【正文】 ............................................................... 40 敏感性分析表 ......................................................................................... 40 中國(guó)最大管理資源中心 第 5 頁(yè) 共 40 頁(yè) 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱 國(guó)威廣場(chǎng) 開發(fā)公司簡(jiǎn)介 承擔(dān)可行性研究公司 受托單位：深圳市尊地地產(chǎn)咨詢有限公司 單位地址：深圳市上步中路 1001 號(hào) 6 樓 資質(zhì)證書：深中服資（評(píng)）字 119 號(hào) 資質(zhì)等級(jí)：一級(jí) 法人代表：鞠永平 聯(lián)系電話：（ 0755） 83699192 研究工作依據(jù) （ 1）《關(guān)于規(guī)范深圳市房地 產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)可行性研究報(bào)告編制的通知》 （深圳市發(fā)展計(jì)劃局：深計(jì) [2020]590 號(hào)） （ 2）《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 （建設(shè)部：建標(biāo) [2000]205 號(hào)） （ 3）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 中國(guó)最大管理資源中心 第 6 頁(yè) 共 40 頁(yè) （國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部：計(jì)投資 [1993]530 號(hào)） （ 4）《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知》及附件 （中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司：咨經(jīng) [1998]11 號(hào)） （ 5）《深圳建設(shè)工程價(jià)格信息》（ 2020） （ 6）企業(yè)提供的相關(guān)資料 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃內(nèi)容 根據(jù)委托方提供的《深圳建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《方案設(shè)計(jì)》等相關(guān)資料，項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表： 表 2：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目名稱 整個(gè)項(xiàng)目 地塊編號(hào) H12602 總用地面積（ m2） 建設(shè)用地面積（ m2） 道路用地面積（ m2） 0 容積率 覆蓋率 41% 計(jì)容積率面積（ m2） 122800 其中：住宅公寓（ m2） 100696 商業(yè)（ m2） 18104 可出售住宅（ m2） 85596 可出售商業(yè)（ m2） 18104 地下 2 層面積 15500 總建筑面積（ m2） 138300 建設(shè)規(guī)模（ m2）（以 前規(guī)劃） 共 3 棟 29 層高層，其中群樓 3 層，地下 2 層 機(jī)動(dòng)車泊位數(shù)（輛） 不詳 項(xiàng)目開發(fā)手續(xù) 項(xiàng)目土地使用權(quán)取得 中國(guó)最大管理資源中心 第 7 頁(yè) 共 40 頁(yè) 目前尚未取得土地使用權(quán) 項(xiàng)目開發(fā)合法性手續(xù) 開發(fā)條件 取得文件證號(hào) 企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照 不詳 深圳市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書 不詳 結(jié)論 項(xiàng)目用地正在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中。 項(xiàng)目總投資約 萬(wàn)元，經(jīng)測(cè)算需投入資金包括自籌資金、銀行融資、銷售收入，其中自有資金 萬(wàn)元，銀行借款 萬(wàn)元，銷售收入 萬(wàn)元 表 4：項(xiàng)目資金來(lái)源表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 總額（萬(wàn)元） 比例 1 自由資金 15000 % 2 銀行融資 15000 % 3 銷售收入 % 10 總投資 % 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)正在辦理之中 蓮塘國(guó)威廣場(chǎng)項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策；項(xiàng)目用地正在取得過(guò)程中。 