【正文】 共房屋，因此那些經(jīng)濟(jì)環(huán)境已改善的家庭，當(dāng)可負(fù)擔(dān)較高的房屋支出。從其租金所得收益，用來支付各項(xiàng)經(jīng)常性開支，由于大部分現(xiàn)有屋村租金偏低，所以屋村經(jīng)費(fèi)經(jīng)常出現(xiàn)赤字。 同時(shí)，假如居民在經(jīng)濟(jì)上沒有能力繳付調(diào)整后的租金，房委會(huì)會(huì)安排他們遷往相同居住面積但租金較為廉宜的屋村單位，或轉(zhuǎn)介往社會(huì)福利署求助。 (4)通貨膨脹及維修和管理費(fèi)用的增加 房委會(huì)每年撥一大筆費(fèi)用來維修和改善各個(gè)屋村來保持樓宇的價(jià)值及增加其經(jīng)濟(jì)效益，使居民能享受美好環(huán)境，從而安居樂業(yè)。 (2)屋村的對(duì)比價(jià)值 房委會(huì)就各個(gè)屋村落成的先后時(shí)間、地點(diǎn)、交通、設(shè)施、環(huán)境、文化娛樂的配備及服務(wù)等因素。 香港政府為緩解嚴(yán)重的住房問題，組建了大量公房，并采取了資助和優(yōu)惠政策，使居民能有住房。較為客觀的辦法是以不可分割業(yè)權(quán)份數(shù)來分擔(dān)費(fèi)用。 物業(yè)管理公司為有一定的流動(dòng)資金，公契規(guī)定業(yè)主需交保證金。交納地稅有兩種方法，其中一種是政府按業(yè)權(quán)份數(shù)劃分為業(yè)主應(yīng)負(fù)擔(dān)的部分，分別由 各業(yè)主直接交付，另一種辦法是物業(yè)管理人由管理開支中整體支付。其中樓宇保險(xiǎn)費(fèi)用較高。而核數(shù)工作必須交獨(dú)立的核數(shù)師負(fù)責(zé)以求公正，并向公眾明確交代。事實(shí)上很多物業(yè)管理都是以總開支的比例來收取服務(wù)金。另一種辦法是管理公司與業(yè)主們商定酬金數(shù)額，不與管理費(fèi)總額掛鉤。 無論何種情形，都應(yīng)在大廈內(nèi)設(shè)管理處，作為接待業(yè)主、住戶，舉行工作 會(huì)議和日常辦公之用。相對(duì)而言，公共用水，主要用作公共衛(wèi)生，并且水費(fèi)較廉，因而支出不大。這兩項(xiàng)在總管理費(fèi)用開支中占的比例頗大。工程儲(chǔ)備常常是備而不經(jīng)常用。有些設(shè)施的保養(yǎng)還需注冊專業(yè)人士才能操作。物業(yè)管理實(shí)務(wù)涉及不同數(shù)額的銀錢往來，而這些并不是物業(yè)管理人員自己的錢而是 業(yè)主的，因此花銷必須合理，預(yù)算不能隨意突破。 ，確定應(yīng)有的收入。 、成新、公共地方的界定、公用設(shè)施的種類、數(shù)量和分布、業(yè)主對(duì)管理的要求和管理機(jī)構(gòu)所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等等。對(duì)物業(yè)管理工作來說，確保 通訊設(shè)施的先進(jìn)、可靠和安保人員、清潔人員恪盡職守是至關(guān)重要的。這些設(shè)備需要有具備專門知識(shí)與技術(shù)的人員來操作與護(hù)養(yǎng)。 相對(duì)而言，工業(yè)樓宇是最難管理的一種作業(yè)，因?yàn)槠涿茌^多、困難較大，如： (1)公用地方和走火道通道受到阻塞； (2)廠房儲(chǔ)存易燃貨物和材料，造成火警危險(xiǎn)； (3)笨 重的機(jī)器和存量過多的貨物，使重量超出樓面結(jié)構(gòu)的負(fù)荷； (4)有些機(jī)器，如紡織機(jī)，在開動(dòng)時(shí)會(huì)造成震蕩； (5)廠房建造非法搭建物，例如在樓宇的外墻上安裝空氣調(diào)節(jié)設(shè)備或冷卻塔等； (6)廠房因使用公用升降機(jī)和公共貨物裝卸處而引起糾紛； (7)損耗嚴(yán)重，保養(yǎng)費(fèi)高昂； (8)升降機(jī)和其他樓宇設(shè)施裝備容易受損； (9)由于使用過度，樓宇難于保持清潔，等等。 