【正文】 商業(yè)街區(qū)的生活商業(yè)類型，為打造全新的生活類商業(yè)巔峰而奠定基礎(chǔ)。 向陽路是通往連云港的主要交通要道，也是連接老城市區(qū)與大伊山風景區(qū)的主要通道。 市政配套（周邊 1000米范圍內(nèi)） 項目地處 城市傳統(tǒng)商業(yè)中心，周邊商場林立、店鋪繁多，擁有大量的社會配套設(shè)施。 （ 2）項目地塊與通往城市連云港的大動脈向陽路相鄰，為地塊的商業(yè)運營帶來便利。 （ 6）項目地塊周邊很多商業(yè)業(yè)主、市民對房地產(chǎn)升值有信心，一般都認為在近兩年內(nèi)房價肯定會漲，為項目開發(fā)提供了消費資源保障。 項目地塊劣勢 （ Weekness） ： （ 1）項目地塊地處傳統(tǒng)商業(yè)中心，受傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)的運營影響，給項目定位造成一定的難度。 （ 5）與項目地一街之隔的富園廣場、新城區(qū)的溫州商貿(mào)城的先期啟動，將分流很大部分商業(yè)運營者，增加項目運營壓力。 （ 8）項目地塊屬于傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，相對于其他區(qū)域的地價劣勢也將進一步限制項目的發(fā)展，給項目運營帶來壓力。 （ 4）灌云近兩年房地產(chǎn)增值速度之快，極大的刺激了地產(chǎn)發(fā)展，將促使部分持幣待購的人群加入到項目營銷過程中來。 項目地塊 風險（ Threat） （ 1）灌云近兩年地產(chǎn)開發(fā)的強勁發(fā)展，地產(chǎn)運營的日漸繁盛，將對項目地塊的運營埋下潛在危險。 （ 5）開發(fā)商是初次進駐宿州，消費群體對開發(fā)商實力心存疑慮。 （ 4） 積極利用南面商業(yè)輻射，借重更有效的地產(chǎn)融合制度，將項目地塊的運營融合到南部經(jīng)濟并在南部經(jīng)濟中得以提升，進一步強化傳統(tǒng)生活街區(qū)的功能面和概念面。 第五部分 本案產(chǎn)品定位建議 一、目標市場的定位 目標客戶群的定位 以出國留守人員、企事業(yè)單位、周邊城市轉(zhuǎn)移置業(yè)目標的中高等收入者和私營業(yè)主為主要目標對象，兼具考慮外出經(jīng)商以及周邊發(fā)達鄉(xiāng)鎮(zhèn)的高收入人群。 第四目標群：外出經(jīng)商的灌云經(jīng)營者，和其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)入城投資客 目標消費者特征 （ 1）分布區(qū)域：以 伊山鎮(zhèn)為主 ，縣城區(qū)域鄉(xiāng)鎮(zhèn)和其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔，外地次之。 客戶需求動機： 住宅： （ 1）目前灌云房地產(chǎn)增長勢頭較好，希望通過圈房，達到投資升值的效果。 （ 6）有一定資本的前一輩給孩子購置固定產(chǎn)業(yè)進行 投資。 65%的人會參考配偶意見， 40%的人會邀請親人或者朋友對實地進行考察，然后通過要經(jīng)驗的購房者來幫助自己界定所購置的房產(chǎn)。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 二、 產(chǎn)品形態(tài)定位： 在進行項目定位系統(tǒng)過程的時候，我們就相關(guān)的問題進行了一次走訪。 在做商業(yè)街的時候，一定要考慮到商住的和諧性和包容性，不能夠因為商業(yè)破壞居住效果，也不 能夠因為住宅而破壞商業(yè)的高端定位性。 