表 3：項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 指標(biāo) 1 占地面積（ m2） 2 總建筑面積（ m2） 3 項(xiàng)目總投資（萬(wàn)元） 4 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入（萬(wàn)元） 5 利潤(rùn)總額（萬(wàn)元） 6 稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元） 7 成本利潤(rùn)率（稅前） % 8 成本凈利潤(rùn)（稅后） % 9 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）萬(wàn)元 10 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） % 11 動(dòng)態(tài)投資回收期（年） 12 貸款償還期 注：上表為住宅銷售率 為 95％和商業(yè)銷售率為 90%的情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。上半年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值完成 50053 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)%，雖比一季度增速有所回落，但還是比去年同期加快 個(gè)百分點(diǎn)，為近幾年同期增長(zhǎng)較快的時(shí)期之一。 中國(guó)最大管理資源中心 第 11 頁(yè) 共 40 頁(yè) 房?jī)r(jià)地域分化明顯，價(jià)格走勢(shì)溫和回落 有國(guó)家計(jì)委經(jīng)濟(jì)研究所與北京新華在線聯(lián)合推出的《中國(guó)行業(yè)景氣分析報(bào)告》指出， 2020 年房?jī)r(jià)將呈溫和回落態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)今明兩年將進(jìn)入回落盤整階 段；房改以及相關(guān)的政策效應(yīng)經(jīng)過(guò)前幾年的相對(duì)充分釋放后，正趨于明顯遞減；個(gè)人購(gòu)買繼續(xù)成為市場(chǎng)主流。 中國(guó)人民銀行下發(fā)文件價(jià)情房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理（銀發(fā) [2020]121 號(hào)），其要點(diǎn)如下： 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、引導(dǎo)規(guī)范貸款投向； 嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放； 規(guī)范建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途； 加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，重點(diǎn)支持中低收入家庭購(gòu)買住房的需要； 強(qiáng)化個(gè)人商業(yè)用房 貸款管理； 充分發(fā)揮利率杠桿對(duì)個(gè)人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用； 加強(qiáng)個(gè)人住房公積金委托貸款業(yè)務(wù)的管理。 1－ 6 月，深圳固定資產(chǎn)投資達(dá) 億元，增長(zhǎng) 20％，增幅比去年同期高出 個(gè)百分點(diǎn)，擺脫了近 3 年來(lái)投資增長(zhǎng)乏力的狀況?？崭鄯矫?，深圳機(jī)場(chǎng)貨郵行吞吐量達(dá) 萬(wàn)噸，增長(zhǎng) ％。其中， 一般貿(mào)易出口累計(jì) 億美元，增長(zhǎng) ％，是增長(zhǎng)最快的貿(mào)易方式之一。 圖 1：國(guó)際通行的房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均 GDP 書紙的關(guān)系圖 單位：美元 發(fā)展時(shí)期 啟動(dòng)期 緩慢發(fā)展期 快速增長(zhǎng)期 發(fā)展速度放慢直 至停滯不前 人均 GDP 1,000 3,000 4,000 8,000 圖 2：深圳近期人均 GDP 變化表 單位：美元 發(fā)展時(shí)期 1993 1997 1998 1999 2000 2001 2002 人均 GDP 1,953 3,699 4,022 4,338 4,647 5,236 5,558 人均住房支出呈上升態(tài)勢(shì) 據(jù)市統(tǒng)計(jì)局最近公布的調(diào)查顯示， 2002 年深圳居民人均可支配收入為 24,941 元，同比增長(zhǎng) ％；人均消費(fèi)性支出達(dá) 18,926 元，實(shí)際增長(zhǎng) ％。政府加大投資力度，建成了一批重點(diǎn)市政工程，如濱海大道、中 心公園一期改造工程等，美化城市形象，改善投資環(huán)境，使深圳成為國(guó)際花園城市。交樓時(shí)實(shí)測(cè)面積與原價(jià)面積如果出現(xiàn)差異，面積誤差比正負(fù) 3％以上的，買家有權(quán)退房。 根據(jù)《深圳市近期建設(shè)規(guī)劃（ 19902020）》，《規(guī)劃》可概況為五大目標(biāo)、十大行為、四項(xiàng)措施。未來(lái)兩年半，特區(qū)內(nèi)的已出讓土地要繼續(xù)消化，可供開發(fā)的土地都將集中在特區(qū)外。 中國(guó)最大管理資源中心 第 17 頁(yè) 共 40 頁(yè) 隨著深圳中心區(qū)開發(fā)建設(shè)、地鐵 1 號(hào)線、大學(xué)成、西部跨海大橋、“ 9+1”高新產(chǎn)業(yè)帶啟動(dòng)等工程啟動(dòng)，政府將進(jìn)一步加大投資力度，并預(yù)計(jì) 2020 年中心區(qū)六大工程將陸續(xù)投入使用， 2020 年地鐵 1 號(hào)線工程竣工使用、 2020 年建設(shè)西部跨海大橋，這些重大舉措將進(jìn)一步美化城市形象，改善投資環(huán)境，使深圳成為更具吸引力、快速發(fā)展的城市。