總之，從各個(gè)方面為顧客著想、為吸引顧客提供周到細(xì)致的服務(wù)和保持商場的良好形象，是商場管理的主要任務(wù)。 一個(gè)商場是否辦得成功，要看許多方面，其 中，影響最深的是物業(yè)管理是否完善，而商場管理是否完善，而商場管理的最大要求是保持商場的美好形象。餐館、飲食店、百貨店，戲院及公共娛樂場所的空調(diào)設(shè)備要運(yùn)行正常，冷熱相宜。商場內(nèi)交通順暢，有電梯、自動(dòng)扶梯服務(wù)，這也是至關(guān)重的一條。商鋪物業(yè)管理公司不僅在招商時(shí)要注意選擇有市場競爭力的商戶，而且更應(yīng)以優(yōu)惠的租金等條件招徠著名產(chǎn)號(hào)來落戶開店。通常，租用商場店鋪的業(yè)主都要進(jìn)行裝修，其間往往會(huì)對(duì)商場原先的空調(diào)、消防、給排水設(shè)備加以改動(dòng)。 (五 )其他樓宇的管理 商場是向消費(fèi)者提供包羅萬象的各類 商品的場所，其中百業(yè)雜陳，因而物業(yè)管理工作更顯復(fù)雜。 、屋村管理職責(zé)的性質(zhì) 在莫志雄先生的講義中將樓宇、屋村管理同物業(yè)管理并提，指出物業(yè)管理就是運(yùn)用技藝妥善打理物業(yè)和附屬的設(shè)施，以及物業(yè)四周的環(huán)境，借以為居住的人提供和保持一個(gè)舒適的環(huán)境。當(dāng)租戶提出要求時(shí)，管委會(huì)秘書應(yīng)安排在 28 日內(nèi)開會(huì)，聽取租戶代表對(duì)大廈管理的意見。 法團(tuán)的職責(zé)一般有下列幾項(xiàng)： —— 保持大廈公眾地方的整潔及得到適當(dāng)?shù)谋ｐB(yǎng)及維修； —— 確切執(zhí)行大廈公共契約的條文； —— 處理大廈管理的有關(guān)財(cái)務(wù)工作。若有需要或經(jīng)兩名委員的要求，也可在十四日內(nèi)召開會(huì)議。一般如大廈少于 12個(gè)單位，管委會(huì)秘書不必是管委會(huì)成員。 第四，樓宇互助委員會(huì)賬目的管理。 ，為政府和業(yè)主住戶提供一個(gè)互相溝通的渠道。 ，以防各類事故、案件的發(fā)生。 第一，互助委員會(huì)的成立?；ブ瘑T會(huì)如系根據(jù)規(guī)定程序制定章程，有序運(yùn)作，則可免受《社團(tuán)條例》管制，其成立條件簡單，組織靈活。 ，列明各項(xiàng)支出的預(yù)算及每月應(yīng)收取的管理費(fèi)及其它收入，交由大會(huì)通過。 。 第四，多層大廈管理委員會(huì)的職責(zé)。法團(tuán)在法律上 有權(quán)通過管理委員會(huì)安排進(jìn)行任何大廈公共地方的保養(yǎng)、清潔工程；有權(quán)聘請職員甚至專門管理人員。 多層大廈管理委員會(huì)是多層大廈業(yè)主立案法團(tuán)的機(jī)關(guān)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議而立。每年年度則制定全 年收支賬目與資產(chǎn)負(fù)債表，遞交審計(jì)后，由業(yè)主立案法團(tuán)一年一度的全體大會(huì)審查、通過。業(yè)主立案法團(tuán)按程序注冊成立后，便承擔(dān)各業(yè)主對(duì)樓宇的責(zé)任。一般的決議都在業(yè)主大會(huì)上大多數(shù)票決定。 (2)業(yè)主會(huì)議 管理委員會(huì)必須在被選出后 15 個(gè)月內(nèi)舉行首次法團(tuán)大會(huì) (即業(yè)主大會(huì) )以后每年都要舉行一次業(yè)主大會(huì)，此外，如因特殊需要，百分之五的業(yè)主要求如開業(yè)主大會(huì)，則亦要舉行業(yè)主會(huì)議。 