方案和建議 58第一節(jié) 戰(zhàn)略變革 58一、明確關(guān)系 58二、戰(zhàn)略制定 60第二節(jié) 組織結(jié)構(gòu)變革 67一、物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的要求 67二、短期組織結(jié)構(gòu)變革 68三、長期組織結(jié)構(gòu)變革 70第三節(jié) 人力資源管理變革 72一、招聘 72二、績效考核 76三、薪酬管理 88四、激勵(lì)機(jī)制 95第四節(jié) 財(cái)務(wù)系統(tǒng)變革 98一、建立獨(dú)立核算的財(cái)務(wù)系統(tǒng) 98二、完善財(cái)務(wù)制度和財(cái)務(wù)管理流程 99三、健全和充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的各職能 99四、科學(xué)編制預(yù)算及預(yù)算審批程序 100五、簡化報(bào)賬程序，下放審批權(quán)限 101第五節(jié) 其他變革 102一、信息溝通建議 102二、管理風(fēng)格建議 104結(jié)束語 107參考書目 108附件 109附件一：職位說明書 109摘要我們通過對(duì)物管企業(yè)外部宏觀環(huán)境和物管行業(yè)的分析以及對(duì)XHZY公司的分析得出：XHZY公司目前存在許多弊端，但其根本原因是因?yàn)?XHZY對(duì)自身認(rèn)識(shí)不清，與HL公司關(guān)系不明。以使企業(yè)得到改變，并取得長足進(jìn)步報(bào)告結(jié)構(gòu)本報(bào)告將按下述結(jié)構(gòu)展開：第一章 宏觀環(huán)境分析 在這一章里，我們將為您解讀現(xiàn)階段與物管行業(yè)息息相關(guān)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境，以及國家對(duì)于物管行業(yè)的相關(guān)政策和法律條文，同時(shí)，我們也將對(duì)物管業(yè)相關(guān)的技術(shù)環(huán)境做出分析。全球物業(yè)管理企業(yè)都受到金融危機(jī)的影響，同時(shí)樓市出現(xiàn)了整體的蕭條，房屋出租率減少。在強(qiáng)勁需求的拉動(dòng)下，房地產(chǎn)投資也強(qiáng)勁增長，為物業(yè)管理創(chuàng)造了良好的發(fā)展空間。其中原材料、燃料、%，同時(shí)，人員流動(dòng)性由于受到金融危機(jī)的影響也有所下降。 從長遠(yuǎn)來看，經(jīng)過二十余年的發(fā)展，物業(yè)管理作為一種新的產(chǎn)業(yè)類型已在社會(huì)化分工中被逐步認(rèn)同，走產(chǎn)業(yè)化發(fā)展之路成為物業(yè)管理的必然趨勢。其他大中型城市物業(yè)管理水平也在迅速提升，使全國物業(yè)管理水平之間的差距進(jìn)一步縮小。物業(yè)管理公司應(yīng)把握有利的法律和政策，抓住機(jī)會(huì)，順應(yīng)行業(yè)的發(fā)展趨勢以提高自身競爭能力。 國家在2007年頒布了在2003年《物業(yè)管理?xiàng)l例》基礎(chǔ)上修改過后的新《物業(yè)管理?xiàng)l例》。該法律全面規(guī)范了物業(yè)管理中的基本法律關(guān)系，明確了業(yè)主在物業(yè)管理中的權(quán)利和義務(wù)，合理定位了物業(yè)服務(wù)公司，更加明確了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。 成都市于2008年1月1日實(shí)施了《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例》，該條例是成都市結(jié)合本市實(shí)際情況，貫徹《物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》而制定的成都市首部物業(yè)管理地方性法規(guī)，對(duì)成都進(jìn)一步規(guī)范成都物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主業(yè)務(wù)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他管理人的合法權(quán)益，改善成都人民群眾的生活和工作環(huán)境，構(gòu)建和諧社區(qū)奠定基礎(chǔ)。這為物業(yè)管理這個(gè)朝陽產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和不斷壯大提供了有利條件。物業(yè)管理的發(fā)展與消費(fèi)者對(duì)于服務(wù)的價(jià)值觀念，受教育程度等因素密不可分?？梢钥闯鏊拇ㄊ∥瓷线^學(xué)人數(shù)所在比例較小，大部分為接受過教育人數(shù)，同時(shí)隨著社會(huì)進(jìn)步，受教育程度將逐步提高。1908年，由美國芝加哥大樓的所有者和管理者喬治在這個(gè)時(shí)期，上海、天津、武漢、廣州、沈陽、哈爾濱等城市建立了許多八九層高的建筑，在上海，出現(xiàn)了28座10層以上的高層建筑。二、中國物業(yè)管理發(fā)展簡況中國的物業(yè)管理始于八十年代初。物業(yè)管理從產(chǎn)生初期的感性、無序，到迅速發(fā)展狂熱的中期，再到平穩(wěn)和理性的后期，走過了風(fēng)風(fēng)雨雨的二十多年發(fā)展歷史。21世紀(jì)，是中國物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入發(fā)展、完善和成熟的重要階段，在這個(gè)階段將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)競爭激烈、管理完善、服務(wù)理念提升的時(shí)期。 房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督；216。 配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序維護(hù)和安全防范工作；216。 商業(yè)服務(wù)類；216。 社會(huì)福利類；是委托性的特約服務(wù)：物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，第一大類是最基本的工作，是必須做好的。3.