【正文】 共同的價(jià)值觀是企業(yè)文化的核心,不僅決定了企業(yè)發(fā)展的方向和企業(yè)的特征,而且直接影響到企業(yè)和員工的行為以及企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),進(jìn)而影響著企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的提升。三、總結(jié) 公司目前的管理風(fēng)格和領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格不適合公司目前的狀況及發(fā)展，該公司應(yīng)該適當(dāng)進(jìn)行調(diào)整。這就導(dǎo)致上下級(jí)之間缺乏信任，不能充分調(diào)動(dòng)下級(jí)的積極性，很難發(fā)揮下級(jí)的才能。訪談?dòng)涗浿兴岬降摹袄峡傊苯舆M(jìn)行工作分配”，鐘某對(duì)下屬的不信任，“執(zhí)行力差主要是公司沒(méi)有放權(quán)”等都體現(xiàn)了該公司指令是的管理風(fēng)格。訪談資料中，多人提到了該公司缺乏必要的員工培訓(xùn)。這種現(xiàn)象主要出現(xiàn)于保安，維修人員和保潔人員方面。員工認(rèn)為公司的薪酬組成不合理，且對(duì)薪酬不滿意，最主要表現(xiàn)為：認(rèn)為薪酬過(guò)低。2. 信息的收集問(wèn)題信息的收集問(wèn)題主要是體現(xiàn)在兩個(gè)方面：1) 公司對(duì)業(yè)主的信息收集問(wèn)題公司對(duì)業(yè)主對(duì)保安保潔客服的滿意度，對(duì)物管的改革建議等信息的收集缺乏固定規(guī)范的機(jī)制，并且缺乏必要的重視程度。訪談?dòng)涗浿懈鶕?jù)基層員工的一些反映和鐘某的陳述可以發(fā)現(xiàn)，尹某某在工作中注重和基層員工的交流溝通，但是基本上從不與鐘某進(jìn)行溝通，導(dǎo)致領(lǐng)導(dǎo)間的關(guān)系存在問(wèn)題，并且也不能達(dá)成一些管理上的共識(shí)，還會(huì)給基層員工造成一種管理混亂的感覺(jué)。缺乏對(duì)員工績(jī)效的監(jiān)控。根據(jù)訪談?dòng)涗?，我們可以看到，關(guān)于XHZY公司的績(jī)效評(píng)估系統(tǒng)，存在以下問(wèn)題。并且，新進(jìn)員工的入崗并不是在通過(guò)了培訓(xùn)之后，而是同時(shí)進(jìn)行的，這就導(dǎo)致員工剛開(kāi)始工作的時(shí)候起步慢，工作混亂，執(zhí)行力差。1. 招聘系統(tǒng)問(wèn)題分析針對(duì)訪談?dòng)涗浀膮R總與分析，我們發(fā)現(xiàn)，XHZY物業(yè)管理公司在招聘方面的問(wèn)題主要集中在以下兩個(gè)方面。 資金審批權(quán)限167。第三節(jié) 系統(tǒng)診斷一、財(cái)務(wù)系統(tǒng)診斷我們通過(guò)實(shí)地調(diào)研和訪談，對(duì)XHZY物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行了全面的診斷考核。 職能部門與項(xiàng)目部的職責(zé)與權(quán)力劃分清晰，崗位的職責(zé)描述明確。 由于項(xiàng)目組成人員來(lái)自各個(gè)職能部門，當(dāng)任務(wù)完成以后，仍要回原單位，因而容易產(chǎn)生臨時(shí)觀念，對(duì)工作有一定影響。第二節(jié) 組織結(jié)構(gòu)診斷一、基本情況分析從對(duì)xhzy上下級(jí)21名員工作的關(guān)于xhzy公司組織分析的打分情況表分析來(lái)看，（滿分為110分），其中，“組織結(jié)構(gòu)”、“部門協(xié)調(diào)性”、“責(zé)任和權(quán)限”與“工作流程”、（滿分為10分）。公司為什么存在？ ? 為組織內(nèi)所有決策提供前提? 描述一個(gè)持久的事實(shí)? 可以是一個(gè)無(wú)限時(shí)期的解答（而沒(méi)有時(shí)間限制）? 為內(nèi)部和外部人員提供指導(dǎo)領(lǐng)導(dǎo)者希望公司發(fā)展成什么樣？? 指導(dǎo)戰(zhàn)略和組織的發(fā)展? 描述一個(gè)鼓舞人心的事實(shí)? 可以在一個(gè)特定時(shí)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)? 主要是為內(nèi)部人員提供指導(dǎo)（有些口號(hào)也可提供給外部人員）擊敗現(xiàn)有及潛在競(jìng)爭(zhēng)者的計(jì)劃? 列出一系列舉措以提供產(chǎn)品或服務(wù)，創(chuàng)造高于其成本的價(jià)值? 描述公司戰(zhàn)略選擇的“價(jià)值方案”? 