【正文】 最為 “ 表面化 ” 、能為 消費者 日常感覺得到的東西。 ② 小戶型項目 的 “ 三商 ” （即開發(fā)商、施工商、監(jiān)理商）情況，包括它們的資質(zhì)、業(yè)績、社會評價、信譽、企業(yè)形象等方面。因此，在 小戶型 項目營銷中，一定要高度重視物業(yè)管理品牌的充分利用。這一兩年來，隨著全國各地小戶型項目競爭的白熱化，小戶型項目推廣除了注重傳統(tǒng)的營銷支持因素外，越來越重視“以人為本”的物業(yè)管理（尤其是物業(yè)管理品牌）在項目推廣中的潛在重大作用。特約服務(wù)實際上是專項服務(wù)的補充和完善，當(dāng)有較多的業(yè)主和物業(yè)使用人有某種服務(wù)需求時，物業(yè)管理企業(yè)可以將此項特約服務(wù)納入專項服務(wù)。 常規(guī)性的公共服務(wù) 常規(guī)性的公共服務(wù)是指物業(yè)管理中面向所有業(yè)主、使用人提供的公共性的管理和服務(wù)工作，為的是滿足全體業(yè)主、使用人共同的服務(wù)需求，內(nèi)容通常在物業(yè)服務(wù)合同中作具體約定，目的是為了保證物業(yè)的完好與正常使用，維持人們正常生活、工作秩序和物業(yè)良好的環(huán)境。我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，物業(yè)管理的市場體系正在建立中，目前開展 中國最大的管理資源中心 第 5 頁 共 34 頁 的物業(yè)管理，多屬于狹義的物業(yè)管理。 從以上概念的比較可見，廣義物業(yè)管理與狹義物業(yè)管理的區(qū)別，在于其管理范圍的大小不同。廣義物業(yè)管理的范疇相當(dāng)大，它涉及到物業(yè)全部壽命周期內(nèi)的多種管理與服務(wù)活動。 廣義的物業(yè)管理 是指在物業(yè)的壽命周期內(nèi)，為發(fā)揮物業(yè)的經(jīng)濟價值和使用價值，管理者采取多種科學(xué)技術(shù)方法與管理手段，對各類物業(yè)實施全過程的管理，并為物業(yè)所有者或使用者提供有效周到的服務(wù)。狹義的物業(yè)管理，一般包括對房屋建筑及附屬配套設(shè)備、設(shè)施及場地以經(jīng)營的方式進行管理，對房屋周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、公用設(shè)施、道路養(yǎng)護統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的 中國最大的管理資源中心 第 4 頁 共 34 頁 經(jīng)營服務(wù)。而狹義的 物業(yè)管理，則多體現(xiàn)在物業(yè)建成并投入市場后，專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或用戶的委托，而進行的物業(yè)使用期的管理與服務(wù)。但就物業(yè)管理費所包含的內(nèi)容和項目而言， 按 服務(wù)性質(zhì)和提供服務(wù)的方式，物業(yè)管理的內(nèi)容可作如下分類。通常是指在物業(yè)服務(wù)合同中未約定、在專項服務(wù)中未設(shè)立，而業(yè)主、物業(yè)使用人又有該方面需求的服務(wù)。每發(fā)現(xiàn)一項不齊全或不完善扣 1建立住用戶檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊，查閱方便 2 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣 1建立 24 小時值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄 2 符合 ，值班制度不符合扣 ，未設(shè)服務(wù)電話扣，發(fā)現(xiàn)一處處理不及時扣 ，沒有回訪錄每次扣 1定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作 征求意見單，對合理的建議及時整改，滿意率達 95％以上 2 符合 ，基本符合 ，不符合 0 中國最大的管理資源中心 第 13 頁 共 34 頁 1建立并落實便民維修服務(wù)承諾制，急修及時率 100％、返修率不高于 1％，并有回訪記錄 2 建立并落實 ，建立但未落實扣 ，未建立扣 ；及時率符合 ，每降低 1個百分點扣 ；返修率符合 ，不符合 0；回訪記錄完整 ，記錄不完整或無回訪記錄 0 二 房屋管理與維修養(yǎng)護 14 主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標，組團及幢、單元（門）、戶門標號標志明顯 2 符合 ，無 示意圖扣 ，無路標扣 ，幢、單元、戶號每缺一個扣 無違反規(guī)劃私搭亂建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象 2 符合 ，每發(fā)現(xiàn)一處私搭亂建或擅自改變房屋使用用途扣 房屋外觀完好、整沽，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡 2 符合 ，每發(fā)現(xiàn)一處不完好、不整潔、脫落、污損扣 中國最大的管理資源中心 第 14 頁 共 34 頁 室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損 2 符合 未按規(guī)定設(shè)置 0；按規(guī)定設(shè)置，但不整齊或有破損每處扣 ， 有安主隱患每處扣 封閉陽臺統(tǒng)一有 序，色調(diào)一致，不超出外墻面；除建筑設(shè)計有要求外不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等 2 符合 ，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣 空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕 2 符合 ，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣 房屋裝飾裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象 2 符合 ，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣 三 共用設(shè)施設(shè)備管理 15 共用配套設(shè)施完好，無隨意改變用 1 符合 ，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣 中國最大的管理資源中心 第 15 頁 共 34 頁 共用設(shè)施設(shè)備運行、使用及維護按規(guī)定要 求有記錄，無事故隱患，專業(yè)技術(shù)人員和維護人員嚴格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范 2 設(shè)施設(shè)備運行按規(guī)定記錄，無事故隱患 ，遵守操作規(guī)程 ，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣 ，遵守保養(yǎng)規(guī)范 ，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣 室外共用管線統(tǒng)一入地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻 2 符合 ，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣 排水、排污管道通暢，無堵塞外溢現(xiàn)象 1 符合 ，發(fā)現(xiàn)一處堵塞或外溢扣 道路通暢，路面平整；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行 2 通暢平整 ，發(fā)現(xiàn)一 處不通暢、不平整、積水扣 ；發(fā) 現(xiàn)井 蓋 缺 損 或 丟失 扣，路面井蓋不影響通行，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣 中國最大的管理資源中心 第 16 頁 共 34 頁 供水設(shè)備運行正常，設(shè)施完好、無滲漏、無污染；二次生活用水有嚴格的保障措施，水質(zhì)符合衛(wèi)生標準；制定停水及事故處理方案 2 設(shè)備運行正常、設(shè)施完好、無滲漏、無污染 ，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣 ；保障措施嚴格 ，無措施或措施不嚴 0；水質(zhì)符合衛(wèi)生標準，不符合 0；有處理方案 ，無處理方案 0 制訂供電系統(tǒng)管理措施并嚴格執(zhí)行，記錄完整，供電設(shè)備運行正常，配電室管理符合規(guī)定路燈、樓道燈 等公共照明設(shè)備完好 2 符合 ，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣 電梯按規(guī)定或約定時間運行，安全設(shè)施齊全，無安全事故，轎廂、井道保持清潔；電梯機房通風(fēng)、照明良好；制定出現(xiàn)故障后的應(yīng)急處理方案 2 符合 ，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣 三北地區(qū)，冬季供暖室內(nèi)溫度不低于 16℃ 1 符合 ，不符合 0 四 保安、消防、車輛管理 10 小區(qū)基本實行封閉式管理 1 符合 ，不符合 0