三 、 面積配比建議 （ 1）住宅： 房型 2R 3R 復(fù)式 面積 80— 100 M2 110— 130M2 145— 170 M2 配比 31% 55% 19% （ 2）商業(yè)： 分布格局 沿河一二連層 沿街一二連層 內(nèi)街 面積 60 M2 以下 100 M2 200 M2 30M2以下 60 M2 100M2 30M2 以下 40M2 60M2 配比 38% 41% 21% 65% 21% 24% 51% 32% 27% 注： 本表配比只是按照目前市場反映情況而預(yù)計。通過調(diào)研這是目前市場上接受度最廣的總價范圍，該總價也能夠 被當?shù)氐氖袌鏊邮?。總的原則是一房一價。從而設(shè)定不同的功能配備，以滿足觀光與功能相結(jié)合的需要。 入戶實施配備建議： 市政天 然氣或者管道煤氣系統(tǒng)入戶、暖氣系統(tǒng)入戶、電話、電視、寬帶系統(tǒng)入戶。 內(nèi)部裝修建議： 建議根據(jù)項目園林規(guī)劃，設(shè)計縮景園林，在銷售現(xiàn)場以直接的實景園林感染客戶，讓客戶提前體驗項目園林魅力。 房型單體模型：立體房型布置模型有利于直觀突出本案的房型特點，我們建議采用設(shè)計相對比較優(yōu)秀、富有特色的房型進行展示。 銷售中心分區(qū)建議： 六、建設(shè)工期配合建議： 一期完成 九、營銷定位： 本案賣點分析： 本案處在城市繁華街區(qū)的延展部位，其地段的唯一性和高端性是本案最大的操作點。 B、 產(chǎn)品設(shè)計 項目地塊的產(chǎn)品設(shè)計應(yīng)該緊貼市場發(fā)展，并及時將自己的建筑規(guī)劃與整個街區(qū)的發(fā)展定位融合在一起， 做到貼合市場的發(fā)展，促進市場，穩(wěn)定市場，發(fā)展市場，以此促進項目地塊快速升值。 D、 景觀構(gòu)筑 目前灌云的景觀建設(shè)并沒有特別出色的項目。 3）通過項目銷售中心的展示，積累目標客源。 3）完成項目營銷總指標：首期總量 90%去化。 。 規(guī)劃指標： 一、 項目簡介： 本次測算主要依據(jù)總用地面積進行指標初步規(guī)劃估算，具體經(jīng)濟技術(shù)指標如下： 總用地面積：約 33333 ㎡（ 50 畝） 總建筑面積： 50000 ㎡ 商業(yè)建面： 30000 ㎡（一層 /二層面積分別為 15000 ㎡） 住宅建面： 20000 ㎡ 建筑密度： 45% 容積率： 二、投資測算：（萬元） 二、投資測算： （萬元） 1． 土地費： （ 1）土地費用： （ 2）土地出讓金： （ 3）土地契稅： 3% 小 計： 2． 前期費用： （ 1）規(guī)劃設(shè)計費： 50000 ㎡ 15 元 /㎡ （ 2）．勘探費： 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 （ 3）．三通一平： 33333 ㎡ 10元 /㎡ （ 4）．選址、測繪費： 33333 ㎡ 2 元 /㎡ （ 5）．報建費： 50000 ㎡ 110 元 /㎡ （ 6）．建管局聯(lián)辦費： 50000 ㎡ 4 元 /㎡ （ 7）．規(guī)劃服務(wù)費： 50000 ㎡ 元 /㎡ （ 8）．監(jiān)理費： % 小 計： 3．建安費： 商業(yè) 30000 ㎡ 1000 元 /㎡ 住宅 20000 ㎡ 800 元 /㎡ 小 計： 4．基礎(chǔ)設(shè)施費： （ 1）．綠化費： 33333 ㎡ 50元 /㎡ 35% （ 2）．小區(qū)道路停車場： 33333 ㎡ 30元 /㎡ 20% （ 3）．弱電： 50000 ㎡ 10元 /㎡ （ 4）．排水系統(tǒng)： （ 5）．供水施工費： 50000 ㎡ 10元 /㎡ （ 6）．供電施工費： 50000 ㎡ 40元 /㎡ （ 7）．供水增容、排污費： 50000 ㎡ 20元 /㎡ （ 8）．消防噴淋： 30000 ㎡ 35元 /㎡ 小 計 : 合 計 : 5．