隨市場(chǎng)分析、消費(fèi)者經(jīng)驗(yàn)、試驗(yàn)而不斷改善? 最好嚴(yán)格限制在內(nèi)部使用使命愿景戰(zhàn)略XHZY最初成立的目的是為HL所開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)，為HL提升品牌形象提供價(jià)值。二、承受率下降為房?jī)r(jià)上漲鋪路承受率是指住房購(gòu)買支出所占總收入的比例。第二級(jí)城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形勢(shì)：一、市場(chǎng)不成熟，發(fā)展?jié)摿薮笙啾茸鳛榈谝患?jí)城市的北京上海深圳廣州來(lái)說(shuō)，成都等35個(gè)二級(jí)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍不成熟并且開(kāi)發(fā)不夠充分。企業(yè)自律、強(qiáng)化服務(wù)將是企業(yè)發(fā)展中的重要選擇。隨著廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房、新農(nóng)村建設(shè)房等大量非市場(chǎng)化的福利性住房的出現(xiàn)，對(duì)這些房子的物業(yè)管理是政府和物業(yè)管理企業(yè)不得不面對(duì)的一個(gè)問(wèn)題。不管是北京、上海，絕大部分國(guó)家一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的老總，都為接盤忙的不亦樂(lè)乎，而小的物業(yè)管理公司，特別是三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，更是為生存而奔波，筆者在上海所熟知的很多三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)，幾年來(lái)，管理面積一直是原地踏步走，生存壓力也日趨嚴(yán)峻。是必發(fā)揮一己之長(zhǎng)，放棄“全”的形式，形成物業(yè)行業(yè)的專業(yè)服務(wù)商。市場(chǎng)和客戶選擇的結(jié)果必將使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，促進(jìn)物業(yè)管理品牌化、規(guī)?；陌l(fā)展，從而提高行業(yè)集中度。所以，住宅物業(yè)仍會(huì)以自建自管為主。這樣開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)不失為物業(yè)公司尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的一種途徑。以上各種矛盾和問(wèn)題的存在，都不同程度影響和制約著行業(yè)的發(fā)展。5） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)方面企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益較低，行業(yè)發(fā)展后勁不足。配合支持不夠，欠費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。反映開(kāi)發(fā)單位不重視、%。d) 現(xiàn)行稅賦政策不合理，企業(yè)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)太大。國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)的范圍、對(duì)象、方法、標(biāo)準(zhǔn)都有明確規(guī)定。認(rèn)為相關(guān)政策不配套的企業(yè)有3341家，%。d) 物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念不強(qiáng)。b) 行業(yè)偏見(jiàn)普遍存在。具體情況是：a) 企業(yè)管理人員收入情況 單位：元/人月序號(hào)物業(yè)類型/收費(fèi)率全國(guó)平均東部地區(qū)中部地區(qū)西部地區(qū)東北地區(qū)1房改房（多層）房改房（高層）收繳率（%）2經(jīng)濟(jì)適用房（多層）經(jīng)濟(jì)適用房（高層）收繳率（%）3商品房（多層）商品房（高層）獨(dú)立式別墅收繳率（%）4辦公用房收繳率（%）5工業(yè)用房收繳率（%）從以上數(shù)據(jù)可以看出，從全國(guó)情況看，居住物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)率均明顯低于辦公物業(yè)和工業(yè)物業(yè)，其中房改房和經(jīng)濟(jì)使用住房的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)率更低，今后這部分物業(yè)管理的問(wèn)題會(huì)更加突出。