【正文】 理力度，收回逾期未開發(fā)用地。 房地產(chǎn)相關(guān)政策趨勢 2001 年深圳市安居房正式上市交易，國家《商品房銷售管理辦法》出臺，深圳市六項吸引人才的重大措施公布實施，深圳進一步規(guī)范土地交易并于近期公布《關(guān)于加強土地市場化管理進一步搞活和規(guī)范房地產(chǎn)市場的決定》，這一系列的政策，將進一步規(guī)范深圳市房地產(chǎn)市場，有助于房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定有序發(fā)展，同時也有利于擴大置業(yè)群 體，置業(yè)次數(shù)，降低住宅成本（如房地產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展。 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 40 頁 物業(yè)投資政策分析 重大政策、相關(guān)產(chǎn)業(yè)扶持 深圳市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生調(diào)整，高薪技術(shù)產(chǎn)業(yè)成為深圳市持續(xù)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)，對地產(chǎn)提出了新的需求。 房地產(chǎn)進入快速增長期 有國際城市發(fā)展經(jīng)驗可知，房地產(chǎn)發(fā)展階段于人均 GDP 數(shù)值有著密切的關(guān)系，而近幾年深圳經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，也進一步帶動了房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展。其中，高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值 億元，增長 ％，占工業(yè)總產(chǎn)值的比重升至 ％。 上半年，深圳物流業(yè)繼續(xù)保持高速增長態(tài)勢，集裝箱吞吐量在 6 月份連連刷新單月歷史紀(jì)錄，上半年累計完成 萬標(biāo)箱，增長 ％。 《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā) [2020]18 號），鼓勵房 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 40 頁 地產(chǎn)市場大力發(fā)展 房地 產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，充分認(rèn)識房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要意義； 完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)（增加普通商品住房供應(yīng)、控制高檔商品房建設(shè)、加強經(jīng)濟適用住房的建設(shè)和管理等）； 改革住房制度，健全市場體系（搞活住房二級市場、繼續(xù)推進現(xiàn)有公房出售、規(guī)范發(fā)展市場服務(wù)）； 發(fā)展住房信貸，強化管理服務(wù)（加大住房公積金歸集和貸款發(fā)放力度、完善個人住房貸款擔(dān)保機制、加強房地產(chǎn)貸款監(jiān)管）； 改進規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)； 加強市場監(jiān)管，整頓市場秩序。 品牌化將成時尚，行業(yè)競爭走向深入 以品牌為核心來重組企業(yè)和配置資源的重要機制在房地產(chǎn)開發(fā)市場中初露端倪，并出現(xiàn)了一批像萬科這樣營造品牌比較成功的企業(yè)，受到市場的追捧。 全國房地產(chǎn)市場狀況 房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持增長勢頭 在 2020 年，我國經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展、城市化進程加快、居民收入水平提高及政府啟動內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的動力，在諸多利好因素的驅(qū)動下，房地 產(chǎn)市場繼續(xù)保持在高位運行狀態(tài)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 14,883 億元，增長 ％；第二產(chǎn)業(yè)增加值 52,982 億元，增長 ％；第三產(chǎn)業(yè)增加值 34,533 億元，增長 ％。 項目具有良好的社會效益 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 40 頁 項目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，改善城市功能，增加財政稅收，創(chuàng)作就業(yè)機會。 項目建設(shè)進度 項目計劃于 2020 年年中開始動工 ，在資金及時到位的情況下，預(yù)計 2020 年年中竣工，其開發(fā)建設(shè)期為 年，共 10 個季度。 