經(jīng)田土廳審核，管委會(huì)的申請符合規(guī)定，向立案法團(tuán)頒發(fā)一份證書，管委會(huì)應(yīng)將證書張貼在顯眼處，把具有法團(tuán)辦事處地址的通告張貼于大廳的各入口處及辦事處門外。如果沒有上述合適的召集人，大廈中擁有百分之廿五的業(yè)主，可聯(lián)名向法院申請指定一名業(yè)主召開業(yè)主會(huì)議。召開業(yè)主大會(huì)可以是通過購買樓宇時(shí)各業(yè)主簽訂《公共契約》而授權(quán)管理者召集，也可以由擁有樓宇業(yè)權(quán) 5％及以上的業(yè)主聯(lián)合舉行，或擁有樓宇業(yè)權(quán) 20%的業(yè)主向地方法院申請，由法院指定的業(yè)主召集舉行。 政府頒布了《多層建筑物 (業(yè)主法團(tuán) )條例》，并且鼓勵(lì)依法成立多層建筑 物業(yè)立案法團(tuán)。 (3)業(yè)主及租客使用樓宇時(shí)，公契的約束條款。主要法規(guī)有兩個(gè)：一個(gè)是公契：一個(gè)是“業(yè)主立案法團(tuán)”條例。根據(jù)《公共契約》，可聘請專業(yè)清潔公司負(fù)責(zé)公共部位清潔，如按戶收集垃圾，清掃公用大堂、走道、樓梯、天臺(tái)等。包括根據(jù)《公共契約》由房屋署負(fù)責(zé)的樓宇結(jié)構(gòu)、公用部位、公 共設(shè)施維修及各業(yè)主負(fù)責(zé)其所住單位的妥善保養(yǎng)，如因住戶保養(yǎng)不善而導(dǎo)致相鄰單位或公共部位的損毀，有關(guān)住戶必須承擔(dān)賠償責(zé)任。選擇私人物業(yè)管理公司必須符合“認(rèn)可物業(yè)管理代理登記冊”的基本條件，即不少于 5 年管理經(jīng)驗(yàn)和正在實(shí)施不少于 2020 個(gè)單位的管理。具體規(guī)定有：所有居屋業(yè)主必須簽署一份《大廈公共契約》，根據(jù)法律，設(shè)定各自的權(quán)利和義務(wù)。為確保管 理質(zhì)量，私人參建居屋苑聘請的物業(yè)管理公司，須經(jīng)房屋署批準(zhǔn)。所有居屋業(yè)主需簽署一份“大廈公共契”，在法律上規(guī)定各自的權(quán)利、利益、責(zé)任和義務(wù)，以確保樓宇的有效管理和管理標(biāo)準(zhǔn)。居屋苑由房委會(huì)或房屋協(xié)會(huì)建造，系用于出售給中等收入者的成套住宅。 (4)處理住戶投訴及幫助住戶解決疑難問題。 (1)屋村的接管驗(yàn)收。 (4)房屋事務(wù)助理員，是房屋事務(wù)主任的助理人員，協(xié)助其處理各類具體事務(wù)。 香港房屋署下設(shè)房屋管理處，在一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的公共屋村，大抵約 6000 住戶，由一個(gè)屋村辦事處實(shí)施管理。房屋的維護(hù)和各種服務(wù)主要通過訂立合約，由各類專業(yè)公司進(jìn)行維修和提供社會(huì)化服務(wù)。一個(gè)城市的物業(yè)管理行業(yè)水準(zhǔn)常常是一個(gè)城市發(fā)展水平的衡量標(biāo)志之一，因?yàn)槲飿I(yè)管理行業(yè)通過保護(hù)樓宇、減少折舊、減輕風(fēng)雨侵蝕等自然力破壞以及使用不當(dāng)?shù)热藶橐蛩氐膿p毀，從而充分發(fā)揮樓宇的使用功能，向社會(huì)提供適宜的活動(dòng)場所，起到保護(hù)社會(huì)資產(chǎn)的價(jià)值，增強(qiáng)其市值的重要作用。它主要為香港房屋委員會(huì)管理公屋、商場、工業(yè)大廈及“居者有其屋”的屋苑，負(fù)責(zé)執(zhí)行房屋委員會(huì)的決策。 二、香港物 業(yè)的分類管理 源自英國的香港的專業(yè)物業(yè)管理始于本世紀(jì) 60 年代。在出臺(tái)向租房住戶出售公房的同時(shí)出臺(tái)一系列完善價(jià)的物業(yè)管理措施。