與從業(yè)772032人相對(duì)應(yīng)，不難看出，目前情況下，平均每個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目有從業(yè)人員25人，平均每名從業(yè)人員管理面積2640平方米。被調(diào)查企業(yè)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人員中具有高級(jí)職稱的6667人，%；中級(jí)職稱32351人，%；初級(jí)職稱29461人，%；無(wú)技術(shù)職稱人員51449人，%?；痉诸惽闆r如下：a) 以工作崗位劃分。以上表格和數(shù)據(jù)說(shuō)明，資質(zhì)等級(jí)越高，每一名管理人員相應(yīng)配置的操作人員越多，管理人員人均管理面積越大，一、二級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)人均管理面積明顯高于三級(jí)企業(yè)。2004年以后，企業(yè)數(shù)量的增長(zhǎng)速度放緩。還有298家企業(yè)通過(guò)節(jié)能改造。其次，積極參與社會(huì)公共事務(wù)、協(xié)助公共秩序管理。由于此調(diào)查相關(guān)數(shù)據(jù)距現(xiàn)今較近，具有一定的參考價(jià)值，現(xiàn)將初步調(diào)查的有關(guān)情況及相關(guān)分析報(bào)告如下：物業(yè)管理行業(yè)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)隨著我國(guó)住房制度改革和住房商品化政策的持續(xù)推進(jìn)，以及鄉(xiāng)村城市化、城市現(xiàn)代化進(jìn)程的加快，物業(yè)管理作為一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)，近幾年得到了長(zhǎng)足發(fā)展,在經(jīng)濟(jì)發(fā)展與和諧社會(huì)建設(shè)中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。 社會(huì)福利類；是委托性的特約服務(wù)：物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，第一大類是最基本的工作，是必須做好的。 配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序維護(hù)和安全防范工作；216。21世紀(jì)，是中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入發(fā)展、完善和成熟的重要階段，在這個(gè)階段將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈、管理完善、服務(wù)理念提升的時(shí)期。二、中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展簡(jiǎn)況中國(guó)的物業(yè)管理始于八十年代初。1908年，由美國(guó)芝加哥大樓的所有者和管理者喬治物業(yè)管理的發(fā)展與消費(fèi)者對(duì)于服務(wù)的價(jià)值觀念，受教育程度等因素密不可分。 成都市于2008年1月1日實(shí)施了《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例》，該條例是成都市結(jié)合本市實(shí)際情況，貫徹《物權(quán)法》和國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》而制定的成都市首部物業(yè)管理地方性法規(guī)，對(duì)成都進(jìn)一步規(guī)范成都物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主業(yè)務(wù)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他管理人的合法權(quán)益，改善成都人民群眾的生活和工作環(huán)境，構(gòu)建和諧社區(qū)奠定基礎(chǔ)。 國(guó)家在2007年頒布了在2003年《物業(yè)管理?xiàng)l例》基礎(chǔ)上修改過(guò)后的新《物業(yè)管理?xiàng)l例》。其他大中型城市物業(yè)管理水平也在迅速提升，使全國(guó)物業(yè)管理水平之間的差距進(jìn)一步縮小。其中原材料、燃料、%，同時(shí)，人員流動(dòng)性由于受到金融危機(jī)的影響也有所下降。