可行性研究結(jié)果 市場預(yù)測 根據(jù)市場調(diào)查，蓮塘片區(qū)近三年將有較少樓盤推出，區(qū)域市場競爭趨緩，但片區(qū)市場將面對其他片區(qū)市場的有效競爭，但總體來看，片區(qū)住宅房地產(chǎn)市場競爭趨緩。 項目建設(shè)后續(xù)資金保證 項目建設(shè)資金來源于自籌資金、銀行貸款和銷售回款。 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 40 頁 項目投資環(huán)境和市場研究 市場宏觀背景 全國投資環(huán)境 2002 年及 2020 年上半年國民經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好 2002 全年國內(nèi)生產(chǎn)總值躍上 10 萬億元的新臺階，達到 102,398 億元，按可比價格計算，比上年增長 8％。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 4754 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè) 28800 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè) 16499 億元，增長 %。因區(qū)域發(fā)展的不平衡，房價發(fā)展趨勢呈現(xiàn)較大的差異性，高速發(fā)展的中西部地區(qū)價格將保持增長勢頭，發(fā)展成熟的東部沿海地區(qū)房價則出現(xiàn)調(diào)整回落。； 切實加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理。其中，基本建設(shè)投資 億元，增長 ％，增幅在近 3 年中首次超過房地產(chǎn)開發(fā)投資，表明我市固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)已經(jīng)得到改善和優(yōu)化。 據(jù)統(tǒng)計， 1－ 6 月，全市限額以上工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)價）達 億元，增長％；實現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，占 GDP 的比重上升至 ％。機電產(chǎn)品和高新技術(shù)產(chǎn)品出口增勢強勁，成為支撐深圳外貿(mào)出口增長的核心力量。隨著生活水平的提高和信貸消費意識的增強，部分有條件的居民已實現(xiàn)了二次置業(yè)，因此購房支出呈上升態(tài)勢：人均購房與建房支出為 2, 元，比上年上升 13％，因此居住類裝璜也隨之增長，去年居民人均住房裝璜支出達 元，增幅高達％。六大市政工程及地鐵工程的建設(shè)正在進行之中，建成后將進一步提高城市的整體形象，改變目前的居住置業(yè)分布及交通格局。 深圳市規(guī)劃與國土資源局計劃 2020 年，深圳市將嚴(yán)格控制土地開發(fā)供應(yīng)規(guī)模，全年土地供應(yīng)量將控制在 12 平方公里 以內(nèi)；加強土地資源管理，土地供應(yīng)規(guī)模適度，架構(gòu)更趨合理，優(yōu)先保證了招商引資、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、先進工業(yè)、物流業(yè)以及城市基礎(chǔ)設(shè)施的用地需求。 五大目標(biāo) 目標(biāo)一：驅(qū)動區(qū)域合作，進一步提升深圳在“珠三角”城市群眾的中心地位； 目標(biāo)二：強化城市集約發(fā)展和生態(tài)環(huán)境保護，促進經(jīng)濟、社會與環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展； 目標(biāo)三：實現(xiàn)城市發(fā)展空間的戰(zhàn)略拓展與整合，提升城市整體建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量； 目標(biāo)四：培育高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展和全面升級； 目標(biāo)五：建立城市綜合交通運輸體系，緩解機動化迅速發(fā)展帶來的交通壓力 。目前，深圳 96％的儲備 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 40 頁 用地幾種在特區(qū)外。 2020 年深圳市經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)為大道中等發(fā)達國家水平 ，人均住宅 20 平方米，人均綠地 11 平方米，人口規(guī)模 510 萬。 表 6： 2020 上半年全市商品房銷售統(tǒng)計表 類型 套數(shù) 面積（ m2） 均價（元 / m2） 辦公樓 608 76, 9,862 商鋪 3,235 191, 12,439 單身公寓 1,663 84,662 7,108 住宅 37,554 3,460, 5,559 倉庫 1 3,003 其它 21 3, 7,659 合 計 43,082 3,817, 6,027 住宅：近七成成交戶型為二、三房 上半年二級市場共銷售商品房 381 萬平方米，成交金額 230 億元，再創(chuàng)歷史新高 ，比去年同期增長 ％以上，增幅較大。