不可預(yù)見費： 2 % 成本總額： 6．管理費： 3% 7．銷售費用： 24400 1% 投資總額： 8． 銷售收入： （ 1）商業(yè)部分： 30000 ㎡ 7000 元 /㎡ （ 2）住宅部分： 20000 ㎡ 1700 元 /㎡ 小 計： 9．營業(yè)稅： 24400 萬元 % 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 10．利 潤 ： 24400－ － ＝ 11．利 潤 率： 12. 投資回報率： 本估算為最保守 估算值 ,估算價格較底 ,其抵御風險能力相應(yīng)較強。 2）通過小幅度的宣傳推廣，增強市民的關(guān)注度，為后期營銷奠基 3）通過工地圍墻的樹立，打開全面營銷戰(zhàn)役 主要傳播手段和載體： 4） 銷售中心開業(yè)報紙、電視媒體的傳播 5） 工地圍墻廣告的傳播 6） 宣傳單頁的傳播 強銷期： 時間： 開盤之日起三個月內(nèi) 戰(zhàn)略目標： 1）完成首期的 30%45%的營銷任務(wù)，引發(fā)階段性購買高潮； 2）鞏固并逐步拉升單體均價 3）完成品牌的核心認知率 主要傳播手段和載體： 1） 電視專題片、廣告片、三維廣告片 2） 開盤延伸報道以及開盤前活動造勢深入報道（內(nèi)部認購等） 3） 夾報、宣傳單頁、宣傳車的廣 泛使用 3） 手機短信、公交廣告等多種廣告形式的立體使用 4） 各類互動活動的舉辦及延伸 5） 各發(fā)達鄉(xiāng)鎮(zhèn)的推廣活動 持續(xù)期： 時間： 強銷期后兩個月 戰(zhàn)略目標： 1）媒體效果評估 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 2）繼續(xù)推進項目銷售 3）市場關(guān)注點引導塑造 4）沖刺階段活動準備 主要傳播手段和載體： 1） 宣傳頁（冊） 2） 街頭促銷 3） 市場熱點傳播 4） 禮品促銷 5） 物業(yè)專項傳播 沖刺期： 時間： 持續(xù)期后至結(jié)案 戰(zhàn)略目標： 1）打動持幣觀望者。 十、 推廣戰(zhàn)略步驟 醞釀期 ： 時間 ：項目規(guī)劃到項目搬遷 戰(zhàn)略目標 ： 1）利用銷售中心動工，更直觀的告訴灌云房地產(chǎn)市場，灌云商業(yè)核心圈地標性建筑即將出現(xiàn)了，預(yù)示將有更新更好的樓盤供他們選擇，暫時叫停他們購置房產(chǎn)的念頭。 C、 物業(yè)服務(wù) 目前灌云項目對物業(yè)管理的內(nèi)容宣 傳不多，市民對物業(yè)管理對居住的重要性也了解不多。 A、 城市最繁華也是最有潛力的標高建設(shè) 本案位于城市傳統(tǒng)商業(yè)中心大中路北面，附近大型商業(yè)建筑成群，承載城市的生活商業(yè)運轉(zhuǎn)功能。 2）設(shè)備陳列： 建議把本案將使用的部分設(shè)備比如建材、智能化設(shè)備等組件設(shè)置櫥窗進行陳列展示，配合說明文字起到直觀銷售效果。 銷售道具建議： 1）模型：建議制作系列模型，一期樓盤模型、整體規(guī)劃模型、房型單體模型，商業(yè)內(nèi)展模型。 八、售樓處現(xiàn)場包裝建議 選地原則： 建議在 金手指蛋糕城附近或者對面沿街選擇銷售展示中心，或者在大中路南面入口選擇銷售展示中心，達到展示營銷的效果。 六、配套設(shè)施建議 道路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)建議： (1) 大方、雅致、與主題相符合的主題造型主入口 (2) 入口主干道的園林景觀處理和路面造型處理，各通道的景觀處理和 路面處理 (3) 項目北面做地下停車庫，以控制車流向街內(nèi)延伸 （ 4）入口盡量做到人車分流，控制項目地塊的流通性能 配套設(shè)施建議： 根據(jù)本案目前周邊商業(yè)多為大眾化