深圳規(guī)劃與國(guó)土資源局網(wǎng)上 2020 上半年商品房銷售統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，雖然經(jīng)過(guò) SARS 的洗禮，但深圳市房地產(chǎn)市廛供應(yīng)量和有效需求依然保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，充分折射出深圳住宅市場(chǎng)的高度成熟。商品面積為 萬(wàn)平方米。 從住宅成交戶型來(lái)看，上半年成交仍以二房、三房為主，占 70％以上，這也主要是由于中等戶型住宅恰好滿足了占主體地位的社會(huì)階層的住房需求，而一房及公寓小戶型多為單身人士作為投資或過(guò)渡型用房，比例較小。 表 7： 2020 上半年全市住宅銷售統(tǒng)計(jì)表（按照戶型） 戶型 套數(shù) 面積（ m2） 均價(jià)（元 / m2） 單身公寓 617 21, 6,807 一房住宅 4,184 170, 5,960 二房住宅 11,898 829, 5,159 三房住宅 15,005 1,512, 4,854 四房住宅 4,033 592, 6,516 四房住宅以上 674 122, 7,287 復(fù)式住宅 1,093 193, 7,277 別墅 50 18, 16,067 合 計(jì) 37,554 3,460, 5,559 二手摟：中價(jià)位二手住宅走俏 近年來(lái)深圳二手摟市場(chǎng)保持高速發(fā)展的 態(tài)勢(shì)，其增長(zhǎng)速度驚人，屢創(chuàng)新高，增幅均在 30％以上。這表明市民對(duì)一些素質(zhì)較高的二手物業(yè)有較高的接納程度。其中，南山有 19 個(gè)新盤開盤，入市面積達(dá) 105 萬(wàn)平方米，占全市的 ％，比例最 高。 2002 年，深圳土地實(shí)際供應(yīng) 1,356 萬(wàn)平方米。 總體規(guī)劃中的蓮塘及預(yù)測(cè) 《深圳市城市總體規(guī)劃（ 19962020）》（送審稿） 中 總體規(guī)劃對(duì)本片區(qū)的功能定位是： “ 以生活為主的綜合區(qū) ” 。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)重大利好； 中國(guó)最大管理資源中心 第 21 頁(yè) 共 40 頁(yè) 深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速發(fā) 展階段，供需壓力仍然較大，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將十分激烈； 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)體現(xiàn)為產(chǎn)品、品牌的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)市場(chǎng)細(xì)分與產(chǎn)品附加值亦提出更高的要求，這對(duì)發(fā)展商的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)帶來(lái)一定壓力； 由于蓮塘片區(qū)乃至羅湖區(qū)的土地資源開始緊缺，為本項(xiàng)目的發(fā)展帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇； 區(qū)域市場(chǎng)分析 區(qū)域市場(chǎng)界定 區(qū)域市場(chǎng)界定為蓮塘片區(qū)，具體如下圖： 供給分析 據(jù)調(diào)查， 2020 年代表競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目一覽表。一般總價(jià)價(jià)位集中于 4060 萬(wàn)元之間，對(duì)于樓盤單價(jià)的接受價(jià)位集中于 50006000 元 /平方米之間。 臨街商鋪?zhàn)饨鹗蹆r(jià)一覽表 項(xiàng)目 售價(jià)（元 /平方米） 租金（元 /平方米月） 商業(yè)氣氛 鵬興 花園五期 14000 80 較好 名駿豪庭 25000 較好 鵬興 花園六期 200 很好 新世界鹿茵翠 地 60 較差 國(guó)威廣場(chǎng) 1100016000（預(yù)測(cè)） 5080（預(yù)測(cè)） 較差 中國(guó)最大管理資源中心 第 23 頁(yè) 共 40 頁(yè) 目前項(xiàng)目所在地商業(yè)氣氛較弱，周邊人流和住宅均較少，商業(yè)部分的銷售難度較大。 圖片 2：項(xiàng)目四至 東側(cè) —— 新秀村 西側(cè) —— 曦龍山莊 南側(cè) —— 分界線 北側(cè) — 山景 地形、地勢(shì) 地塊形狀呈不規(guī)則四邊形，場(chǎng)地內(nèi)已平整，地勢(shì)平坦，但距羅沙路面高差較大。 W（劣勢(shì)）： 地塊屬區(qū)域邊緣地帶，商業(yè)服務(wù)半徑小，人氣較弱，未來(lái)銷售實(shí)現(xiàn) 的壓力大； 高層分?jǐn)偞?，物業(yè)管理費(fèi)用較高； 高差較大，臨街商業(yè)價(jià)值挖掘難度較大； 距公路較近，有噪音影響。 產(chǎn)品定位 商業(yè)定位：街鋪 +專業(yè)市場(chǎng)（整體包裝推廣）； 住宅定位：中檔純住宅，主力戶型宜以 2 房（ 75～ 85 ㎡）、 3 房（ 85～ 115 ㎡）為主，配合適當(dāng)?shù)?4 房及以上的平面、躍式、復(fù)式戶型。 3) 住宅戶型設(shè)計(jì) 住宅戶型有 2 房、 3 房為主，面積在 60～ 8 85～ 115 平方米之間； 2 房套數(shù)約占總套數(shù)