比去年同期增長 ％，均價 萬元 /平方米。四房以上、復(fù)式、 別墅等大戶型的房子則多高收入階層或香港人購買，比例也相應(yīng)較少。 2020 年上半年二手住宅交易面積約 萬平方米，同比增長％。 寫 字樓：空置面積上升 2020 年上半年，深圳寫字樓市場整體表現(xiàn)為交投兩旺，總體成交約 萬平方米，成交金額 億元，均價 9,862 元 /平方米，但目前甚至寫字樓供應(yīng)增幅遠遠大于銷售增速，市場承接力有限，深圳寫字樓市場前景不容樂觀。其次是羅湖、福田、龍崗和寶安，所占比例都在 15％左右。其中，商業(yè)、辦公室、住宅及安居房用地實際供應(yīng) 95 萬平方米，僅占 7％， 2020 年，深圳市還將嚴(yán)格控制土 地開 中國最大管理資源中心 第 20 頁 共 40 頁 發(fā)供應(yīng)規(guī)模，全年土地供應(yīng)量控制在 12 平方公里以內(nèi)，關(guān)內(nèi)將基本不出讓商品房住宅用地，此類用地將集中在關(guān)外的寶安和龍崗區(qū)，保證土地供應(yīng)規(guī)模適應(yīng)、結(jié)構(gòu)合理。 隨著蓮塘片區(qū)土地的升值不少工廠撤離蓮塘，同時土地轉(zhuǎn)為住宅用地。 表 8： 2020 年代表競爭項目一覽表 開發(fā)項目 宗地位置 開發(fā)方向 開發(fā)規(guī)模 均價 鵬興花園六期 羅沙路 由三棟二十二層的單體樓、一棟十一層 和一棟十八層的單元式樓圍合而成 85500 平方米 5500 鹿茵翠地二期 羅沙路 由 13 棟 818 層小高層建筑圍合而成 平方米 5600 蕙蘭雅居 羅沙路 小高層、高層 34000 平方米 5500 名駿豪庭 羅沙路 由 10 棟， 1828 層商住樓組成 125207 平米 5800 根據(jù)羅湖 2020 年土地出讓計劃，今年土地出讓將以拍賣為主，蓮塘現(xiàn)有土地儲備中今年無出讓計劃。 項目所屬區(qū)域商服市場分析 片區(qū)內(nèi)新型商業(yè)物業(yè)主要集中在 鵬興 花園附近。 競爭分析 區(qū)內(nèi)近二至三年內(nèi)，住宅及商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量較小，主要來源開發(fā)商的存量土地，區(qū)內(nèi)競爭壓力較小。 圖片 3：地塊現(xiàn)狀 規(guī)劃限制條件 建筑退紅線距離：北向 ≥ 11 米，西向≥ 10 米，東向≥ 11 米，南面紅線內(nèi)側(cè)為綠化、停車及活動用地（局部有高層建筑處退 11 米）。 Ｏ（機會）： 未來片區(qū)供應(yīng)量較小，競爭壓力不大； Ｔ（威脅） ： 商鋪整體包裝推廣難度較大； 面臨福田及南山的競爭； 城市經(jīng)濟中心帶西移。 客戶定位 商業(yè)定位：主要為本地原居民、投資客、個體經(jīng)商戶、羅湖區(qū)白領(lǐng)； 住宅定位：由于交通較為方便，面向深圳整體市場，特別是羅湖市場。 中國最大管理資源中心 第 29 頁 共 40 頁 項目開發(fā)建設(shè)進度安排 有關(guān)工程計劃說明 根據(jù)項目的開發(fā)規(guī)模、蓮塘房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況、市場承接力、委托方預(yù)計的開工時間等綜合分析，我們確定本項目施工總進度計劃如下： 計劃于 2020 年 6 月開始動工，在資金及時到位的情況下，預(yù)計 2020 年 6 月竣工，其開發(fā)建設(shè)期為 年（從 2020 年第 1 季度至 2020 年第 2 季度，共 10 個季度 ）。 項目前期費用為 萬元。按深圳市同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的水 平和本項目的具體情況，本項目管理費按前述三項之和的 2%記取。 其他費用 主要指工程監(jiān)理費，工程咨詢費、與政府建設(shè)管理部門發(fā)生的費用。 銷售費用 包括廣告及代理費用，參考深圳市一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的標(biāo)準(zhǔn)及項目的實際情況，取銷售費用為銷售額的 %。 資金籌措 項目投資的資金來源包括只有資金，銀行融資及銷售回款。 表 12：項目銷售收入測算表 項目 可售面積（㎡） 銷售單價（元 /㎡） 銷 售率 銷售收入（萬元） 住宅 85596 5500 95% 商業(yè) 18104 8000 90% 合計 103696 根據(jù)深圳住宅項目的正常銷售情況及本項目的實際情況，預(yù)測銷售進度，計算各時期的銷售回款金額。 項目銷售回款計劃詳見《項目銷售收入與經(jīng)營稅金附加估算表》（附表 ） 。 項目各計算期的利潤測算詳見附表 ：《損益及利潤分配表》。 根據(jù)市場及項目定位分析，該項目住宅部分的保本銷售價格及銷售率容易實現(xiàn)，商業(yè)部分則需要制定切實可行的營銷方案進行包裝推廣，商業(yè)價值套現(xiàn)的風(fēng)險較大。 ②、項目銷售收入和開發(fā)成本在不利影響下，項目已無贏利空間，說明項目搞風(fēng)險能力較弱。