全球物業(yè)管理企業(yè)都受到金融危機(jī)的影響，同時(shí)樓市出現(xiàn)了整體的蕭條，房屋出租率減少。報(bào)告題目： XHZY公司管理模式診斷報(bào)告 團(tuán)隊(duì)編號(hào)： 團(tuán)隊(duì)名稱： 2009年 4 月 27日摘要 3報(bào)告結(jié)構(gòu) 3第一章 宏觀環(huán)境分析 3第一節(jié) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 4第二節(jié) 技術(shù)環(huán)境 6第三節(jié) 法律和政策環(huán)境分析 6一、國(guó)家法律法規(guī)、政策 6二、成都法規(guī)、政策 7三、總結(jié) 8第四節(jié) 社會(huì)文化環(huán)境 8第二章 行業(yè)分析 9第一節(jié) 行業(yè)現(xiàn)狀分析 9一、物業(yè)管理行業(yè)歷史簡(jiǎn)況 9二、中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展簡(jiǎn)況 10三、物業(yè)管理分類 11四、物業(yè)管理在我國(guó) 11五、物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查 12第二節(jié) 行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 26第三節(jié) 相關(guān)行業(yè)分析 30一、市場(chǎng)不成熟，發(fā)展?jié)摿薮?31二、承受率下降為房?jī)r(jià)上漲鋪路 32第三章 企業(yè)問(wèn)題分析 33第一節(jié) 戰(zhàn)略診斷 33第二節(jié) 組織結(jié)構(gòu)診斷 37一、基本情況分析 37二、矩陣制結(jié)構(gòu)分析 37第三節(jié) 系統(tǒng)診斷 41一、財(cái)務(wù)系統(tǒng)診斷 41二、人事系統(tǒng)診斷 43三、信息系統(tǒng)診斷 46四、薪酬及激勵(lì)系統(tǒng)診斷 47第四節(jié) 員工問(wèn)題診斷 49一、員工設(shè)置不合理 49二、員工素質(zhì)低 49三、員工管理問(wèn)題 50四、問(wèn)題總結(jié) 50第五節(jié) 風(fēng)格診斷 50一、管理風(fēng)格問(wèn)題 50二、領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格問(wèn)題 51三、總結(jié) 51第六節(jié) 技能診斷 52第七節(jié) 共同的價(jià)值觀診斷 54第八節(jié) 核心問(wèn)題分析 57第四章 解決方案和建議 58第一節(jié) 戰(zhàn)略變革 58一、明確關(guān)系 58二、戰(zhàn)略制定 60第二節(jié) 組織結(jié)構(gòu)變革 67一、物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的要求 67二、短期組織結(jié)構(gòu)變革 68三、長(zhǎng)期組織結(jié)構(gòu)變革 70第三節(jié) 人力資源管理變革 72一、招聘 72二、績(jī)效考核 76三、薪酬管理 88四、激勵(lì)機(jī)制 95第四節(jié) 財(cái)務(wù)系統(tǒng)變革 98一、建立獨(dú)立核算的財(cái)務(wù)系統(tǒng) 98二、完善財(cái)務(wù)制度和財(cái)務(wù)管理流程 99三、健全和充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的各職能 99四、科學(xué)編制預(yù)算及預(yù)算審批程序 100五、簡(jiǎn)化報(bào)賬程序，下放審批權(quán)限 101第五節(jié) 其他變革 102一、信息溝通建議 102二、管理風(fēng)格建議 104結(jié)束語(yǔ) 107參考書目 108附件 109附件一：職位說(shuō)明書 109摘要我們通過(guò)對(duì)物管企業(yè)外部宏觀環(huán)境和物管行業(yè)的分析以及對(duì)XHZY公司的分析得出：XHZY公司目前存在許多弊端，但其根本原因是因?yàn)?XHZY對(duì)自身認(rèn)識(shí)不清，與HL公司關(guān)系不明。注：數(shù)據(jù)來(lái)源于聯(lián)合國(guó)經(jīng)社司。這些因素綜合看來(lái)，在不利的環(huán)境中又有一些物業(yè)管理企業(yè)的利好消息，物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本可以在一定程度上下降。