目前，香港物業(yè)管理公司 400多家，雖然專業(yè)化程度參差不齊，但專業(yè)化程度高的公司顯然信譽(yù)好，競爭能力強(qiáng)。 (三 )香港物業(yè)管理的前景 香港人均國民生產(chǎn)總值超過 14000 美元，接近最發(fā)達(dá)國家水平。這些組織的建立，使香港物業(yè)管理更加全面、深入，更具有群眾基礎(chǔ)和權(quán)威性，更能適應(yīng)不斷增長的住房需求，因而成為人們公認(rèn)的提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量的里程碑。 (二 )香港物業(yè)管理的發(fā)展 進(jìn)入 80 年代，香港政府倡導(dǎo)“良好大廈管理”，鼓勵(lì)大廈小業(yè)主積極參與大廈的日常管理事務(wù)，使管理服務(wù)更具活力、更加蓬勃發(fā)展。前者中一些大型屋村，如“美孚新村”、 “太古城”等，規(guī)模很大，還建有商場街市等公共設(shè)施。為此，香港政府于 1970 年制定了《多層建筑物條例》，確定業(yè)主可以“參與管理者”的身份，組織“業(yè)主立案法團(tuán)”。于是，在批準(zhǔn)其發(fā)展計(jì)劃時(shí)附上若干條件，要發(fā)展商承諾在批地契約后的全部年期內(nèi)妥善管理該屋村。多層房屋管理大都交給即將退休老人負(fù)責(zé)看管。希爾(OctaviaHill)的女士，在出租自己的物業(yè)后，制定了一套行之有效的管理辦法，要求承租者嚴(yán)格遵守，從而改善了居住環(huán)境。 一、香港物業(yè)管理的發(fā)展歷程 從香港物業(yè)管理歷史發(fā)展的進(jìn)程考察，香港物業(yè)管理來源于英國，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況又有所發(fā)展。為此，制定了早期的“公共房屋 計(jì)劃”，并設(shè)立了相應(yīng)的機(jī)構(gòu)。 更大規(guī)模和更大型樓宇的建設(shè)出現(xiàn)在 1953年石硤尾木屋區(qū)發(fā)生特大火災(zāi)之后。急劇增長的人口需要大批量地提供住所，于是大型樓宇應(yīng)運(yùn)而生，擁有百個(gè)以上單位 (元 )的大型“唐樓”相繼推出，并由發(fā)展商分層、分單元地出售或出租。港臺(tái)地區(qū)物業(yè)管理 第一節(jié) 香港的物業(yè)管理 從發(fā)展的角度考察，香港樓宇、屋村管理始于第二次世界大戰(zhàn)后的 50 年代，隨著樓宇、屋村規(guī)模的迅速擴(kuò)大和相應(yīng)出現(xiàn)的人際關(guān)系、社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題的復(fù)雜化，樓宇、屋村管理也日臻完備，日趨制度化和規(guī)范化。到 1947 年底，全港人口已增至 180萬， 1951年達(dá) 200 萬，此后，每隔 10 年約增長 100 萬，到 90 年代初，已近 600萬人。于是，一些大樓開始聘用“看更”為居民服務(wù)，即由專人進(jìn)行夜間巡邏等治安保衛(wèi)工作，這就出現(xiàn) 了樓宇管理的萌芽和雛形。這就迫使港方當(dāng)局由政府出面大力組建一批批樓宇。為籌劃和管理好一批批公共樓宇和屋村，政府特從英國聘來房屋經(jīng)理，至此，專業(yè)性房屋管理概念才正式引進(jìn)香港。 1880 年至 1886 年間，有一位名叫奧克維婭從 60 年代開始，民間發(fā)展商在香港興建了多層房屋以單元形式出售。當(dāng)?shù)谝粋€(gè)大型私人屋村向政府申請規(guī)劃許可證時(shí)，政府一方面樂意 采納這種建屋請求，另一方面擔(dān)心人口如此密集的大型屋村一旦建成，倘無良好的管理，后果將不堪設(shè)想。 隨著人口密度的增長，建筑高層和屋村規(guī)模的擴(kuò)大，以及人們對(duì)居住環(huán)境的要求日益提高，單靠政府或開發(fā)商提供管理服務(wù)還難以適應(yīng)，于是，發(fā)揮住戶的自我管理、民主管理的作用，越來越顯得 必要。 