而當(dāng)前國(guó)家推行物業(yè)管理收費(fèi)分級(jí)定價(jià)，把收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容在小區(qū)內(nèi)醒目的地方予以公布，接受業(yè)主監(jiān)督，不久前又新添“菜單式”服務(wù)。 它對(duì)業(yè)主和物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)作出了更多、更明確的界定，對(duì)于依法規(guī)范物業(yè)管理行為起到了非常重要的作用。該條例具有更強(qiáng)的操作性、更加細(xì)化和具體。文化水平影響著居民的需求層次和價(jià)值觀念，物業(yè)管理屬于80年代出現(xiàn)并逐漸興起的服務(wù)產(chǎn)業(yè)。A最早的物業(yè)管理開(kāi)始于經(jīng)濟(jì)特區(qū)深圳。對(duì)物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō)，質(zhì)量理念和品牌理念的角逐市場(chǎng)環(huán)境的變化、競(jìng)爭(zhēng)格局的形成、高新技術(shù)的應(yīng)用、消費(fèi)觀念的更新，要求物業(yè)管理企業(yè)從服務(wù)觀念到服務(wù)方式，從經(jīng)營(yíng)理念到市場(chǎng)定位，都要做出相應(yīng)的變革，才能適應(yīng)發(fā)展的需要。 車輛道路管理；216。同時(shí)，根據(jù)自身的能力和住用人的要求，確定第二、第三大類中的具體服務(wù)項(xiàng)目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營(yíng)機(jī)制和服務(wù)方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項(xiàng)管理與服務(wù)工作，并不斷拓展其廣度和深度。1） 服務(wù)水平顯著提高統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，不再單純是新建商品房項(xiàng)目，而是包括從商品房到經(jīng)濟(jì)適用房、房改房，從住宅物業(yè)到辦公、工業(yè)、醫(yī)院、學(xué)校、機(jī)場(chǎng)、碼頭、車站、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館、文物建筑物業(yè)，從小型配套到大型公建，從單門獨(dú)院到大型社區(qū)，從單一類型物業(yè)到綜合性建筑等多種多樣的物業(yè)類型。這次被調(diào)查的企業(yè)中，協(xié)助公安部門處理治安案件共53920起，協(xié)助有關(guān)方面處理突發(fā)事件30207起，參加搶險(xiǎn)救災(zāi)68905人次。4） 環(huán)境效益初步顯現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)在環(huán)境效益方面的作用也是十分明顯的。b) 以企業(yè)注冊(cè)登記類型劃分。e) 以經(jīng)濟(jì)區(qū)域劃分。從事管理崗位即企業(yè)管理層人員119978人，%，從事操作崗位即企業(yè)一線操作工人652054人，%。企業(yè)操作人員有高級(jí)技工18873人，%，中級(jí)技工46498人，%，初級(jí)技工80071人，%，無(wú)技術(shù)人員506612人，%。其中：a) 按物業(yè)類型劃分。從地域分布來(lái)看，東部地區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高于中、西部和東北地區(qū)，東部地區(qū)和西部地區(qū)的收益率高于中部地區(qū)和東北地區(qū)，從收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)率兩項(xiàng)指標(biāo)綜合比較來(lái)看，東北地區(qū)兩項(xiàng)指標(biāo)均低于全國(guó)其他地區(qū)。年地區(qū)管理人員平均年收入其 中高層管理人員管理處主任(項(xiàng)目經(jīng)理)管理員(主管)全國(guó) 東部地區(qū) 中部地區(qū) 西部地區(qū) 東北地區(qū) 以上數(shù)據(jù)表明，全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員平均年收入僅高于社會(huì)平均工資四千多元，除東部和西部地區(qū)外，中部和東北地區(qū)管理人員平均收入甚至低于全國(guó)社會(huì)平均工資，由此可見(jiàn)，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的薪酬競(jìng)爭(zhēng)力很低，這是行業(yè)無(wú)法吸引高素質(zhì)人材的