綜上所述，香港的屋村多由專門的物業(yè)管理公司管理；而私人開發(fā)商零星開發(fā)的單幢大廈被個(gè)別住戶一個(gè)個(gè)單位買去的物業(yè)則多由“業(yè)主立案法團(tuán)”自己管理。“ 9業(yè)主立案法團(tuán)”推行雖然也 20 余年，但是在香港并不普遍，而且其中少有專門人才，因此，這種方式的效果并不太好。 1989 年，成立了“香港物業(yè)管理公司協(xié)會(huì)”，主要的物業(yè)管理公司都是協(xié)會(huì)成員，協(xié)會(huì)可以代表物業(yè)管理人士發(fā)言，也可以對(duì)同業(yè)進(jìn)行監(jiān)督。我確信業(yè)主立案法團(tuán)和專業(yè)物業(yè)管理公司可以同時(shí)存在，亦會(huì)繼續(xù)并存，而且和諧地一起工作”。香港已有多家大專院校開設(shè)了物業(yè)管理課程，許多大學(xué)畢業(yè)生加入物業(yè)管理行業(yè)。 香港回歸后，特區(qū)政府十分重視改善居民的住房條件和物業(yè)管理。 物業(yè)管理在未來發(fā)展中，業(yè)主會(huì)進(jìn)一步參與管理自己的樓宇，人們對(duì)物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)期望會(huì)越來越高。香港當(dāng)局直接負(fù)責(zé)物業(yè)管理的機(jī)構(gòu)是房屋署。 香港房地產(chǎn)十分重視房地產(chǎn)的售后管理，認(rèn)為物業(yè)管理是對(duì)社會(huì)非常重要的支援性行業(yè)，對(duì)民眾的生活質(zhì)量產(chǎn)生直接的影響。 香港政府對(duì)各類房屋的管理主要是通過立法和鼓勵(lì)業(yè)主和租戶成立群眾性的社會(huì)組織進(jìn)行自主管理。公共屋村由香港屋署負(fù)責(zé)管理。 (3)房屋 事務(wù)主任，每人約管理一幢樓宇，負(fù)責(zé)監(jiān)管維修工程及清法工作、收取租金、處理住戶投訴等日常具體工作。 屋村辦事處的主要職責(zé)是執(zhí)行一般屋村管理事務(wù)和保養(yǎng)物業(yè)。 (3)協(xié)助維持屋村社會(huì)秩序與治安，維護(hù)與完善屋村內(nèi)部環(huán)境。 (二 )居屋苑的管理 1976 年，香港政府制定了“居者有其屋”計(jì)劃，其目的是讓“夾心階屋 (中等收入者 )”有能力購屋自住。所有 業(yè)主每月需繳管理費(fèi)，以支付各項(xiàng)開銷，如公用電燈、保安、電梯的保養(yǎng)維修、公共部位的保養(yǎng)等。 私人參建的居屋苑其管理與保養(yǎng)服務(wù)則由發(fā)展商聘請物業(yè)管理公司管理，房委會(huì)代表政府對(duì)其進(jìn)行監(jiān)察。其管理模式與公共屋村管理相類似，但也有其自身的特點(diǎn)。管理期滿后，可以聘請私人物業(yè)管理公司代理。 居屋管理的主要工作范圍是： 。 。 (三 )私人樓宇的物業(yè)管理 香港 政府對(duì)私人樓宇物業(yè)管理所采取的方針是：以尊重業(yè)主所有權(quán)和“大廈自治”為原則，務(wù)求業(yè)主主動(dòng)管理自己的大廈，不斷研討及改善大廈管理的方法，以保障業(yè)主、租戶、發(fā)展商、管理公司的應(yīng)有利益。 (2)業(yè)主的義務(wù) —— 遵守公契各項(xiàng)規(guī)定； —— 負(fù)責(zé)名下應(yīng)分擔(dān)的管理費(fèi)及其它基金款項(xiàng)； —— 負(fù)責(zé)維修大廈的主要結(jié)構(gòu)； —— 繳其名下須付的稅項(xiàng)、差餉等； —— 遵守業(yè)主委員會(huì)及管理人員負(fù)責(zé)執(zhí)行的《住戶手冊》。香港政府通過立法，引導(dǎo)業(yè)主成立群眾性社會(huì)組織，辦理注